シティハウス二子玉川 ザ・グランドってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス二子玉川 ザ・グランドについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/futakotamagawa/

所在地：東京都世田谷区玉川二丁目1467番1（地番）
交通：東急田園都市線「二子玉川」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「二子玉川」駅から徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.03平米～113.83平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: マンション検討中さん]

>>195 マンション検討中さん

私もきました。
物件概要をみると、11月27日完成済になっています。
販売時期も2021年1月で、入居予定も4月と、変わっていないのにどうしてですかね？

[202: 匿名]

販売開始時期は来年のいつになるか不明とのことで、入居もずれるかもしれないそうです。
また坪700万を目指しているようなので、グロスが張らないように1LDKから2LDKを多めにしたんでしょうかね。

[203: 周辺住民さん]

アクシルコート二子玉川で決まり？

[204: マンション検討中さん]

>>202 匿名さん
そうなんですね。
販売時期を伸ばすに伸ばして、坪700とは、、、
どこまで高くするつもりなんでしょうね。

[205: マンション検討中さん]

>>202 匿名さん
1年以上の完成在庫を平気で抱えて続けるス◯フさんから、あり得るかもしれませんね。

しかし、この物件は駅距離以外に特段の強みがなく、ハザードも懸念あるので、個人的には坪700万円は厳しいのではないかと予想します。

フタコは近年の開発で人気エリアになりましたが、元々は瀬田や岡本みたいな駅距離はあるけど高台に位置する土地に邸宅を構える余裕のある人たちが住むところでしたよね。

この場所はそのようなニーズとは異なるので、ニコタマブランドを求めて区外や他の場所からの顧客をターゲットにするのであれば、少し高すぎるように感じます。

[206: マンション検討中さん]

>>205 マンション検討中さん

追加です。

上記を理由に、瀬田一丁目のプ◯ウドよりも単価は伸びないのではないでしょうか(確か600万円前後でしたよね)。
あそこは瀬田一丁目アドレスのプレミアム価格かと。

グロスを縮めて単価を上げたとしても、単身やDINKSが利便性を求めて検討するのであれば、同等の単価でもっと都心を目指せると思うので…

[207: 匿名さん]

ペットのいるDINKS向けの物件かな。
コロナ禍においては二子玉川はベストの街の一つでしょう。
物件としてのグレード低そうだし、
賃貸だと人気出るかもしれませんね。

[208: 匿名さん]

既に完成しているのに、来月に販売開始とのことだからか
まだ価格などの詳しい情報は載っていませんね。
二子玉川は人気ですので、かなり注目している方が多いと思います。
この書き込み数からもわかりますよね。
価格も含めて、詳しい情報公開が楽しみです。

[209: マンション検討中さん]

>>206 マンション検討中さん
いや、瀬田一丁目の新しいマンションも700万越えもありましたよ。まぁ、私は100平米以上で、その金額は購入できませんでしたが。。まぁ、ス○フさんなら多分700万はいくでしょうね。駅から近くが私的には嬉しいです。2LDKくらいは何とかいけたらいいと思いますよ。

[210: 匿名さん]

>>208 匿名さん
来月販売開始なんですか？
販売停止になったんじゃないのですか？

[211: ご近所さん]

既に入居が始まっており、複数世帯が住んでいるようです。本日も、引っ越しが入っています。販売していないはずなのに、どうやって入居したのでしょうか。

[212: マンション検討中さん]

たしかに2階の角部屋にカーテン付いてますね。今日もアートの車が停まってますし。非分譲が4部屋あるので、地権者または事業協力者じゃないでしょうか。

[213: 匿名さん]

マンション相場が上がり続けてるとはいえ、坪330の築浅中古があるエリアに突如パークハウスの500オーバー、プラウド瀬田で600オーバーでしょ。
楽天移転の噂もあるのに、誰がここ700で買うのかね。
600で3A新築で買えるのに。爆笑

