オーベル新川崎ガーデンズ

[マンション比較中さん]

平間配水所隣接地に建設中です。
周辺はこのところFUSOグリーンガーデン、中部給食センター、動物愛護センターと整備が進んでいます。
モデルルームはグランドメゾンモデルルーム跡地に建つようです。
3LDK、70平米中心と面積を無理に絞ってないのは良いかも。

公式URL：https://www.ober.jp/shin-kawasaki/index.html

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田二丁目1024番7（地番）
交通：JR横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩6分、JR南武線「鹿島田」駅 徒歩6分
敷地面積：1,253.92㎡ 建築面積：701.52㎡ 延床面積：2,881.90㎡
総戸数：３6戸 間取り：2LDK~3LDK 専有面積：58.27㎡~71.81㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階建て
駐車場：15台（地上4段機械式：13台　平置き：1台　身障者用：1台）
自転車置場：54台（2段式：46台　平置：8台）
竣工予定時期：2020年7月上旬 入居予定時期：2020年9月中旬
売主：大成有楽不動産株式会社
設計・監理：株式会社ジムス建築設計事務所
施工会社：ライト工業株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

[5: 匿名さん]

穴場的立地ですね。
この界隈では緑が多くて住みやすそう。

新川崎までは緑道公園を通れば1～2分は短縮できそうです。

[6: 評判気になるさん]

立地はなかなかいいですね！
グーグルマップだと鹿島田、新川崎とも徒歩8分でした。
規模が小さいわりに70m2越えた間取りはいいですね。
立体駐車場なのが、修繕費の面で将来高額になりそう。。

[7: 匿名さん]

FUSOグリーンガーデンって、所詮は企業用地の一時的な公園・仮利用かと。税金対策として、空き地にするより、公的利用したほうがメリットがあるから。土地を公園として無償提供すると税金が非課税になります。将来的に売却されて、公園ではなくなる可能性は否めないのでは？

[8: 通りがかりさん]

新川崎まで6、通勤時間は無理だと思います。
南武線の通勤時間帯に川崎方面だけで7時台に17本、8時台に21本と本数が多いので
最短では踏切を通るので、開かずの踏切に悩まされるかも知れないですね。
かといって、鹿島田駅まで行って、上を渡るのも遠回りですね。
通勤に新川崎を利用予定の方は、通勤時間帯の踏切確認は忘れずに。
しかし、最近、鹿島田駅の方が近いのに新川崎を命名するマンションが多いですね。

[9: 口コミ知りたいさん]

ここならプラウド川崎ガーデンよりは便利だと思うけどどの位の価格出してくるかなあ、70㎡で5000万は割らないと思うし、割るならお買い得だと思う。

[10: ご近所]

新川崎はマンションが増えて便利になりました。
ただ、お値段が高くなりすぎてびっくりしています。
ここはどうなんでしょう？
70㎡5500万円前後が妥当でしょうか？

[11: マンコミュファンさん]

価格が出てこないから仕方ないけど全く話題にならないね。
小規模物件で機械式駐車場は確かに不安要素ではある。

[12: マンション検討中さん]

>>10 ご近所さん
高過ぎワラタ
パークタワー再販価格と変わらない

[13: 匿名さん]

比較的買いやすいお値段のガーラ元住吉は元住吉17分と利便性はよくなかったにもかかわらず早期完売。
ヴィークコート新川崎は新川崎13分、狭め3LDK、4000万半ばでまずまず売れあと１戸のみ。
元住吉13分のジェイグラン元住吉は70平米、5000万半ばで苦戦しています(現在100万プレゼント中)。
果たしてどういう価格帯で来るのか。
グランドメゾンよりはお安いとは思いますが。。

[14: 通りがかりさん]

以前この辺りに住んでました。こちらは商店街方向ではないですがそう遠くはないですし良い立地かと思いますよ。個人的には使い勝手の良さそうな間取りなのもグッドですね。
何十年も先になりそうなので気にしなくても良いかもですが、南武線の高架化が実現したら目の前の線路が目立って来るかも？

