エクラスタワー武蔵小杉(旧称：武蔵小杉駅前再開発タワープロジェクト)

[匿名さん]

東急武蔵小杉駅西側にある37階建てのタワーマンションが2010年3月に着工になります。
駅直結、立地抜群、1～5階の商業施設と合わせて楽しみにしている人も多いかと思います。
情報交換していきましょう。

2010年3月着工、2012年10月竣工予定
地上37階地下3階
高さ約140m

地階・・・駐車場
1～5階・・・商業施設
5～6階・・・新中原図書館
6～37階・・・分譲マンション（337戸）

小杉駅南部地区再開発全体マップ（武蔵小杉ライフ）
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosuginanbu.html#a


所在地：川崎市中原区小杉町3丁目
交通：東急東横線・目黒線・JR南武線「武蔵小杉」駅 徒歩1分

【仮称物件名を確認しましたので、タイトルを変更しました。2010.07.24 管理人】
【物件名を確認しましたので、タイトルを変更しました。2010.09.24 管理人】

[801: 匿名さん]

はいはい坪300以上平均頑張ってね

[802: 匿名さん]

>>798
値段が何を基準に決まるか解ってないね。
地域間比較で、実質的利便性が高いことと価格が高いことは直結しない。
長い時間をかければ地ぐらい自体が動いていくこともあるけど、簡単なことではない。
もし小杉が大井町より高いなんてことが起きたとしたら、そのときは「じゃあ大井町はもっと高くていいはずだから、お金をかけて再開発しよう」という機運がでて、結局また逆転されるだけ。
昔ほどではないにしても、川崎とか小杉とかに心理的抵抗がある人は「何百万人」といて、そういった潜在意識が、最終的には地価の逆転を許さない方向にはたらくことは事実なんだから、認めざるを得ない。
東京＞神奈川＞埼玉＞千葉の格付け順位がいつまでたっても変わらないのと同じ。
あれほど高騰した豊洲も、東雲に引っ張られて今まさに価格下落が始まろうとしてるところだし、落ち着けば、例えば港区芝浦より江東区豊洲のマンションの方が高いのはおかしいってことに皆気が付いて、やがて正規化する。
このあたりも、金儲け狙いなら、せいぜいバブってる間にうまく売り抜けることだね。
本当は、「実質的利便性が高いのに割安」なところに住んでいる賢さこそ胸を張るべきなのに、値段が高くなって自分の価値が高まったかのような思いに浸りたいって、つまらん心理だな。

[803: 匿名さん]

大井町のライバルは東雲ですよね。こっち見ないでくださいね。

[804: 匿名]

802は支離滅裂だな
その豊洲の高騰がその理論を
完全に否定してしまってるね

豊洲の｢地ぐらい｣てなに？
後落ち始めようとしてるなんて
適当な言葉遣いは如何か

[805: 匿名]

でも802さんの意見は概ね的を得ているように思います。首都が神奈川に遷都でもない限り、川崎市が品川区を超えるとは思えません。

[806: 匿名さん]

大井町、大森、蒲田あたりに心理的な抵抗持ってる人も「何百万人」もいるでしょ。台東区あたりと同じイメージですよ。将来的には東雲以下です。

[807: 匿名さん]

何事にも「行き過ぎ」ってのは必ずある。「バブル」と「定常状態」を見誤らないことだよね。
誰しもその最中にはバブルだと気が付かないからこそのバブルなんだから。
小杉がバブルかどうかは、数年建ってみてはじめて判ること。

[808: 匿名さん]

>>８０６みたいな極端なこと言うから現実が見えてないって馬鹿にされる・・・
仙台坂や山王みたいな山の手は小杉のどこを探したってないのに。

[809: 匿名さん]

リエトコートの８９．４５平米プレミアム４２階、８０００万円を７２００万円に値下げしたようですね。
坪＠２６６か・・・
割安だとは思うんだけど、小杉で８０００万っていうとやっぱり厳しいのかなぁ・・・
そうしてみるとブリリアは絶妙な価格設定だったような。
ここの９９平米っていくらで出すんだろう？１億超えちゃうと苦戦するかな？

[810: 匿名さん]

つまり大井町の定常状態がもうすぐ見えてくるってことなんでしょうね。

[811: 匿名さん]

「モデルルーム事前案内会」のDMが来た。
12/4～10らしいけど行く人いる？

[812: 匿名さん]

平均350万なら確かに危ない気がするが、300万前後なら相場だよ。270万でブリリアが即日完売してるんだし。

品川区の主要路線の駅直結より高くならないはず、というのなら同意。地域の持ってるパワーは確かにある。

[813: 匿名さん]

ＨＰを見る限りむやみに高級というわけでもなさそうだし、全体としてボリュームゾーンは６０００～８０００万ぐらいの、サラリーマンが何とか手が届く価格になりそうな気がして、期待してます。

[814: 匿名さん]

ブリリアが売れたのは、間取り、戸数と絶対価額の絶妙さかげんが大きいと思う。
７０００万超えの部屋はガクンと売れ行きが落ちるから、大規模物件の場合、平均坪単価を取ってみたら意外と上がらないはず。
あまり意味のない話かもしれないけど、平均したら＠２８０台におさまると思いますよ。

[815: 匿名]

>>811
情報ありがとうございました。資料請求してたのに、事前案内会の情報が届いてなかったので、TELして予約しました。

[816: 匿名さん]

再開発初期のように主力が80平米ということはないでしょうね。

だから物件価格的には6000万以下が多く、そして即日完売と。

[817: 近所をよく知る人]

HPに間取りが載っていますが、44平米なら5000万円代でしょうね。
でもそれ以外は軽く6000万超えてくると思います。

[818: 匿名さん]

やっぱり、中心価格帯は６千万円台後半から７千万円台じゃないですかね。

[819: 匿名さん]

70平米以下が主力かどうか。角部屋が狭いのはポイントです。

[820: 匿名さん]

それにしてもエクラスは素晴らしい物件。この立地で住居は上のほうで下にはモールや図書館ですか。そして駅に直結。私的には非常に近未来的なタワマンだなと思っているのですが。ここの不便な部分というのはあったりしますか?

