プレミストタワーズ札幌苗穂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミストタワーズ札幌苗穂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/hokkaido/sapporonaebo/index.html

所在地：北海道札幌市中央区北3条東11丁目338（A街区）、北3条東10丁目121（B街区）（地番）
交通：JR「苗穂」駅南口より「Ａ街区」徒歩1分、「Ｂ街区」徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：49.29平米～112.01平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：岩田地崎建設他共同体
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
プレミストタワーズ札幌苗穂　モデルルーム訪問 【札幌マンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/1229/

[642: 検討板ユーザーさん]

本当に管理費修繕費だけで4万超えならば、価格が億クラスのブランズ円山外苑前より高い管理費修繕費となるので流石に無いと思いますが…

>>640 購入経験者さん
こちらのマンションがどういう分け方をするかは聞いておりませんが、共用部分が多い複数棟のあるマンションですと、自分が住んでいる棟の「管理費、修繕費」の他に共用部分の「管理費、修繕費」がかかります。
多分空中歩廊と商業施設関連が2棟の共用部扱いになるのかと思います。空中歩廊にエレベーターがトータル３機有るとは言え、合計9件の商業施設の収益もあるのでそれ程高くなるとは思えません。

2月販売予定との事ですし、正確にはそこで判明しますね。

[643: 匿名さん]

>>639
高すぎない？

[644: マンション検討中さん]

>>643 匿名さん
高すぎですね、管理費下げれるようにいま調整中なのでしょうが下がったとしても、駐車場、管理費、修繕費で5万以上は間違いないと思います。
異常な高さ、買う人いるのかな。

[645: 匿名さん]

>>643
適度に高め、が最適でしょう。

[646: 買い替え検討中さん]

ある 中央区 売り出し中マンションの管理費（月額）7,900円～13,900円
修繕積立金（月額） 4,500円～7,920円 これぐらいが適正では無いでしょうか。

[647: 匿名さん]

空中歩廊の 維持と積立金が月額＋２万円か、これさえ無ければ良いのに！

[648: マンション検討中さん]

価格も高けりゃ維持費も高い
本当に全部売れるのか。

[649: 匿名さん]

グランアルトが売れてから。
それまでは暇でしょ。

完成後２年間くらいで売り切ればよいという住不方式を考えてるんじゃないでしょうか。

[650: 匿名さん]

スミフなら上客ついてるから余裕だけれど、ここはスミフなの？

[651: 評判気になるさん]

>>639 マンション検討中さん

え？そんなにかかるのですか？？
空中歩廊って冷暖房が入るのですか？いくらなんでも毎月そのエレベーターと空中歩廊で各戸毎月2万円もプラスされるの高過ぎます。そんなに高いなら駅に直結じゃなくても1階から駅に行くアクセスでも良いわ。近しですし。駅からアリオまでの空中歩廊は誰が負担するのでしょうか？JRとアリオ？
それともJRとアリオとプレミストとグランアルト ？そこマンションの住民以外も使うのでおかしいですよね？

[652: マンション検討中さん]

>>651 評判気になるさん
私もそう思います、ただそれが負担するのが住人なのでしょう、空中歩廊にはエレベーターもついてるのでそのメンテナンス費用も入るのでしょう。
ありえないくらい高いですよね！

[653: ご近所さん]

> 空中歩廊の 維持と積立金が月額＋２万円
> いくらなんでも毎月そのエレベーターと空中歩廊で各戸毎月2万円もプラス

2万円と言うと700円/日なので高いですね。非常識だと思います。
しかしこの情報の真偽は？
本当に空中歩廊分のみの正確な情報ですか？
ここは団地形式なので団地共有部の管理費と修繕積立金は棟別のものと別建てだと考えますが、その辺はごちゃ混ぜになっていませんか？

> そこマンションの住民以外も使うのでおかしいですよね？

それはどうでしょう。
交換条件で建築上の優遇措置を受けている可能性があります。
何も享受していない事をご確認の上でのお話ですか？

[654: 匿名さん]

２００戸あれば年間約5000万円弱、10年で５億、20年で１０億。立て直すならこれぐらい必要でしょうか？

[655: 匿名さん]

必要です。

[656: マンション検討中さん]

