アトラス築地ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/tsukiji/index.html/

築地本願寺近接地、従前からある約40の建物を建替一体化するプロジェクト。
エリア最大級のマンションが誕生します。
情報交換をよろしくお願いいたします。


アトラス築地
（仮称）築地六丁目プロジェクト

所在地　　東京都中央区築地6丁目210番地1～22、24～40（地番）
交　通　　東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩3分、同有楽町線「新富町」駅徒歩7分、都営大江戸線「築地市場」駅徒歩8分

用途地域　商業地域
敷地面積　1,914.70m2
建築面積　1,337.82m2
延床面積　15,283.15m2

構造・規模　RC造地上11階地下1階
総戸数　　161戸（事業協力者取得住戸38戸含）、店舗6戸
駐車場　　40台
駐輪場　　304台
バイク置場　7台

竣工時期　2021年10月下旬予定
引渡時期　2021年11月下旬予定

売　　主　旭化成不動産レジデンス株式会社
設計監理　株式会社永山建築設計事務所
施　　工　松井建設株式会社 東京支店
管　　理　未定

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[551: マンション検討中さん]

>>550 匿名さん
ありがとうございます。残り8ヶ月で40戸ですか。順調と考えて良いんでしょうかね。

[552: 匿名さん]

設備仕様、見ています。
シーザーストーン天板は普通の人工大理石とどう違うんでしょうか。
ツヤけしでかっこいいと思いました。

気になるのは浄水器つきの水栓で、定期的にカートリッジを変えなくてはいけないとも聞きます。
メンテナンス費用がかかりそうです。
もし、途中で不要と思ったら、浄水器機能なしでも使えるでしょうか。

[553: 匿名さん]

>>552 匿名さん
最近の新築マンションは、殆ど浄水機能付きですよ。うちもそうですが、そこまで維持費は掛からないです。カートリッジを外すと、そのスペースに水が滞留した後で蛇口から出てくるので、あまりお勧め出来ない様な気がします。要仕様書確認ですね。

[554: 匿名さん]

浄水機能なしのマンションなんてあるのかな…

[555: マンション検討中さん]

>>552 匿名さん
最近は高級マンションはシーザーストーン天板が多いですね。
天井カセットエアコン、ディスポーザー、お風呂も70平米以上の部屋は1616ですし、部屋の仕様は億ションに相応の仕様になっていると思います。

[556: マンション検討中さん]

旧電通本社ビル解体開始みたいです。
何になるんでしょうね、たのしみです。

[557: マンション検討中さん]

>>556 マンション検討中さん
いよいよですね。噂ではマンションということで、そうであれば皆さん坪単価7、800万円はするという話も聞くので、それに伴い築地のマンション価格相場が押し上げられる気がします。　もし何かの商業施設ならそれはそれでプラスですし、築地は市場跡地開発以外の要素でも今間違いなく買いです。

[558: マンション検討中さん]

土日にプレミスト見てきましたが、残り戸数少なくなってきていたため、比較検討されたい方は、お早めに動いた方が良いかもです。

[559: 匿名さん]

スレチですよ

[560: マンション検討中さん]

>>558 マンション検討中さん
採光の取れない部屋ばかりなので、これから購入を検討するなら間違いなくアトラスでしょ。疑いの余地なし?

[561: マンション検討中さん]

>>560 マンション検討中さん

アトラスも残り少なくなってますので選び放題では無いですし、今は良くても将来的な採光はとなると、疑いの余地はあるでしょう。
ただ、比較検討する先が無くなればそんなの関係無いって事でしょう。

[562: マンション検討中さん]

>>561 マンション検討中さん
アトラスはまだ入居まで8か月ほどありますが、もう残り少なくなっているんですね。今、築地の物件といえばアトラス一択になってきてるからそれもうなづけます。（プレミストは条件の悪いところ以外完売だし、イニシアはちょっとランクが違う気がする）

[563: マンション比較中さん]

プレミストで残っているのも条件が悪いって訳ではなく、ここら辺では一般的な(日照)条件の様な気がします。
そんなにイニシアとランクが違いますかね？ここ。シーザーストーン天板とかお揃いですが。

[564: 検討板ユーザーさん]

>>563 マンション比較中さん

駅距離5分の壁は大きい。

[565: マンション検討中さん]

>>563 マンション比較中さん
私も563さんと同じ意見です。中央区で最寄駅が5分以内であることは外せないですね。ここは3分なのでイニシアは6分。不動産は立地がすべてです。

[566: 周辺住民さん]

>>565 マンション検討中さん
すいません。正　564さん　← 誤　563さん

[567: 匿名さん]

四方道路はとてもいい。

[568: マンション検討中さん]

>>567 匿名さん
立地は良いけどそれ以上にグレードがショボいから候補からは外しました。あと団地並な幅が狭い外廊下はありえないでしょう。

[569: 通りがかり]