[214: 匿名さん]

まさに突貫工事で、この仕上げで、入居が始まったようでビックリ。
ここであれこれ言っても仕方ありませんが、現地をご覧なれば、坪単価って何だろうと思われるはずです。

[215: ご近所さん]

非分譲が4部屋とのことですが、現時点でそれ以上が入居しています
。公式には販売していないので、賃貸ということでしょうか。それにしても、外から見ると、大きい部屋ばかりが埋まっていますが、すみふの作戦ですか。

[216: 匿名さん]

>>213 匿名さん
二子玉川で700の値が付くなんて悪い話ではないでしょう。
住環境という点では3Aでもいい場所はほとんど無いのだから
自然と商業が共存する二子玉川が評価されてもおかしくないと思いますよ。
特にコロナで殆ど都心に行く必要ないのだから。

[217: 評判気になるさん]

販売中止説まで浮上してたのに、入居始まってるんですか！
内々で特別販売したか、賃貸入れたかですかね…

いずれにしても、一般人が買う物件ではないということでしょうか。、

[218: マンション検討中さん]

12月の初め頃、地権者の方が先に入居すると営業の方に言われましたよ。

[219: マンション検討中さん]

私も営業から同じように聞きました。シティハウスのロゴが付いてるので、タイミングを見て販売するんでしょうね。
二子玉川で探しているので気になっている物件ですが、タイルの欠けや水道の白いのを見て施工に怪しさを感じました。

[220: 匿名さん]

突貫工事だからですよ

[221: 匿名さん]

特に優秀な施工会社じゃないですしね。
それにそもそも住友ですからそこら辺に期待しても仕方ないのでは。

[222: 匿名さん]

まだホームページには詳しい情報が掲載されていないようですね。
自然も身近にあってゆったり暮らせそうなエリアだと個人的には思っているので、
物件の具体的な情報も知りたいです。

[223: 匿名さん]

この物件、結局販売されるんでしょうか？

[224: 匿名さん]

あまり分譲マンションについて詳しいわけではありませんが、
ホームページまで用意されているのに販売されないというケースはあるのでしょうか？
途中で計画が破綻するってこともあるんですかね。

[225: 周辺住民さん]

ここ最近、ずっと全部屋明かりがついていません。5世帯ぐらいが引っ越ししており、洗濯物も外に干している姿を見ましたが、少なくともここ1週間ぐらいは、カーテンが引かれており、夜は真っ暗です。何か一時退去しなくてはならない事情があったのでしょうか。

[226: マンション検討中さん]

>>225 周辺住民さん
販売中止説が浮上したと思ったらいつの間にか入居始まり、次は一時退去説ですか。笑
なんだか、曰く付き感が満載ですね…

[227: マンション検討中さん]

二子玉川で坪700はありえない。
むしろ買ったら負け、リセール無理

[228: 匿名さん]

かなり、グレード面で頑張ったプラウドでさえ、500万台だから。700なんて。

[229: 評判気になるさん]

考えてみれば白金ザスカイ始め、港区内陸が坪600万からなのに、二子で700万はキチガイの領域ですね。笑
港区湾岸でも500?550万ですから、災害リスク同等と考えてもここに700万はあり得ない。

[230: 匿名さん]

３月下旬から販売開始となっておりますが、記載内容がまだ未定の状態の項目が多いなと感じました。
2020年11月27日完成済ということはすでに完成されているようですね。

入居も４月入居予定となっておりますから、入居はまだのようです。

完成後販売開始というのは現地販売をするということでしょうか。

[231: 匿名さん]

>>229 評判気になるさん
ライズも発売当時はキチガイ扱いされていたから
ここの価格も正当化される時が来るかもよ？
港区や湾岸と比べるあなたもセンスないね。

[232: 匿名さん]

>>231 匿名さん
ライズは今でもキチガイ扱いされてるよ。
700万なんかで売ったら、正当化されると言うより暴利な価格として悪名が残るだけだな。

[233: 匿名さん]

