イニシア築地レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

イニシア築地レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A10089/?utm_source=google&utm_medi...

所在地：東京都中央区築地七丁目11番9他14筆（地番）
交通：日比谷線「築地」駅3番出口より徒歩7分
　　　　大江戸線「築地市場」駅A1出口より徒歩12分
　　　　銀座線「銀座」駅A7出口より徒歩17分
　　　　日比谷線「東銀座」駅5番出口より徒歩13分
　　　　都営浅草線「東銀座」駅A7出口より徒歩14分
　　　　有楽町線「新富町」駅6番出口より徒歩8分

総戸数　82戸（うち事業協力者住戸18戸含む）、他に管理事務室1戸
構造・規模 　鉄筋コンクリート造　地上12階

竣工時期 2020年12月下旬予定
入居時期 2021年2月下旬予定
売主 株式会社コスモスイニシア、大和ハウス工業株式会社
販売提携（代理） 株式会社コスモスイニシア
管理会社 大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件概要と公式URLを訂正しました。2019.7.26　管理担当】

[41: マンション検討中さん]

>>40 匿名さん
その部屋のタイプだと北向きなので直接の朝日は期待できないでしょう。

[42: 匿名さん]

ここは内廊下ですか？

バルコニーを見たら北向きと南向きの2つがありました。
54.11㎡の2LDKは南。それ以外は北向きで74.79㎡だと北向きになっています。
向きからいうとA1タイプの南東向き、角部屋が人気になるのかもしれないですが、広さだと2LDKが欲しい人もいますよね。
隣に高いビルがなければある程度は明るいのかなと思いましたが、どうなんでしょう？

[43: マンション検討中さん]

>>42 匿名さん
外廊下です。
どの部屋も道路に面してはいるものの、建物に囲まれているので、日当たりは上層階のみです。

[44: 匿名さん]

日当たりが上層階のみとありますが、
何階くらいから日が当たりそうな感じでしたでしょうか。
低層階ですと眺望的なところも難しくなってくるのでしょうか。

[45: マンション検討中さん]

>>44 匿名さん
眺望は11階と12階くらいしか期待できないでしょう。
日当たりは北東向きか北西向きしかないので、どこも厳しそうです。いずれも接道はありますが。

[46: 匿名さん]

11階と12階が眺望の良いところに限られてしまうんですね。
ですがここは銀座に徒歩で行けたり自然が多かったりするので
その他の条件で十分まかなえているようには思えます。

[47: 匿名さん]

いろいろと使える駅について書かれているんですが、現実的に毎日使うとするならば、
日比谷線の築地駅・有楽町線の新富町駅でしょうね。
それ以外だと、
表示だけでも10分以上。実際に歩くと15分近くになってしまう。
ここだと、
そもそも会社まで20分くらい歩けばいけちゃう人は、
電車に乗らずに歩いていっちゃうかもですね。

[48: 匿名さん]

ここを検討している人は
この近辺に勤務している人が多くなっているのでは？

このあたりの良いところは
ビジネス街と言われているエリアに歩いていけるところが
挙げられると思われます。

普段の買い物など、
生活のしやすさなども見ていけたら。
今みたいな状況になると
食料品や日用品の手に入りやすさというのも大切になってきます。

[49: 匿名さん]

日当たりがそこまで期待できない、ということを鑑みると
利便性がとにかく一番っていう感じのマンションになってくるかと思います

通勤が徒歩でも可能とか、
何かしらメリットがある人向けでしょうね

今みたいな状況になると、特に徒歩とか自転車での通勤は安心感があります

[50: 匿名さん]

職場まで、電車に乗らなくて良いっていうのは大いなるメリットだとは思います。ただ買うとなるとそれなりに利便性以外のメリットもないと。立地が良い、とか使っている設備が良いとか。資産性の高さも大切。ここは駅まで10分以内。検索をかける時に多くの人が駅から徒歩10分以内を選択するそうなので、そういう意味では貸し出した時に借りてはつきやすい可能性はあるでしょう。