空中歩廊の管理費が20,000円／月が本当であれば高過ぎますね。駅直結のマンションでなくても、タクシーで駅まで行けますわ。
2000-3000円程度なら許容範囲ですが。
これが要因で敬遠しちゃいます。
結構前向きに検討しているのに。
まあどちらにしても2月に決定するので待つしか無いですね。
ちなみに共有部の管理も大和ライフネクストに決まったとのこと。
うまく費用を抑えられることを祈ります。

[657: 評判気になる]

>>653 ご近所さん


最近のこちらでの書き込みで毎月の管理、修繕費(共有部分)の他に空中歩廊分の管理修繕費がかかるとありました。通常の管理修繕費20,000円の他に毎月20,000くらいかかるのは不確かですが他の方がダイワに確認したのでは？私が聞いたのは今再計算中で1月中旬には案内出来るとのこと。駐車場入れて月60,000からのスタートなんて東京の高級タワマン並みですよ。

[658: 評判気になる]

>>652 マンション検討中さん

駅へのアクセスの為だけならの空中歩廊もエレベーターも要らないですね！駅からアリオまでなら必要ですが、JRとアリオの負担割合を多くしてくれないとなんか不公平な気がします。

[659: 評判気になる]

>>656 マンション検討中さん

うちもそんな誰得かわからないものに年間24万円も払うのもったいないのでやめようかと思い始めました。30年で700万以上ですよね、空中歩廊とエレベーターだけで。

[660: ご近所さん]

>>659
現時点で物件概要には「管理費・維持費　未定」と明記されているけれど、「うちもそんな誰得かわからないものに年間24万円も払うのもったいないのでやめようかと思い始めました。30年で700万以上ですよね、空中歩廊とエレベーターだけで。」の根拠なり証拠をご提示願えますか？

[661: 評判気になる]

>>660 ご近所さん

だから不確かだけど、こちらで他の方たちが管理修繕費の他に毎月2万円かかると書き込みがあったので。

[662: 匿名さん]

空中廊下の維持費は高いのは知ってるわ
よくデパートなんかでもありけれどよくそう言われてるから、そう思っても無理はないわね

[663: マンション検討中さん]

>>660 ご近所さん
ほぼそれくらいになるらしいですよ！
まぁ結果を待ちましょう、ただ1万円とかには絶対になりません。
自分も前向きに検討してましたが維持費が安くならないと検討出来ないと思いました。

[664: 匿名さん]

コレどっちだとしてもフタ開けるの楽しみだね
これだけ高い高いと豪語する人ばかりで実は安くても面白いし、普通に高くても誰買うんだ？ってなって面白いし

店舗の数が多いし、家賃収入でエレベーターの保守費位は余裕で相殺出来ると思うんだけどなぁ
空中歩廊も同じ設備のある琴似もマンション見てもそこまで修繕費が高い印象も無いし、グランアルトも同程度だし、ここだけバカ高かったら不自然

[665: 匿名さん]

雪の日、雨の日、台風の日と空中歩廊は必須ですね。
高級タワマンですから

[666: 評判気になるさん]

639・・共有部分の管理費修繕費で約2万位らしいですよ、

[667: 匿名さん]

A棟、B棟で別々の物件扱いのようで、それぞれの修繕や管理費、空中歩廊の価格となるそうです。
ですからB棟は距離もあるし高くなります。
駅からすぐにマンションに行けない不便さもあるのに、管理費も高くなるのは納得できない。
空中歩廊からマンションへの作りの見直しをしてほしい。
駅から1分なんて着かないですよ。

グランアルトは空中歩廊は確か月200円?300円と聞きました。
プレミストはエレベーターとかもあるし、他の方の通行も多いなら劣化も早いし、歩廊の管理費価格が上がりそうです。

マンションの高さがあるだけで、内装が素晴らしいわけでも無いし、販売価格も1000?1500万位高いマンションですよね。
今の不動産が上がりすぎているから、これ以上上がり続けることは無いと思います。
この物件を売却するとなると、このまま価値が上がらない可能性があるし、販売価格も高くて購入を渋っているのに、修繕、管理費も高くなると売るのは難しい。
この位の値段を出せる方は中古は買わないだろうから、投資物件には向いてないかもしれませんね。
せめて修繕、管理費が相場より安いくらいじゃないと手が出ません。。。
毎日の生活を圧迫されるなんて辛いです。
そんな無理して買う必要があるか悩みます。

