パークハウスつくば研究学園 Part7

[匿名さん]

真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。

なるべく物件そのものに関連した情報を、紳士的に書き込むようにしましょう。
引用元はURLを書くようにしダラダラコピペするのはご遠慮ください。

エリアねたはまちBBSへどうぞ。
地域比較は関連スレかさもなくばバトル板に自分で立ててください。


荒らしはスルーして削除依頼　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/

■過去スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/
Part 3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25131/
Part 4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25070/
Part 5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25031/
Part 6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54669/

■住民板のパークハウスつくば研究学園スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53559/

■関連スレ
[免震・制振]茨城県の地震に強いマンション[都内勤務]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25033/
TX沿線茨城区間について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25030/
つくばのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25058/
つくば周辺では　一戸建て？　マンション？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25103/



施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[26: 匿名さん]

>>25

営業には何も権限はないので、一筆書こうが書くまいが、規約で駄目なものは駄目でしょう。

[27: 匿名さん]

高層階が2,500万円切ったら考えようかな

[28: 匿名さん]

上層階なら3000で買うよ！契約者さん誰か売って！

[30: 匿名]

ここ、販売当初の契約者以外は皆実際は、庶民ですよ。見栄はり合戦してるみたいですけど。本当にお金ある人は、ここ買わない。

[31: 匿名さん]

２９みたいな人がいるから、レスが荒れるんだよね。

[32: 匿名さん]

でも、間違ってはいない見解だと思います。
維持費が高いですから・・・。
確固とした収入があり、それが崩れない職（何でしょう？上級公務員か？）じゃないと
売り出になると思います。

[33: 匿名さん]

なので、結局売れ残るわけです。
茨城で確固たる収入がある層は、おおかた駅近戸建てを買うかな、と。

[34: 匿名]

つくばの研究所も事業仕分けですね。

[35: 匿名さん]

確固たる収入がある層が買う駅近戸建てってどこら辺？

[36: 匿名さん]

>>茨城で確固たる収入がある層は、おおかた駅近戸建てを買うかな、と。



つくば市内で駅近戸建てというとみどりの駅前の戸建てをいっているのか？？？
駅近くというとまぁ駅から徒歩５分以内の戸建てというとこのくらいであろうが、はて？？？？？

[37: 物件比較中さん]

研学の来夢の杜とか駅まで徒歩６分ってなってるけど、
駅近の方の区画だと間違いなく駅まで５分切ってると思うけど・

[38: 匿名さん]

研究学園の役所のあたりも、商業施設と裏は住宅地とかになるんじゃないのかな。
まだ整備中だからよくはわかりませんが。
万博も駅徒歩５分くらいの場所が春から分譲予定みたいですし。

[39: 匿名さん]

ココのホームページを見ました。
共有施設充実していて魅力的でした。
管理費も比例していましたがそれなりの価値は有ると思います。
ローンと管理費考えて検討します。

[40: ビギナーさん]

モデルルーム　700万引きか～
売れないんだな

[41: 住民さん]

モデルルームは売れないんじゃなくて期日がきたらくじ引きなるんだよ。それを目玉にして来客を増やすわけ。商売においてそんなの常識なのでは？

[42: 入居済み]

客寄せ用につられてモデルルーム見て欲しくなって買っちゃった一人です。やっぱり見ると欲しくなりますよね

[43: いつか買いたいさん]

でっ、住んでみてどうですか？
買ってみてどうですか？
他との検討しましたか？

[44: 匿名さん]

>41
そうじゃなくてモデルルーム使用住居を700万も下げて客寄せしなきゃいけないほど全体が売れてないんだなということがいいたいんでしょ40さんは。

[45: 匿名さん]

分譲建設中に完売してしまう５年前とは状況がまったく違うのだから客寄せ物件あるのは当たり前。売れないとほざいてるのは買えない証。

[46: 匿名]

でも同じくらいの竣工で一年経たずに売れた物件もありますから、あまり書くと悔し紛れと思われますよ。

[47: 匿名]

最後が意味不明ですね。

５年前と状況が違うから売れないのは仕方がないといいつつ、売れないとほざいてるのは云々？

[48: 匿名さん]

セブンの隣りはケーキ屋さんだそうです。

[49: 匿名さん]