[821: 匿名さん]

２０階前後という前提で
４４．９８平米西向き＝３８００～３９００
６４．３９平米北西角＝５５００～５６００
７８．３１平米北東角＝６８００～６９００
９９．２７平米南向き＝８７００～８８００　かな？

買い安さを考えて、意外と方角や階数による差をつけてこないと思う。
おそらく高層のプレミアム仕様が割安に見えるはず。

発表タイミングにもよるけど、これより高くしたら、大井町や大橋の
タワーに流れる人が多くなる。
規模は違うけど、中目黒のモリモトも＠２９０ぐらいで出るみたいだし、
そういった情報によって必ず裁定がはたらく。
来年にかけて供給がかなり増えることもあって、そう無茶な値付けは
難しい。

[822: 匿名さん]

中目黒のモリモトのは立地に難がある。
とはいえ、あの価格ならニーズがあるのも確か。

問題は、中目黒の物件と小杉の物件が競合するのかどうかの読み次第かな。

[826: 匿名さん]

駅前なので、３０，０００円以下ってことはないと思う。

[827: 匿名さん]

＞822さん
競合物件じゃないと思うけど、心理的影響って結構大きいですよね。
他に割安物件があると、何か損したような気分になるみたいな・・・

[828: 匿名さん]

小杉は川崎と違って駐車場の相場が安いです。
周辺タワーより高めで平置き３万以上、タワー2万前半と予想したがどうだろう。

[829: 匿名さん]

ここは同じ東急ゆえ二子との競合関係だと思います。
駅近、利便性、将来性を加味して今だったら二子と同じ値段でおかしくないと思います。
従いライズが平均３５０で大量売れ残り状態ゆえ、３００－３２０ぐらいで出すでしょう。
東急もその辺は勉強してるでしょう。

[830: 匿名さん]

＞829
小杉をそんな値段で出したら、世田谷のお客さんが「馬鹿にするな、だったらライズを４００万にしろ」って怒りますよ（笑）
競合してると思ってるのはこっちだけです。

[831: 匿名さん]

70平米にするか85平米にするかで悩むなら競合する。
エリアを完全に決めてる人ばかりではないし。

[832: 入居済み住民さん]

中原区民限定内覧会は、一瞬で定員オーバー。急遽追加されました。

[833: 匿名さん]

その案内ってポスティングされていたのですか？

[834: 匿名さん]

８３０さん
ライズはもはや悲惨んなマンションの代表みたいじゃない。
それに確かに二子のほうがいいかもしれませんがライズは駅から７－８分でしょう。
タワマンは駅近いのが絶対条件ですよ。
駅から７－８分も歩くんじゃタワマンの意味がありません。
東横線でさらに武蔵小杉という交通の要衝のこの立地は首都圏ではもう絶対出てきません。
ライズより客観的には条件がはるかに上だと思いますよ。

[835: 匿名さん]

三井の３本目より立地は良いけど、そこまでは違わない。

[836: 匿名さん]

東横線で駅直結しかも再開発で様変わりする将来考えると瞬間蒸発でしょう。
これだけの立地はもはや日本では出てきません。
どっかあるんだったら教えてください。

[837: 匿名さん]

坪３５０でも買う人はいると思うよ。
商業施設が相変わらず安物スーパーだと３００、おやっと思わせれば坪３５０行くでしょう。

[838: 匿名さん]

所謂利便性が高い都会のホテルライクのタワマンならここが最右翼だろうね。
値付けが見る人によりかなり幅がある物件になりそうだ。
その意味で３００－４００までの幅がありそうだ。
まあ３００なら買って損はなさそうな物件だね。

[839: 匿名]

>>832
資料請求をした人に送られてきたようです。

[840: 匿名]

シティハウス多摩川みたいな案内なしの内覧会ではないのですね。

[841: 匿名さん]

パークの方が絶対良いマンションだと思いますよ。
駅からは少し離れてた方が住みやすいでしょ。
あと３戸しか残ってないから買えないかもしれないけど。

[842: 匿名]

総合力ではパークが上でしょう、でも好き嫌いではこちらの人も居る。

[843: 匿名]

ここは女房を質に入れてでも買わなきゃですよね！資産価値落ちようがない。

[844: 匿名さん]

MR事前案内むちゃ混んでいるようです。
今、もしかしたら予定価格より高く設定しようとしているのか！？
普通のサラリーマンには買えないかも！？

[845: 匿名さん]

ＭＲの前に女のお乞食さんが毎夜寝てます、ものすごい宣伝効果あります。
一見かっこよさそうだけど結局周りは乞食だらけ。
早く何とかしないと売れ行きにもろ響くよ。
それと東急の前のベンチに男の乞食が２－３人うろうろしてる。
東急早いとこ何とかしないと売れ行きに響くぞ。
噂ってすごいから。

[846: 匿名さん]

しょせんムサコは乞食の街でしょう。
エクラスタワーの周りは乞食だらけです。

[847: 匿名さん]

本当に行政が何とかしないとせっかく開発地域として新しくしても、乞食を追い出すわけ行かないから、値段的には１割減だね、３人の乞食のために１割ほど安く買えるのだから乞食様様です。

[848: 匿名さん]

エクラスタワーに住んだらもう駅直結、駅近しか住めなくなりそう(笑)

これからはいろんなところにこういうマンションができるんだろうなあ。

[849: 匿名さん]

ホームレスが住み着くのは街が豊かな証です。武蔵小杉万歳!!

[850: 匿名]

ばあさんはいつからあそこにいるの？

[851: 匿名さん]

三菱東京UFJ銀行のグランドがあった時代から。この辺に住み着いてもう十年以上かな。東京機械社宅2号棟（分譲住宅）の前が公園だったころは、そこが拠点だった。喧騒もなくのどかな時代だったな。

[852: 匿名さん]

あのお婆さんはすごくいい人ですよ、おっとりして。
お乞食さんにしてはしゃれた帽子かぶってますよね。
昔から住んでるのですからエクラスタワーの門の前に住まわせてあげたらいかがでしょう。

[853: 買いたいけど買えない人]

駅直結でも高層マンションに囲まれていますね！
パークの59階近くにあるから

坪300万円も武蔵小杉で設定しますか？高層階は330万円

[854: 匿名さん]

名前かなんか付けてマスコット的に住んでもらったらいかがでしょう。
名前募集します。
排除するより共存考えたほうがいいですよ。

[855: 匿名さん]

