プレミストタワーズ札幌苗穂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミストタワーズ札幌苗穂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/hokkaido/sapporonaebo/index.html

所在地：北海道札幌市中央区北3条東11丁目338（A街区）、北3条東10丁目121（B街区）（地番）
交通：JR「苗穂」駅南口より「Ａ街区」徒歩1分、「Ｂ街区」徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：49.29平米～112.01平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：岩田地崎建設他共同体
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
プレミストタワーズ札幌苗穂　モデルルーム訪問 【札幌マンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/1229/

[602: マンション検討中さん]

販売延期はグランアルトとの差別化を図るためかな

グランアルトは地元民でも手が出せる価格帯で収まってるけど、販売前参考価格でココは既に相当割高なのは見えてたから、販売期を敢えてズラしてターゲット層を絞り込んで売り抜く作戦かね
比べられるとグランアルトに逃げられる恐れが有るからオンリーワンになってからプレミア感を出して勝負をかけるってとこかなぁ

[603: 匿名さん]

いやいや、グランアルト だって、地元民は手が出ないって笑　一部の富裕層だけですよ。
どちらも苗穂なのに高すぎる

[604: 評判気になるさん]

え、販売延期ですか？

[605: 評判気になるさん]

なんか、ここの延期といい、グランアルト スレが大荒れしている件といい、苗穂地区はキナ臭いんだよなー。
ホント客離れると思うよ

[606: 匿名さん]

オリンピックあるから遅れるの？

[607: 通りがかりさん]

同じデベが建設中のモデルルーム見に行ったときに、営業マンにそれとなく聞いてみたけど、
社内的にも、ここは不安視されてるみたい。

予想だけど、グランアルト も想定よりは売れてないんじゃないかな

[608: 匿名さん]

>>607 通りがかりさん
それならあの強気な値段下げるべきだね。
今は新築マンション高すぎて売れない時代だよ。駅前物件で失敗なんて本社で許さないわ。

[609: 評判気になるさん]

>>607 通りがかりさん
でも一期は完売してましたよ。
私は仕様的には南口の方が好きですが、高いですね。

[610: マンション検討中さん]

>>607 通りがかりさん
グランアルトと違って杭打ち必要だし、中央区だし、土地取得にも金かかってるし、強気な値付けって訳じゃなく普通に価格が上がっちゃった感じだから安易に安くも出来ないんでしょうよ
そりゃ社内で不安視もされますわな

[611: 名無しさん]

>>610
グランアアルトは地盤良いの？杭打ちじゃないって

[612: マンション検討中さん]

>>611 名無しさん

グランアルトは直接基礎の制振構造ですよ
100m程度しか離れてないけど地盤は結構違うみたいですね

[613: 匿名]

>>612 マンション検討中さん

ここは？

[614: 匿名さん]

>>607
>同じデベが建設中のモデルルーム見に行ったときに、営業マンにそれとなく聞いてみたけど、 社内的にも、ここは不安視されてるみたい。

その営業さん、デベの正規社員でした、それとも契約社員、委託先社員、それともその他？
立場によって同様の発言の意図は全く違うからなあ。

[615: 購入経験者さん]

>>605

荒らしたい人（達）がいるから荒れているだけでしょ。きっとすんなり売れたら困るんでしょうね。
シティタワー札幌も完成済みだと言うのに販売延期したよね。確か半年間だか1年間だか延々と。あれも客離れのせい？

[616: マンション検討中さん]

>>613 匿名さん

杭打ちプラス鋼鉄パネルを組み込む制振システムのようです

[617: 通りすがり]

>>616 マンション検討中さん

ありがとうございます！
27階くらいだと免震じゃなくて大丈夫なのでしょうか？設計会社は評判の良いところなので大丈夫だと思いますが。

[618: 匿名さん]

>>617
免震の欠点は揺れかたによってそのまま倒れちゃうことあるんですって。
美術館とか住人がいないとこは良いらしいけれど

[619: 匿名さん]