[51: マンション検討中さん]

そもそもマンションはリセール前提で買う物。築地界隈は市場移転以来、小規模の物も含めるとこれからも相当数物件は出て来ると考える。賃貸向けも入れたら更に。周辺を歩けば既に退去している古い建物多数なので今後何処に物件が出て来るかは、ある程度目が効く人ならば手に取る様に分かる。現に販売中止になった物も含めると界隈だけでも既に6件。そもそも界隈は上層階とて眺望を望める立地ではなく、仮に購入時に眺望が確保されていたとしても、正面が古い建物であれば確実に塞がってしまう。そもそもこのエリアで眺望を重視しているユーザーは少ないと思うが。マンションは立地が全て、更に言えば同建物でも部屋の位置によってリセールス時の価値は雲泥。よって重要なのはとにかく上層階を狙う事、ただし上層階はプレミアム住戸なケースが多いが稀にそうでないケースもあるのでそれを狙う。建物の立地だけでなく部屋の位置を見極める事、あとリバービューとまでいかずとも、隅田川を臨む立地の物は眺望が永続的に保証されるので迷わず買う事。眺望を気にしなければお買い得部屋が存在している物件が多いのが界隈の特徴と鑑みるのでそこを狙う事。
この物件の特徴は戸数の割にディスポーザーが付いていること、逆に言えばそれくらいしかない。ただしディスポーザー経験者は購入条件の前提になっている事あるのでリセール時に重要。売りにしているキャビンという考え方は実は一部の部屋にしか当てはまらないし、そこまでの設計変更が必要になった場合そもそもリセールスして引越した方が賢明。

[52: 匿名さん]

将来的に子供が巣立っていくことなどを考えると
こういった2LDKマンションの方が広すぎず良いんですかね。
老後を見通すとより選ぶのが難しく感じてしまいます。

[53: 評判気になるさん]

>>52 匿名さん

ずっと同じ家に住み続ける考え方はもう古いです。
家族構成の変化に応じて随時住み替えするのが現在の主流です。そのためにもリセールの良い物件を選択することが求められます。

[54: 匿名さん]

なるほど。リセールを前提で購入することが大事。生活状況によって住み替えをして行くという考えをしながら
生活していく。

マンションは立地がすべてという意見も参考になります。
ですが、ファミリー層はどうでしょう。立地の便利さも重要ですがその他に学校の近さや公園が沢山あること。
静かな環境など人それぞれだと思います。

駅から近いというだけでなく、ファミリー層なら教育環境が良い。DINKS世帯なら駅から近いという便利さなどその世帯に合っていれば需要があるのでは？

[55: 匿名さん]

>>54 匿名さん

子供が学校に通う期間は限られますからね。
都心部は中受率が50%ですから、小学校の6年間地元の学校に通学することを前提とすれば良いと思います。
また、都心であれば教育環境に差はありません。
ですから立地が全てとなるんでしょうね。

[56: 匿名さん]

徒歩圏内には商業施設などおでかけスポットもたくさんありますし

最寄り駅が複数あるのは、通勤やおでかけにも便利でいいと思います。

プランから見ると夫婦、または単身者用のマンションのようですね。

でも、二人で住むことを考えたら50㎡の2LDKでは狭いので70㎡のプランになるかなと感じました。

[57: 匿名さん]

２LDKの物件は比較的流動性は高いと聞いたことがあります。
都心だと３LDKよりも動きがある、と。
家で仕事をすることが多い単身者だと
仕事部屋としてひとつ居室は確保しておきたい、というのがあるし
DINKSだと
広さ的にちょうどよいというのもある。
最初は実需で持つにしても、
後々リセールや賃貸化する可能性があるのならば、
あまり広すぎない程度のほうが良いのだと思います。

[58: 匿名さん]

単純にグロス価格の問題でしょう。
3LDKだと1億超えですから、7から8千万円だったら買える人が多いのだと思います。

[59: マンション検討中さん]

