プレミストタワーズ札幌苗穂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミストタワーズ札幌苗穂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/hokkaido/sapporonaebo/index.html

所在地：北海道札幌市中央区北3条東11丁目338（A街区）、北3条東10丁目121（B街区）（地番）
交通：JR「苗穂」駅南口より「Ａ街区」徒歩1分、「Ｂ街区」徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：49.29平米～112.01平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：岩田地崎建設他共同体
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
プレミストタワーズ札幌苗穂　モデルルーム訪問 【札幌マンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/1229/

[622: 匿名さん]

制振の方が室内が揺れないから

[623: 匿名さん]

> 制振の方が室内が揺れないから

とは限りません。特に超高層マンションに実装されている装置に限定するなら横揺れに対する一般的な地震周波数への応答では免震式の方が揺れ幅を小さく出来るケースが多いと思っています。

しかし耐震性能の総合評価は単に揺れ幅を小さくしさえすれば良いと言うものではなく、その立地(地域、地盤)で推定される地震動や強風に対し、耐震性能と特性(メリット・デメリット)、コスト(初期、更新)、運用、寿命、構造等々を総合的に評価してどの様な方式が良いかを選択します。

免震、制震も構造的・技術的にはそれぞれ何種類もの実現方法があり性能もピンキリです。
免震は建物に揺れが伝わらない様にする方式なので、実装方式が比較的限られます。戸建て程度の規模だと建物全体を水に浮かす(縦揺れは防げない)と言うものまであると聞いていますが、多くは免震ゴムで駆体と基礎の間を柔結合し、必要に応じてダンパーで揺れ過ぎを抑える形です。
一方の制震の実装方式は多種多様で、柱の間に金属板を入れるというシンプルなもの、ダンパーで振動を抑えるものなどが主要な構造ですが、スカイツリーは心柱式ですし、屋上の振り子などを地震動や風による揺れの逆に振って振動を抑えるなどと言うものもあります。特に長周期地震動には効果的の様です。

[624: 匿名さん]

免震ゴムの会社で大きな不正あったじゃないですか？国立博物館でまで
その時制振ダンパーは取り替えられるから
とか制振の方が有利みたい情報ありましたよね。費用も安いし。
あくまでも不正してない場合の事ですが。地震の質によって違いますよね
それに予測できない大地震起きたらチョットどちらが命を守るのかわかりませんよね？

[625: 匿名さん]

> その時制振ダンパーは取り替えられるから

免震ゴムも消耗品ですから長期的には交換します。
制震ダンパーも不正がありました。

[626: 匿名さん]

>>625
そうでしょうけれど、免震ダンパーの方が高いし悪質だったわ

[627: マンション検討中さん]

免震はダンパーじゃありませんよ

[628: 匿名さん]

免震装置も「積層ゴム」＋「ダンパー」という構成もあるからね。

[629: 検討板ユーザーさん]

>>615 購入経験者さん
決算の調整のためでしょう。販売が充分に達成されている場合、あえて来期の売り上げに回す。住友不動産がよくやる手法です。

[630: マンション掲示板さん]

販売開始と完成時期を延長した理由が気になる。戦略なのかそれとも何かあったのか。。

[631: 通りすがり]

>>630 マンション掲示板さん

デベに電話して聞いたら良いのでは？

[632: マンション検討中さん]

ここは価格も高いし管理費も高い

[633: 購入経験者さん]

価格については分譲時はともかくセカンダリーマーケットになると相場に引きづられるのでどうなるか分からない。しかし管理費や積立金、固定資産税・都市計画税は通常下がらないので、維持費が「高い」のは考えようで決して悪いことではない。

[634: 匿名]

>>633 購入経験者さん

すみません。もう少しわかりやすく説明頂けますか？宜しくお願い致します。

[635: マンション検討中さん]

>>633 購入経験者さん
維持費が高いのが悪い事じゃないって、なんでそんな事言えるの、安い方がいいでしょ。

[636: マンション掲示板さん]

1～2階に入る商業施設や医療機関はすでに決まっているのでしょうか？

[637: 匿名さん]

>>635
管理が杜撰にならなさそうでしょ

[638: マンション検討中さん]

管理費が高いって、どこからの情報でしょうか？何度かマンションギャラリーに行ってますが、詳しい情報は決まってないとのこと。管理費と修繕積立金の目安は出ていましたが、普通の金額だと思いました。共有部分の管理費が未定とのことでしたが、ここが月に5000円も1万円もかかるようだと高すぎると思います。
もし具体的な情報を知っている人がいれば教えて欲しいです。
12／7時点で、マンションギャラリーでは決まっていませんでした。

[639: マンション検討中さん]

>>638 マンション検討中さん
共有部分の管理費修繕費で約2万位らしいですよ、なので個別の管理費積立費で約２万
駐車場使うなら駐車場で約2万でそれだけで合わせて約6万です。
あまりにも高いから営業によってはギリギリまで言わないつもりなのでしょう。

