プレミスト東銀座築地 Arc Courtってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト東銀座築地 Arc Courtについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/t117/

所在地：東京都中央区築地7丁目4番1、32（地番）
交通：都営浅草線「東銀座」駅から徒歩10分
　　　東京メトロ日比谷線「築地」駅から徒歩4分
　　　東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩6分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.25平米～99.91平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[860: 口コミ知りたいさん]

エッジコートを買うならアークコートに少し価格上がってもするべきなのかな

[861: マンション検討中さん]

>>860 口コミ知りたいさん
部屋によると思います。アークも後ろのマンションの見合いやAタイプ低層だとエッジより安い部屋もありますから。

[863: 口コミ知りたいさん]

>>860さん
ありがとうございます
両者ともそれぞれ魅力があるんでしょうね
ちょっと考えてみたいと思います

[865: 通りがかりさん]

[No.855から本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[866: ご近所さん]

築地の中層マンションと橋を渡った勝どき月島のタワマン 好みが別れますね 築地を買う人はどういう人なんだろうか。

[867: 購入者]

>>866 ご近所さん
大江戸線より日比谷線使いたい
やっぱり内陸がいい
聖路加あたりの雰囲気に惚れている
再開発期待
パークタワー勝どきの完成まで待てない

が多いのではと勝手に思ってます。

[868: マンション検討中さん]

眺望と共有施設の豪華さか利便性かというところなんでしょうね。最後の入居時期のポイントはたしかにをおきいですよね。

[869: 購入経験者さん]

>>866 ご近所さん
初期の募集で購入した者です。もともと築地周辺で賃貸で点々と移り住んでいて、あの立地に残りたいと思ったためです。銀座へ徒歩で買い物に行ける利便性（男性の足だと松屋まで１０分ちょっとです）、都心にして公園と聖路加と墨田川河畔の緑の多いのどかな環境、丸の内へのアクセスの良さ（タクシーで数メーターです）、あたりでしょうか。あとは豊洲のモール、木場のヨーカドー、台場なども車があればすぐで毎週末行ってます（都内は意外とモールが少ないですからね）。あの立地の利便性に慣れてしまうと、動けなくなります。周辺相場の坪単価はかつては３００万円台後半だったのでかなり高くなりましたが、築地市場再開発でモールとか六本木ヒルズみたいな商業施設が出来た後のことを想像すると、そこにまた徒歩圏というのはとんでもなく魅力的なので、いずれ坪単価は見直されるのではないかなぁと甘い期待もあって、坪単価高かったですが、買ってしまいました。

[870: 匿名さん]

>>869 購入経験者さん
築地市場跡地はタワーマンになりそうだけどな

[871: マンション検討中さん]

>>869 購入経験者さん
大変参考になります。在住者の方が住み続けたいと思われるのは素晴らしいことで心強いです。賃貸で住まわれたとのことですが、築地の賃貸での住み心地はいかがでしょう。賃貸物件の豊富さとか賃料とか眺望であるとか。是非おいしえてください。

[872: 購入経験者さん]

>>870 匿名さん
一応都市整備局の方でグランドデザインがありますよ。マンションも当然ありますが、マンションだけでは無さそうです。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/data/saise...

[873: 購入経験者さん]