>>562 マンション検討中さん
土日にアークコート買った者ですが、ド直球に残りは悪い部屋と言われると、少し悲しいですね笑。
本願寺越しに見えるアトラスの存在感や立地は非常に素敵だなと思いつつ、自分は部屋のグレード重視でアークコートに決めました。安くない買い物ですし内廊下はもちろん、普通はオプションで付けるような設備、合計は数百万円超え？が、清々しいくらい標準でついてくるのも満足感があって良いなと。何より妻が喜んでいて良かったです。

どちらのマンションも素敵だと思いますし、価値観人それぞれと思いますので、皆様が納得感あるお買い物できることを祈っております。

[570: マンション検討中さん]

廊下に関しては流石にアークコートには勝てないですね。。
間取りではアトラスの方が使いやすい物が多いかなと思いますので一長一短だと思いますよそこらへんは！

[571: 匿名さん]

プレミストとアトラスで築地の資産価値グイグイ上げていけたら良いですね。今考えると、ここは穴場でしたよ。

[572: 通りがかり]

>>571 匿名さん
同感です。アークコートは今から値上げはないと思いますが、アトラスは周辺相場の値上がり踏まえると、引渡しまで結構時間があるので値上げあってもおかしくない気がします。
実際私は、もっと東の方の地域を検討していましたが、あまりに値上がりしすぎていたので、振り切って中央区物件を買ってしまいました。
そういう層も結構いるのかなーと思うと、昔はこのエリアのマンションたちも高い高いと言われてましたが、今は穴場なのかもしれませんね。供給過多で受給が歪んでいる気もしますが、東側検討していた層の流入はある気がします。

[573: 匿名さん]

資産価値が上がれば良くも悪くも築地住民の新陳代謝が喚起され、街の雰囲気も変わっていくかもしれませんね。10年、20年というスパンだと思いますが。

[574: 匿名さん]

私も西側で検討してましたが、世田谷や杉並で駅近のファミリー向け買おうとするとここと同等か高いですからね。変な感じですね。

[575: 匿名さん]

ここは野村が販売代理だけど、野村の売り方も以前より売り急がなくなった印象あります。住友のように市況を見て値上げしてもおかしくないですね。まあ、住友はやり過ぎですが。

[576: ご近所さん]

>>569 通りがかりさん

ここら辺の住民から見れば、どこが悪い部屋だ？って感じですよ。

おそらく南向きで太陽がさんさんと降り注ぐ物件とかと比較して「日照が悪い」とか言っているのでしょうが、それだけを重視するのであれば いくらでも他に物件はありますよね、但しアトラスやアークコートの立地・設備・価格をほぼ全て諦めることになりますが。

他人の幸せを見ていると、自分が不幸になったと感じる人は一定数いるので、その様なコメントは気にしなくても良いでしょう。彼らは死ぬまでボヤき続けているのでしょうから。

何れにせよ、ようこそ築地へ！

[577: 検討板ユーザーさん]

>>574 匿名さん
ここより高い世田谷杉並って例えばどこ？　渋谷目黒ならわかるが。

[578: 評判気になるさん]

>>577 検討板ユーザーさん

荻窪とかかな？？

[579: 周辺住民さん]

>>577 検討板ユーザーさん
同感。杉並は基本安いと思う。世田谷は一部のエリアで高いところはありそうだが、平均すれば高くない。世田谷、杉並は正直今後リセールバリューは期待できないエリア。

[580: 匿名さん]

管理の話です。ここは店舗併設で規模があるため法律？条例？で24h有人管理が定められ管理費が割高と聞きました。店舗併設の大規模なんて他にいくらでもあると思いつつ、そもそも法律の解釈は正しいのか？と思いました。MRでは「竣工時は旭化成系の管理会社ですが変えられますよ。」と変更を推奨するような言い方。野村営業の感覚からしても高いんだろうなと（野村系の管理会社ならいくらになるのでしょうね？）。有人管理とは言ってもコンシェルジュのように働きぶりが見えにくい分、住民が意識的に評価しないとと思います。地下の防災センターに籠もってるだけなら考えものです。居眠りされてもわからないですし。特に目立った共用設備がない分、明らかに防災センターが高コストなんだと思いますが、金額なりのサービスを示してほしいですね。

[581: 匿名さん]

まぁ、どこの新築マンションも、デフォルトの管理会社は割高ですよね・・・「改善できる余地がある」と前向きに捉えましょう(笑)

[582: 周辺住民さん]

プレミストの書き込みサイトにどなたか掲載されてました。

[583: 周辺住民さん]

>>582 周辺住民さん
ここが再開発されるようです。築地市場跡地以外も期待できそうですね。

[584: マンション検討中さん]

>>572 通りがかりさん
今の価格も決して安くはないですが、他と比べると坪単価20?50万円くらいは値上げしてくる可能性はありますね。だから、それを見越して野村がゆっくり売ってきているなら納得できます。

[585: 匿名さん]

>>580 匿名さん
私のマンションは管理会社を途中で変えました。
仕事ぶりを住まれた方が見て、価格に見合っていなければ変更すればいいと思います。

[586: 匿名さん]

