エクラスタワー武蔵小杉(旧称：武蔵小杉駅前再開発タワープロジェクト)

[匿名さん]

東急武蔵小杉駅西側にある37階建てのタワーマンションが2010年3月に着工になります。
駅直結、立地抜群、1～5階の商業施設と合わせて楽しみにしている人も多いかと思います。
情報交換していきましょう。

2010年3月着工、2012年10月竣工予定
地上37階地下3階
高さ約140m

地階・・・駐車場
1～5階・・・商業施設
5～6階・・・新中原図書館
6～37階・・・分譲マンション（337戸）

小杉駅南部地区再開発全体マップ（武蔵小杉ライフ）
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosuginanbu.html#a


所在地：川崎市中原区小杉町3丁目
交通：東急東横線・目黒線・JR南武線「武蔵小杉」駅 徒歩1分

【仮称物件名を確認しましたので、タイトルを変更しました。2010.07.24 管理人】
【物件名を確認しましたので、タイトルを変更しました。2010.09.24 管理人】

[125: 匿名さん]

高倍率ってどの物件ですか？
これから販売だとやっぱりブリリア？

[126: 匿名さん]

>>122
どの物件も一長一短。ベストなんてないでしょ。
確かにリエトはバランスが良いと思うけど。

[127: 匿名さん]

リエトコートはアウトレットマンションなのに、最高というのは有り得ないかと。

[128: 匿名さん]

国内最高価格でもない限り、全てはバランスの問題。
新築だから最高とも限らんし、アウトレットだから悪いこともない

[129: 匿名さん]

>>127
リエトの立地はパークの10倍いいと思うよ。
だいたいパークは玄関前が
先行き暗いでんき関係のうつむいて歩く通勤の方たちの通り道（行きも帰りも）になっているというのが
もうだめ。新駅ができれば少しは減るかもしれんけどね。

[130: 匿名さん]

立地が良いかどうかはおいといて、確かにパーク前の通勤時のあの人通りは煩わしい。
新駅が開業したら、ある程度の人数はそちらに流れるとしても、
今度は乗り換えの人が増えるのだろうし。

[131: パーク住人]

１２９へ
反論する気にもならない。
10倍と言わずいっそのこと100倍と言ってくれ。

[132: 匿名さん]

>>131
ココにもいてﾜﾛﾀw
検討板だぞ。自重しろよ。

[133: 匿名さん]

それ言ったら駅遠の方が人通り少なくていいってことになるなぁ。
通勤で駅前行けば人通りあるわけだし。
車通勤ってならリエトの環境はいいと思うが。

[134: 匿名さん]

南側にコスタ様が激しく隣接。
東側もリエト賃貸様が激しく隣接。

残るは北向きか西向きか・・・
しょぼーん・・・

[135: 匿名さん]

武蔵小杉の交通利便性は誰しも認めるところですが、それも東京や横浜を向いての比較の上でのことなのですから、その比較対象より高くなるはずはないと考えるのが常識的でしょう。
サラリーマンの身では、多少高年収でも８０㎡６０００万円台後半までが限界です。
そこから外れるとよほどプレミアム性が無ければ買い手がいません。超高層が珍しくない今時、武蔵小杉でステータスを満足できる富裕層がどれほどいるのでしょう。パークシティ、リエトコートにしても８０００万円を越える部屋は、ぱったり客足が止まっています。いくら超高層階であっても、武蔵小杉という地柄でプレミアム性を見出せるようになるには相当頑張っても２０年かかるでしょう。
逆算すれば答えは自ずから、売れ筋の平均坪＠２６５万までというところで収まるはずです。横須賀線新駅開業というプレミアム効果も落ち着いている時期ですから。そこから逆算して利益が出せる仕様で出してくることになるでしょう。それでも８０㎡平均６４６０万円ということになってしまいます。これはあくまで平均ですから、イメージ的には相当高価格マンションです。あとは、グロスを小さくして購入しやすくするかですが、いくら駅直結とはいえ、武蔵小杉の需要層と合いますかね？
パークシティの仕様云々が言われますが、そりゃ当時の売れる値段を考えたらむやみに仕様を上げてしまうことはできなかったでしょう。
今でも状況はそんなに変わらないのでは？高くてもどうしても武蔵小杉がいいなんて人は、昔からの地元の人などに限られると思います。
私としては、リエトの立地に住友の仕様だったら、即買いだったんですけどね。なかなかベストマッチングはないものです・・・

