オーベル新川崎ガーデンズ

[マンション比較中さん]

平間配水所隣接地に建設中です。
周辺はこのところFUSOグリーンガーデン、中部給食センター、動物愛護センターと整備が進んでいます。
モデルルームはグランドメゾンモデルルーム跡地に建つようです。
3LDK、70平米中心と面積を無理に絞ってないのは良いかも。

公式URL：https://www.ober.jp/shin-kawasaki/index.html

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田二丁目1024番7（地番）
交通：JR横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩6分、JR南武線「鹿島田」駅 徒歩6分
敷地面積：1,253.92㎡ 建築面積：701.52㎡ 延床面積：2,881.90㎡
総戸数：３6戸 間取り：2LDK~3LDK 専有面積：58.27㎡~71.81㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階建て
駐車場：15台（地上4段機械式：13台　平置き：1台　身障者用：1台）
自転車置場：54台（2段式：46台　平置：8台）
竣工予定時期：2020年7月上旬 入居予定時期：2020年9月中旬
売主：大成有楽不動産株式会社
設計・監理：株式会社ジムス建築設計事務所
施工会社：ライト工業株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

[21: マンション検討中さん]

客用駐車場がない

割高な物件な気もするけどどうなんでしょう

[22: マンション検討中さん]

設備にはお金がかかってるように思えないのでなおさら割高に感じます。

あと管理費がやけに高い気がしますが、こんなもんなのでしょうか。

[23: マンション検討中さん]

>>22 マンション検討中さん
私もそう思いました。機械式駐車場だからでしょうか、、？
担当の方にも割高な物件に感じることを伝えて苦笑いされました

[24: マンション検討中さん]

>>22 マンション検討中さん
機械式駐車場なのと、そもそも戸数が少ないせいではないかなと思いました。
少し高い気はしますが、その辺は狙って値段設定してる気がしますね。

[25: マンション検討中さん]

管理費2.5万かー

[26: マンション検討中さん]

日当たりのいい部屋は金額あげてきそうですね

[27: マンション検討中さん]

このマンション見学した方で、デメリットがあれば教えてください！
我が家にとっていいところばかりで、少し不安です

[28: 通りがかりさん]

近郊地域では標準的マンションという印象です。
難点としたら細長い間取りでしょうか。
他にトイレに独立した手洗いがないとか。また玄関のインターホンはカメラなしタイプかな？
ディスポーザーなしや二重床でないのは小規模だしこんなものかなという感じです。
グランドメゾンも小規模でしたが付いてましたね。管理費等は高くなるでしょうけど。
隣の古い平屋はこの土地の元地主さんのお宅かな？
上手くまとめればまずまずの規模になったのに残念。

[29: マンション検討中さん]

各戸玄関はカメラどころかドアスコープもなくなかったですか？モデルルームで見たときになかったような。

[30: マンション掲示板さん]

現地に行ってみましたが、かなり寂しい場所という印象を受けました。
周囲にお店がなく住宅も少ないせいかな。
駅はそこそこ近いですが。

[31: マンション検討中さん]

たしかに静かな場所ですね
車の通りも少ないので、プラスに考えられることもあります

[32: マンション検討中さん]

隣の平屋、ゴミ屋敷になったりしないかな
すげーきたなかったぞ

[33: 匿名さん]

設備のわりに管理費めちゃくちゃ高くないですか？
36世帯で機械式駐車場は何年か後に大変なことになりそう、その時には不動産はなにもしてくれないですよね？

[34: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん
長期修繕計画の説明を受けましたが、修繕積立金は4年ごとに5千円ずつ上げていくという話だった気がします。
マンション購入の検討自体初めてなのであまり詳しくないのですが、修繕積立金の上昇もかなりのものだなと思いました。

[35: 通りがかりさん]

近くに住んでいたことあるけど、バルコニー側の車通りは少ない、鹿島田、新川崎は近い、春は遊歩道の桜がキレイなのが◯。

一方、踏切近いので、窓開けていると結構踏切音が聞こえる。消防署も近いので、消防車・救急車の音もする。裏の遊歩道は夏場蝉が結構いるから、たぶんベランダで力尽きてそうな点が△。

[36: マンション検討中さん]