工作おばさんとか言われていた時もあったな。

[856: 匿名さん]

エクラスタワーのコンシェルジュだよ

[857: 匿名]

ほんと工作員だよな。いろんな意味で。

[858: 匿名さん]

エクラスのエミちゃんって言うのどうだろう。

[859: 匿名さん]

坪300以上では、コスギの賃貸用としては高くて買えないな！

[860: 匿名さん]

ここ内廊下？吹き抜けとか眼中ナインですけど

[861: 匿名さん]

駅直結だし、防音面から考えて普通内廊下でしょ。

[862: 匿名さん]

間取図の”玄関側壁の模様”が他の外壁や隣との壁と違うから、内廊下のように見える。

[863: 匿名さん]

タワー部分の床面積は小さいので、普通に内廊下。

正方形で床面積大きいタワーだと、内廊下にはしにくいけどね。

[864: 匿名]

340万

[865: 匿名さん]

げェ、３４０万？　二子玉川ライズと同じくらい高い！
一般サラリーマンは、マックス３LDK６千万前後までしか買えないので、さようなら。

[866: 匿名さん]

>861
>862
>863
この高さで外廊下だったら怖すぎますね(汗)

内廊下の換気についていろんな物件で論議されることがありますが、エクラスはどうでしょう。廊下も広めでしょうか。

[867: 匿名さん]

３４０万は妥当でしょう。
二子ライズと比べても東横線であること、利便性が全然違うこと、駅直結であることでほぼ同格か、むしろ客観的諸条件はこちらのほうがいいと思いますよ。

[868: 匿名さん]

東京機械跡地と駅ビルはさんで東側の商業施設も年明けぐらいに発表される可能性あるので、もしそれが発表されると間違いなく二子ライズより高くなると思う。
東横線で駅直結ってこれが最後だもん。

[869: 匿名]

>>866
コスギタワーとか普通に外廊下だけどね。

[870: 匿名]

坪350万までなら買います！

[871: 匿名さん]

２３区内でも＠３００万以内の物件がいっぱいあるのに
熱くなって＠３５０万で買います？
そんなに高く買いたいのなら＠３００万以下で売りにでても＠３５０万で買えば。
＠２８０万位がいい線だと思うよ。
東急も二子玉の二の前はしたくないだろうから。

[872: 購入検討中さん]

＠２８０万なら瞬間蒸発だね。
駅2分のブリリアがそのくらいで即日完売だったよね。
駅直結なので＠３５０もありうるんじゃない？
３４０はいい線かも。
東急だし３００以下はないのでは？！
二子玉のおかげで東急の今期の業績はよいとのことだし

[873: 匿名さん]

で？内廊下？外廊下？どっちなの？

[874: 匿名さん]

871さん
２３区って言っても武蔵小杉ほど便利で東横線直結の立地に相当するところはあまりないと思いますよ。
たとえば具体的にあげてください。

[875: 匿名さん]

DMハガキのパースによれば下層内廊下、上層外廊下の模様。

[876: 匿名さん]

２８０万なんてありえない、新丸子さえ２７０なんて言ってるのに。
パークの残ってるのが大体坪３３０ぐらい。
それでもぼつぼつ売れて３０戸が今残り３戸だけ。
いずれも９０－１１００ｍ２の金額はるもので西側北側条件の悪いところだけ残ってる。
従いここは７０－８０ｍ２中心に３００－３５０ぐらいで十分売れると思う。

[877: 匿名さん]

駅直結とは言え、コスギで坪３４０万で投資として買って、月３０-４０万で賃貸可能？
高すぎて借り手なし、投資対象ではないと思う。　もしかすると二子ライズの二の舞い？

[878: 匿名さん]

賃貸だったら二子より絶対武蔵小杉のほうが高くなると思います。
二子は都心から時間がかかりすぎるけど、武蔵小杉だったらかえって都心より地の利がいいから今後かなり高めに貸せると思う。
二子は絶対二子に住みたいという人には人気あるけど一般的には武蔵小杉のほうが将来性あると思う。

[879: 匿名さん]

ライズの二の舞じゃなくてライズがあるから武蔵小杉の値段が安く見えて宣伝効果抜群だと思う。
だから東急はライズより若干安めで出すと思う。

[880: 匿名さん]

ライズも予定よりは売れていて東急は増収だからなあ。
目標値が低すぎるから意外に感じるが。

[881: 匿名さん]

新丸子の２７０は価格間違っちゃっただけだから！

[882: 匿名さん]

本当にこれから買おうとしている人の投稿って、どれくらいあるんですかね？
コスタとかパークを既に買ってる人の値上がり期待ばかりのように見えちゃうんだけど。
私は真剣な検討者ですけど、はっきり言って、武蔵小杉で平均＠３００超えるような
マンションが売り出されても買いません。
それだったら、＠３８０だったとしても、面積削ってでも大橋のタワーの方にします。
選択肢のある人は普通そう考えると思いますよ。
こういうこと言うと、どうせすぐ「じゃあ大橋へどうぞ」とかいう反応があるんだろう
けど、現実には、住民さんの期待に反し、十分納得性のある単価で出てくると思ってます
ので、もう少し居させていただきます。
常識的には、＠２５５～＠３５０(プレミアム)の幅で、平均２８５ぐらいでしょうね。
賃貸にしても、二子玉より小杉が高くなるだろうなんて、「頭大丈夫」って言いたく
なっちゃいます。賃貸の方が分譲よりさらに地域相場に引っ張られますから。
妄想抜きで意見交換したいです。

[883: 匿名さん]

妄想抜きって言われてもねえ…
実際ブリリアは平均280ってあっという間になくなったからやっぱり300はいくんじゃない？
ナイスのセントスクエアだって300だよ？

[884: 匿名さん]

本当に購入を考えてる人は、価格を吊り上げるような書き込みはしないよ。
少しでも安く買いたいという心理が働くからね。

[885: 匿名さん]

本当に購入を考えてる人は、価格を吊り上げるような書き込みはしないよ。
少しでも安く購入したいと言う心理が働くからね。

[886: 匿名さん]

>>882
総額いくらくらい（面積どれくらい）を狙っているかにもよるよね。
選択肢のある人は坪単価15万とかの差は、そんなに気になるはずないよ。
坪３００超えたら大台だから精神的に嫌とか、全く意味ない。
プライオリティをどこにおくかだね。