[668: マンション検討中さん]

>>667
それなら北口の方にして、駄目なら他のマンションにしたらどうですか？

私は販売価格が高い、恐らく修繕費も高い、快速エアポート停まらない。
この３つで購入しない(できない)こととなりました。

[669: 評判気になるさん]

>>667 匿名さん

駅までの空中歩廊、そんなにコストかかる なら要らないですよね。マンション1Fのエントランスから駅までもすぐですしね。このマンションの建設においてダイワとJR、地主との協議で空中歩廊はマンションの住民が負担するとの条件があったのでしょうか？毎月の各戸の管理、修繕費のほかに1万？2万？の支払いって高すぎて。マンション価格は少し高いのは駅近ですのでこんなものかと思ってましたが、地方都市のターミナル駅でもない場所でこれはありえない。これならシティタワーも検討しようかと思います。

[670: 通りがかりさん]

空中歩廊なんて住人くらいしか使わないのだから、住人が負担するのは当たり前ではないですか？
公共の駅に繋げているわけだし、南口の方が修繕費が高く取られるのは北口に比べて空中歩廊の使用するであろう距離が長いからでしょう。
わかりきったことだと思いますから、それが納得できないならここは買わない方がいいでしょう。

[671: 検討板ユーザーさん]

>>670 通りがかりさん

テナントで入る施設にくる人も使うでしょ。マンションから駅に繋げなきゃいいんだよ。

[672: マンション検討中さん]

>>669 評判気になるさん
確かに北口はアリオまでの動線として必要性が高いですが、南口は空中歩廊の必要性が薄いですね。
普通に屋根付き道路が棟まで有れば良かったのではと思います。東棟は直結となっていますが西棟は直結じゃないですし（一度降りて玄関から入り直す）
両棟に商業施設が有るにしろ、なくても利便性はそれ程変わらなさそう。

因みにグランアルトの空中歩廊持ち区分は北口の出口から建設予定の商業施設までの部分です。
昇降設備は1箇所有りますが階段のみとなっています。
こちらは東棟に１機、西棟に３機のエレベーターも有りますからその辺の負担は大きそうですね。

[673: 匿名さん]

いつ管理費についてわかるの？

[674: 販売関係者さん]

契約終了後です。

[675: 検討板ユーザーさん]

>>673 匿名さん

>>674 販売関係者さん

1月中旬頃と聞きました。
販売前ですよ。

[676: マンション検討中さん]

さすがに管理費が決まらない状態で契約は無いですよね。
そんなことされたらいよいよ買う気が失せる。

[677: 通りがかりさん]

修繕計画書無しで販売するマンションなんてないでしょう。でもその計画書の金額次第で購入を見送る人も出て来そう。ここは札駅、大通り徒歩圏マンションではないので安くしないとダメですよ、ダイワさん。

[678: マンション検討中さん]

こちらのマンションの購入を検討しています。
徒歩1分歩廊で駅近マンションは中々無いので期待していました。
広さや収納、生活に影響するアリオを考えると、グランアルトさんより高いこちらのお値段では決断出来ずにいるのですが、これに更に、マンション住人以外も使用する歩廊や共有部分も広く、その支払い、修繕費、管理費がせめて普通位でないと諦めます。
もしくはマンション価格を後500万は下げて欲しいのですが。。。
価格が高くて住人が少ない所に住むのも、将来の修繕費が高騰しますので怖いです。

グランアルトさんみたいに色々とエコなマンションなら良いのですが、こちらはどうでしょうか?

客により価格差がない様に駆け引きの無い販売を望みます。
購入する時には、親戚に見学してもらい価格リサーチしてもらう予定です。
マンション価格、修繕費管理費を見て判断したいと思います。。。

[679: マンション検討中さん]

>>678 マンション検討中さん
マンション価格は高いし、管理費修繕費も異常に高いですよ、管理費修繕費はあまりにも高いから、最初は安くするように調整してるのかもしれませんが10年後には異常な金額に、それに車乗るなら駐車場も25000円くらいですよ、自分はあまりにも高いので辞めました。
このマンション人あまり入らなくてなる気がする、実態と価格があってないので、まさしくバブル期のタワーマンションという事に数年後にはなるでしょう。

[680: 購入経験者さん]

