パークハウスつくば研究学園 Part7

[匿名さん]

真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。

なるべく物件そのものに関連した情報を、紳士的に書き込むようにしましょう。
引用元はURLを書くようにしダラダラコピペするのはご遠慮ください。

エリアねたはまちBBSへどうぞ。
地域比較は関連スレかさもなくばバトル板に自分で立ててください。


荒らしはスルーして削除依頼　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/

■過去スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/
Part 3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25131/
Part 4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25070/
Part 5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25031/
Part 6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/54669/

■住民板のパークハウスつくば研究学園スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53559/

■関連スレ
[免震・制振]茨城県の地震に強いマンション[都内勤務]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25033/
TX沿線茨城区間について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25030/
つくばのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25058/
つくば周辺では　一戸建て？　マンション？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25103/



施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[202: 匿名さん]

201さんに同意。

だから熟慮することなく、失敗する側になる。いまさら何を言おうと損した事実は変えられない。

[203: 匿名さん]

>>200
>>201

別人か同一かは、知らんが買う気あるの？

本当は、まだ下がると思っていて希望の部屋を買いそびれちゃったとか。残った部屋は、希望と
合わない階だったり、面積が広い部屋ばかりで手が届かなかったりとか。

逃がした魚は･･･で、つまらない書き込みで憂さを晴らしているのかな。


賢いかどうかは分からんが、運の良い人に着々と売れているようだ。

[204: 匿名さん]

失礼

200じゃなくて202の間違いです。

[208: 匿名さん]

高い金額で買った人ご愁傷様です。
まさかローンなんて組んでいないですよね。
当然キャッシュですよね。
割高なんだから、余裕のある人以外買っていないですよね。

[210: 匿名さん]

208は過去に投資で痛い目に遭っていていつまでもその傷から逃れられない。偏執的な書き込みはその逃避行動ではないのかな。おっとっと、スルースルー。

[212: 匿名さん]

別に好きな時期に好きな階・間取り選べたので損したとは思ってないですが。
700万損したと言えばいいのでしょうか？
それで気が済むならいくらでも言いますよ。

700万損しました。とても残念です。

[213: 匿名]

失敗すると人間意固地になっちゃうんですね。可哀想。七百万は痛いよね、痛すぎる。それに一言！書き込みミスを指摘するのは卑怯です。みんな暗黙のルールを守って、人の書き込みミスを攻撃するような事はしてないよ。

[216: 匿名さん]

ここは無意味な論争をいつまでやってるんですか…。

早期購入者は失敗者だと言っている人は、わざわざここに来て何のためにそんなことを書き込んでるのでしょう。完全に荒らし目的ですよね、それ以外に正統な目的があるのですか？それに反応してあげている人も、そんな優しさを見せる必要はないですよ。

住まいに関わらず、購買行為は個人の価値観で行うものです。
他人の買い物をわざわざ失敗だと書き込みに来るのも、失敗ではないと反論するのも何の意味もありません。それぞれ本人の価値観なのですから。どうしてもというなら心の中で思っていればいいだけです。

>お金は「絶対的」な価値です。
と書かれた人がいましたが、この場合的外れです。
仮に金額そのものは絶対的だとしても、収入の大小でその価値は相対的に決まります。
また、それ以前に、そもそも購買行為を行う価値観はお金の価値観だけではありません。

[220: 匿名さん]

同意

ここで騒いでも一銭も返ってこないですよ。
騒ぐなら、三菱地所に「金返せ」と騒いでください。
「騒ぐのは掲示板ではなく、三菱地所へ」

[225: 匿名さん]

この掲示板のカテゴリーは「茨城・その他関東の新築マンション掲示板 」ですよね？
新築ではないのだから、中古のカテゴリーに行くべきではないですか？

[227: 匿名さん]

ＴＸ沿線開発・・・大丈夫かな？
http://www.yomiuri.co.jp/tabi/domestic/railway/20100221-OYT8T00522.htm

[229: 匿名さん]

パークが売れない理由は県外需要が期待したほど無かった事が挙げられます。


①割高感で敬遠された。

本来ある程度街並みが整うまでは住宅価格総額（土地・建物）を抑える事が必要であるが、現状は土地の仕入価格
に割高感があり、結果、住宅価格で利根川以南との差別化を図ることが出来ず、当初予定していた県外需要が予想をはるかに下回ってしまった。