駅4分は個人的に文句ない環境です。
自然も割と身近にありますし、間取りから考えても私的には
永住に良い物件だなという印象を受けています。

[234: ご近所さん]

外に洗濯物も干されていますので、多分、非分譲の方々だと思いますが、住んでいる人は複数宅います。すぐ近くのここから徒歩1分ぐらいのところに、5年ぐらい前に分譲され外見も似ているシティハウスがありますが、その中の数部屋が、かなりの高価格で中古として売りに出されています。ここは新築なので、当然それ以上の価格で出すつもりだと思いますが、高価格で売り出せる時期を見計らっているようですね。
これまでに、かなり以前から広告を出して、購入希望者を募った後に販売未定の一言を告げるだけの無法振りはいただけません。住友からの電話があったときに、こちらの希望価格あらの開きがありすぎるのか聞いたら、電話口で相手が笑っていました。一般消費者をバカにしているとしか思えません。

[235: 評判気になるさん]

やはりス◯フの売り方は消費者をバカにしていますね。
供給戸数No.1を維持するために完成物件でも平気で半年とか待たせる会社だもの。
この物件も、買ったら負け感満載。

[236: 匿名さん]

もう住んでいらっしゃる方がおられるとは思わなかった…
非分譲物件が4戸あるとのこと。
昨年の11月に竣工しているので、その後その方たちは引っ越されたことになるんですね。
非分譲物件っておそらく地権者さんだと思いますが、
それでも良かったということなのか？
販売自体はもう今のスケジュールで決定になっていくのかなぁ。

[237: マンション検討中さん]

大雨のとき、浸水だいじょうぶなのかな。

[239: あらら]

販売時期延期されたね

[240: 匿名さん]

[No.238と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[241: 匿名さん]

二子玉川駅まで徒歩4分ってすごく立地がいいと思います。
気になるのは、食費がいくらくらいなのかということです。

二子玉川のデパートで食材を買うと高そう。
みなさんお買い物どこでされているんでしょう？

不審者や浮浪者が二子玉川にもいるんですね。
小学校に通う子がいるんですが、不審者情報がメールで流れてきます。
公園で知らないおじさんに声をかけられた事案もあったりして、昔とは不審者の扱いがちょっと違っていると感じるのも事実です。
知らない子に話しかけにくい時代になっていますよね。

[242: 匿名さん]

二子玉川4分に釣られたら負け。

[243: 匿名さん]

交通面は駅近4分ですし渋谷や新宿へもすぐ行けるので良いと思いましたが、
周辺環境的にはいかがでしょうか？
このへんにお住いの場合、どこで買い物されるのがおすすめとかありますか？

[244: マンション比較中さん]

二子玉川ライズの地下に東急ストアがあり、夜遅くまでやってます。閉店1時間前ぐらいになると、生鮮食品半額や割引が多くなります。高島屋の裏あたりに、最近、まいばすけっとができて、夜12時までやっているのでよく利用しています。
高島屋の裏から二子小学校に向けては、古い商店街があります。

[245: 匿名さん]

販売再開の連絡来たけど…
うーん、ここまで待たされた挙句スミフ価格突き付けられたら、一気にトーンダウンするだろうなぁ。

[246: 匿名さん]

ご近所のスーパー情報ありがとうございます。
まいばすけっとは近くにないので営業時間帯も把握しておりませんでしたが深夜0時までの営業は助かりますね。
東急ストアの営業時間は何時までなんですか？
自分も見切り品の値引きフェスに参戦したいです。

[247: 通りがかりさん]

二子玉川で不審者気にしてたら日本中どこも住めないかな。
世田谷は多摩川沿い含め浮浪者徹底排除して川崎に全て押しつけてるから浮浪者0だよ。
シティハウスには興味ないけど。

[248: 匿名さん]