> 27階くらいだと免震じゃなくて大丈夫なのでしょうか？

同じ高さの建物ならば免震や制震構造の建物の方が耐震構造物件よりも構造が弱い、ってご存知？
つまり構造設計上所定の揺れで倒れたり破損しないようにするので、どれでも最終的な耐震強度は同じということ。当然免震や制震の方が耐震より柱も細い。超高層物件は建物を軽くするため必然的に免震や制震構造になるが、揺れの性質は異なるものの、耐震性能は同等。

[620: 通りすがり]

>>618 匿名さん

それ怖いですね。免震が良いのかと思ってました。

[621: 通りすがり]

>>619 匿名さん

なるほど。免震が一概に良いとは言えないのですね。免震と制震、耐震性能は一緒なら今回この建物を制震構造にした理由って何でしょうね？

[622: 匿名さん]

制振の方が室内が揺れないから

[623: 匿名さん]

> 制振の方が室内が揺れないから

とは限りません。特に超高層マンションに実装されている装置に限定するなら横揺れに対する一般的な地震周波数への応答では免震式の方が揺れ幅を小さく出来るケースが多いと思っています。

しかし耐震性能の総合評価は単に揺れ幅を小さくしさえすれば良いと言うものではなく、その立地(地域、地盤)で推定される地震動や強風に対し、耐震性能と特性(メリット・デメリット)、コスト(初期、更新)、運用、寿命、構造等々を総合的に評価してどの様な方式が良いかを選択します。

免震、制震も構造的・技術的にはそれぞれ何種類もの実現方法があり性能もピンキリです。
免震は建物に揺れが伝わらない様にする方式なので、実装方式が比較的限られます。戸建て程度の規模だと建物全体を水に浮かす(縦揺れは防げない)と言うものまであると聞いていますが、多くは免震ゴムで駆体と基礎の間を柔結合し、必要に応じてダンパーで揺れ過ぎを抑える形です。
一方の制震の実装方式は多種多様で、柱の間に金属板を入れるというシンプルなもの、ダンパーで振動を抑えるものなどが主要な構造ですが、スカイツリーは心柱式ですし、屋上の振り子などを地震動や風による揺れの逆に振って振動を抑えるなどと言うものもあります。特に長周期地震動には効果的の様です。

[624: 匿名さん]

免震ゴムの会社で大きな不正あったじゃないですか？国立博物館でまで
その時制振ダンパーは取り替えられるから
とか制振の方が有利みたい情報ありましたよね。費用も安いし。
あくまでも不正してない場合の事ですが。地震の質によって違いますよね
それに予測できない大地震起きたらチョットどちらが命を守るのかわかりませんよね？

[625: 匿名さん]

> その時制振ダンパーは取り替えられるから

免震ゴムも消耗品ですから長期的には交換します。
制震ダンパーも不正がありました。

[626: 匿名さん]

>>625
そうでしょうけれど、免震ダンパーの方が高いし悪質だったわ

[627: マンション検討中さん]

免震はダンパーじゃありませんよ

[628: 匿名さん]

免震装置も「積層ゴム」＋「ダンパー」という構成もあるからね。

[629: 検討板ユーザーさん]

>>615 購入経験者さん
決算の調整のためでしょう。販売が充分に達成されている場合、あえて来期の売り上げに回す。住友不動産がよくやる手法です。

[630: マンション掲示板さん]

販売開始と完成時期を延長した理由が気になる。戦略なのかそれとも何かあったのか。。

[631: 通りすがり]

>>630 マンション掲示板さん

デベに電話して聞いたら良いのでは？

[632: マンション検討中さん]

ここは価格も高いし管理費も高い

[633: 購入経験者さん]

価格については分譲時はともかくセカンダリーマーケットになると相場に引きづられるのでどうなるか分からない。しかし管理費や積立金、固定資産税・都市計画税は通常下がらないので、維持費が「高い」のは考えようで決して悪いことではない。

[634: 匿名]

>>633 購入経験者さん

すみません。もう少しわかりやすく説明頂けますか？宜しくお願い致します。

[635: マンション検討中さん]

