プレミストタワーズ札幌苗穂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミストタワーズ札幌苗穂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/hokkaido/sapporonaebo/index.html

所在地：北海道札幌市中央区北3条東11丁目338（A街区）、北3条東10丁目121（B街区）（地番）
交通：JR「苗穂」駅南口より「Ａ街区」徒歩1分、「Ｂ街区」徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：49.29平米～112.01平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：岩田地崎建設他共同体
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
プレミストタワーズ札幌苗穂　モデルルーム訪問 【札幌マンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/1229/

[551: 検討板ユーザーさん]

>>549 デベにお勤めさん
北海道の魅力はあるけど、それは自然とかご飯がおいしいとかそういう話で、苗穂に住む事と話が飛躍しすぎ。
東京の人がそんなにお金あるかって言ったら大間違いで現実的にそんなに維持費かかるなら普通に関東のマンション買うでしょ。
どう考えても札幌で価格も維持費もこんなにかかるなら関東と変わらないねとなる。

[552: 匿名さん]

>>541 検討板ユーザーさん

関西圏の駅近タワマンです。当初は駐車場込みで4万5千円くらいからでした。セレブマンションではないです。
60歳以降老後の管理費、修繕積立金や駐車場と固定資産税、設備の交換などで3千万円程予算みておかないと住み続ける事は出来ないですT_T

[553: 匿名さん]

>>551 検討板ユーザーさん

東京のタワマンからみたら安いですよ！
70平米で7,000万しますからね。ここだと90平米買えますからね！

[554: マンション検討中さん]

そうですか、それでは買おうかな。

[555: マンション検討中さん]

ここは札駅や大通り周辺も買えるけど、実際の生活ではアリオを使いたいし、街のど真ん中はどうも...というある程度資金に余裕がある人向けでしょう。実際5千万以上の物件、かつ高ランニングコストを支払い続けれる層はそんなに多くはないと思います。投資なら札駅徒歩圏内狙うだろうし。

[556: 通りがかりさん]

ダイワのアーバンシートとここは地元民ターゲットにしてないんじゃないかな。
地元の土地勘ある人は価格に見合わないと判断して買わないだろうな

[557: マンション検討中さん]

>>556 通りがかりさん

みんなが憧れていた阪神間のブランドエリア夙川や苦楽園を抜いて今では関西で住みたい街ランキング1位の阪急西宮北口駅や関西で本当に住みやすい街ランキング1位のJR尼崎駅北口などの例があります。西北バブル、潮江バブルと言われているエリアですね。苗穂バブルもありえるかも？ 人口が増えると街が変わります。実利を取る時代です。

[558: 通りがかりさん]

北口のJRの土地は再開発しないんですか？
あの辺もマンション建てたら良いのにね。新幹線置き場になるのかな？

[559: マンション検討中さん]

これだけ苗穂のネガティブキャンペーンしてても実際は売れてるんだから分からないものだな。
購入者に何を決め手にしたか聞いてみたい所。

まぁ最近は管理修繕費ばかりピックアップされてるがまだ詳細が出てないのだから好き放題言えるわな。

[560: 通りがかりさん]

>>559 マンション検討中さん

まだ販売してませんよー！
これだけ皆さん感心がある物件って事でしょうね！

[561: 通りがかりさん]

>>559 マンション検討中さん

北口の大京&住友マンションスレではJRだとホームでの待ち時間が寒いとネガキャンしてますよ。皆さん何だかんだ言って苗穂の再開発が気になるんでしょう。買いたくても買えない人、アドレスのブランド思考に縛られている人色々ですね。

[562: マンション検討中さん]

違うよ。苗穂が気になるのではなく、タワーマンションが気になってて、それが苗穂だから安いと思ったのに高いから文句言いたいだけだよ。

[563: 通りがかりさん]

>>562 マンション検討中さん

なるほど！苗穂だとタワーマンション買えるかもと思ったけど予想外に高いし、タワーマンションのランニングコストに無知だったからびっくりしているんでしょう。早く気付いて良かったですね！

[564: マンション検討中さん]

苗穂で予想外に高かったり、ランニングコストが割高ならば、ある程度の不動産購入の知識、経験があれば買わないでしょう、普通に考えて。

[565: 検討板ユーザーさん]

>>564 マンション検討中さん
まったくそのとうり、普通に考えてここは買わない。

[566: マンション検討中さん]