いくらなんでも坪700はないでしょう。
スミフ最上級ブランドのグランドヒルズ南青山がまさにそれくらいだけど、売れ行き良くないですよ。
築浅でそれなりの中古が坪300台で買えるエリアなんだから、坪600でも高すぎ。

[249: 匿名さん]

低地だし坪500でも見合うか怪しいだろう。
駅近が絶対な場所でもないしね。

[250: 匿名さん]

河川敷が近くにあるのって良いですよね。
正直そこまで行く事はないのかなって思いますが、
ちょっとしたリラックスできる環境が近くにあるのが憧れます。

[251: 匿名さん]

二子玉川駅近でスミフときたら、安い訳ないのだから、日々の食費を安売りセールで抑えようと考えているような生活水準の方々では、手が出ないでしょうね。
大人しく川を渡ることを検討された方が賢明かと思います。

[252: 匿名さん]

既に完成しているのに入居は約１年後。
結構時間を空けているのですが、モデルルームを用意しないためでしょうか？
それにしては、ホームページに間取りくらい記載しても良いのに、
まだ詳細がアップされませんね。

[253: 匿名さん]

あり得ないほど高値追求してきたね。
さすがすみふさん。
3A買える値段で二子玉川(しかも低地)の物件買う人いるのかな？
プラウド瀬田一丁目は高台で高仕様だから売れた訳で、玉川二丁目でこの価格はキツいっしょ…

[254: マンション検討中さん]

ここっていくらなんですか？

[255: マンション掲示板さん]

玉川アドレスでは、2丁目が一番良い場所でしょ！

[256: 匿名さん]

2021年6月中旬販売開始予定でも公式ホームページのほとんどが工事中で
情報が遅いのでは？と心配になってしまいます。
建物は完成しているので現地モデルルームを見学できるのはメリットだと
思いますが事前情報も大切ですよね。

[257: マンション検討中さん]

>>219 マンション検討中さん
うわー
こういうのは良くないよねー。
外側の見えてるだけでこんななら、見えないところはどうなってるやら。

[258: 匿名さん]

ホームページの更新ってあんまり重要視されていないんですかね？
部屋を売りたいのであればそれなりに情報を更新するのは重要かと思いますが。
個人的な意見ですがもっと優先度あげて欲しいところです。

[259: 匿名さん]

ホームページに多くを載せなくても反響十分なようなので、更新しないんでしょうね。
早めからアクションしている人は既に連絡が来ていて、情報も公開されています。
いまの新築情勢は、早く動いた者勝ちですよ。

[260: マンション検討中さん]

>>258 匿名さん
259さんの仰る通り、オンラインで案内が開始したようですよ。
友人が先日参加したようで、予定価格は大きめの部屋のみ案内されたみたいです。
マンション全体としては小ぶりな部屋が多いようで、提示資料や案内内容を鑑みるとメインの50平米台でも一億超えてきそうな印象なようです。

102.31平米 2LDK 25,500万円(坪単価822万円)
111.12平米 3LDK 32,000万円(坪単価950万円)
94.15平米 3LDK 20,000万円(坪単価701万円)
77.31平米 3LDK 16,500万円(坪単価704万円)

[261: 匿名さん]

坪単600だと仮定して、40平米の1LDKでも7000万円前後、55平米の2LDKだと1億円近くはいきそうな感じということですね。正式価格の発表が楽しみです。

[262: 匿名さん]

玉川二丁目を瀬田一丁目より高く出してくるとか、す◯ふのマーケティングってどうなってるんだろうね。
やっぱり、この戸数くらいなら騙くらかして売り付けられると踏んでいるんだろうか。

プラウドが二子玉川を冠さず瀬田一丁目ネームにしたことの真意を考えれば、地位が天地ほどにも違うと分かるはずなんだけどね。

[263: 匿名]

ハザードマップで3-5mか。発生する可能性は低くてもリセール時に影響しそう。

[264: 匿名さん]