駅直結、眺望良し、高層階がいいか、など妥協を少なくしていって坪３００なら
それはそれでいい、というのが現実的な選択かと。

[887: 匿名]

売値目線から入ると330万は固い。
買値目線から入ると280くらいにしたい。
買値はかなり願望含むよね。パークなどを見送ったから、それくらいじゃないと困るてきな・・・

[888: 匿名]

小杉で３００買わないね〜。

[889: 匿名さん]

小杉で300こえってあり得るのか？
そんな価値ないでしょ。
過去あったとしたらボラれて御愁傷様ですね。

[890: 物件比較中さん]

なんか情報間違ってる人が多いですね。
パークシティ、レジ小杉は新築時平均坪単価＠２１０万台、ブリリアにしても＠２５０万台です。
自分の目に付いた部屋の価格だけ、あるいはあおってる人の話を鵜呑みにしてませんか？
逆立ちしても武蔵小杉の平均坪単価が＠３００万を超えることなんてあるわけないじゃないですか。
最高のプレミアム仕様で上限＠３５０です。それも何戸もあるわけではありません。
そういう数戸だけを見て、平均を無視して、ここも「＠３５０のマンション」って言われるように
なるんですかね？
明らかにミスリードです。

[891: 匿名さん]

買う側的には安いにこしたことはないですけどね。
でも、もしそんなに高くないのであれば、買ってしまった方が良いかも、と。
メリットとデメリットを考えてたら、また機会を逃しそうかな。
たぶん、これから新しく建つ物件だって、それなりの坪単価でしょうし。
安くて条件のいい物件なんて、そんなに出てこないんじゃないかなぁ。当たり前かw

[892: 匿名]

ブリリア坪平均250はないですってw
価格表持ってるもん。
中層でも267はしたのに。

[893: 匿名]

コスタ@210
SFT@235
MST@255
シティハ@250
セント@270
リエト@245
ブリリア@270
シティハ多摩@270

300以下で出るかな。難しいと思うよ。

[894: 匿名さん]

893の坪単価が正解。考え方は882、884に賛成。
坪単価を出すのなら平均坪単価を出さないと混乱の元。
故意に高層階の坪単価を載せて高く見せようとする人もいるようですね。

まぁ、来月の事前案内会に申し込んだので予定価格が分かったら書き込むよ。

[895: 匿名さん]

パークシティの平均賃料見てみましたが、11500～12000円/坪くらいでしょうか。
エクラスは平均290万円/坪あたりで出してくると予想。
強気なら300万以上。

[896: 匿名]

販売時期と併せて来年１月に商業施設の概要発表でしょうな。駅ビル商業施設も同じ東急ということで同時発表ですかね。

[897: 匿名さん]

８７４さん
日本橋〇〇的なマンション
＠３００万以下でごろごろありますよ、
最近は中目黒でも同様ですよ、
８８２さん
賛成です
小杉のタワマンをすでに購入した人たちが価格を維持するために
必死になってエクラスの価格を上げようとしています、
真剣に購入を考えている人からは迷惑な話です。

[898: 匿名さん]

常識で考えて即完したブリリアより安くだしてくるはずないんだから290から300は十分ありえるでしょ。
それでも買いたい人はいるだろうし、鶴見とはわけが違うよ。

[899: 匿名]

シティハウス多摩川、プラウド今井よりはどう考えても高いだろ。

[900: 匿名さん]

＞８９８
マンションの価格は、ちょっとした条件やタイミングの違いでいくらでも変わってくるし、発注時期や
仕入原価の違いなど「何でこっちよりあっちが高いの？」っていうような値付けもその逆も出てきます。
ブリリアは、運良く新駅開業、競合物件の存在、プラン、超高層ではないこと、仕様、戸数等が絶妙に
その時点のニーズにマッチしていたのであって、必ずしもその後に出る物件の価格の前提となるもので
はありません。住友にしても同じです。
もちろん後発物件としてはそこを最低ラインとして始めたいでしょうが、結局は需給関係で決まること
ですから、戸数が多ければ多いほど、高く売るのは難しくなってきます。
坪単価１０万円程度ですら、その差を購入者に納得させるには大変な工夫、アピールが必要です。
大幅な値上がりはおよそ考えられませんね。

[901: 匿名]

購入検討者か知らないけど価格に希望持ちすぎ。
小杉の駅近マンションは山のようにあるけど駅直結なんてもう二度とでないのに。

[902: 匿名]

ボリュームゾーンはグロス6500万以下に抑えるだろうな。

[903: 購入検討中さん]

高杉。
懐胎。

[904: 匿名さん]

そもそも購入検討者の板なのだが（笑

[905: 匿名さん]

＞901
駅直結ではなく徒歩３分のマンションの方が平均坪単価が高いっていう事実を知らないの？
誰しもが駅直結を望んでるわけじゃないんですよ。考えてみれば当たり前のこと。
何かというと小杉の利便性や駅近ということを協調したがるけど、値段を決める要素はもっと
多用です。

[906: 購入検討中さん]

坪単価310万ぐらいじゃないの？

[907: 匿名さん]

徒歩３分のほうが人気がある？
だからブリリアと同じくらいの坪単価かもって？
おめでたい人だなw
こういう人が予想より高値で手が届かないとネガレスで叩きまくるのかな。

[908: 匿名]

じゃ、パークと比べてどうなの？

[909: 匿名さん]

立地的には同じ駅直結の勝どきビュータワー（坪360）に匹敵する場所。
そこまで行くかは微妙だけど、それぐらいの坪単価でも全然驚かない。

[910: 匿名]

エクストララグジュアリーの略なわけだしな

[911: 匿名さん]

勝どきビューｔって平均２２０万でしょう。

[912: 匿名さん]

>>911
それはミッドベイ勝どき

[913: 購入検討中さん]