[15: マンション検討中さん]

グランメゾンより高いでしょうね。涙

[16: 通りがかりさん]

事前案内会に参加された方、大体お幾らでしたか？

[17: マンション検討中さん]

70で大体5300～6300万でした
近いからと言ってかなり強気ですね

[18: マンション検討中さん]

ルーフバルコニーの部屋に魅力を感じてるんですが、6千万はしますかね。。
見に行くか悩むなぁ

[19: マンション検討中さん]

見てきました
5500万前後でした
向かいの9階建てのマンションがあって日当たりは悪いね。これでこの値段？っておもった

[20: マンコミュファンさん]

高いね、新築マンションはホントに手を出しにくくなってしまった。
とはいえ武蔵小杉よりは劣るとはいえ東京、新宿、池袋、横浜、川崎への便はいいから売れるのかな。
あと、幸区はほぼ全域洪水のリスクはありますが、この場所は家屋倒壊等氾濫想定区域にギリギリかかっているので、マンションは倒壊しないとはいえ注意が必要。

[21: マンション検討中さん]

客用駐車場がない

割高な物件な気もするけどどうなんでしょう

[22: マンション検討中さん]

設備にはお金がかかってるように思えないのでなおさら割高に感じます。

あと管理費がやけに高い気がしますが、こんなもんなのでしょうか。

[23: マンション検討中さん]

>>22 マンション検討中さん
私もそう思いました。機械式駐車場だからでしょうか、、？
担当の方にも割高な物件に感じることを伝えて苦笑いされました

[24: マンション検討中さん]

>>22 マンション検討中さん
機械式駐車場なのと、そもそも戸数が少ないせいではないかなと思いました。
少し高い気はしますが、その辺は狙って値段設定してる気がしますね。

[25: マンション検討中さん]

管理費2.5万かー

[26: マンション検討中さん]

日当たりのいい部屋は金額あげてきそうですね

[27: マンション検討中さん]

このマンション見学した方で、デメリットがあれば教えてください！
我が家にとっていいところばかりで、少し不安です

[28: 通りがかりさん]

近郊地域では標準的マンションという印象です。
難点としたら細長い間取りでしょうか。
他にトイレに独立した手洗いがないとか。また玄関のインターホンはカメラなしタイプかな？
ディスポーザーなしや二重床でないのは小規模だしこんなものかなという感じです。
グランドメゾンも小規模でしたが付いてましたね。管理費等は高くなるでしょうけど。
隣の古い平屋はこの土地の元地主さんのお宅かな？
上手くまとめればまずまずの規模になったのに残念。

[29: マンション検討中さん]

各戸玄関はカメラどころかドアスコープもなくなかったですか？モデルルームで見たときになかったような。

[30: マンション掲示板さん]

現地に行ってみましたが、かなり寂しい場所という印象を受けました。
周囲にお店がなく住宅も少ないせいかな。
駅はそこそこ近いですが。

[31: マンション検討中さん]

たしかに静かな場所ですね
車の通りも少ないので、プラスに考えられることもあります

[32: マンション検討中さん]

隣の平屋、ゴミ屋敷になったりしないかな
すげーきたなかったぞ

[33: 匿名さん]

設備のわりに管理費めちゃくちゃ高くないですか？
36世帯で機械式駐車場は何年か後に大変なことになりそう、その時には不動産はなにもしてくれないですよね？

[34: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん
長期修繕計画の説明を受けましたが、修繕積立金は4年ごとに5千円ずつ上げていくという話だった気がします。
マンション購入の検討自体初めてなのであまり詳しくないのですが、修繕積立金の上昇もかなりのものだなと思いました。

[35: 通りがかりさん]

近くに住んでいたことあるけど、バルコニー側の車通りは少ない、鹿島田、新川崎は近い、春は遊歩道の桜がキレイなのが◯。

一方、踏切近いので、窓開けていると結構踏切音が聞こえる。消防署も近いので、消防車・救急車の音もする。裏の遊歩道は夏場蝉が結構いるから、たぶんベランダで力尽きてそうな点が△。