つまり普通には考えていない人が1期の8割近くも居ると言う事ですね…

地元の土地感有る人は買わない
↑ここが最大のポイントかと思います
過去?現在の苗穂のイメージで「こんな所」でしかないと言う意見と、この一帯再開発で新たな価値を見出す人の差なのかなと思います。

[567: 検討板ユーザーさん]

>>566 マンション検討中さん
まだ販売してないし、販売時期も延期になるみたいなので売れてませんよね。
この時期に2ヶ月位延期になってるのはなにか問題あるんですかね。

[568: 匿名さん]

東京オリンピックマラソンコースの設定で忙しいんです。
新川通りは田舎道なので止めて、苗穂駅南口～北口を通過するかで検討しています。

[569: 匿名さん]

>>567 検討板ユーザーさん

テナントも入るので管理費、修繕費等の再計算をしているのでしょう。

[570: 匿名さん]

グランアルトがほぼ売れてからゆっくり販売したほうが
いいに決まってる。時期が重なると、単なる引き立て役。

[571: 匿名さん]

>>570 匿名さん

ですね。プレミストの方が高いのでお客さんは安い北口に流れて行きますよね。北口はアリオが近い強みもありますから。

[572: 匿名さん]

>>566 マンション検討中さん

苗穂駅が移転し新しくなったけどまだ殺風景。南口のツインタワーも直結されフロント面がびっくりするくらいピカピカになりますよ。苗穂駅が一気に高級感増します。

[573: 購入経験者さん]

予定より購入希望の溜まりが悪いので延期になっているのでは？
ぎりぎり中央区だけで引っ張るのは厳しそう。

[574: マンション検討中さん]

>>573 購入経験者さん

販売前の1期の申込希望者が販売戸数に対し8割と聞いてますよ。この値段とタワマン維持費を払える層で購入者は限られるのに凄いなぁと思ってますけどね。

[575: マンション掲示板さん]

>>574 マンション検討中さん
一期の発売戸数は何戸なんですか？HPでは未定でしたが…

[576: マンション検討中さん]

>>575 マンション掲示板さん

そこ調整中だと思いますよ。
申込によって開放する住戸を増やしたりするので。

[577: 匿名さん]

北は上層階から順番とのことでしたが、こちらは低層階の価格も出していたので、どういった販売をするんですかね？

[578: マンション検討中さん]

>>577 匿名さん

要望書で調整しながら販売するのでは？

[579: マンション検討中さん]

>>574 マンション検討中さん

販売戸数は希望者の数に合わせて売り出すと思うので、順番としては希望者の人数→販売戸数決定→煽り効果を狙うと聞いたことがあります。
業者の言う８割は信憑性がないような。。
ここはどうでしょうか？

[580: マンション検討中さん]

欲しいけど高いな。タワマンのランニングコストも一般人には負担が大きい。ここ買える人が羨ましいです。

[581: 匿名さん]

この程度の価格とランニングコストの住宅を取得する人の殆どはどこにでもいる「一般人」です。大多数の一般人とは多少心掛けが違うかも知れません。しかし特殊な富裕層などと言うものではありません。

[582: マンコミュファンさん]

>>581 匿名さん

581さんの思う一般の人はどんな方達か知りませんが、児童のいる一般の世帯収入の平均は約700万円ですよ。その収入では無理ではないでしょうか？もちろん特殊な富裕層ではなく、世帯収入が1,000万円以上ないと厳しいと思います。

[583: マンション比較中さん]

>一般の人はどんな方達か知りません

「大多数の一般人とは多少心掛けが違うかも知れない一般人」だと書いた通りです。

>世帯収入が1,000万円以上ないと厳しいと思います。

それが「大多数の一般人」のフツーの思考様式です。

[584: マンコミュファンさん]

大多数の一般人の年収が1,000万円って事？
それはないでしょうね。

[585: マンション検討中さん]

>>584
誰もそんなことは書いてやしませんよ。

[586: マンション検討中さん]

>>581　583
何故、その日本語を選ぶ
一般人にも解るようにお願いします！

[587: マンション比較中さん]

[心掛けが違う] とか[思考様式]って　何の事でしょうか？？

[588: 匿名]

>>586 マンション検討中さん

同意！ 意味不明です！

[589: マンション検討中さん]