売れていない状況は、購入者にとっては一番気になる事です。

理由はともあれ自分の持ち物の「資産価値」が下がる事は嫌なことです。

一年以上売れていないと言うことは、最終的に未入居物件が完売する前に、中古物件が出てしまう可能性が大きく、
資産価値が「ガクン」と目減りする危険性が高くなります。

永住するつもりで購入したとしても、長い人生何が起きるかわかりません。
万が一の事を考えると、資産価値は少しでも高く、いつでも売却できるという事も購入の条件になってくると思います。

マンション相場は「こんな状況だからしょうがない」ということは、加味して考えてくれる訳では有りません。
その辺をきちんと理解して購入を検討される事をお勧めします。

[50: 匿名さん]

問題なのは、あまり売れてないわりには売り主に危機感がなく、値下げしないことかな。
理由はよくわかりませんが、端からみれば早く売り切ってしまった方がいいとおもうのですが。
家は住まないと悪くなっていくのでね。
よくも悪くも気長に売ってるんだなぁ、と。

[51: 匿名さん]

今の所、周辺に駅近物件の計画も聞きませんから周辺の在庫が掃ければ状況も
変わってくると言う読みも有るんでは。

管理費と積立金が、３万円として１年で３６万円。２年でも７２万円でしか無
いです。焦って全ての在庫を何百万も値引きしてまで売らなきゃ成らないほど
体力が無いわけじゃないですから可能性はありそうです。


結局、まだ下がると待っていて「欲しい」and「買える」プランが売り切れと
か言う状況も悲しいですからしっかりアンテナ立てて見ていないとね。


長い人生何があるか分からないのは、その通りですけど石橋を叩いている内に
別の人に先を越されたり叩き過ぎて壊したりってのもどうかと思うけど。買い
替えを前提に考えるなら、もっと、売りやすいだろう都内近郊にでもした方が
無難。

[52: 周辺住民さん]

確かに管理費等々はたいした額ではなくても、販売を行っているということは
それだけ人を張り付かせているという訳で販売が長期に渡ることはかなりの費用
が掛かるという事。

まだ販社本体に財力があるから本気になってないという気がするが。。
ようは価格を下げて売り切るなどのアクションを取らずとも、現状でダラダラ
やってるほうが責任を追及されるようなこともないのか、もしくは確証ある戦略
があるのか。
あまり戦略があるようには見えないんだけど。

もう少し価格が下がれば賃貸用として購入検討してもいいかと思うんだけど。

[53: 周辺住民さん]

もう少し価格が下がれば、うまみのある賃借料でもステイタス重視で借りる人が
いるのではないか。
以前ほどではないかのかもしれないが、今後も転勤組は一定数はいそうだし。

[54: 匿名さん]

長い人生何があるか分からないと何も出来なければそれこそ寂しい人生。
資産価値重視で物件を購入するならこの物件を選ぶ価値はないであろう。この物件より明らかに資産価値の高い物件は数多くなるのだから。特に都心などには。

[55: 匿名さん]

>>50
値下げは既にされてますよ。それでも売れてないのは問題ですけど。

[56: 匿名]

値下げされてから売れてるんですか？
その割りには、たまにとりせんに行くと電気があまり点いてないような印象を受けるのですが。

[57: 匿名さん]

研究学園なのに「ステイタス」とは恐れ入った！
都内の話？？？？？

[58: 匿名さん]

賃貸に出す人は、買わなくていいよ。賃借人も所有者も意識低くて資産価値下がるから。

[59: 匿名さん]

>52

仮に１０人居て１，０００万円払っていたと仮定すると年間１億円。
切りのいい所で３００戸残っているとして１戸３３万円だよ。

その他管理費、広告費だ何だと足しても１戸辺り１００万円／年もかからないんじゃないの？

営業に平均１，０００万円も払っているとは思えないけどね。営業の人は、１０人ぐらいに見えるけど。

[60: 匿名さん]

「広告費100万も掛からない」・・ちょっとこの認識には驚きました。

民間の企業にお勤めになった事なんでしょうね。
有名な雑誌やサイトに広告を出すだけで、一回に100万くらい掛りますよ。
年で100万というのは、インフォメーションセンターでのコピーレベルの話でしょうか？

それに、マンションを販売する上において、人件費が営業マンだけだというのも無理があります。
営業マンはお客様と接する人だから、目につく人ということで考えていらっしゃるようですが、
企業というのは組織ですから、それ以外に多くの人が関わっているんですよ。