管理費や修繕積み立てなどは どうせオーベル(大成有楽不動産関連の管理会社)が自動的にやり必要以上な高利益上げる手筈になっていると思うので、入居の後にサービス内容を落とす事なく多くの管理会社に見積り出させて、場合によっては解雇して変えて見るのもひとつの手段。住民の結託と専門家(司法書士など)の協力はいるかもしれないが。もちろんオーベルに限った事ではありません。オーベルでも三井やレーベンや住友や長谷工の管理会社でも商談成立すれば何ら問題なし。何もアクションおこさなければ不動産会社の一人勝ち状態。でも金の事よりも面倒くさいならそのままにするのもあり。月々たかが数千～数万円の支払いの違いでどうでもいいと思う人はそれでいい。因みに私は司法書士ではありません。実際にそうした住民の話。

[37: 検討板ユーザーさん]

本体価格が割高、管理費修繕積立金も高め。
駅近にこだわるお金持ち向けだな。鹿島田駅の周りは賑やかで何でもあるし川崎、武蔵小杉も近いから暮らすには不自由はないでしよう。
ただこの価格ならもっといい物件があるんじゃないかな。

[38: 匿名さん]

しかし、この時期だから気になるのかもしれないがハザードマップの多摩川の洪水に対するリスクありすぎる。低層階はやだな。スキューバダイビングのライセンス取得して、常にアクアラング備え付けとなければ。

[39: マンション検討中さん]

>>37 検討板ユーザーさん
例えばどんな物件がありますか？
最近、探すの難しくないですか？

[40: マンション検討中さん]

>>39 マンション検討中さん
パークタワーの中古でいいんじゃない

[41: 匿名さん]

タワマンならパークタワーの70平米で約6500万越えか。川崎多摩川サイドのリヴァリエなら70平米で4800万位。スーパー堤防だからハザード的に安全。眺望が凄いね。新川崎駅～鹿島田駅～の商店街道路狭くて車や自転車やオートバイに歩行者がごちゃごちゃしてて危険でうっとうしいのが難。

[42: 評判気になるさん]

築浅、駅徒歩10分以内、5500万円前後の中古物件ならプラウドシティ新川崎、ザパークハウス新川崎あたりどうでしょう？

[43: マンション検討中さん]

かなり高いですね。
も少し遠くても検討できそう。
12.3分でも許容範囲かな？

[44: 評判気になるさん]

最寄りを矢向にすれば、4500万円ぐらいの築浅物件が増えてきますよー

[45: マンション検討中さん]

新築、新川崎、80平米前後、5000万以内。
夢のまた夢ですかね？
矢向は外したいです。

[46: 通りがかりさん]

駅徒歩圏の新築では普通ありえないのでは。
強いて言えば建て売り戸建か。
この辺りもオープンハウスの建て売りが次から次へと建設されていて凄いです。
オープンハウスの社長はマンション高騰のおかげで儲かって笑いが止まらないと経済誌に答えていたくらい。

[47: マンション掲示板さん]

駅近では無理ですね。原価が上がりすぎてる。（建築資材、人件費、地価）
そもそも80平米の新築マンションなんて、他の地域でも、庶民が買える価格ではほとんど出てきてない。

もう少し狭くても良いなら、クレストプライムに75平米くらいの部屋があったと思います。
価格は知りませんし、まだ残ってるかも分かりませんが、あそこはわりと価格抑えめですね。
新川崎までフラットなので、毎日頑張って歩くか自転車なら行けるかな。自分は避けたいですが。

どうしても広さを求めるなら、
>>46さんの仰るように狭小戸建かな。

[48: マンション検討中さん]

値段まだ？

[49: マンション検討中さん]

修繕積立金もほかの物件に比べて割高

オーベル って高いブランドなんですか？
かなりいい金額

[50: マンション検討中さん]

ベランダのすぐ外になるであろうところに電線がありますね。本数も多く、3階から5階までは外を見た時の電線の存在感がすごそうです。
最上階以外は眺望は悪そうですね…。

[51: 匿名さん]

現地まで行きましたが少し小汚い場所(失礼な言い方すみません)だなって印象でした。
みなさん場所の印象どうですか？
この辺り暗いですか？

[52: マンション検討中さん]

グランドメゾンは同じようなスケール・価格帯でディスポーザーがついていたし、ローシルエットトイレ、トイレ手洗いカウンターもついていて、天然石のキッチン天板、ほぼ完全にアウトフレーム、ベランダの戸境もコンクリートでしっかり区切られていて、2.25mハイサッシ、折り上げ天井、浴室ダウンライトとかが基本仕様だったのに…