>>871 マンション検討中さん
築地周辺、明石町、湊・入船、新富町辺りを転々としてましたが湊のリエトコート（こちらは分譲ではなくクエート政府が倒産した藤和不動産から一棟買いした賃貸です）と新しく河畔に出来た三井と住友の分譲タワマン以外は高さ・容積の制限があるのでマンションの高さはほぼ１２階前後止まりで同じで、かつ結構ひしめき合って立っているので前述の３つのタワマンの１３階以上でもない限り眺望はあまり無いという印象です（上述のタワマンとそれ以外にも住んでました）。例外として築地川公園とあかつき公園に挟まれた角地の三井のパークホームズグリーンサイド、あかつき公園、築地川公園のそれぞれの公園の前に立地する２つの野村の分譲マンション（プラウドシリーズ）、築地橋の角に立つ三菱のパークハウス東銀座などが珍しく目の前が開けているという意味での眺望はありますね（中古で見学しましたので調査済です）。いずれも分譲ですので、賃貸で募集しているかはわかりませんが。なので購入検討者さんの着眼点は鋭いと思います。賃貸市場に出たときに当該マンションの競争力がどうか、それは購入する上で頭の体操が必要です。中古市場に出たとたんある程度賃貸利回りで評価される部分もありますので（私は自己利用ですが）。その意味ではこのマンションでは北側のオフィスビルが抜ける１１階以上、ないしEタイプの角部屋だけが優位性があると感じます。それ以外の部屋は周辺の１２階建て分譲・賃貸マンションと大きな差別化は無いと感じます。タワマンを除けば、車寄せと吹き抜けロビーがあるのは唯一の差別化かもしれませんが、部屋自体の差別化要素にはならないかと。とは言ってもこの周辺の賃貸相場は月坪１．３－１．４万円が上限ですので（この１０年以上変わってないのではないでしょうか・一時期１．１万という時期もありましたが）、おのずと現状の賃貸相場から逆算した妥当坪単価というのは上限が決まってきますね。

[874: ご近所さん]

詳細ありがとうございます、大変参考になります。中央区内陸で分譲及び賃貸市場において眺望というのはどれくらい重視されるとお考えですか? 営業などは中央区内陸で眺望は皆さん気にされないです、とか言うのですが。あと中央区内陸でも旧日本橋区と比較すると築地エリアの賃貸の上昇がここ数年弱い気がするのですが1.3-1.4の上限というのは需給の需要と供給どちらの問題なのでしょう。極端に古い物件がある地域なのでそこと競合している気もしています。物件によって結構賃料が２極化しているような。

[875: 購入経験者さん]

>>874 ご近所さん
何度か所有物件を売却したことがありますし、中古で買ったこともあるのですが、眺望って面白いもので、坪単価には定量的に換算出来ないんですよね。それでも何故か買う側に立ってみると入居する前はすごい気になりますし、売却する側に立っても眺望って他の周辺中古物件よりも有利に売れると感じるものです。（実際に同じマンションの眺望が無い競合中古物件よりも眺望のある私の部屋の方が早く売れましたが、坪単価の差はあまりありませんでした。その程度ということです。）入居して住んでみると慣れてしまうし、外眺めながら一日過ごす訳でもないので気にならないんですよね。タワマン上層階に賃貸で住んでた時も、狭いバルコニーに出ることはほとんどなく、晴れてる日はああいい天気だなぁ、程度でした。でもやはり眺望が悪い部屋と良い部屋の両方があったら賃貸でもいい方を選びますよね。眺望の有無の実益として、日中の部屋の明るさと冬場の朝の暖かさが陽の当たる向きで全然違うというのを経験済です。中央区の賃貸相場、ずっと狭いレンジですよね。ある程度相対感みたいなものもあるのかと思います。港区の賃貸相場が（場所と物件でかなり差がでますが）１．９－２．６なので、中央区が今１．４っていうのは相対感としては昔から変わってない気がします。悪い時でもそれほど下がらず、良い時でもそれほど上がらず。。一つ大きな要因として経験で感じるのは①中央区は金持ちが住みたい１００ｍ２超の広い物件が賃貸も分譲も供給が非常に少ない。②そもそも月８０－１００万払える金持ちは中央区に流れてこない、の２つだと思います。その辺は中央区のマンションを買うときの自分なりの坪単価の相場観として気を付けておいた方がいいと感じます。

[876: マンション検討中さん]