>>678

>マンション住人以外も使用する歩廊や共有部分も広く、その支払い、修繕費、管理費がせめて普通位でないと諦めます。

33m/45m高度地区に90m級のマンションを建てる許可(多分容積率緩和も)との引換だろうから、普通より高負担で当然と思う。その分、一戸あたりの土地負担額が安くなっている。

> 価格が高くて住人が少ない所に住むのも、将来の修繕費が高騰しますので怖いです

修繕費などは住人がいなくても区分所有者が負担するし、区分所有者がいない住戸は無いので(未販売部分は売主)、無用な心配。
ただし未契約駐車場使用料の売主負担期間については期限がある事が多い。

[681: マンション検討中さん]

マンションバブルなんて言われてますがしばらく暴落は無いと思いますがねー。
新幹線や駅前再開発、札幌五輪での需要があり、資材の高騰、建設人材の不足は続き価格が落ち着く事も向こう10年は無いでしょう。
少子高齢化で人口減と言われる中、札幌はまだ人口増加を続けています。しかしその多くは60以上の高齢人口、郊外の不便な生活に嫌気が差した高齢層が便利な都心部に流入して来ているのでしょう。

その点で高齢者向けとも言える苗穂駅前再開発のマンション群は時代の流れと合致してます。
利便性の観点からこれからのコンパクトシティ化とされる時代に適応し、全体的に価格が落ち着いたとしても価値を維持する気がします。

修繕費関連で高騰する予想を立ててる人も多い様ですが、この近くに建ってるライオンズのタワマンや琴似のタワマン群だって建設当初はもっと修繕費がかかる想定だったはずです。実際は年数が経って、大規模修繕をこなしても高騰する事もなく潤沢に蓄えもあります、結局は住んでからの住人次第という事。

あくまでこれらは事象に基づく個人的な意見です。
否定的な意見も有るでしょうしそれらを否定する気も有りません、未来がどうなるか何て誰にも分かりませんから。

[682: 匿名さん]

>>679 マンション検討中さん

マンション価格高いですか？
ご予算を参考までお聞かせください。

[683: 評判気になるさん]

直結って便利な分負担も多いのね
考えたら当たり前のことだけれど。
大概は行政がやってくれるから
只で恩恵受けてるけれど。勿論税金は払ってるにしてもよ

[684: 口コミ知りたいさん]

>>682 匿名さん
679さんではないですが、北口と比べると高いですね。同じ階数、同程度の広さで比べると2ー300万高いです。ただ、水回りや内装の仕様は、北口よりは良いです。300万の差額の価値は感じませんが。そして、皆さんが話題にしている共用部の管理費が高い。通常の管理費、修繕費、駐車場は北口と同程度ですが、共用部の管理費は異常に高い。想定で2万/月程度と聞いてます。
実際に決まるのは1月のようですが、そんなに下がらないのでは、と思ってます。

[685: マンコミュファンさん]

やはり毎月のランニングコストは駐車場を入れて月6万円くらいからのスタートでしょうか。内訳の共有部の管理費の月2万円。これが余計ですね。駅直結にしなくても良いのにな。

[686: マンション検討中さん]

月6万+マンション代
70平米3000万でも買わないかも

[687: 匿名さん]

> 月6万+マンション代
固定資産税+都市計画税もお忘れなく
そこそこするよ
それでも総合的にお安い感じだなあ

[688: 通りがかりさん]

>>687 匿名さん

マンション代は良いとして月6万はちょっと老後にはきついな。それ値上げしていくんですか？いくらまで上がるんだろう。

[689: 通りがかりさん]

近くのタワーズフロンティアもダイワマンションで空中歩廊ついてますよね。毎月合計でおいくらくらい払ってるかご存知の方いますか？

[690: 匿名さん]

>>689 通りがかりさん
中古を見る限りはごく普通のマンションの額ですね。出てるのは66平米の2LDKで管理費1万、修繕費6000弱でした。
タワー駐車場、空中歩廊、1階店舗、各階ゴミ置き場と設備の共通点が多いので機能的な差異は無さそうですが…
それらが高額の要因では無いのかもしれませんね。

[691: 匿名]

>>690 匿名さん

それならタワマンとして普通ですね。
苗穂のプレミストの共有の管理費？2万円って何に対してでしょうね？