[640: 購入経験者さん]

>>639
「管理費修繕費」「管理費積立費」
それぞれの意味をご説明願えますか？
「管理費」はある程度分かるつもりですが、全体として、特に両者併せて、の意味は不明です。

[641: マンション検討中さん]

>>640 購入経験者さん
すいません、全部管理費修繕費の間違いです。
各部屋の管理費、修繕費
共用部分の管理費、修繕費 ということです。

[642: 検討板ユーザーさん]

本当に管理費修繕費だけで4万超えならば、価格が億クラスのブランズ円山外苑前より高い管理費修繕費となるので流石に無いと思いますが…

>>640 購入経験者さん
こちらのマンションがどういう分け方をするかは聞いておりませんが、共用部分が多い複数棟のあるマンションですと、自分が住んでいる棟の「管理費、修繕費」の他に共用部分の「管理費、修繕費」がかかります。
多分空中歩廊と商業施設関連が2棟の共用部扱いになるのかと思います。空中歩廊にエレベーターがトータル３機有るとは言え、合計9件の商業施設の収益もあるのでそれ程高くなるとは思えません。

2月販売予定との事ですし、正確にはそこで判明しますね。

[643: 匿名さん]

>>639
高すぎない？

[644: マンション検討中さん]

>>643 匿名さん
高すぎですね、管理費下げれるようにいま調整中なのでしょうが下がったとしても、駐車場、管理費、修繕費で5万以上は間違いないと思います。
異常な高さ、買う人いるのかな。

[645: 匿名さん]

>>643
適度に高め、が最適でしょう。

[646: 買い替え検討中さん]

ある 中央区 売り出し中マンションの管理費（月額）7,900円～13,900円
修繕積立金（月額） 4,500円～7,920円 これぐらいが適正では無いでしょうか。

[647: 匿名さん]

空中歩廊の 維持と積立金が月額＋２万円か、これさえ無ければ良いのに！

[648: マンション検討中さん]

価格も高けりゃ維持費も高い
本当に全部売れるのか。

[649: 匿名さん]

グランアルトが売れてから。
それまでは暇でしょ。

完成後２年間くらいで売り切ればよいという住不方式を考えてるんじゃないでしょうか。

[650: 匿名さん]

スミフなら上客ついてるから余裕だけれど、ここはスミフなの？

[651: 評判気になるさん]

>>639 マンション検討中さん

え？そんなにかかるのですか？？
空中歩廊って冷暖房が入るのですか？いくらなんでも毎月そのエレベーターと空中歩廊で各戸毎月2万円もプラスされるの高過ぎます。そんなに高いなら駅に直結じゃなくても1階から駅に行くアクセスでも良いわ。近しですし。駅からアリオまでの空中歩廊は誰が負担するのでしょうか？JRとアリオ？
それともJRとアリオとプレミストとグランアルト ？そこマンションの住民以外も使うのでおかしいですよね？

[652: マンション検討中さん]

>>651 評判気になるさん
私もそう思います、ただそれが負担するのが住人なのでしょう、空中歩廊にはエレベーターもついてるのでそのメンテナンス費用も入るのでしょう。
ありえないくらい高いですよね！

[653: ご近所さん]

> 空中歩廊の 維持と積立金が月額＋２万円
> いくらなんでも毎月そのエレベーターと空中歩廊で各戸毎月2万円もプラス

2万円と言うと700円/日なので高いですね。非常識だと思います。
しかしこの情報の真偽は？
本当に空中歩廊分のみの正確な情報ですか？
ここは団地形式なので団地共有部の管理費と修繕積立金は棟別のものと別建てだと考えますが、その辺はごちゃ混ぜになっていませんか？

> そこマンションの住民以外も使うのでおかしいですよね？

それはどうでしょう。
交換条件で建築上の優遇措置を受けている可能性があります。
何も享受していない事をご確認の上でのお話ですか？

[654: 匿名さん]

２００戸あれば年間約5000万円弱、10年で５億、20年で１０億。立て直すならこれぐらい必要でしょうか？

[655: 匿名さん]

必要です。

[656: マンション検討中さん]

空中歩廊の管理費が20,000円／月が本当であれば高過ぎますね。駅直結のマンションでなくても、タクシーで駅まで行けますわ。
2000-3000円程度なら許容範囲ですが。
これが要因で敬遠しちゃいます。
結構前向きに検討しているのに。
まあどちらにしても2月に決定するので待つしか無いですね。
ちなみに共有部の管理も大和ライフネクストに決まったとのこと。
うまく費用を抑えられることを祈ります。

[657: 評判気になる]

>>653 ご近所さん


最近のこちらでの書き込みで毎月の管理、修繕費(共有部分)の他に空中歩廊分の管理修繕費がかかるとありました。通常の管理修繕費20,000円の他に毎月20,000くらいかかるのは不確かですが他の方がダイワに確認したのでは？私が聞いたのは今再計算中で1月中旬には案内出来るとのこと。駐車場入れて月60,000からのスタートなんて東京の高級タワマン並みですよ。