>>905

駅直結ではなく徒歩３分のマンションの方が平均坪単価が高いっていう事実を知らないの？
↓

そもそもそのニュースほんとかなぁって思う

だって
横浜駅直結１分（雨に濡れない・傘いらない）
横浜駅徒歩３分（雨に少し濡れる・傘いる）
という２つのマンションだったら、
直結のほうがほしいよね。

横浜駅や新宿駅といった巨大駅に
駅１分がなくて、
直結といっても品川駅徒歩６分とか。

駅１分があるのは、
たとえが適当か分からないけど
鶴見とか、坪単価がそれほど高くない
駅のマンションにしかない。

平均とったら徒歩３分がたまたま坪単価高かった
ということだと思う。

例

横浜クラスの駅　徒歩３分　坪単価　３６０　多数
鶴見クラスの駅　徒歩１分　坪単価　３００　多数

⇒　平均とったら徒歩３分が坪単価高かった

[914: 匿名]

まぁ、武蔵小杉みたいな特殊な町に限る話だが、駅直結が最高評価にならない可能性はある。
だって駅が二つあるのだから。

①レジデンス・ザ・武蔵小杉
・横須賀線ほぼ直結
・東急線徒歩6分
・南武線徒歩6分

②エクラスタワー
・横須賀線徒歩6分
・東急線直結
・南武線ほぼ直結

③パークシティ
・横須賀線徒歩3分
・東急線徒歩3分
・南武線徒歩3分

まぁ、どの電車をメインで使用するかで個人の評価が分かれるのはわかる。

でも客観的にはエクラスタワーかな。

[915: 匿名]

投資家とかではない永住前提(あるいは数十年)のサラリーマン層にとっては坪単価以上に総額こそが重要。
70㎡前半(22〜23坪)の2LDK・3LDKで7000万以下なら飛ぶように売れるだろうな。
同じ坪単価でも7000万超えてくると動きは鈍くなるよね。(まぁ、それでも売れはすると思うケド)

[916: 匿名さん]

駅直結マンションならではのデメリットもあるでしょ。
電車の騒音とか駅の周りの酔っ払いとか浮浪者とか。。。

[917: 匿名さん]

武蔵小杉は新宿や横浜みたいな、駅自体が一つの街といえるような巨大駅じゃない。
もちろん品川みたいな交通の要衝とも違う。単に住んでる人にとって交通利便性が高い
だけの郊外駅、通過駅でしょ。比較するのもおこがましい。
住民以外、人が集まってくる場所じゃないから、新しい店ができてもすぐつぶれる。
比較するなら、溝ノ口、二子玉、赤羽とかが妥当。
ちなみに、東京カンテイの調査は、同じ駅圏内の物件比較結果だから、誤謬はないよ。

[918: 匿名さん]

それは徒歩10分のマンションと比較したデメリットでしょ。

[919: 匿名さん]

うちは自転車（雨の日は歩き）で通勤してるから徒歩3分でも直結でも大して変わらないんだけど
毎日電車で通勤してる人からすれば直結は便利なんだろうな～と思う。
値段がほぼ同じなら間違いなく直結を選ぶんじゃないかな。

[920: 匿名さん]

武蔵小杉は駅直結よりも新駅と南武線と東急に囲まれた地域はまさに巨大駅中といっても過言ではない。
ついでに新丸子、向こう河原の駅入れたら５個駅があるわけです。
何も直結にこだわる必要ない。
驚愕の武蔵小杉。

[921: 匿名さん]

馬鹿だ・・・

[922: 匿名]

300万超えるとか言ってる人は、このマンションにパチンコ屋が入ることを忘れてないですか？
パチンコ屋が入ってる時点でこのマンションはだいぶ資産価値が落ちると思うのですが。。。

[923: 匿名]

いやいや少なくとも横浜のど田舎と違って小杉は都心に近いですよ。わずか10分足らずで品川ですから。羽田は15分足らず。

[924: 匿名]

ですが、これから、小杉にこれ以外に3本もタワマンが建つのに、わざわざパチンコ屋が入っているマンションを買う人がそんなにいないと思うのですが・・・。
駅直結のメリット＞パチンコ屋のデメリットと判断した人だけが買うんでしょうけど。

[925: 匿名さん]

3本のタワマンはパークやリエトと同じでその他大勢。
駅直結はエクラス1本しか存在しない。
私鉄一番人気東横線の駅直結はもう出ないだろうからそれで判断すれば？
そもそもパチンコ屋は子供の環境に…なんていう人はここは検討外だろ。
だから今井物件は人気があるんだし。

[926: 匿名]

不動産に割安はない。
結果的に割安だった、はある。値付けの理想は申し込みが全住戸一倍。
平均300はこすよ。290を目玉にして価格帯は6500から8000が多いのでは。

[927: 匿名]

駅直結でなかったらパチンコ屋はものすごく大きなマイナス要素だと思うけど、直結型だとそこまで気にしない人も多いかも。駅前にパチンコ屋があるのは嫌だな、くらいにしか思わない（自分のところというイメージ薄い）かも？ 入り口一緒なわけじゃないし。

[928: 匿名]

三井のロータリー側の新しいやつが立地としては一番いいだろ。

[929: 匿名さん]

確かに三井のは良いよね。外気には触れるけど駅ビルに傘なしで行ける上、東京機械の商業施設にもすぐだ。

気になる点があるならエクラスをスルーするのも手だが、実際に駅ビルできた頃に売り出すならさらに高くなりそうだ。

[930: 匿名]

下がメディカルモールなんだっけ？年寄りにはよさそう。
パチンコ屋が気になる人はそっちにすればいいだけ。

[931: 匿名]

駅の脇にタワマン建つんだから東急の発車ベル音小さくして欲しい。2分おきに聞かされる。

[932: 匿名さん]

窓全開生活者はキツいよね。タワー限定ならリエトあたりの南側に住むしかなさそう。

[933: 検討中]

駅ビルの防音効果が期待できます。

[934: 匿名さん]

300超えで売りたきゃあ、売ればいいんじゃない。どうぞご自由に。

350とか400超えでもいいよ。

[935: 匿名]

何ふてくされてるのよ、みっともない。

[936: 匿名]

三井のほうが、新駅にも近いしな。

[937: 匿名さん]

ロータリーや各商業施設が完成した時に、改札を含めてどのような動線になるのかが気になる。
各物件の良し悪しに影響するよね。

[938: 匿名]

三井より、ブリリアのモデルルーム跡地にできるタワーの方がいいんじゃないでしょうか？
三井のタワーはタワーに囲まれたところに立つから。ブリリアのタワーは350万ぐらい行くでしょうけど。

[939: 匿名さん]