直接経費と間接経費といえば判りやすいでしょうか？
直接的経費だけでの試算では会社は潰れてしまいます。

マンションの販売において、デベの直接的利益は総売り上げの10％（当初の価格設定基準）程度と言われています。
この物件の場合、他のマンションに比べ高めに価格設定が決めれらています。その事を考慮に入れて利益率を15％と
計算すると3480万の物件で522万の儲けになるはずでした。しかし、相次ぐ値下げでおそらく損益分岐点は越している状況になっていると思われます。

その状況+管理維持費の負担を含む直接経費+間接経費ですから、大変な状況だというのは誰が考えても想像は付きますよね。

ということで、3月決算前の大幅値引き期待できそうですね。

[61: 匿名さん]

>「広告費100万も掛からない」・・ちょっとこの認識には驚きました。

いや、これは59さんの認識のほうが正しいと思いますよ。
仮に100万ジャスト、300戸残ってるとして、広告費に年間3億円もかけてないでしょう。

[62: 匿名さん]

>No.25

営業さんに一筆書いてもらい、それが有効な文書と判断されるにしても
前提が「黙っていれば」「分からなければ」なんですから、
書いてもらっても書いてもらわなくても同じでしょ。

「黙っていれば」「分からなければ」規約に違反してても周りが指摘しようがありませんし、
逆にバレてトラブルになったとしても営業さんの一筆は
「黙っていれば」「分からなければ」OKというものなんだから、バレた時点で無効じゃん。

[63: 匿名さん]

>>60
他人を批判する前に、まず59さんの文章をちゃんと読みましょうよ。

[64: 匿名さん]

>60
損益分岐点を越えてるとは下回ってると言いたいのかな？
損益分岐点を下回っているとしたら現在のような売り方はするまい

[65: 匿名さん]

>60
直接経費と間接経費の使い方おかしくない？
営業マンの人件費も間接経費でしょう。

[66: 匿名さん]

ここで、地所さんの内部事情を無意味に語り合っても意味がないですよ。
誰も正確な数字は判らないんですから。

それに、そんなこと誰も興味ありません。興味があるのは、どこまで下がるかです。

[67: 匿名さん]

>それに、そんなこと誰も興味ありません

興味ある人がいるから語り合ってるんだとおもいますけど？
興味ないなら誰がレスつけてるんでしょうか？

[68: 匿名さん]

物件費用が3千5百万前後（さくらは4千万前後）
管理修繕費用が2万5千前後

実質こうなる物件費用を提示できれば
数か月で売り切ることができるのでは？

[69: 匿名さん]

下げるに下げれない状況なのでは？
たとえ1戸あたり数百万円づつ下げても、一時的には販売が伸びても、売切るまではもたない残戸なのでしょう。
会社の体力はあるでしょうからね。3末の大幅値引きも、それ程ではないと予想･･･？

[70: 匿名さん]

下がるか下がらないかは最終的には経営者の判断でしょうけど、最後は株主が納得する方法となるでしょうね。

いずれにせよ、体力がある無いに関わらず、完成物件ゆえに塩漬けにしておいても価値が下がる訳で、どこかで処分せざる得ないでしょうね。

[71: 匿名さん]

どこまで下がるかだって今まで一つとして確証ある情報は出たことが無いと思うが。すべて憶測と妄想ばかりだったね。購入検討者なら実際に聞きに言ってるだろうしここら辺が匿名掲示板の限界？

[72: 匿名さん]

それに関しては、住人の方も希望的観測でいい加減な事言ってたんだから、購入検討者の事だけを非難するのは卑怯だと思いますよ。

いずれにせよ、現時点でモデルルーム？は７００万円引きって出てるんだから、値下げしないと言っていた住人の言ってた事は地所さんに否定されたことは事実です。

[73: 匿名さん]

管理修繕費が２万５千前後って事はないでしょう。
私は営業さんから「駐車場も含め、４万～４万５千考えておいて下さい。」って言われましたよ。
もちろん対象物件の広さ　価格によって変わるのでしょうが、諸経費はかかりますよ。ここは。

[74: 匿名さん]

>>73
4万5千円というのはかなり広い方の部屋を購入してさらに駐車場に車を２台確保した場合だと思いますよ。

[75: 匿名さん]

不動産を購入する場合は、何でも多めに考えておくことが大切だと聞いています。

管理費だって減る事は無いとしても、増える可能性は無いとは言えないのですから、
何が問題で、73さんにいちいち突っかかるのか理解しがたいです。