リセールいかがでしょうか？

[60: マンション検討中さん]

あまり盛り上がってないようですが…

[61: 匿名さん]

リセールで儲けるというのは、状況的に難しくなってきているでしょうね。
本当にここがいいんだ、という風に
実需で考えているか、
長い目で見て運用していこうとしているかどちらかになるかと思います。。
正直
ゆっくり考えている人は多いのだと思います。

[62: 匿名さん]

2LDKでも50平米台よりも70平米台の方が、
普通にゆったりと暮らしやすいとは思います。

ただコンパクトな方が流動性は圧倒的に高いので
50平米が
ここの場合は多くつくられているのでしょう。

コンパクトだけど、柱が入り込んでいないところは良い。
ただ、値段は高めになるのか・・？

[63: 周辺住民さん]

マイナス
・住戸数に対してエレベータが一基のみ
・アルコーブなし
・外廊下
・もんじゃ焼き屋を挟んでいて臭そう

プラス
・他よりも安い

[64: 検討板ユーザーさん]

>>63 周辺住民さん
あと、マイナスは設備がしょぼいも加えてくれ。

[66: 口コミ知りたいさん]

>>65 通りがかりさん

しません

[67: マンション検討中さん]

二人か三人で住むには良いような。収納はつくる必要があるでしょうね。

[68: 匿名さん]

設備は頑張ってる方だと思います。
リビングダイニングだけじゃなく洋室それぞれに床暖房を付けてるマンションってあまりないです。
タンクレストイレ＆手洗いカウンターも。
浴室用の物干しだと二本分置けるようにはなってても付いてるのが一本とかザラにあったりするんですよね。
傘かけや小物トレーなど細かいところは意外と気が利いてると思います。

[69: マンション検討中さん]

>>68 匿名さん

床暖房は同意。
タンクレストイレと手洗いカウンターは中央区のここ５年の分譲では無いのは見たこと無い。浴槽物干しも。

[70: 匿名さん]

あんなに周りが囲まれていると覗かれませんかね？
陽当たりは見込めませんから、一生暗い部屋になりますね。
さらに高値最高値価格

[71: マンション検討中さん]

そう思う人はタワマンに行くのでは。
橋を渡ればいくらでも選べますしね。

[72: 匿名さん]

プレミストがお披露目しましたけど、ここの売れ行きはどうですか？
やはり格の違いがありすぎですかね？？

[73: マンション検討中さん]

ここは全然盛り上がってないのですが、売れ行きはどうなのでしょうかね

[74: 評判気になるさん]

>>73 マンション検討中さん
物件概要見る限り、11戸が先着順販売中、今週末に新たに4戸が売り出されるようですね。
販売済み戸数はわかりませんね。

[75: 口コミ知りたいさん]

プレミストやアトラスの掲示板は盛り上がっているのになぜここは盛り上がっていないのか心配です。。。物件はよいと思っています。

[76: マンション検討中さん]

中古探してましたが思いのほか高く、築地3物件見ました。こちらは恵比寿や中目黒にありそうな内装やマンションぽくない外観すごく気に入りました。探していた築地エリアで出会え前向き検討中です！

[77: マンション検討中さん]

凄い量の賃貸の売り出しがされてますが、投資目的以外で購入した人はどれくらいいるのでしょうか？

[78: 評判気になるさん]

>>77 マンション検討中さん
出ている賃貸は1LDK40m2がメインで、それは地権者住戸だと思われます。地権者住戸は大体賃貸に出る予定と、販売担当の方から聞きました。

[79: マンション検討中さん]

>>78 評判気になるさん
ということは地権者の方たちは、このマンションに住まないのですかね？
それか複数部屋割り当てるくらい土地があったということでしょうか？

[80: 評判気になるさん]

>>79 マンション検討中さん

それはちょっとわかりませんが、土地の売却を機にどこかに移住して、出来上がったマンションは賃貸に出してインカムゲインにするというのは割と自然なような気がします。

[81: eマンションさん]