予定されているタワーが全部できたら、駅前はかなり圧迫感を感じるだろうね。
そういうのが嫌な人は、ブリリアみたいにちょっと駅から離れたタワーの方がいいかも。

[940: 匿名]

ブリリアの眺望が抜けているのはいいね。
でも、売り出しは後1年以上先、住めるのは３年半先です。待てる方は、待ちましょう。

[941: 匿名]

３年半先ですか？そんなに待てないな、時は金なり。今の自宅に満足している人ならいいけど、、、

[942: 匿名さん]

東横武蔵小杉駅の銀だこ横にモデルルーム作っていますね。1月オープン。

[943: 匿名さん]

ブリリアは竹輪タワーなんだよね。間取りがよくなるのかもしれないけど、タワマンなら私は内廊下がいいかな。

[944: 匿名]

竹輪タワーだと、コスギタワーのように住民の騒音(ずんどこ節とか)に悩まれそうですね・・。確かに内廊下の方が良いかも。三井も竹輪タワーなんでしょうか？
ブリリアが竹輪タワーらしいとかの情報はどこから入手できるのでしょうか？

[945: 匿名さん]

>三井のタワーはタワーに囲まれたところに立つから。ブリリアのタワーは350万ぐらい行くでしょうけど。

（笑）

[946: 匿名さん]

>>938
あっちでもこっちでも同じフレーズで書き込んでいるけれどそんなに三井のパークが嫌い？
ここは東急の板だよ。（笑）

マジ痛い人だね。
買いたいのに買えなかった怨念か？

[947: 匿名]

>>946
すみません。三井のタワーと書いたのはコスギに立つ3本目の新しい三井のタワーのことで、特にパークが嫌いなわけではありません。また、周りにタワーが囲まれていると書いたのは今回初めてなので、おそらく別の方と混同なさっていると思います。
これから立つ4本のビルのうちの一つがエクラスなので比較検討の意味でここに書きました。
気分を害されたのであればすみませんでした。

[948: 匿名さん]

疑心暗鬼か。

[949: 匿名]

ブリリアタワーというのもなかなか紛らわしい。東京建物はコンサルするだけみたいだからブリリアって名前つかない可能性が高いと思う。

[950: 匿名さん]

ブリリア武蔵小杉もすでにあるしな。
ブリリアタワー武蔵小杉じゃ紛らわしいかもしれん。

[951: 匿名]

タワーで囲まれて嫌なら、住友の多摩川テラス買えばいいんじゃない。東向きの眺望は相当良さそうだし。

[952: 匿名さん]

>>300超えで売りたきゃあ、売ればいいんじゃない。どうぞご自由に。
>>
>>350とか400超えでもいいよ。
>
>何ふてくされてるのよ、みっともない。

ふてくされてるんじゃないよ、

無謀な値付けして、大量に売れ残るのを期待してるだけ。

武蔵小杉に300出して住みたいと思う人はほとんどいないと思うから。

武蔵小杉も豊洲も270が限界なんじゃないかな。中古マンションの取引価格もそこらへんから上がらないよね。

[953: 匿名さん]

よくニコタマと比較してるけど、
みんな、きちんと冷静な目で判断をくだすと思うよ。

どちらの街も1時間ばかし歩けば、街が醸し出す雰囲気が分かるでしょ。

新駅もできたけど、町の雰囲気は結局前と同じだよね。

所詮、武蔵小杉は武蔵小杉。まあ、それはこの街の良さなんだけど。

それを知らずに(不動産会社に乗せられて)買っちゃった人はかわいそうだけど。

これが事実。

住んでる人も実はちゃんと分かってるんでしょ。

[954: 匿名さん]

ふてくされてるじゃん。必死に連投までしちゃってw。値下がりする不動産抱えて巡回お疲れ。

[955: 匿名さん]

勝手な推測、ありがとう。
全くの的外れ。

思い込みが激しいってよく言われるでしょ？

[956: 匿名さん]

わざわざ行間開けてまで連投しなくていいよ。
ブリリアが270で即完して新聞記事にまでなったのは事実なんだから
後追いで駅直結大本命のエクラスが平均270にするなんて考えられない。
そんなの素人でもわかるよ。
あなたが売れ残りを期待してwktkするのは勝手だけど、もうちょっと状況を理解した方がいい。

[957: 匿名さん]

行間くんは思い込みが激しい人だからしょうがないですよ。

「これが事実。」（キリッ）　だそうです

[958: 匿名さん]

エクラスの外観が良くないと思うのは自分だけでしょうか？
立地は抜群ですけど。

[959: 匿名さん]

わたしは外観、そんなに悪くないと思いますが。
タワーならみんなこんな感じになるんじゃないのかなぁ。

[960: 匿名さん]

>よくニコタマと比較してるけど、
>みんな、きちんと冷静な目で判断をくだすと思うよ。
>
>どちらの街も1時間ばかし歩けば、街が醸し出す雰囲気が分かるでしょ。
>
>新駅もできたけど、町の雰囲気は結局前と同じだよね。
>
>所詮、武蔵小杉は武蔵小杉。まあ、それはこの街の良さなんだけど。
>
>それを知らずに(不動産会社に乗せられて)買っちゃった人はかわいそうだけど。
>
>これが事実。

これは確かに事実だね。タワーマンションがいっぱい立って、新駅ができても、
武蔵小杉は武蔵小杉。雰囲気は前と変わらないものね。

[961: 匿名さん]

>>960
たしかにエクラス側は変わんないね、いまんとこ。
西側は未来都市のように変わってきているけど。

[962: 匿名さん]

共用施設の情報が出てるね
http://www.kosugi-01.com/saikaihatsu.html

38階39階：展望ラウンジ、パーティーラウンジ
7階：ゲストルーム、キッズルーム、ライブラリーラウンジ、多目的ラウンジ

[963: 匿名さん]

行間君
二子を一時間ほど歩いてみたけど玉高以外は周りは堤防とパチンコ屋とごみごみした街並みばかりで武蔵小杉とあまり変わらないけど？
すいませんどの辺が違うのでしょうか？
むしろ武蔵小杉の開発地域の方が街並み綺麗だけど。
私には分かりませーん！
これ思い込みのない普通の人の感触です。

[964: 匿名さん]

落ち目の二子とかかわっていてもきりないよ、からまれるだけだから。

[965: 匿名さん]