②期待薄のＴＸの増便（通勤時間帯）
大きな理由は鉄道の仕組みです。守谷が車両基地（操車場）になっているために、守谷以北の増発は期待できません。増やすとなると、守谷⇒つくば⇒秋葉原という図式が必要となりますが、つくば駅のホームの形状上車両を待機させられないので、この図式は不可能となります。

また今現在、守谷始発は7時台17本と過密ダイヤになっていますので、つくば始発での増便を含めたダイヤ改正は
今後も難しい状況といえます。ＴＸ関連記事をみると、茨城県内の実質的な始発駅は守谷と謳っています。


住居は大切な自分の財産ですので、いろいろな事を考慮に入れて物件を選択しましょうね。

[230: 匿名]

それ、誰の分析？

[231: 匿名さん]

＞＞227さん
当初800億円台だったのが1000億円台に増えたんですね。茨城空港を含め、県の財政が気になりますね。貴重な情報有難うございました。

228
沿線情報は物件を決める際の決定要素の一部ですから、必要ないという方に必要ないと思われる理由をきちんと書いて頂きたいです。掲示板のルールにあるように、荒れるような書き方はご遠慮ください。

229さん
この情報どこかで見た事あります。確か沿線地区に進出している住宅関連事業者を集めたヒアリングの結果を踏まえた調査結果ですよね？

ＴＸの便数が増えると言ってた人がいたけど、どの情報を元にしてるんだろう。なんだか増便も簡単そうではないですね。

[232: 匿名さん]

思ったより県外層が見込めなかったのはあるでしょうね。実際に購入者の半数以上がつくば市民のようですし。
ただし販売価格にあっては、けやき棟に限っては坪単価と仕様でみると決して高価ではなかったが平米が広いために絶対価格は高くなった。結果、購入出来ない人が増えた。
これが実際の所でしょう。
今は値下げされて幾分手の届く層が増えてまた少しずつ売れているのでしょうね。

[233: 匿名さん]

県の財政の見込み額なんて当てになりませんよ

今現在の県の起債総額が１兆円を越えてたって県政は普通に運営されているのですから

[234: 匿名さん]

２３１さん　２２９です。

ご覧になってたんですね。
www.jir-web.co.jp/blog/cafe/080501.pdf
物件を検討するにあたって情報を集めてたら、たまたま見つけました。
駅ごとにプラスとマイナスの要素が書いてあるし、住宅関連事業者（11 社）のヒアリングだから実態に沿った話なので参考になりました。

増便の話は私の友人がＴＸに居ますので、その友人に直接聞きました。
鉄道に詳しい人なら、この話（物理的に増便できない理由）はすぐに判ると言ってました。

[235: 匿名さん]

＞＞県政は普通に運営されているのですから

普通じゃないから県議会で問題になってるんでしょ。
負債が増え続けてるのに、普通に運営できるなんてことがある訳が無い。

[237: 匿名さん]

235.236　バトル板でお願いします。

[238: 匿名さん]

この板は購入検討板なんだから、この板での県の運営議論？は「ＴＸ沿線開発に対すること」でしょ。
どんな意図があって話を広げてるのか分からないけど、予算がとれなきゃ開発は終わり。
それは県が破綻しなくとも同じ事。

それに「全国どこの議会でも問題になってるよ 」
ＴＸの問題が全国っておかしくないですか？
ＴＸは東京都・埼玉県・千葉県・茨城県の4都道府県だけが関係している鉄道ですよ。

[240: 匿名さん]

>>229

>また今現在、守谷始発は7時台17本と過密ダイヤになっていますので、つくば始発での増便を含めたダイヤ改正は 今後も難しい状況といえます。

17+増発で考えてないか？

守谷発が減ってつくば発に成るだけだから
過密かどうかは関係無いでしょ。

[251: 匿名さん]

>>245
置いてきぼり→今はね

[252: 匿名さん]

JR東日本とつくばエクスプレス中心のまとめサイト
http://tx-style.net/5000/5610.php

[253: 匿名さん]

http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/localhost/kyo0...