[36: マンション検討中さん]

管理費や修繕積み立てなどは どうせオーベル(大成有楽不動産関連の管理会社)が自動的にやり必要以上な高利益上げる手筈になっていると思うので、入居の後にサービス内容を落とす事なく多くの管理会社に見積り出させて、場合によっては解雇して変えて見るのもひとつの手段。住民の結託と専門家(司法書士など)の協力はいるかもしれないが。もちろんオーベルに限った事ではありません。オーベルでも三井やレーベンや住友や長谷工の管理会社でも商談成立すれば何ら問題なし。何もアクションおこさなければ不動産会社の一人勝ち状態。でも金の事よりも面倒くさいならそのままにするのもあり。月々たかが数千～数万円の支払いの違いでどうでもいいと思う人はそれでいい。因みに私は司法書士ではありません。実際にそうした住民の話。

[37: 検討板ユーザーさん]

本体価格が割高、管理費修繕積立金も高め。
駅近にこだわるお金持ち向けだな。鹿島田駅の周りは賑やかで何でもあるし川崎、武蔵小杉も近いから暮らすには不自由はないでしよう。
ただこの価格ならもっといい物件があるんじゃないかな。

[38: 匿名さん]

しかし、この時期だから気になるのかもしれないがハザードマップの多摩川の洪水に対するリスクありすぎる。低層階はやだな。スキューバダイビングのライセンス取得して、常にアクアラング備え付けとなければ。

[39: マンション検討中さん]

>>37 検討板ユーザーさん
例えばどんな物件がありますか？
最近、探すの難しくないですか？

[40: マンション検討中さん]

>>39 マンション検討中さん
パークタワーの中古でいいんじゃない

[41: 匿名さん]

タワマンならパークタワーの70平米で約6500万越えか。川崎多摩川サイドのリヴァリエなら70平米で4800万位。スーパー堤防だからハザード的に安全。眺望が凄いね。新川崎駅～鹿島田駅～の商店街道路狭くて車や自転車やオートバイに歩行者がごちゃごちゃしてて危険でうっとうしいのが難。

[42: 評判気になるさん]

築浅、駅徒歩10分以内、5500万円前後の中古物件ならプラウドシティ新川崎、ザパークハウス新川崎あたりどうでしょう？

[43: マンション検討中さん]

かなり高いですね。
も少し遠くても検討できそう。
12.3分でも許容範囲かな？

[44: 評判気になるさん]

最寄りを矢向にすれば、4500万円ぐらいの築浅物件が増えてきますよー

[45: マンション検討中さん]

新築、新川崎、80平米前後、5000万以内。
夢のまた夢ですかね？
矢向は外したいです。

[46: 通りがかりさん]

駅徒歩圏の新築では普通ありえないのでは。
強いて言えば建て売り戸建か。
この辺りもオープンハウスの建て売りが次から次へと建設されていて凄いです。
オープンハウスの社長はマンション高騰のおかげで儲かって笑いが止まらないと経済誌に答えていたくらい。

[47: マンション掲示板さん]

駅近では無理ですね。原価が上がりすぎてる。（建築資材、人件費、地価）
そもそも80平米の新築マンションなんて、他の地域でも、庶民が買える価格ではほとんど出てきてない。

もう少し狭くても良いなら、クレストプライムに75平米くらいの部屋があったと思います。
価格は知りませんし、まだ残ってるかも分かりませんが、あそこはわりと価格抑えめですね。
新川崎までフラットなので、毎日頑張って歩くか自転車なら行けるかな。自分は避けたいですが。

どうしても広さを求めるなら、
>>46さんの仰るように狭小戸建かな。

[48: マンション検討中さん]

値段まだ？

[49: マンション検討中さん]