[658: 評判気になる]

>>652 マンション検討中さん

駅へのアクセスの為だけならの空中歩廊もエレベーターも要らないですね！駅からアリオまでなら必要ですが、JRとアリオの負担割合を多くしてくれないとなんか不公平な気がします。

[659: 評判気になる]

>>656 マンション検討中さん

うちもそんな誰得かわからないものに年間24万円も払うのもったいないのでやめようかと思い始めました。30年で700万以上ですよね、空中歩廊とエレベーターだけで。

[660: ご近所さん]

>>659
現時点で物件概要には「管理費・維持費　未定」と明記されているけれど、「うちもそんな誰得かわからないものに年間24万円も払うのもったいないのでやめようかと思い始めました。30年で700万以上ですよね、空中歩廊とエレベーターだけで。」の根拠なり証拠をご提示願えますか？

[661: 評判気になる]

>>660 ご近所さん

だから不確かだけど、こちらで他の方たちが管理修繕費の他に毎月2万円かかると書き込みがあったので。

[662: 匿名さん]

空中廊下の維持費は高いのは知ってるわ
よくデパートなんかでもありけれどよくそう言われてるから、そう思っても無理はないわね

[663: マンション検討中さん]

>>660 ご近所さん
ほぼそれくらいになるらしいですよ！
まぁ結果を待ちましょう、ただ1万円とかには絶対になりません。
自分も前向きに検討してましたが維持費が安くならないと検討出来ないと思いました。

[664: 匿名さん]

コレどっちだとしてもフタ開けるの楽しみだね
これだけ高い高いと豪語する人ばかりで実は安くても面白いし、普通に高くても誰買うんだ？ってなって面白いし

店舗の数が多いし、家賃収入でエレベーターの保守費位は余裕で相殺出来ると思うんだけどなぁ
空中歩廊も同じ設備のある琴似もマンション見てもそこまで修繕費が高い印象も無いし、グランアルトも同程度だし、ここだけバカ高かったら不自然

[665: 匿名さん]

雪の日、雨の日、台風の日と空中歩廊は必須ですね。
高級タワマンですから

[666: 評判気になるさん]

639・・共有部分の管理費修繕費で約2万位らしいですよ、

[667: 匿名さん]

A棟、B棟で別々の物件扱いのようで、それぞれの修繕や管理費、空中歩廊の価格となるそうです。
ですからB棟は距離もあるし高くなります。
駅からすぐにマンションに行けない不便さもあるのに、管理費も高くなるのは納得できない。
空中歩廊からマンションへの作りの見直しをしてほしい。
駅から1分なんて着かないですよ。

グランアルトは空中歩廊は確か月200円?300円と聞きました。
プレミストはエレベーターとかもあるし、他の方の通行も多いなら劣化も早いし、歩廊の管理費価格が上がりそうです。

マンションの高さがあるだけで、内装が素晴らしいわけでも無いし、販売価格も1000?1500万位高いマンションですよね。
今の不動産が上がりすぎているから、これ以上上がり続けることは無いと思います。
この物件を売却するとなると、このまま価値が上がらない可能性があるし、販売価格も高くて購入を渋っているのに、修繕、管理費も高くなると売るのは難しい。
この位の値段を出せる方は中古は買わないだろうから、投資物件には向いてないかもしれませんね。
せめて修繕、管理費が相場より安いくらいじゃないと手が出ません。。。
毎日の生活を圧迫されるなんて辛いです。
そんな無理して買う必要があるか悩みます。

[668: マンション検討中さん]

>>667
それなら北口の方にして、駄目なら他のマンションにしたらどうですか？

私は販売価格が高い、恐らく修繕費も高い、快速エアポート停まらない。
この３つで購入しない(できない)こととなりました。

[669: 評判気になるさん]

>>667 匿名さん

駅までの空中歩廊、そんなにコストかかる なら要らないですよね。マンション1Fのエントランスから駅までもすぐですしね。このマンションの建設においてダイワとJR、地主との協議で空中歩廊はマンションの住民が負担するとの条件があったのでしょうか？毎月の各戸の管理、修繕費のほかに1万？2万？の支払いって高すぎて。マンション価格は少し高いのは駅近ですのでこんなものかと思ってましたが、地方都市のターミナル駅でもない場所でこれはありえない。これならシティタワーも検討しようかと思います。

[670: 通りがかりさん]

空中歩廊なんて住人くらいしか使わないのだから、住人が負担するのは当たり前ではないですか？
公共の駅に繋げているわけだし、南口の方が修繕費が高く取られるのは北口に比べて空中歩廊の使用するであろう距離が長いからでしょう。
わかりきったことだと思いますから、それが納得できないならここは買わない方がいいでしょう。

[671: 検討板ユーザーさん]

>>670 通りがかりさん

テナントで入る施設にくる人も使うでしょ。マンションから駅に繋げなきゃいいんだよ。