たしかに大多数が1000万以上の世帯年収というのはどうかと思うが、この金額のマンションはその層しか買えないと思う。年収800で大体6000万程度の借り入れはできるが、返済比率から見て、生活が逼迫するのは目に見えてます。まあでも、住宅を購入するのって、そういうことを覚悟して決めるものでしょう。この場所がそれに見合わなければ、買わなけりゃ良いし。
札幌なら少し郊外に行けば安く戸建を建てられるでしょ？東京、大阪近郊だとちっちゃい分譲戸建でも7、8000万行っちゃうから、それに比べたら魅力を感じるでしょうね。

[590: マンション比較中さん]

どうしてフローでしか考えられないかなあ。

[591: マンション検討中さん]

お金の面を考えるのは普通でしょう。みんな現金一括で買う人ばかりではないし。もちろん普段の生活を含めた立地や学区、行政区なども選ぶ要因だと思いますが、マンションや家を買う上でお金を後回しに出来る人は少数かと思います。

[592: マンション検討中さん]

グランアルトに客逃げてる感じがする

[593: 検討板ユーザーさん]

>>592 マンション検討中さん

こっちは価格と維持費が高すぎるのでしょう。

[594: 匿名さん]

>>591
>マンションや家を買う上でお金を後回しに出来る人は少数かと思います。

普通はそうでしょ。
だから無視できるなんてどこにも一言も言っていないのに、どうしてそういう解釈になるか.....
「心掛けが違う」って言っているだけ。

[595: マンション検討中さん]

>>593 検討板ユーザーさん

欲しい部屋、6千万後半でした。高いわ、ここ。

[596: マンション検討中さん]

グランアルトのスレは円山教の教祖が布教活動で大騒ぎ。ここは、能書き垂れが偉そうにしている。両方上から目線で嫌われている共通点がありますね。同じひと？

[597: マンション検討中さん]

>>594
591じゃないけど、心掛け違うとか思想様式とか言ってたら、正しく伝わりませんよ

[598: 評判気になるさん]

マニアックな話ばかりで、まるで不動産やさんと話しているみたい。
全然ついていけない私はマンション自体の検討をやめた方がいいのだろうと思いました。
そういう意味では、この掲示板を見つけて良かった。

[599: 匿名さん]

>>598
それまた極端な、ここなんて値段確認くらいで良いのに
本気にしない方が賢明ですよ

[600: マンション検討中さん]

販売開始、工期完了、入居など予定より延期になっているようですが、何故でしょうか？

[601: 評判気になるさん]

ここは苦労するだろうね?

[602: マンション検討中さん]

販売延期はグランアルトとの差別化を図るためかな

グランアルトは地元民でも手が出せる価格帯で収まってるけど、販売前参考価格でココは既に相当割高なのは見えてたから、販売期を敢えてズラしてターゲット層を絞り込んで売り抜く作戦かね
比べられるとグランアルトに逃げられる恐れが有るからオンリーワンになってからプレミア感を出して勝負をかけるってとこかなぁ

[603: 匿名さん]

いやいや、グランアルト だって、地元民は手が出ないって笑　一部の富裕層だけですよ。
どちらも苗穂なのに高すぎる

[604: 評判気になるさん]

え、販売延期ですか？

[605: 評判気になるさん]

なんか、ここの延期といい、グランアルト スレが大荒れしている件といい、苗穂地区はキナ臭いんだよなー。
ホント客離れると思うよ

[606: 匿名さん]

オリンピックあるから遅れるの？

[607: 通りがかりさん]

同じデベが建設中のモデルルーム見に行ったときに、営業マンにそれとなく聞いてみたけど、
社内的にも、ここは不安視されてるみたい。

予想だけど、グランアルト も想定よりは売れてないんじゃないかな

[608: 匿名さん]

>>607 通りがかりさん
それならあの強気な値段下げるべきだね。
今は新築マンション高すぎて売れない時代だよ。駅前物件で失敗なんて本社で許さないわ。

[609: 評判気になるさん]

>>607 通りがかりさん
でも一期は完売してましたよ。
私は仕様的には南口の方が好きですが、高いですね。

[610: マンション検討中さん]

>>607 通りがかりさん
グランアルトと違って杭打ち必要だし、中央区だし、土地取得にも金かかってるし、強気な値付けって訳じゃなく普通に価格が上がっちゃった感じだから安易に安くも出来ないんでしょうよ
そりゃ社内で不安視もされますわな

[611: 名無しさん]

>>610
グランアアルトは地盤良いの？杭打ちじゃないって

[612: マンション検討中さん]

>>611 名無しさん

グランアルトは直接基礎の制振構造ですよ
100m程度しか離れてないけど地盤は結構違うみたいですね

[613: 匿名]