賃貸に出ている数と当初の地権者割り当て数からすると、地権者はほぼ住まいですね。
南と北の40平米台がそれですが、中央区では珍しくない完全お見合い部屋とて、この賃貸価格だと流石に埋まり難いでしょうね。他の賃貸でも20万前後の条件の悪い部屋は1年以上空いたままですし。この辺りは銀座丸の内勤務のベッドタウンでコロナにより空き部屋が増えているから更にキツいでしょうね。

[82: マンコミュファンさん]

今売りに出ている低層階の部屋も投資購入で賃貸に出るでしょうね。住居目的での購入者は近隣の2軒に絞って検討する、掲示板の盛り上がりがそれを裏付けてますよね。

[83: マンション比較中さん]

どうなのでしょう、実際に行ってみないと分からない気がします。
掲示版であまり書き込みのないマンションへ見学に行ったらすでに完売直前でしたので、大規模でもなければこんな感じなのかも

[84: マンション掲示板さん]

>>83 マンション比較中さん
販売会社さん？

[85: マンション検討中さん]

>>83 マンション比較中さん
一年前にMR行った時は販売員の方から近隣物件と比べて安さが売りと言ってましたが苦戦されてるようですね。

[86: 通りがかりさん]

>>85 マンション検討中さん

安さしか魅力無いですからね。
他に強いて言えば床暖房の範囲が広いことですが、一方で近隣が天カセなのにここは無いですからトレードオフでしょうか。

[87: マンション検討中さん]

目くじらを立てて、安さしか魅力がない、とネガされる方はなぜわざわざこの掲示板に居るんですかね、他社の営業の方ですかね？立地・仕様・価格等、それぞれの価値観で選べばいいのでは。私はすごくバランスがいい物件と思い検討してます。

[88: 匿名さん]

築地1丁目の電通ビル跡地の再開発が動き出したのは、嬉しいサプライズだよね。

[89: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん
私はアークコート買っちゃいましたが、ここ含めた築地の新築、近隣の相場上昇に伴って穴場感が出てきてると思いますし、それぞれコンセプトが違う良いマンションだと思います。どこも早く売れるとよいですよね！

[90: 匿名さん]

電通ビルや築地市場跡地の開発、楽しみです。あわせて本物件やプレミスト、アトラスなど住民が増えることで築地街区にさらに活気がでてくることが一番ですね！

[91: 匿名さん]

いよいよ引渡しですね。
最近内覧会で築地にいきましたが、築地はもちろんの事、東銀座や銀座も歩ける環境に住めると思うと楽しみで仕方ないです。

[92: マンション検討中さん]

>>86 通りがかりさん
んー、そうですよねー。
もっとグレードが良ければ候補にしますがプレミストとレベルが違い過ぎということは、ターゲット層が違うのですかねー？ であればもっと安くしてほしかったです。

[93: マンション検討中さん]

検討してます！
近隣も素敵なマンションばかりですが、ここのバルコニーと連窓はいいなと思いました。

[94: 買い替え検討中さん]

中央区の内陸は建築緩和が無くなり、今後供給量が減る、もしくは単価が高くなると聞きました。緩和が無くなった後に売り出しを始めた物件はあるのでしょうか。

[95: マンション検討中さん]

このマンション、収納が極端に少ないよね。
わざわざタンスとかチェストとか買って置くしかない。
だから地権者は住まないのか。
あとキッチンがリビングとは後ろ向きにあるから、小さい子を見ながら料理というのが出来ないから売れにくいのかも。
リビングに思いっきり背を向けて料理って、斬新すぎる。
でもあと4?5部屋だね。

[96: マンション検討中さん]

中央区って地盤やわやわなのによくみんな買うよなあ。

[97: 匿名さん]

>>96 マンション検討中さん

海外の友人が、震災大国の日本で不動産なんてよくみんな買うよなあ、と言ってるのを思い出した。笑

[98: マンション掲示板さん]

完売御礼してた！