修繕積立金もほかの物件に比べて割高

オーベル って高いブランドなんですか？
かなりいい金額

[50: マンション検討中さん]

ベランダのすぐ外になるであろうところに電線がありますね。本数も多く、3階から5階までは外を見た時の電線の存在感がすごそうです。
最上階以外は眺望は悪そうですね…。

[51: 匿名さん]

現地まで行きましたが少し小汚い場所(失礼な言い方すみません)だなって印象でした。
みなさん場所の印象どうですか？
この辺り暗いですか？

[52: マンション検討中さん]

グランドメゾンは同じようなスケール・価格帯でディスポーザーがついていたし、ローシルエットトイレ、トイレ手洗いカウンターもついていて、天然石のキッチン天板、ほぼ完全にアウトフレーム、ベランダの戸境もコンクリートでしっかり区切られていて、2.25mハイサッシ、折り上げ天井、浴室ダウンライトとかが基本仕様だったのに…

オーベルは設備仕様にお金がかかっていないように見えるのですが、この価格はどうなのでしょうか。
正直ぼったくりすぎだと感じてしまいました！

グランドメゾンが出た時は高すぎる！と思いましたが、今思うと設備仕様に対して良心的な価格だったのでしょうか…。
オーベルに期待していただけに残念です…。

[53: 検討板ユーザーさん]

浴室に手すりもないし、スライドで高さを調整できるシャワーでもない。
玄関側の洋室はアウトフレームされていない。
駅近は唯一のメリットだが新川崎駅徒歩6分は無理がある。
インターフォンも玄関前はカメラなし。
トランクルームもないし、何故こんなに強気なお値段なのか。
割高感は否めない。
ディスポーザーもないのに管理費だけは高い。
機械式駐車場なだけでこんなに高くなるものなのでしょうか？

グランドメゾンを逃してしまい、オーベルにかなり期待していただけに、設備のクオリティの低さに残念さが拭えない。
この価格ならもう少しクオリティを上げて欲しかった。

ここで愚痴っても仕方ないですよね、すみません。
とはいえ新川崎駅近新築は希少ですよね。
クレストプライムの7番とどちらが良いのか悩ましい。

[54: 検討板ユーザーさん]

価格でてないの？

[55: マンション検討中さん]

近くのライバルマンションの営業の方なのか、必死ですね。。。

[56: 評判気になるさん]

Googleマップだと新川崎駅まで徒歩9分。
6分はちょっとやりすぎ感。

[57: マンション検討中さん]

真剣に検討しましたが冷静に考え、実質徒歩10分弱、70平米で5800万から6000万は高いですよね。プラウドやパークハウスなどのブランドシリーズでもないのに。

[58: マンション検討中さん]

>>57 マンション検討中さん
ディスポーサーもないし床もうるさそうだし、いいとこなさそう
駅前の店も子連れ様が多くてイラつくと思います

[59: マンション検討中さん]

値段出ましたね！
たかすぎ。日当たり悪いしダメだね

[60: 匿名さん]

2階の価格がなぜか出てますね。
ざっくり平均坪280万は越えないかな。。
総戸数36戸で第1期23戸というのは最近ではかなり多い方のでは。
要望書そんなに集まったんでしょうか。

[61: 評判気になるさん]

アウトフレームではないので、共有廊下側の部屋２つが使いにくそうですね。。
せっかく駅近めの新築マンションなのに、仕様、間取りなど色々残念。

[62: マンション検討中さん]

電信柱がかなり目立ちますね。

[63: マンション検討中さん]

モモレジさんの間取りブログに取り上げられてますね。
価格は内容と比べ「大きな違和感はありません」と。
高価格時代が前提での話なんでしょうけど。
周辺のグリーンガーデンは評価さてますね。
個人的には配水所周辺の緑道は荒れていて雨が降ると水溜りがひどくどろどろになるので再整備して欲しいところ。
https://mansion-madori.com/blog-entry-6927.html
https://mansion-madori.com/blog-entry-6928.html

[64: 匿名さん]