管理会社も競争厳しいからね。管理費に見合う働きがなければ他社から見積もりとって交代でしょ。管理会社変更なんてよくある話。

[587: 匿名さん]

高額物件ほど、入居者が管理費と管理内容が見合ってるかシビアに見てます。満足いくサービスならもちろん払いますよ。管理会社も地下の防災センターに籠もらず、緊張感を持って仕事してもらいたいです。管理費の単価、コンシェルジュ付きの物件とさほど変わらないですからね。逆に期待できます。

[588: 匿名さん]

目立った共用設備が防災センターしかないから、コストカットの交渉がしやすいでしょう。ちゃんと仕事してるのか、居眠りしないように監視カメラ必要かも（笑）ないとは思うけど、防災センターにテレビとか置いたらアウトですね。

[589: 名無しさん]

竣工時の管理会社（大抵はデベの子会社）があぐらかいていられるほど入居者もバカではない。旭化成も自分たちでハードル上げた分、素晴らしいサービスを提供してくれる事でしょう。

[590: 匿名さん]

旭化成から管理費下げますとは言いにくいだろうから、管理組合結成後すぐに相見積もりとって旭化成にはお引取りいただく流れになりそうですね。どこの管理会社で見積もっても今より安くなると思いますよ。

[591: 匿名さん]

野村の人も「（共用設備の割に）管理費高いですよね」と言いにくそうではありましたが認めてましたよ。旭化成が決めてるから仕方ないとも。修繕積立金は相応だと思いました。野村系列の管理会社と競わせては？

[592: 匿名さん]

初めてのマンション購入なので相場感がよく分かっていないのですが、管理費の相場感はどのように養えるのでしょうか？
1. 類似スペック物件でいくらぐらいか？
2. 同じ料金払った際にどれくらいの管理サポートを受けれるのか？
をミリミリと調べながら、比較していくのが一般的なのでしょうか？

[593: 契約済みさん]

このマンション、玄関前モニターがついてないんだっけ？　

[594: マンション比較中さん]

>>592 匿名さん
一概に比較できませんが、一般的に管理費が高くなる要因としては、
①有人管理の時間が長い、管理者の人件費が嵩む物件
②①と部分的にかぶりますが、コンシェルジュが常駐する（日中の場合が多い）物件
③共用設備が豪華（ゲストルーム、パーティールーム、キッズルーム、カフェテリア、ライブラリーなど）な物件
④メンテナンス費が嵩む水を使った共用設備（噴水、水盤、プールなど）がある物件
⑤内廊下物件の空調、照明にかかる電気代
⑥各階ゴミ捨て場がある物件の維持、清掃費
⑦エレベーターの台数が戸数に対して多い物件
⑧極端に少戸数（30戸未満など）物件
が考えられると思います。（抜けもあるかもしれませんが）
当物件の場合、上記の中で当てはまるのは①のみかと思います。
ただ、それがデメリットという事ではなく、豪華な共用設備がない分、毎月の出費となる管理費を抑えたいと考える方にとっては好都合かと思います。また、ここは近隣でも大規模を売りにしている物件なので、スケールメリットもあります。
適正価格がいくらかは難しい判断になりますが、入居開始後に管理組合で複数の管理会社から見積もりを取ることをおすすめします。喜んで見積もってくれると思いますよ。

[595: 匿名さん]

転居早々に、管理組合で　管理会社変更ありきで
適正じゃないから変えましょう?、、って、、どうなんでしょうか。。
管理会社が変わることは、もちろん住んでいて、ありますけど、普通、数年様子は見るでしょう。。
てか、そんなしょっぱなから住人からの賛同得られるとは思えない。

[596: 評判気になるさん]

コンシェルジュなら分かりやすいんですけどね。地下の防災センターがどんな仕事するのかイメージしにくいですよね。お金だけはしっかり取られるようなので。不合理に高いままだと自分が将来売却する時に買い主に説明できず苦労しそう。

[597: マンション検討中]

>>595 匿名さん
同じくです。合理的に考えると管理会社変更が適切なのかもしれませんが、入居して早々ゴチャゴチャ標準仕様を変えたいと言われても、皆が皆、管理費に詳しい方でもないと思いますし、、、
592のような方とかが大多数なのであれば、尚更。

私も詳しくないのですが、的外れでしたら恐縮ですが月々数千円くらいしか変わらないなら、まあいいやって思ってしまいます。

[598: 匿名さん]

管理費高い高い、、って言う人たちは、そもそも、購入する必要なし。
管理費安いそれなりのマンション行けば良い。

[599: 匿名さん]

高額な買い物の決断はできるのに。
溢れてる情報を取得したり、どうした方がいいかを考えてみることは面倒な人が結構いて、面白いですね～。
販売会社が商売上手ってことですかね。

[600: 匿名さん]

管理費だけの問題なら数千円の差と割り切れたとしても、実際の管理に不備があるようなら厳しく対処したいですね。そうならない事を願いつつも、その時は入居者同士、団結したいですね。