>>633 購入経験者さん
維持費が高いのが悪い事じゃないって、なんでそんな事言えるの、安い方がいいでしょ。

[636: マンション掲示板さん]

1～2階に入る商業施設や医療機関はすでに決まっているのでしょうか？

[637: 匿名さん]

>>635
管理が杜撰にならなさそうでしょ

[638: マンション検討中さん]

管理費が高いって、どこからの情報でしょうか？何度かマンションギャラリーに行ってますが、詳しい情報は決まってないとのこと。管理費と修繕積立金の目安は出ていましたが、普通の金額だと思いました。共有部分の管理費が未定とのことでしたが、ここが月に5000円も1万円もかかるようだと高すぎると思います。
もし具体的な情報を知っている人がいれば教えて欲しいです。
12／7時点で、マンションギャラリーでは決まっていませんでした。

[639: マンション検討中さん]

>>638 マンション検討中さん
共有部分の管理費修繕費で約2万位らしいですよ、なので個別の管理費積立費で約２万
駐車場使うなら駐車場で約2万でそれだけで合わせて約6万です。
あまりにも高いから営業によってはギリギリまで言わないつもりなのでしょう。

[640: 購入経験者さん]

>>639
「管理費修繕費」「管理費積立費」
それぞれの意味をご説明願えますか？
「管理費」はある程度分かるつもりですが、全体として、特に両者併せて、の意味は不明です。

[641: マンション検討中さん]

>>640 購入経験者さん
すいません、全部管理費修繕費の間違いです。
各部屋の管理費、修繕費
共用部分の管理費、修繕費 ということです。

[642: 検討板ユーザーさん]

本当に管理費修繕費だけで4万超えならば、価格が億クラスのブランズ円山外苑前より高い管理費修繕費となるので流石に無いと思いますが…

>>640 購入経験者さん
こちらのマンションがどういう分け方をするかは聞いておりませんが、共用部分が多い複数棟のあるマンションですと、自分が住んでいる棟の「管理費、修繕費」の他に共用部分の「管理費、修繕費」がかかります。
多分空中歩廊と商業施設関連が2棟の共用部扱いになるのかと思います。空中歩廊にエレベーターがトータル３機有るとは言え、合計9件の商業施設の収益もあるのでそれ程高くなるとは思えません。

2月販売予定との事ですし、正確にはそこで判明しますね。

[643: 匿名さん]

>>639
高すぎない？

[644: マンション検討中さん]

>>643 匿名さん
高すぎですね、管理費下げれるようにいま調整中なのでしょうが下がったとしても、駐車場、管理費、修繕費で5万以上は間違いないと思います。
異常な高さ、買う人いるのかな。

[645: 匿名さん]

>>643
適度に高め、が最適でしょう。

[646: 買い替え検討中さん]

ある 中央区 売り出し中マンションの管理費（月額）7,900円～13,900円
修繕積立金（月額） 4,500円～7,920円 これぐらいが適正では無いでしょうか。

[647: 匿名さん]

空中歩廊の 維持と積立金が月額＋２万円か、これさえ無ければ良いのに！

[648: マンション検討中さん]

価格も高けりゃ維持費も高い
本当に全部売れるのか。

[649: 匿名さん]

グランアルトが売れてから。
それまでは暇でしょ。

完成後２年間くらいで売り切ればよいという住不方式を考えてるんじゃないでしょうか。

[650: 匿名さん]

スミフなら上客ついてるから余裕だけれど、ここはスミフなの？

[651: 評判気になるさん]

>>639 マンション検討中さん

え？そんなにかかるのですか？？
空中歩廊って冷暖房が入るのですか？いくらなんでも毎月そのエレベーターと空中歩廊で各戸毎月2万円もプラスされるの高過ぎます。そんなに高いなら駅に直結じゃなくても1階から駅に行くアクセスでも良いわ。近しですし。駅からアリオまでの空中歩廊は誰が負担するのでしょうか？JRとアリオ？
それともJRとアリオとプレミストとグランアルト ？そこマンションの住民以外も使うのでおかしいですよね？