詳細ありがとうございます。本当に参考になります。眺望についての見方はいろいろあるんだなと思いました。湾岸タワマンで10年暮らしているとこの眺望が日常で中央区内陸中層物件の眺望にはびっくりします。新築中古問わず抜ける物件ほとんどないし、アークコートのように眺望抜ける高層階だと一気に値段が跳ね上がる。かといってそのプレミアムを払う価値があるかは実需ならともかく資産価値の観点ではそれほどでもない、というのがご趣旨かと拝見しました。後半の賃貸についてもありがとうございます。中央区内陸の特性と港区との比較仰る通りですね。アークの100平米の希少価値もわかりました。中央区内陸の需要層は東京駅周辺勤務のサラリーマンなのでグロスで極端な金額にできず結局狭い部屋が多くなる。供給面では中央区内陸では大きな土地の出物がないことや容積率規制から、こちらも小規模物件が中心になるドライブがかかる。その点で受給が一致しているという感じでしょうか。最後にコロナでサラリーマンからの都心賃貸需要の低下も気になるところです。コロナの勝ち組のネット系企業は港区や渋谷区が多いので中央区への住宅需要は少なく感じます。あっても湾岸に流れる気がしますし。

[877: 購入経験者さん]

>>876 マンション検討中さん
はい。タワーを除けば中央区のマンションの眺望の無さは筋金入りです（笑）。日本橋周辺でもほぼ壊滅的ですよね。もともと商業地ですしね。「住む（あるいは住める）場所」としての認識が出来てきたのは中央区が容積率を緩和してマンションが出来る様になってからなのでこの15年くらいのことだと思います。実際に今でも町工場風の建物は少し残っています。なので少しでも眺望（前が開けている）がある物件は希少で、こちらを購入する前に築地周辺の新築中古を調べて辿り着いた眺望のある数少ない物件（タワマンは対象外でした）が上述にあげた野村と三菱と三井のものでした。買った身で言うのもなんですが、ダイワハウスさんの今回の値付けはチャレンジングだなぁと思いました。おっしゃる通り、これだけ有明や豊洲にもっと広くて少しでも坪単価が安い物件が出来て、ついでに徒歩圏内にモールがあると、川を越えてもっと狭くて坪単価の高い物件を買う理由がどのくらいあるのか、皆さん悩まれる点は共通していると感じます。一つ有り得るかなと思うのは豊洲、月島に賃貸で住まれて朝の地下鉄の異常な混雑、タクシーの争奪戦を経験されて、やはり徒歩が使える内陸が良いと感じた方でしょうか。丸の内のオフィスからはよく仕事帰りに銀座に寄って買い物して徒歩で家まで帰ってます。週末も散歩して銀座有楽町行くのが通常になってます。これが生活習慣として染み付いてしまっているので、私は川を渡る選択肢は最初からありませんでした。この立地は住んでみると利便性は最高なんですけどね、、港区になれない理由は沢山ありますが、利便性に比べた坪単価は少しずつ見直されてもいいのかなぁ、と感じてます。

[878: 匿名さん]

>>872 購入経験者さん

添付頂いた資料の27ページと同じ図が下記サイトの６つ目のイメージ図に出てきますが、その右下に※印の注釈で「分譲住宅の導入は抑制」と書かれていますので、 872さんの方が正しいようですね（870は間違い）。
https://tokyo.itot.jp/tsukiji/49
今後、この近辺での新築マンションの供給が絞られていくことには少し期待しています。

[879: 匿名さん]

最近、このエリアに急激にマンションが増えてきているので
抑制されていることで、
この辺りのマンションの価値が維持されていくといいですね。
あまりにどんどん造っていくというのは
現状だと、あまりしにくい部分も多くなっていくかとは思いますが。

[880: 匿名さん]

edgeの方が公式サイトから消えたな
佃二丁目みたいにバルク売りしたの？

[881: 買い替え検討中さん]

ホームページのTOPページを分離しただけのようですね。
Arc Courtの新たにCGがアップされてますね。斬新でカッコ良すぎます！

Edge Court
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/t63/

Arc Court
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/t117/