[136: 匿名さん]

>>先行き暗いでんき関係のうつむいて歩く通勤の方たち

がよっぽど気にいらないのか、前からあちこちでこの書き方を見かけたような…。

日本から電気関係の製品を作る企業がなくなったら、我々の生活に支障がでるわけで、通勤姿に文句をつけるのはいかがなものかと。

[137: 匿名さん]

>>134
どこに目ついてんの？
コスタはクラッシーの南に隣接してないよ。

[138: 匿名さん]

>>136
上場してる企業ばかりなんだから、いかに落ち目かは完全に公開されてるよ。
財務諸表読めるようになろうよ。

[139: 匿名さん]

>>135さん、>>136さん
久しぶりに真っ当かつリーズナブルなご意見を拝読いたしました。
管理人ではないですが、お二方のご意見に感謝いたします。

[140: 匿名さん]

>>135

>リエトの立地に住友の仕様

それで今の価格だったら、去年の段階で即完売でしょうね。
だけど、マンションに完璧を求めていたら、
いつまで経っても買うことはできないと思いますよ。
シティハウスもキャンセル待ち状態みたいだし。

[141: 住民さん]

>>138
日本国や地方の財務も公開されてるぞ。
国も民間も日本全体の先行きが真っ暗なのに。個別の企業だけの問題ではない。

[142: 匿名さん]

コスタはクラッシーの南側には隣接していません。
正確には南東に隣接しています。

モデルルームでは、コスタの角部屋の人が見ているテレビ番組が判別できました。

[143: 匿名さん]

>>141
巨大企業の連結最終赤字は
明らかに個別企業の問題だよ。
ほんとにうつもいて歩いてるから朝みてみなよ。

[144: 匿名さん]

同意。本当にうつむいてますね。

電機メーカーはランキングでいつも給料が安い。
最近、韓国・中国の電機メーカーの品質が上がってて日本は苦しい。

単なるモノ作りは没落の一途。

[145: 匿名さん]

丸の内でも新宿でも品川でも、通勤前はうつむき気味に歩いてる人ばかりだぞ。


引きこもってばかりいないでたまには外出ろよ。

[146: 匿名さん]

電気のサラリーマンの年収だと、この辺りのマンションは夫婦共稼ぎで頑張らないと
厳しいだろうね・・・

奥さんが安いパートに出てるのとか、男としてみっともないね。
子無しもどうなんだろうね。
老人ホームに入る資金もしっかり溜めて欲しいね。

[147: 匿名さん]

気持ち悪いな小杉新住民は
勘違いぷりが

ちょっと周り散歩すれば大していい場所じゃないことわかるだろ
2002年に出来た徒歩10分のコスモシティ武蔵小杉なんて南向き70平米で3200万くらいだったのに

[148: 匿名さん]

そう考えるとブリリアも高すぎるんじゃないかと迷う。
小杉バブルに躍らされているような気がする。

[149: 匿名さん]

>>147
みんながみんなこうじゃない。誤解してくれるな
一般的な新住民からみると、どう考えても発言が身分不相応に思えるが
もしかしたら１億越えの物件を持っている人なんじゃないだろうか？

[150: 匿名さん]

新住民の平均世帯年収は１６００万円ぐらいなのではなでしょうか。

[151: 匿名さん]

まあ外車率高いし、年収は800や900じゃなさそうですよね。

[152: 匿名さん]

電気屋さんも一部上場の昔はそこそこ、故課長クラスだったら年収1,500万はあるでしょう、学歴も国立とせいぜい
慶應、早稲田、上智ぐらいまででしょう。
ここの住人よりよほど上と思うけどな。

[153: 匿名さん]

>>152
そんなに払っていて定年まで過ごさせたら、確実に倒産するよ、
ほんとにそれくらい落ち目、もう終わってる会社たち。

[154: 匿名さん]

電機メーカーはこれからが本格的なリストラ時代ですね。
給料が安くて組合もないような子会社や関連会社への出向や転籍が相次ぐでしょう。

その上、海外への単身赴任かも知れません。
もちろん英語がさっぱり通じない治安の悪い国。

[155: 匿名さん]

おいおい、ここはいつから電機メーカーを中傷するスレになったんだ？
武蔵小杉の住民は企業戦士の仲間が多いと思っていたのに、そういう風にさげすむのはよくないよ。

[156: 匿名さん]