>>612 マンション検討中さん

ここは？

[614: 匿名さん]

>>607
>同じデベが建設中のモデルルーム見に行ったときに、営業マンにそれとなく聞いてみたけど、 社内的にも、ここは不安視されてるみたい。

その営業さん、デベの正規社員でした、それとも契約社員、委託先社員、それともその他？
立場によって同様の発言の意図は全く違うからなあ。

[615: 購入経験者さん]

>>605

荒らしたい人（達）がいるから荒れているだけでしょ。きっとすんなり売れたら困るんでしょうね。
シティタワー札幌も完成済みだと言うのに販売延期したよね。確か半年間だか1年間だか延々と。あれも客離れのせい？

[616: マンション検討中さん]

>>613 匿名さん

杭打ちプラス鋼鉄パネルを組み込む制振システムのようです

[617: 通りすがり]

>>616 マンション検討中さん

ありがとうございます！
27階くらいだと免震じゃなくて大丈夫なのでしょうか？設計会社は評判の良いところなので大丈夫だと思いますが。

[618: 匿名さん]

>>617
免震の欠点は揺れかたによってそのまま倒れちゃうことあるんですって。
美術館とか住人がいないとこは良いらしいけれど

[619: 匿名さん]

> 27階くらいだと免震じゃなくて大丈夫なのでしょうか？

同じ高さの建物ならば免震や制震構造の建物の方が耐震構造物件よりも構造が弱い、ってご存知？
つまり構造設計上所定の揺れで倒れたり破損しないようにするので、どれでも最終的な耐震強度は同じということ。当然免震や制震の方が耐震より柱も細い。超高層物件は建物を軽くするため必然的に免震や制震構造になるが、揺れの性質は異なるものの、耐震性能は同等。

[620: 通りすがり]

>>618 匿名さん

それ怖いですね。免震が良いのかと思ってました。

[621: 通りすがり]

>>619 匿名さん

なるほど。免震が一概に良いとは言えないのですね。免震と制震、耐震性能は一緒なら今回この建物を制震構造にした理由って何でしょうね？

[622: 匿名さん]

制振の方が室内が揺れないから

[623: 匿名さん]

> 制振の方が室内が揺れないから

とは限りません。特に超高層マンションに実装されている装置に限定するなら横揺れに対する一般的な地震周波数への応答では免震式の方が揺れ幅を小さく出来るケースが多いと思っています。

しかし耐震性能の総合評価は単に揺れ幅を小さくしさえすれば良いと言うものではなく、その立地(地域、地盤)で推定される地震動や強風に対し、耐震性能と特性(メリット・デメリット)、コスト(初期、更新)、運用、寿命、構造等々を総合的に評価してどの様な方式が良いかを選択します。

免震、制震も構造的・技術的にはそれぞれ何種類もの実現方法があり性能もピンキリです。
免震は建物に揺れが伝わらない様にする方式なので、実装方式が比較的限られます。戸建て程度の規模だと建物全体を水に浮かす(縦揺れは防げない)と言うものまであると聞いていますが、多くは免震ゴムで駆体と基礎の間を柔結合し、必要に応じてダンパーで揺れ過ぎを抑える形です。
一方の制震の実装方式は多種多様で、柱の間に金属板を入れるというシンプルなもの、ダンパーで振動を抑えるものなどが主要な構造ですが、スカイツリーは心柱式ですし、屋上の振り子などを地震動や風による揺れの逆に振って振動を抑えるなどと言うものもあります。特に長周期地震動には効果的の様です。

[624: 匿名さん]

免震ゴムの会社で大きな不正あったじゃないですか？国立博物館でまで
その時制振ダンパーは取り替えられるから
とか制振の方が有利みたい情報ありましたよね。費用も安いし。
あくまでも不正してない場合の事ですが。地震の質によって違いますよね
それに予測できない大地震起きたらチョットどちらが命を守るのかわかりませんよね？

[625: 匿名さん]

> その時制振ダンパーは取り替えられるから

免震ゴムも消耗品ですから長期的には交換します。
制震ダンパーも不正がありました。

[626: 匿名さん]

>>625
そうでしょうけれど、免震ダンパーの方が高いし悪質だったわ

[627: マンション検討中さん]

免震はダンパーじゃありませんよ

[628: 匿名さん]

免震装置も「積層ゴム」＋「ダンパー」という構成もあるからね。

[629: 検討板ユーザーさん]