プレステージ瀬田のように、二子玉川を冠さなくても、ブランド中古の評価は高い。

[265: 周辺住民さん]

台風１９号で水害が発生したり、「あわや」「間一髪だった」マンションはあちこちに。それを知らずに、中古を買う方は要注意かと。高台の瀬田は安心ですが。

[266: 匿名さん]

50平米台でも一億超えですか？
ハザードマップ情報によればあまり条件がよろしくない立地のようですが
その辺りは値付けに加味されないのでしょうか？
これほどの価格帯でも反響があるとの事で売れ残る心配はなさそうですか？

[267: 匿名]

>>266 匿名さん
世田谷区、特に二子玉川の街が好きな人は一定数いますので反響もいいみたいですね。それと住友不動産は竣工後もゆっくり売る販売スタイルなので、売れ残るという言葉は適切じゃないかもしれません。
ちなみに、オンライン商談した知人によれば、前の建物びったりの北向き50平米台でも1億ぐらいな雰囲気でした。むしろ眺望がましな南向きは条件もいいので、更に高い単価になると思われます。

[268: 匿名さん]

50m2台で1億超！？そんな事あるんですか？
代々木上原のモリモトみたいですね。笑
築6年の近くのシティハウス二子玉川は1階57m2が7,380万円で出てますけどね。

[269: マンション検討中]

>>268 匿名さん
半年から一年で相場更新されるから、ホント驚きます。
スーモ見ました。眺望が全てぼやかされてるのが気になりますけど、その一階のシティハウスは安いですね。今は中古で売る時もハザードの告知をするみたいなので、災害やリセールのリスクを気にしない人ならアリかもです！
でも物件の写真を見ると共用部や専有部の仕様はブランズ二子玉川テラスやプラウド瀬田一丁目の方がいいですね。

[270: 匿名さん]

ブランズ、プラウドより仕様は低いですね。
立地も駅4分は強みですが、低地なので瀬田の方が上と考える人も多いかと。
それでも高値追求するのが、す◯ふというデベロッパーです。

[271: 匿名さん]

高台の瀬田は、バルコニーからの富士山の絶景も、プラスワンです。

[272: 周辺住民さん]

>>260 マンション検討中さん

最近、老眼で、数字がよく見えなくて。この坪単価、マジですか！？

[273: マンション検討中]

>>271 匿名さん
個人的には少し駅距離あるけど瀬田ファーストの立地が好きです

[274: 匿名さん]

瀬田のゴルフ場跡地が、賃貸住宅になってしまったのは残念です。
分譲マンションだったら、もちろん、億ションだったでしょうが。

[275: 匿名さん]

皆さんやはり玉川<瀬田と考えてますよね。
特に一丁目は別格で、プラウドはそれが故の高級路線で、一定を評価を得ていた印象。
それを超えてくる値付けということは、ここは皆さん撤退の模様という理解でよろしいかな？

お金のやり場に困っている単純な富裕層か、二子玉川に憧れが強く騙されてしまいそうなアッパー層リーマンがターゲットといったところでしょうか。

[276: 匿名さん]

有名芸能人が住んでいた白亜のマンション、亡きケンさんが居を構え、〇沢〇樹のロケに登場した豪邸など。瀬田は閑静で緑も多く。

[277: マンション検討中]

隣の建物と結構近い

[278: 匿名さん]

敷地にまったくゆとりがない。駐車場は丸見え、防犯上も不安。

[279: マンション掲示板さん]

写真は北側ですね。

[280: 匿名さん]

31戸ですが駐車場が9台というのは割合的にはそこそこ他のマンションより多く感じます。
駅まで徒歩4分のエリアなのでそこまで車はなくても良いかなと思っているのですが、
この辺にお住いの方は車なくても全然便利に暮らしていけますか？

[281: マンション検討中]