春日小中一貫校の建設が間もなく始まりますね。

[269: 匿名さん]

まあ今慌てて買う物件ではない事だけは確かかな。
他の話は憶測にすぎない。

[271: 都心在住]

まあ、今言えるのは、現実にある事だけでしょ。
憶測なら何とでも言えるもんね。現実ある事だけ話しましょう。

今現在、研究学園駅から東京方面には７時台は５本。
守谷なら同時刻１７本。その差１２本

今現在、売れ残り多数で割引進行中。
新築から⇒新古物件に格下げ。

少なくとも、２割の値下げは有り。

これは全部事実です。

[272: 匿名さん]

そして、本数のアドバンテージを持っていながら
守谷があの程度の発展に留まってるのもまた事実。
あるマンション業者も確保していた守谷駅前の土地から逃げ出したりしているし、
中規模SCも駅前商業施設もボロボロの状況。
「過剰評価だった」という商業関係者の声もよく聞かれます。
こういう状況になるということは駅力を抑え込む何らかの反作用効果があるということの表れだと思います。

[273: 購入検討中さん]

逃げ出した業者は守谷だけじゃないですよ。茨城圏内の開発を担おうとしていた業者はほぼ逃げ出してます。
柏の葉キャンパスも悲惨な状況とも聞いていますので、東京圏内以外のTX沿線はほぼ停滞状態と見て良いのでは。

[274: 匿名さん]

>>273
しかしながら八潮三郷が目立って発展してるようにも見えませんね。
茨城区間よりはるかに都内に近く本数も多いわけですから
もっともっと伸びてなきゃおかしいはずです。
都内に近いこと、駅力が高いことのアドバンテージが、
現状において街の発展に反映しきれてないということは
やはり反作用を起こしてる何かがあるということです。
TX沿線に投資したいという方は、
やはりそこをきちんと見極めないと最終的に失敗することになると思いますね。

[275: 匿名さん]

平日の昼間TXで柏の葉を通過するたび思います。今日もここのモールの駐車場はガラガラだけど大丈夫？と。

[276: 匿名さん]

反作用・・・やっぱり都心を出ると言っても北方向の街に自分の城を構えるのには抵抗感がある人が多いよね。
逆に、それさえこだわらなければ南より条件のいい物件は豊富にあるのも事実だけどね。

[277: 匿名さん]

ＴＸ埼玉圏内はやはり快速が停車しない事がネックになってる事と、乗り入れがない所がネックなんでしょうね。
それに埼玉県は大宮方面のほうが栄えてますし、ＴＸはかすめているだけですからね。
千葉圏内も価格面で苦戦してると聞きます。

茨城圏内は、相互乗り入れが事実上無い（関東鉄道常総線では・・）乗り入れがないということで、この先もほぼ絶望的ですね。


「北方向の街に自分の城を構えるのには抵抗感がある人が多いよね」
都内在住の人は「茨城県？？何処だっけ？不動産をそんな田舎に買うなんて考えられません。」というのが大半の意見です。

[278: 匿名さん]

それじゃどうしてここに張り付いてるんだろう。

[280: 周辺住民さん]

>>271
１時間に12本も違う割には互角の戦いをしていますよね。
世の人々は電車の本数だけで決めていないということがわかりますね。

それにしても、ショッピングモールを平日の昼間の来客数で評価している人たちは、根本的に間違っていると思いますが・・・。
新三郷も柏の葉も研究学園も土休日のモールの混みようはすごいです。
おそらく、他地域からかなり集客しているのでしょう。
ＴＸの路線方向というよりは、その近辺から集客している感じです。

[281: 匿名さん]

>>274
>やはり反作用を起こしてる何かがあるということです。

この一行が核心をついている。
そうなんですよ。
やはり普通の感覚を持った一般人には受け入れられない何かがあるんですよね。

いくら安くてもいくら有利な条件があっても、
茨城に住むこと自体、
普通の感覚を持った一般人には受け入れがたいことなのだと思います。

[282: 匿名]

ここ なんの板なの？

274

いくら安くてもいくら有利な条件があっても、
茨城に住むこと自体、
普通の感覚を持った一般人には受け入れがたいことなのだと思います。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[283: 匿名さん]

＞＞１時間に12本も違う割には互角の戦いをしていますよね。
まさに仰るとおりです。守谷も研究学園もつくばも同じなんです。
要するに電車が何本増えようが、茨城は茨城ということなんです。

100平米33坪程度で5000万もするさくらのような物件を筆頭に、いくら良いマンションとはいえ、立地の割りに価格が高すぎる、だから県内県外在住を問わずに誰も買わない。