オーベルは設備仕様にお金がかかっていないように見えるのですが、この価格はどうなのでしょうか。
正直ぼったくりすぎだと感じてしまいました！

グランドメゾンが出た時は高すぎる！と思いましたが、今思うと設備仕様に対して良心的な価格だったのでしょうか…。
オーベルに期待していただけに残念です…。

[53: 検討板ユーザーさん]

浴室に手すりもないし、スライドで高さを調整できるシャワーでもない。
玄関側の洋室はアウトフレームされていない。
駅近は唯一のメリットだが新川崎駅徒歩6分は無理がある。
インターフォンも玄関前はカメラなし。
トランクルームもないし、何故こんなに強気なお値段なのか。
割高感は否めない。
ディスポーザーもないのに管理費だけは高い。
機械式駐車場なだけでこんなに高くなるものなのでしょうか？

グランドメゾンを逃してしまい、オーベルにかなり期待していただけに、設備のクオリティの低さに残念さが拭えない。
この価格ならもう少しクオリティを上げて欲しかった。

ここで愚痴っても仕方ないですよね、すみません。
とはいえ新川崎駅近新築は希少ですよね。
クレストプライムの7番とどちらが良いのか悩ましい。

[54: 検討板ユーザーさん]

価格でてないの？

[55: マンション検討中さん]

近くのライバルマンションの営業の方なのか、必死ですね。。。

[56: 評判気になるさん]

Googleマップだと新川崎駅まで徒歩9分。
6分はちょっとやりすぎ感。

[57: マンション検討中さん]

真剣に検討しましたが冷静に考え、実質徒歩10分弱、70平米で5800万から6000万は高いですよね。プラウドやパークハウスなどのブランドシリーズでもないのに。

[58: マンション検討中さん]

>>57 マンション検討中さん
ディスポーサーもないし床もうるさそうだし、いいとこなさそう
駅前の店も子連れ様が多くてイラつくと思います

[59: マンション検討中さん]

値段出ましたね！
たかすぎ。日当たり悪いしダメだね

[60: 匿名さん]

2階の価格がなぜか出てますね。
ざっくり平均坪280万は越えないかな。。
総戸数36戸で第1期23戸というのは最近ではかなり多い方のでは。
要望書そんなに集まったんでしょうか。

[61: 評判気になるさん]

アウトフレームではないので、共有廊下側の部屋２つが使いにくそうですね。。
せっかく駅近めの新築マンションなのに、仕様、間取りなど色々残念。

[62: マンション検討中さん]

電信柱がかなり目立ちますね。

[63: マンション検討中さん]

モモレジさんの間取りブログに取り上げられてますね。
価格は内容と比べ「大きな違和感はありません」と。
高価格時代が前提での話なんでしょうけど。
周辺のグリーンガーデンは評価さてますね。
個人的には配水所周辺の緑道は荒れていて雨が降ると水溜りがひどくどろどろになるので再整備して欲しいところ。
https://mansion-madori.com/blog-entry-6927.html
https://mansion-madori.com/blog-entry-6928.html

[64: 匿名さん]

早くも２次と。
残りは10戸か。。

＞第1期2次販売概要
販売戸数3戸
間取り3LDK
専有面積70.04㎡・70.63㎡
販売価格 5,660万円~5,790万円
管理費17,400円・17,600円（管理形態：通勤）
修繕積立金7,700円・7,770円
修繕積立基金（引渡時一括）665,400円・671,000円
管理準備金（引渡時一括）20,000円
インターネット使用料770円
住まいトータリエ利用料220円
登録受付期間2019年12月17日
抽選日時2019年12月17日

[65: マンション検討中さん]

どの層が買ってるんだろう
高すぎだよ…

[66: マンション検討中さん]

裏の公園に高い建物たったらみんな怒るんだろうなー

[67: 評判気になるさん]

>>65 マンション検討中さん
浸水の影響で武蔵小杉あたりの方々が購入されてるんですかね？

[68: マンション検討中さん]

営業さんの言葉に半信半疑だったけど、本当に売れちゃうんだな。買えばよかったかも。

[69: マンション検討中さん]

裏のグリーンガーデンってみんな建物たつとか考えなかったのかな？
営業はいいことしか言わないよね。

[70: 口コミ知りたいさん]

売れてるっても、世帯数かなり少ないからね。