早くも２次と。
残りは10戸か。。

＞第1期2次販売概要
販売戸数3戸
間取り3LDK
専有面積70.04㎡・70.63㎡
販売価格 5,660万円~5,790万円
管理費17,400円・17,600円（管理形態：通勤）
修繕積立金7,700円・7,770円
修繕積立基金（引渡時一括）665,400円・671,000円
管理準備金（引渡時一括）20,000円
インターネット使用料770円
住まいトータリエ利用料220円
登録受付期間2019年12月17日
抽選日時2019年12月17日

[65: マンション検討中さん]

どの層が買ってるんだろう
高すぎだよ…

[66: マンション検討中さん]

裏の公園に高い建物たったらみんな怒るんだろうなー

[67: 評判気になるさん]

>>65 マンション検討中さん
浸水の影響で武蔵小杉あたりの方々が購入されてるんですかね？

[68: マンション検討中さん]

営業さんの言葉に半信半疑だったけど、本当に売れちゃうんだな。買えばよかったかも。

[69: マンション検討中さん]

裏のグリーンガーデンってみんな建物たつとか考えなかったのかな？
営業はいいことしか言わないよね。

[70: 口コミ知りたいさん]

売れてるっても、世帯数かなり少ないからね。

[71: 検討板ユーザーさん]

高いけど売れるんだなあ、駅近とはいえ実際には微妙（特に新川崎駅）なんだけどね。
でも周辺の中古の相場からすれば仕方がないとも思う。
あ修繕積立金が安すぎなのは将来やや不安。

[72: マンション検討中さん]

設備が賃貸レベルな感じで、5、6千万は高いなと驚いていましたが、残り10戸は素直にすごい！
売れるもんですね?

[73: 気になる]

>>69 マンション検討中さん
グリーンガーデンに建物できたら考えられる、デメリットとか不都合なことって何があるのでしょうか？

[74: ご近所さん]

ご意見、ごもっともです。
新川崎に住んでいましたが、この設備の内容でこの金額は高すぎます。
新川崎の駅前自体が大して栄えてないし。
武蔵小杉の影響もあっての金額設定でしょうか。
付近で良いと思った物件は、日吉のプラウドです。
同じ金額で、設備はランクが数段良いです。

[75: マンション検討中さん]

日吉と同じ金額でしたか？

[76: マンション検討中さん]

70m2で5600万円台なら適正価格では。武蔵小杉なら6000万円越えてくるのでは？逆に適正価格はいくら位のイメージなのか教えて欲しい。
確かにこの辺は中古相場弱いけど、新川崎側に築浅物件が固まっててここら辺は築古中心な印象。新川崎6分って書いてあるけど、体感的には10分位かかりそうなイメージ。

[77: 名無しさん]

>>76 マンション検討中さん
私の個人的な印象ですが…
確かに周辺相場と比べると違和感のない金額だと思います。
問題なのは中身かなと感じました。
最低限の設備で、私が今まで見学した近隣物件の中では最低レベルでした。

この設備で近隣物件と対等に考えて良いものか、少し首を傾げてしまいました。
グランドメゾンなどが設備に対して良心的な価格だっただけなのでしょうか。

もうすこし設備のランクが上だったら(T-T)
本当にもったいないなと感じます。
あと、新川崎駅6分表記も不誠実かな。

あくまで素人目線の私個人の感想ですが(^_^;)

[78: 通りがかりさん]

確かに価格は高いかと思いますが売れてますからね

自分はここが地元なんで言いますが、裏道とおれば6～７分で駅まで行けますよ。

鹿島田のほうとおらないのでお店などはまったく無いですが、信号無いですから比較的早くつくと思います

[79: 名無しさん]

>>78 通りがかりさん
私も地元ですが、どう頑張っても6分は無理じゃないですか？
走るなら別かな？
信号ない道もありますけど階段ありますし。
エレベーター使うにしても時間かかりますし。
南武線の踏切もありますし、朝とか不便かなと思ったのですが。

高い物件でもすぐ売れるのがすごいですよね。
結局は良い物件ってことなのでしょうね。

[80: 通りがかりさん]

新川崎駅までは8分くらいかかるかもですけど、鹿島田駅は6分くらい。
徒歩10分距離で2路線利用可能な点がこのマンションの魅力かなーと。
そう考えるとこの価格は妥当かなと思います。

[81: 検討板ユーザーさん]

ここを検討中に、クレストプライムを購入することに決めたら、営業さんが、しつこく嫌がらせのようなネガティブキャンペーンをしてきて参りました?