将来的に便数が増えようが、快速が停まろうが、市役所が出来ようが、大金出してまで茨城には住みたくないという答えが、この売れ行きという形で示していますよね。

そうなると、問題になってくるのはパーク全体の将来像が崩れる可能性があるって事です。
ここまでの販売不振を三菱地所であれ想定していなかったでしょうから、今後の方向性（賃貸？値引き？再販？）
、最後まで完売できない場合の様々な費用負担に対しての明確な保証等々を明示。
これらを示してもらわないと、買う方としては不安が残ります。

[284: 匿名]

もっと値下げして売ればすべてOK！

[285: 匿名さん]

>要するに電車が何本増えようが、茨城は茨城ということなんです。

問題は茨城かどうかではないでしょ。
他県、他地域でも一部覗いて販売好調なところってないでしょ？

問題を茨城とかそんな小範囲で考えてはいけません。
リーマンショック以来の現在の経済情勢下で不動産は売れないということです。
特にそれ以前の価格帯のままでは。
といっても価格を下げたとしても好景気時ほど一気に売れることはないでしょう。

個人レベルでは所得が安定しているのであればチャンスなんですけどね。

[286: 匿名さん]

＞＞他県、他地域でも一部覗いて販売好調なところってないでしょ？
確かに仰るとおりです。今の所ＴＸ沿線において、販売好調という話は都内の物件だけで、それ以外は聞きません。

販売の鍵を握るのは「価格」「立地」の両面と言われています。

都内の物件は割安感も出て、去年から販売は好調だと聞きます。これは東京都内という「立地」と「値頃感」が相まって起きている現象です。

ＴＸ沿線の千葉県・埼玉県の物件は、一都三県で人気のエリア（立地は悪くは無い）ではありますが、
柏の葉キャンパスの物件で見られるように、比較的好立地ではあるが、それにしても価格設定が高すぎる。
だから販売不振となっている。が、『都内同様に割安感』が出てくれば、立地条件は悪くは無いので今後は売れる可能性は秘めている。

ＴＸ沿線の茨城県の物件で痛いのは、「立地」です。価格は変えられることですが、立地は変えられない。
つまり、『都内同様に割安感』が出てきても「立地」は変えられないので、今後も難しいという話なのです。


＞＞リーマンショック以来の現在の経済情勢下で不動産は売れないということです。
あまり経済誌とか経済新聞とかはお読みじゃないみたいですね。

2009年夏以降、マンションの売行きを示す契約率は好調ラインである70％を上回っています。
ですから、リーマンショックによる影響でマンションが売れていないのではなく、「価格に割高感がある」
「立地が悪い」場所だけが売れていないことなんです。


＞＞問題を茨城とかそんな小範囲で考えてはいけません。

全国という規模でいえばＴＸ沿線に限ってという話は小範囲ですが、沖縄や北海道と比べる必要性は無いと思うので、あえてＴＸ沿線の話として書かせていただきました。
あくまでも、パークハウスの存在している駅はＴＸ沿線なのですから、それ以上範囲を広げる必要はないですよね。

[287: 匿名]

うそうそw
1月は70.3で
それ以前は超えてないじゃん
それに契約率でいったら
1月は
都区部より 千葉県のが契約率高いじゃん

実際売れてないんだよ
そもそも売ってないんだから

【一部テキストを削除しました。管理人】

[288: 匿名さん]

TXで一番発展してない駅は
柏たなかとセントラルパークですよね。

[289: 購入検討中さん]

この物件を見に行ってきましたが、都内にはなかなか無い部屋の広さでいいと思いましたよ。70m2の3LDKより100mの3LDKの方が部屋の中をだけを考えたらいいと思うのですね。
仕事がつくばなので、わざわざ都内にマンションをかって通勤するのは面倒なので。かつ都内よりかなり安く買えていいと思います。
都内に5000万のマンションを買うためにローンを3000万組むより、このマンションを3000万で買って、10年で1000万ローン返せば金利もあまり払わなくていいしね。
都内には車で一時間でいけるので、そんなに不便ではないと思います。

ただ管理費＋修繕積立費を考えると、賃貸にまわすには利回りが出ないよね。賃貸だと100ｍ2は広すぎて、家賃があがってしまうからね。15年後にそんな値段でこのマンションを借りたいと思う人はなかなかいないと思う。
万が一、都内や他の地方に転勤になった時が困るので踏ん切りがつかない。