仮にここの平均価格が7500万円（坪単価300万円）だとしたら、
年収1500万円（物件価格の1/5）ないと安心して購入できんね。

[157: 匿名]

ちなみに書き込みしている人は、職業なんなの？

[158: 匿名さん]

ニートでございます。

[159: 匿名さん]

今一番儲かってるマクドナルドやユニクロの関係者じゃないか？

[160: 匿名]

どこまで合っているかは知らないけれど、上場企業の年収ランキングだとファーストリテイリングは315位、NECは329位であまり大差ないね。ちなみに対象は約3000社なので両社とも上位1割近くにはいるよ。
一億近くの物件を購入するような人は何やってるんだろう。

[162: 匿名さん]

うちは事務所兼社宅扱いです。
水道関係の仕事です。
血縁で経営している会社です

[163: 匿名さん]

親の援助は多いだろうねー。
いま買ってるのは一番親が金持ってる世代じゃね？

[164: 匿名さん]

マンションを事務所にしちゃっていいのか？
社員や客が来なければ大丈夫なのか？

[165: 匿名さん]

>>156
坪300は無理だろう。タワマンじゃないブリリアですら坪280-290なのに。
ここはタワマン補正で坪400行くか行かないか、ぐらいじゃないかな。

[166: 匿名さん]

>>165
確かに300を切ることはまづないでしょう、でも坪400はさすがにないと思う。
最上階だけ豪華特別仕様なら話別ですが。
310低層階-360高層階がいいところではないでしょうか。

[167: 匿名さん]

>>165
ブリリアが坪280-290って、何を見ての話でしょうか？平均260台ですよ。
目に留まった部屋だけの話をされてるんですかね？
比較するのなら、平均坪単価で話しませんか。かみ合わなくなってしまいます。
それと高さ60ｍ以上あるので建築基準法上の超高層基準が適用されるマンションです。十分参考になります。
コストは超高層なりにかかってますし仕様はパークやリエトよりもいいということを合わせて考えれば、武蔵小杉で平均300を超えるマンションが供給されるのはまだまだ先だということはすぐ見当がつくはずです。
ここは、もう着工するのですから、現時点で判断できる需要予測に基づき仕様は決まってしまっており、リスクを考えればそれほど高級なものにはできていないはずです。要するに、これまで供給されてきたマンションとの比較で、現時点で売り出せば平均280までで採算が取れるような範囲で設定していると考えられます。
あとは、販売時点での経済状況や街の発展の方向性の明確化(ソフト面での)次第になりますね・・・

[168: 匿名さん]

内外装の仕様であれば、着工後であってもこれからまだまだ柔軟に変更できるでしょ。

[169: 匿名さん]

柔軟って言うほどにはできないですね。
初めに基本仕様で設計を作り込んで、代金決めてから発注しますから。
別途有償のオプションなんかと一緒になってません？

[170: 匿名]

安く買えそうなニュースが出ましたね。

[171: 匿名さん]

パチンコマンションとは…。期待していたのに茫然自失です。
ブランド化しうるマンションだったのに、無残にも崩壊。

[172: 物件比較中さん]

パチンコはいくらなんでもひどい…。駅直結のメリットも吹っ飛ぶニュースだ。
地検者じゃ地下化して目立たないようにするってわけにもいかないし、
正直買う気はかなり失せたけどこんな悪条件でどうやって売り出すのかには興味がある。

[173: 匿名さん]

人気が下がって買える値段ででてくるなら正直検討してみたい。

[174: 匿名さん]

パチンコぐらいでいったい何だよ。
冷静に西口を見てみろ（笑）

[175: 匿名さん]

二子玉川の駅前にオサレなパチンコ屋があります。
ここもそんな感じになるんですかね・・・

残念感いっぱいの中の希望の光ということで・・・

[176: 匿名さん]

パチンコ屋さん、仕方ないと思います。先にいたのは、あっちだし。
需要があるから供給もある。
音が漏れなくて、オシャレな感じのパチンコ屋さんならOKです！

[177: 匿名さん]

人が出入りするから、音はどうしてもね。

[178: 匿名さん]

パチンコ屋が入ったとしても見苦しくはしませんよ。
多分だけどほぼ絶対に

[179: 匿名]