二子玉の駅前は住むところじゃないでしょ。
休日岡本とかの高級住宅地から舶来の高級車に乗って買い物にいくところ。

[966: 匿名さん]

>これ思い込みのない普通の人の感触です。

そういうことを自分で言っちゃう辺りがもうおかしいって気づいてね。

[967: 匿名さん]

これだから田舎者は・・・
無理やり二子玉川の駅前とだけ比較しようとするのがイタいんだよ。

元々二子玉ってのは、上野毛から、瀬田、岡本にかけての広大な高級住宅街（それだって元々は松涛住人の別荘だけど）の後背地と一体なんだから、「駅前の様子がどうだの」表面的なことだけ言っても意味ない。そもそも、広がり、成り立ちの歴史が違う小杉では比較になんかならない。
小杉は、東横線の中でも、単に東京と横浜にはさまれた工場街、貧民街であったに過ぎない。今になって、交通利便性だけに注目して、中の上レベルのサラリーマンにも手が届くマンションをぼんぼん作ってるだけ。形成のいきさつも住民の層の厚みも全く違う。
だいたい、東急の始祖五島家の家がどこにあるか知らないの？武蔵小杉じゃないよ。

二子玉川ライズのターゲットは、ⅰ)地元高級住宅街の富裕層向けセカンドハウス、ⅱ）高齢に伴う住み替えニーズの受け皿、ⅲ)高級住宅街には手の届かないけれどもそれなりに高所得の層が妥協できる住み家。。
そういった層は、交通利便性がいいとか、割安だからといった理由だけで家を買わない。下品な連中が近所に居ないことが何より重要。それに二子玉の再開発はそもそも住宅がメインじゃない。

割安でなくなってしまったら、小杉のマンションには何の価値もない。それは東急が誰よりも解ってる。

[968: 匿名さん]

確かに沿線と比べるとまだまだ割安だ。350万までは行けるな。

[977: 匿名]

何時の時代も『流行り廃り』はある。
京都の人からすれば東京の人を『成り上がり者の集まり』・『武蔵の田舎者』と見てる。
しかし、その京都も今や政治経済の中心とは程遠く『いち観光地』に『廃れた』ことを今でも素直に受け入れられてない。

どんな世界でも、『廃れモノ』は『流行りモノ』をその脅威から素直に受け入れられないのである。
二子玉川は戦後に流行りだした街。
武蔵小杉は21世紀に入ってから流行りだした街

それだけである。

[978: 匿名]

967へ 久しぶりに二子信者が泣きわめいてるな、もう勝負ついたんだから二子へお帰り。

[979: 匿名さん]

勝負ついたとか、
根拠のないこと言ってないで、
967のコメントが気に入らないなら、きちんと論理的に反論したらどうだい？

[980: 匿名さん]

＞９６７だが

＞９７６
そのコメントは、＞９７５にこそ言うべきだろう。
屁理屈言いたいんだったら、恐竜時代にでも遡ればいい。
＞９７７
問題のすり替えだ。住まいを選択しようとするときに京都と東京間で比較する必然はない。
東京を本拠として生活してる場合の住宅ステイタスの話。
＞９７８
二子玉川信者でもなんでもない。不動産投資家として両方見てるだけ。ただ、「たかが小杉
が片腹痛い。二子玉の足元にも及んでないよ。」って思ってる。

そもそも街のステイタス云々いうときに、戦前にできたものと戦後にできたものは、流行り
以上に質的に明らかな違いがある。
東京における住宅地のステータスは、基本的に、江戸時代の町の形成を基礎にして、それを
明治以降戦前までに作り変えてきた、あるいは拡大してきた歴史的経緯がベース。
四民平等だの、大衆化だのじゃなくて、明確な身分格差、大きな資産格差があって、エリート
と庶民の違いが、住む場所も含めて誰の目にも明らかだった時代のね。
戦前までは、大企業に勤めるホワイトカラーサラリーマンは明らかにエリートだった。
東急や阪急がターゲットにしたサラリーマンってのは、そういうエリートの名残のところまで。
戦後の対象は、いわゆる「大衆」に過ぎない。

小杉もこれから徐々に良くはなっていくだろうが、結局は中の上程度の庶民の街。
「上」の層を取り込めない街で、ステイタス云々言ってもしょうがない。だから、自分達だけ
で勝手に二子を比較対照に持ち出して、勝負してるつもりになってるのが笑えるだけ。

[982: 匿名]

地価下がってるとこに住んでる人ってのは必死なんですな。

[983: 匿名さん]

９６７さんへ
歴史的にも二子ってもともとあなたが言うような高級住宅地ではないですよ、少なくとも玉川町と名のつくところは国分寺崖線の下で多摩川と国分寺崖線の下を流れる丸子川に囲まれた砂州です。
多摩川の反乱により常に地形が変わってきた所謂川べりの地域で、これは羽田から多摩川の両岸を見ればすべて武蔵小杉も含めて川沿いの砂州の上に広がる地域です。
つい此間まで（私は知ってますが、地元で還暦過ぎ故）二子玉川は今のライズ～自動車教習場の一体で砂利の採掘現場でした。
今の田園都市線の前身は玉電という路面電車で後ろに砂利運搬用の貨車をひぱってました。
砂利採掘は主として在日の人たちが生業としてました。
現在でも在日の人たちのその頃のご苦労と歴史を保存してあるのが確か二子新地のどこか記念館にあるはずです。
武蔵小杉も、新丸子も二子新地も二子玉川もほとんど同じような地域です。
似た者同士だと思いますよ。
あなたが言うように江戸時代のことを言えば武蔵小杉も小杉御殿という将軍の別荘があり、同じようなものです。
武蔵小杉はおまけに田園調布を後背地に抱えてるし、同じようなものです。

[984: 匿名さん]

熱烈な二子フアンっているんですね。
早くライズも在庫が売れるといいですね。
早く値引きしないとみんな武蔵小杉に流れますよ。
頑張れ二子！

[986: 匿名さん]

＞983
そんな誰でも知ってる地歴を今更得意気に話しても・・・
＞967をよく読みなさいよ。二子玉川は、上野毛、瀬田、岡本の玄関口として、一体で存在意義が
あるっていってるじゃない。特に商業地として。元々御用聞き商店が多かったし。
大事なのは、生活圏としての一体感。