[290: 匿名さん]

都内在住でつくば勤務ですか？つくば勤務はＴＸ開通後？ですよね？
まれなケースですので、あまり参考になりませんね。

[291: 匿名さん]

可能性でいろんなケースを想定すればキリが無いし
踏ん切りがつくわけがありませんよ。
踏ん切りはつけるものです。

[292: 匿名さん]

＞＞1月は70.3で
越えてるジャン。

＞＞実際売れてないんだよ そもそも売ってないんだから
だから、主語書けよ主語。何が売れてないのか主語が無いから判らない。

[294: 匿名さん]

７０％の分母もいくつか書いてよ>292さん

１０戸売りに出して７戸売れれば７０％。１万戸売りに出して７千戸売れても７０％だよね。

[295: 研学住民]

私の勤務先は東京駅近くですが、住まいは研究学園に決めました。
別につくば市出身じゃない。実家は目黒区自由が丘。
東急東横線はイメージはいいかもしれないが、実態はあまり環境がよくない。
渋滞が多く、また目的地に駐車場が無い事が多く車は使えない。
空気も悪い。幼稚園は定員が少なく入れるのが大変。
買い物も紀ノ国屋等々力店は高いので、碑文谷ダイエーが自由ヶ丘東急だが、それでも高い。
環境のいいところを探していろんな物件を見て回り、ここに決めました。
住環境、TXの通勤の快適さはダントツ。
職場の人に家を茨城に決めたよ、と言うとまわりから「なんで茨城ー？？」という声多数。
正直茨城のイメージはよくないかも。でも、つくばの環境ははっきりいって都内よりも良い。
公園は多いし人もゴミゴミしていない。車も使いやすい。
都内で地下鉄を乗り継いで買い物に行くより、車でdoor to doorの方がはるかに楽。
職場の人には茨城はいいよなんて言うつもりは無い。イメージでしかわからない人が多いから。
でも、自分はここに決めて大正解だと思う。

[296: 匿名さん]

>295
同感。
私は都心からですが十分遊んだので新鮮に感じています。

>職場の人には茨城はいいよなんて言うつもりは無い。
いっぱいご招待してあげてください。
きっと良さが伝わるとおもいますから。

[297: 匿名さん]

茨城は最高だっぺよ！
つくばは西武もあるし茨城の中で１番都会だし文句ながっぺよ！
高校生が同級生の女子にやらせろって迫って断られて傷害事件起こしたり、
へんな教会の教祖がスケベやって捕まってたりしっけど、全て含めてつくばだっぺよ！
つくばナンバーだってあるしすごかっぺよ！

[298: 匿名さん]

まあ、購入者が納得して購入するわけですから、価値は購入者の目線でしょう。
ただし、ほんの少しでも転売する可能性がある場合には、リスクが大きすぎるでしょう。
「ほんの少しでも転売の可能性」は誰がしも持っているとは思いますがね・・・。

[299: 匿名さん]

>>298
「ほんの少しでも転売の可能性」は誰でもって…
「ほんの少しでもリストラの可能性」
「ほんの少しでも病に倒れる可能性」
「ほんの少しでも天変地異に見舞われる可能性」
ほんの少しでもを考えたら誰にだって何があるか解らないと思いますし、人生何も出来なくなりませんか？
不動産の購入にしたって、それこそ転売のリスクを最小限にすること(例えば都心の一等地を購入すること)すらできませんよね。
この物件に限らず、自分の住まいを買うことってそこまで神経質になることですかね。マイホームの購入ですからもう少し夢があった方が楽しいと思いますが。もちろん自分のできる範囲内での夢をですが。

[300: マンション投資家さん]

坪６０万きれば投資としてのうま味も少しはあるんだが。
急いでなければ、まって、このぐらいの価格で買った方がいいね。

まあ、それでも利回り低いんだけどね。
一生自分で住む物件。
中途売却するなら、相当安くなるだろうね。

競売になったら特に安くなるよ。
無理なローンは組まないことだね。

[301: 匿名さん]

本当にマンション投資家さんなのだろうか？

坪60万きるって100平米で2000万円以下。万博よりずっと安い価格になってしまうし、あの物件でそれはあり得んだろ。