成城にだってパチンコ屋はあるし、仕方ないです。成城のも外からあまりパチンコ屋には見えないですが、朝それなりの人が行列するのと、ドアが開くと音がもれるのはどうにもなりません。せめて地下店舗だといいですね。

[180: 匿名さん]

川崎のDICEの地下にあるPIAみたいになればいいけど小杉プラザじゃ無理だろうな…。

[181: 匿名さん]

川崎みたいに地下街ないのに地下で営業は無理だろ。

[182: 匿名さん]

パチンコ屋はいいですが、ラゾーナプラザやトレッサ横浜のように喫煙ルーム以外、禁煙を徹底して欲しいです。中途半端な分煙にはして欲しく無いですねー

[183: 匿名さん]

>>181
溝の口のドンキホーテの地下にはパチンコ屋が入ってますが。
地下街なんてなくても関係ないでしょう。

[184: 匿名さん]

パチタワーも悪くない

[185: 匿名さん]

パチンコ嫌いな人はまず回避するでしょうから、自然とタワマン住民はパチンコ容認派とパチンコ愛好家に。
パチンコ愛好サークルとか作ればいいんじゃない？パチンコ屋に平日は奥様が集合、休日は旦那さんが集合。
ロビーにはランキング掲示。

出します出します！

[186: 匿名さん]

パチタワーはマンション住民向けに各種パチンコの割引券が配布されます。

[187: 匿名さん]

住民向けのパチンコ教室もあります。

[188: 匿名]

人気ないのかな？
それとも板立てるの早過ぎる？

[189: 匿名さん]

パチンコで一気にテンション下がったんですよ。
あーあ、って感じ。

[190: 匿名さん]

ここは完全にほとんどの人が敬遠しますね。
以前は本当に坪300以上は間違いない感じでしたが、パチンコが入った途端に坪50万は完全に下がりましたね。

[191: 匿名さん]

小杉で検討中でパチンコ屋が入ることで東急タワーがＮＧになった人は、
選択肢が狭められてしまったのでは。
タワーだとパークシティとクラッシィの残住戸、タワー以外だとブリリアか
未発表のナイスから選ぶしかないわけで
あとはいつできるかわからない三井タワーやブリリアタワーを待つか・・・

[192: 匿名さん]

これじゃあパチマンと集中砲火を浴びるのは必死だな。

[193: 匿名さん]

パチ屋が入るという情報が入ったときのショックは、
真央ちゃんが銀メダルだったときと同じくらい、
昔でいえばドーハの悲劇と同じくらいの大きさだね。

まあ、あとで冷静に考えてみれば、先にパチ屋があって、
どいてもらうのが困難な中で再開発を行うための
着地点がこの結果だとしたら仕方がないんだろうけどね。

[194: 匿名さん]

３丁目タワーもあるでよ

[195: 匿名さん]

パチンコ屋かぁ。昔の武蔵小杉のイメージにまた戻っちゃうよ！

[196: 匿名さん]

パチンコ屋がどう配置されるか、
建物の外観がどうなるのかによってはまだ期待はできる。
どうせマンションの隣ではなく反対側に陣取るでしょうし。

[197: 匿名さん]

>>190
三鷹もパチンコタワーだけど坪400だよ。パチンコが入るのなんて、
再開発前の駅の店舗状況を知ってれば、だいたいわかったと思うけど。

[198: 匿名さん]

パチンコ屋と一緒じゃいくらなんでもイメージがた落ち、東急は何考えてるんだろう？

[199: 匿名さん]

なにを考えているも何も、地権者の権利を剥奪するような再開発は
そもそも日本では不可能なんですが。

[200: 匿名さん]

そりゃそうだ。
もともとそこで営業してるんだから仕方ない。

[201: 匿名さん]

汚いジャイアンがきれいなジャイアンになっただけでもよしとするか。

[202: 匿名]

『パチマンジャイアンマンション』発売予定

[203: 匿名さん]

>>202
マンがかぶっとるがな（笑）

[204: 匿名さん]

>>201さん

上手い例えですね。きれいになった事は間違いないわけですし。

[205: 匿名さん]

綺麗なジャイアンがパチンコをするようなマンションか…

[206: 匿名さん]

パチンコ屋が綺麗になったところで、轟音と客層と朝の行列は変わらんからなあ。
まあ前よりましか、といえば、そりゃそうだが。

なるべく存在感のない配置希望。

[207: 匿名さん]