[82: マンション検討中さん]

第2期の販売が2月上旬に変わりましたね。残っている部屋は苦戦していそうですね。

[83: マンコミュファンさん]

買ったら終わりか

[84: マンション検討中さん]

まあ場所が魅力ってだけのマンションですね。2駅6~8分で大きな公園がある。それがいいっていう人には価値があるマンションでしょう。

[85: 周辺住民さん]

この周辺の認可保育園は競争率が高いので、小さなお子さんがいる家庭はしっかりと下準備をした上で、購入を決めた方がよいですよ。
私は昨年度に続き、今年度も第一希望の保育園は落ちてしまいましたので、引き続き認可外に入れざるを得ません。

[86: 匿名さん]

>>82
第2期1次が4戸でしたか。
30戸売れてあと6戸なら進捗率は悪くないのでは。

[87: マンション検討中さん]

>>86
どこが残っているんでしょうね。
第1期の時点ではCタイプがかなり残っていました。

Bタイプは残っているみたいなので、A?Cタイプだけなのかな？

[88: マンション検討中さん]

>>87 マンション検討中さん
A寄りが目の前マンションになりますよね。
眺望は全く望めないでしょうから、売れ残るとしたらそっちになりますよね

[89: マンション検討中さん]

場所は良いんだけど、この値段出すなら新川崎の反対側の中古の方がいいかな。
車は手放せないし、少しゴミゴミしているから、ぬけ感が感じられないよ。

[90: マンション検討中さん]

MR行ってきました。残り9戸だそうです。1階のD.Eタイプも残ってるみたいです。後はA.B.Cタイプが計7戸。Ｂタイプの1階は5000万円代をギリギリ切っていました。

[91: マンション検討中さん]

９月入居開始なのに、もう残りが10部屋切ってるって、そんな好調物件だったんですね。気にはしてましたが、まだ見に行けてなかったので早めに動きます。情報ありがとうございます！

[92: マンション掲示板さん]

先着順で残り7戸ですね。最上階の角部屋も残っているようです。

[93: マンション掲示板さん]

残り5戸！着実に減っていますね！

[94: 購入者さん]

友達の家に遊びに行った時にエコカラットやフロアコーティングが凄く良かったんですが、やられる方いらっしゃいますか？

[95: 購入者]

>>94

エコカラットを付けようか悩んでいます。

トイレと玄関に付けられたらなと思っていますが、どの程度効果があるのかわからず。

どのような点が良かったですか？

見た目は良いとは思うんですが…

[96: 匿名さん]

>>95 購入者さん
今住んでいるところにもエコカラットしてえりましたが、玄関の独特の臭いが無くなったように思いますよ
しかもお洒落なので今回もやる予定です！

[97: 匿名さん]

>>96

効き目あるのならやろうかなー。

オプションで付けると高いですよね。

以前はどうされました？

[98: マンション検討中さん]

残り2戸なのかな？

[99: 検討板ユーザーさん]

あと2戸みたいですね

[100: 評判気になるさん]

竣工前完売！すごいですね！

[101: マンション掲示板さん]

>>100 評判気になるさん
オーベルシリーズわ完売早いですね。

[102: 評判気になるさん]

安いマンションではないので竣工前に完売するとは思いませんでした。

[103: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[104: 匿名さん]

>>103 名無しさん
現在では普通ではありませんね
ここのスレを見ればよくわかります