田園調布は小杉の後背地じゃないよ。まったく相手にされてないし、そんなこと言ったら不当表示
になる。距離だけで物言っても・・・
二子玉は、「上野毛のお屋敷町を背後に控える」っていっても何の問題も無いけどさ。
東京方向から見たとき、そもそも多摩川越えたあたりは話にならないんだから。
多摩川線ですら、下丸子、それもガス橋までが限度で、そこから先は蒲田に近付くにつれ、「絶対
嫌」って人がどれだけ多くなることか・・・無知だね。
東横線が盛り返すのは日吉以遠。

小杉御殿は、単なる江戸と駿河を行き来するための中原街道の将軍専用の途中宿泊所。宿場に過ぎない。
まったく無理やりだ。猟場や処刑場でも、歴史がありさえすればいいの？
新丸子のあたりにラブホが多いのも、そんな歴史的経緯からなのに。

[987: 購入検討中さん]

ライズの板では小杉の話はほとんど出ないのは事実だな。
あっても、明らかに小杉からの出張者だろうってのばかり。
購買動機が違うんじゃない？

[988: 匿名さん]

９８３じゃが、
わしが言いたいのは、現に６０年以上二子に住んでるわしが実感として二子ってあんたの言うほど歴史上の優位性は何もない街ということじゃ。
武蔵小杉や新丸子、二子新地とわしの幼いころは全く変わらない土地柄じゃったということじゃ。
上野毛や瀬田や岡本ったって、たいした高級住宅街じゃない、昔はせいぜい強盗慶太（昔は白木屋をのっとったのでこう言われたもんじゃ）の別荘、今の記念館あたりがわずかに高級住宅地だっただけじゃ。
あんたが言うエリート云々というなら松濤や神山町あたりのせいぜい昔の鍋島さんの屋敷跡、麻生さんの自宅一角から大向かい小学校（今の東急本店）に至る地域から比べれば、このへんはエリートどころかお粗末なもんじゃ。
いずれにせよそんな田舎の国分寺崖線の上から見ても歴史的に言えば玉川など見向きもされない川べりの土地じゃったのは明かじゃ。
終戦直後の蛋白源のない時は、わし等砂利屋の健ちゃんとよく多摩川の砂州にウナギ取りに行ったもんじゃ。
あの砂州（砂利最終跡地）にウナギが群れなして泳いでいたもんじゃ。
あんたが言う高級住宅街の上野毛や瀬田、岡本の玄関口として一体の歴史的背景がある二子と格下の武蔵小杉、新丸子、
二子新地は全然違うというとるが、わしらの感覚じゃまったく同じじゃ。
二子は高級住宅地の玄関口などではなく渋谷からチンチン電車に揺られて到達する東京のドンずまりという感じじゃ。
むしろわし等玉小の友達はほとんど砂利関係者、農家、水商売（多摩川べり）が多かったし、友達は岡本など崖上より二子新地のほうが顔見知りも親戚も多かったよ。
武蔵小杉、も新丸子もその意味で親戚みたいなもんじゃ。
二子は地味からしても川向こうのとの関係がつよいからあんたみたいに　セレブぶって喧嘩売るより仲良くセントいかんよ。

　

[989: 匿名さん]

古老の言うことは事実やで。
小杉や綱島は工場やラブホの街という印象しかないわ。

[990: 匿名さん]

始めてこの板を見たが、なかなかおもしろい。
しかしここは９６７の完敗だな。
これほど見事な負けは見たことがない。

[991: 匿名さん]

>始めてこの板を見たが、なかなかおもしろい。
>しかしここは９６７の完敗だな。
>これほど見事な負けは見たことがない。

私には完敗に見えませんでした。
すいませんが、完敗だと思えた理由を教えてください。

[993: 購入検討中さん]

＞990、＞992
理由を語らずに勝ち負け言ってもねぇ。説得力ないね。
そもそも問いに対し問いで答えちゃいけないでしょ。詭弁術の基本？
＞991さんは応える必要ないですね。
根拠説明がないことに対し「根拠教えてください」って言ってるだけなんだから。

[994: 匿名さん]

＞９８８
何が「わしが言いたいのは」だよ。適当にいい加減な歴史のこと言っておいて。
そもそも初めから「元々松涛あたりの住民の別荘地だ」って言ってるでしょ。
だいたいどこの誰が、二子の駅前あたりにステイタスと歴史があるなんて言ってた？
小杉御殿の話だって何が「将軍の別荘」よ。ためにする作りが多すぎる。

河川敷が利用され方も含めてどこも似たようなのは当たり前。でも再開発のときに重要になってくるのは、
その周辺地域がどうなっているか、おかしな使われ方（工場、ラブホ等々）をしてなかったかという点。
「二子玉川限定」で小杉と比較することが無理があるっていわれてるのに、まだわからんのかね？
二子玉川は、元々何も無かった場所だけに、再整備されて丘の上と一体として機能するようになることで、
新しい価値創造が出来る立地。元々はまったく見向きもされてなかった場所だが、小杉はむしろ「見下げ
られてた」場所。それだけでも大きく違う。
近くに頼りになる歴史的厚みのある住宅地がまったくいないだけでなく、スタート時点でマイナス。
周辺住民の質もまったく違う（また勝手に駅前限定にしないようにね。あくまで周辺地域含め）。
そもそも比較の対象にならんでしょ？そんな場所が単に交通利便性だけでものを語ったり、二子に勝ってる
みたいに思い込んでるみたいだから、チャンチャラおかしいって言ってるだけ。
ただし別にライズの肩を持つ気もないよ、開発の進捗度合いから見たら明らかに割高だもの。

[996: 匿名さん]

>994
止めとけって、ひっこみがつかない気持ちはわかるけど。
傷口ひろげているよ。

[997: 匿名さん]

９６７はなんだかむきになってるね。
その時点で負けだね。

[998: 匿名さん]

東急の中での位付けが微妙だと思うけどな。
目黒大橋、ライズ、エクラス・・・田都沿線も多いし。
ここ＠３５０とかだったら他をどうやって説明するんだろ。

[1000: 匿名さん]

地方から来た者としては勉強になります。
有り難うございます。
ハーバード大学のサンデル教授が言うように、
コミュニタリアン的には、素晴らしい書き込み
同士だと思いますよ。