>>615 購入経験者さん
決算の調整のためでしょう。販売が充分に達成されている場合、あえて来期の売り上げに回す。住友不動産がよくやる手法です。

[630: マンション掲示板さん]

販売開始と完成時期を延長した理由が気になる。戦略なのかそれとも何かあったのか。。

[631: 通りすがり]

>>630 マンション掲示板さん

デベに電話して聞いたら良いのでは？

[632: マンション検討中さん]

ここは価格も高いし管理費も高い

[633: 購入経験者さん]

価格については分譲時はともかくセカンダリーマーケットになると相場に引きづられるのでどうなるか分からない。しかし管理費や積立金、固定資産税・都市計画税は通常下がらないので、維持費が「高い」のは考えようで決して悪いことではない。

[634: 匿名]

>>633 購入経験者さん

すみません。もう少しわかりやすく説明頂けますか？宜しくお願い致します。

[635: マンション検討中さん]

>>633 購入経験者さん
維持費が高いのが悪い事じゃないって、なんでそんな事言えるの、安い方がいいでしょ。

[636: マンション掲示板さん]

1～2階に入る商業施設や医療機関はすでに決まっているのでしょうか？

[637: 匿名さん]

>>635
管理が杜撰にならなさそうでしょ

[638: マンション検討中さん]

管理費が高いって、どこからの情報でしょうか？何度かマンションギャラリーに行ってますが、詳しい情報は決まってないとのこと。管理費と修繕積立金の目安は出ていましたが、普通の金額だと思いました。共有部分の管理費が未定とのことでしたが、ここが月に5000円も1万円もかかるようだと高すぎると思います。
もし具体的な情報を知っている人がいれば教えて欲しいです。
12／7時点で、マンションギャラリーでは決まっていませんでした。

[639: マンション検討中さん]

>>638 マンション検討中さん
共有部分の管理費修繕費で約2万位らしいですよ、なので個別の管理費積立費で約２万
駐車場使うなら駐車場で約2万でそれだけで合わせて約6万です。
あまりにも高いから営業によってはギリギリまで言わないつもりなのでしょう。

[640: 購入経験者さん]

>>639
「管理費修繕費」「管理費積立費」
それぞれの意味をご説明願えますか？
「管理費」はある程度分かるつもりですが、全体として、特に両者併せて、の意味は不明です。

[641: マンション検討中さん]

>>640 購入経験者さん
すいません、全部管理費修繕費の間違いです。
各部屋の管理費、修繕費
共用部分の管理費、修繕費 ということです。

[642: 検討板ユーザーさん]

本当に管理費修繕費だけで4万超えならば、価格が億クラスのブランズ円山外苑前より高い管理費修繕費となるので流石に無いと思いますが…

>>640 購入経験者さん
こちらのマンションがどういう分け方をするかは聞いておりませんが、共用部分が多い複数棟のあるマンションですと、自分が住んでいる棟の「管理費、修繕費」の他に共用部分の「管理費、修繕費」がかかります。
多分空中歩廊と商業施設関連が2棟の共用部扱いになるのかと思います。空中歩廊にエレベーターがトータル３機有るとは言え、合計9件の商業施設の収益もあるのでそれ程高くなるとは思えません。

2月販売予定との事ですし、正確にはそこで判明しますね。

[643: 匿名さん]

>>639
高すぎない？

[644: マンション検討中さん]

>>643 匿名さん
高すぎですね、管理費下げれるようにいま調整中なのでしょうが下がったとしても、駐車場、管理費、修繕費で5万以上は間違いないと思います。
異常な高さ、買う人いるのかな。

[645: 匿名さん]

>>643
適度に高め、が最適でしょう。

[646: 買い替え検討中さん]

ある 中央区 売り出し中マンションの管理費（月額）7,900円～13,900円
修繕積立金（月額） 4,500円～7,920円 これぐらいが適正では無いでしょうか。

[647: 匿名さん]

空中歩廊の 維持と積立金が月額＋２万円か、これさえ無ければ良いのに！

[648: マンション検討中さん]

価格も高けりゃ維持費も高い
本当に全部売れるのか。

[649: 匿名さん]

グランアルトが売れてから。
それまでは暇でしょ。

完成後２年間くらいで売り切ればよいという住不方式を考えてるんじゃないでしょうか。

[650: 匿名さん]

スミフなら上客ついてるから余裕だけれど、ここはスミフなの？