>>280 匿名さん
二子玉川に住んでいる友人は街の中で完結するので、特に車は必要ないと言っていました。この辺りはライフスタイル次第でしょうね。

[282: 匿名さん]

駅近ではありますが、個人的にはこのあたりですと車があった方が便利かもしれませんね。
自然もそれなりにあって子育てのファミリー層にも良いところだと思うので、
そうなると車は絶対あった方が良さそうですが。

[283: 匿名さん]

残念ながら、子育てファミリー層が満足するような広さの部屋は全て1.5億円超で戸数も4.5戸しかありません。
間取りとしてはリタイア層や独身富裕層、共働きDINKSあたりがターゲットかと。
住宅ローン組む人が無理に買う物件では無いように思いますが。

[284: マンション比較中さん]

DINKSということもあり60平米1億ぐらいの部屋を探しておりますが、ここは予定価格を見て諦めました。

40.51㎡(1LDK) 7,900万円
57.57㎡(2LDK) 12,500万円
56.58㎡(2LDK) 13,000万円
59.86㎡(2LDK) 12,800万円

[285: 評判気になるさん]

どういう根拠で、こんな価格設定になるのか。本当なんですか？
プラウド瀬田一丁目の中古ですら、売れていないのに。。。プレステージはすぐ売れているみたいですが。

[286: マンション検討中]

>>285 評判気になるさん
オンライン説明会に参加すれば上の予定価格を見せてもらえますよ！プラウドの販売時から土地の仕入れが高いから住友700超えてくるって噂でしたがホントでしたね…

[287: 匿名さん]

仕入れが高いといっても、あの造りでねえ。

[288: 匿名さん]

す◯ふのマーケティング部隊に偵察に行ってみたいものだな。
一体どんな調査したらこんな値付けになるのかね。
チャレンジとかいう次元じゃない。
何年かけて売るつもりなんだか…

[289: 匿名さん]

あくなき限界へのチェレンジ。高みの見物しま～す。

[290: ご近所さん]

早期完売を気にせず、ゴーイングマイウエイ。コートハウスも高く売れるのか？

[291: 匿名さん]

ここみたいにマンションにインターネットサービスがある場合って、
それをそのまま利用した方が安いとかあるんですかね？
個別に契約した方が良いとか、その辺はあまりわかっていませんので、、

[292: 匿名さん]

これは、悪徳な壺売りレベルの価格設定だな。
営業担当の方、心中お察しします…
消費者を騙して買わすのは、心痛みますよね。

[293: マンション検討中さん]

なるほどねぇ...。
どうりで営業マンが価格帯について
絶対口にしなかった筈です
なるほど納得です

[294: 匿名さん]

特徴的な施設は内廊下、トランクルーム、ディスポーザーとなり
特に目立った共用施設がないように思えるマンションですがこの価格帯なのですね。
それと、マンション価格が高いと管理費等も高くなるようですがこちらも例にもれずですか？

[295: マンション検討中さん]

>>284 マンション比較中さん
ええ、正気ですか？退散ですね笑

[296: マンション検討中さん]

こちらのマンションには
コンシェルジュサービスとかは
ありますのでしょうか？
どなたかご存知な方いらしたら
教えて頂けますと有難いです

[297: マンション検討中さん]

>>296 マンション検討中さん
31戸でコンシェルジュ付けるとか、管理費一体いくらお支払になるつもりですか？
50㎡で10万くらい払うつもりなら、組合に提案してみたらいかがでしょうか。

[298: 匿名さん]

>>284 マンション比較中さん
代官山南青山六本木と遜色ない価格ですね。
買った瞬間含み損凄そう。

[300: マンション検討中さん]

早速のご返信有り難うございます
大変参考になりました。
にしても高いですね、この物件
建物のグレードからしても魅力
感じないし内装に特別感あるのかも知れませんが外からは見えない
ならば24時間フル稼働のコンシェルジュ
でもいるのかと思いましたが無いとしたらこのマンション謎でしかない？？