全面禁煙、のぼり禁止希望

[208: 匿名]

景品交換所はどこになるのだろう。
閉店前は行列ができるからなー

[210: 匿名さん]

新駅に想定以上の利便性が確保されて、アンチにネタがなくなってたから、丁度よかったねｗｗｗｗｗｗ

[211: 匿名さん]

パチンコか・・

いいとこ坪250かな

[212: 匿名さん]

>>209
>>211
三鷹タワーはパチンコあっても坪400じゃん
パチンコの有る無しと坪単価って関係あるの？

[213: 物件比較中さん]

>>212
三鷹タワーのパチンコ店はマンション内じゃなくて、すぐそばの商業棟の中だから少し離れる。
発表があったのも後のほうだったし、ここみたく最初から話があれば多少なり影響したと思う。
実際、出店計画が頓挫しそうなほど住民は猛反発だよ。

ここはもろマンション下にパチンコで、神奈川県で坪270万円以上を出す世帯は
周辺環境けっこう気にするから、一概に三鷹タワーと同じようには考えられない。

東横直結の希少価値だけで売れる物件とはいえ、坪300万円はさすがになくなった。

[214: 匿名さん]

そう、三鷹は後出しジャンケン。契約者は後の祭りで大騒ぎしている。
しかも別個の隣接地開発じゃなかったっけ？

まあ、マンションの商業施設のテナントって、販売時期にはわからないことが多いよね。
西街区もしらばっくれて売ろうとしてたんじゃないの？

ただ、それがバレてしまった。マンション販売前からパチンコ屋がバレた状態で
登場するマンションは相当レアなはず。モデルケースとしては興味深い。
多分、営業マンは確認されなければ黙ってると思うよ。

[215: 匿名さん]

>>213
でも三鷹はちょっと離れているとはいえ、発覚後も順調に売れてる。
プラウドタワー小金井もパチンコタワーだけど坪300で完売。

駅前なんだから、パチンコが入ってもそれは可能性的に普通にあるわけで
タワーの上の方に住んでてパチンコ屋が影響することなんて少ないと思うけど。

[216: 匿名さん]

安く買いたい人がネガキャンしているのかもしれないけど、
パチンコ屋が入るからって、坪単価が極端に下がることはないでしょう。
そんなこと関係なしに買いたいと思う人がいる限り、デべは安く売る必要がありませんから。

[217: 匿名さん]

プラウドタワー武蔵小金井はパチンコ屋直結で坪340にも関わらず完売
ここは同じぐらいかそれ以上でも完売すると思う
パチンコ屋を気にする人はどんどん降りてくださって結構 それだけ抽選倍率が減る

[218: 匿名さん]

プラウドタワー武蔵小金井は、どれくらい契約した段階で
パチンコ屋が発覚したの？　販売前から？

[219: 匿名さん]

>>218
最初かららしい
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42857/

[220: 匿名さん]

奇しくも同じムサコ繋がりでパチンコ屋問題か・・
武蔵小金井と武蔵小杉だと、駅力的にはどうなんだろう

[221: 匿名さん]

武蔵小金井は、パチンコで図書館作れなかったんですね。
あちらは地下というところが西街区と違いますね。

[222: 匿名さん]

http://higashichomanshon.blog86.fc2.com/blog-entry-42.html

当初から決まっていても、やっぱり販売上はパチンコ屋を隠していたらしいです。

[223: 匿名さん]

パチンコじゃあ、時間持て余した貧乏人がなけなしの金で遊ぶようでイメージ悪いから、
いっそカジノに転身してゴージャスにいただくとかじゃあ、地主のパチンコ屋は納得しないかな。

[224: 物件比較中さん]

まあ武蔵小杉はここじゃなくても他で出てくるから他に選択肢がない武蔵小金井や三鷹とは違うし、
通勤面以外の商業施設の充実度なんかだと劣ってるとこも多いし、
検討してる層も違うから比べてもキリがないです。

想定よりお手頃な可能性が出てきそうだと注目されてきてるので、ネガじゃなくて販売戦略かもしれませんね。

販売上はパチンコ屋の存在が明らかに影響がするのは高額な部屋だけで、低層階や6千万円前半までならほぼ影響ないと思います。
万が一、パチンコ屋の話がこのままマイナス影響で進んだとしても、
他の商業施設の発表早めて、払拭してくれるんじゃないでしょうか。