プレミスト東銀座築地 Arc Courtってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト東銀座築地 Arc Courtについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/t117/

所在地：東京都中央区築地7丁目4番1、32（地番）
交通：都営浅草線「東銀座」駅から徒歩10分
　　　東京メトロ日比谷線「築地」駅から徒歩4分
　　　東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩6分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.25平米～99.91平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1230: 職人さん]

>>1229 匿名さん
そういう雰囲気が嫌で湾岸を避けてここに決めました。湾岸だと大規模なので、マンション自体がそれぞれムラを作るので、近所喧嘩がたえない感じでしょう。

[1231: 匿名さん]

>>1230 職人さん

とってもわかります。本物件方にあるタワマンも検討してましたがあまりにひどくやめました。
歪み合うのでなく地域の価値を高めたいですよね！

[1232: 評判気になるさん]

あと1週間で手直し確認会。総論は大満足だけど各論では諸々あって指摘したので…。

[1233: マンコミュファンさん]

がんばれラストスパート

[1234: マンション検討中さん]

近隣マンションの中古売り出しが殆どありませんが、こちらの購入者は近隣からの引越しは少ないのでしょうか？

[1235: 評判気になるさん]

4階と7階のBタイプ、7階のFタイプがホームズで賃貸に出ましたね！借り手つくかな、、？
相対的に7階のBタイプが安いなと思ったら2LDKに間取り変更されたお部屋でした。

[1236: eマンションさん]

>>1235 評判気になるさん
BタイプではなくDタイプだと思います。

[1237: マンション検討中さん]

>>1236 eマンションさん
こんな家賃で借りる人いるんですかね？71平米で44万円って。。。

[1238: 契約済みさん]

>>1237 マンション検討中さん
でも我々が買った金額から逆算するとこれくらいの家賃じゃないと採算取れないんですよ。借り手がつくかどうかは別にして。新築はそれくらい高いということです。

[1239: マンション検討中さん]

>>1238 契約済みさん
おっしゃる通りですね。とは言え、44万だと表面5%超えてるので、ちょっと家賃高いかなと思います。それにグロス44万は大きいですね。ただ、高値成約は資産価値にプラスなので、期待しちゃいます。

[1240: 口コミ知りたいさん]

がんばれー賃貸もー

[1241: 購入経験者さん]

>>1239 マンション検討中さん
２１．５坪で月坪２万円ですかぁ。。。うーん。。港区だと月坪２万超えますが、中央区だとあまり見たことない金額ですね。。中央区ってもともと賃貸のボラティリティが少なくて悪い時で１．１万、良い時で１．３ー１．４万ってイメージでしたけど。。

[1242: 名無しさん]

>>1241 購入経験者さん
専門用語使って、私分かってますみたいな事言ってますけど、価格見ればわかるでしょ。

賃料どれくらいとか、簡単に予想できるでしょ。

過去の値は過去のもの。

昔はこうだったとか意味あります？

[1243: 名無しさん]

>>1241 購入経験者さん

ボラティリティが少ないというのは偏差の話で変動が少ないということ。
賃料が低い高いの話では無いですよ。

[1244: 評判気になる]

>>1236 eマンションさん
ご指摘ありがとうございます！
BではなくてDでしたね、失礼しました。。笑

>>1241, 1243 名無しさん

自身の頭の整理の為、書いてみました。
年度によるボラティリティの話からは離れてしまいますが、、

成約賃料の決まり方
→貸し手側が物件価値を基に値付けし、借り手側の購買力がそれとマッチすれば決まる。

成約賃料のレンジを決める要因は①元の物件価値（エリア内最低ランク部屋～最高ランク部屋）②借り手側購買力。

港区
→元の物件価値の幅は、最高ランク部屋のグレードが高い為、比較的大きい。（＝エリア内最低ランク部屋は中央区と同じと仮定）
借り手側購買力も高い為、物件価値ベースに設定された家賃がそのまま成約しやすい。
＝賃料のレンジは広い。

中央区
→元の物件価値の幅は、最高ランク部屋がそこまで凄くないので、港区よりは小さい。（＝エリア内最低ランク部屋は中央区と同じと仮定）
更に、借り手側の購買力が追い付いていない為、物件価値ベースに設定された家賃では高額物件は成約しないことも。
＝賃料のレンジは港区比で狭い。

長々書いた上で単純な結論になりますが、中央区で今回のチャレンジ賃料が受け入れられるかは、高所得者賃貸マンの流入次第と理解しました！
（近年不動産の表面利回りが下がっている中、5%という今回の値付けがどう評価されるかですね。少し期待しつつ見守ろうと思います笑）

[1245: マンション検討中さん]

>>1244 評判気になるさん
おまとめいただきありがとうございます。
築地の最高ランクってどこなんでしょうね？

[1246: 評判気になる]

>>1245 マンション検討中さん

築地の最高ランク部屋はプレミストのEの最上階だと思っています笑
中央区だとどこかはわかりません。。

[1247: マンション検討中さん]

そうでした！身内を忘れてました。

[1248: 購入経験者さん]

＞＞1242名無しさん、>>1243 名無しさん
経験則では中央区は賃料が低いレンジで変動幅が少ないんです。それは仕事で見てきた内容なので。あと、突然賃料相場はジャンプしませんので。周辺のタワマンの相場も見てみましたか？
まあ、月坪２万で決まれば中央区では歴史的な成約賃料だと思います。

[1249: マンション検討中さん]

>>1246 評判気になるさん

築地の最高ランク部屋はアネシア築地、プラウド銀座東、プラウド銀座東レジデンスのいずれかだと思います。アドレスが築地となると、アネシアかな。