オーベル新川崎ガーデンズ

[マンション比較中さん]

平間配水所隣接地に建設中です。
周辺はこのところFUSOグリーンガーデン、中部給食センター、動物愛護センターと整備が進んでいます。
モデルルームはグランドメゾンモデルルーム跡地に建つようです。
3LDK、70平米中心と面積を無理に絞ってないのは良いかも。

公式URL：https://www.ober.jp/shin-kawasaki/index.html

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田二丁目1024番7（地番）
交通：JR横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩6分、JR南武線「鹿島田」駅 徒歩6分
敷地面積：1,253.92㎡ 建築面積：701.52㎡ 延床面積：2,881.90㎡
総戸数：３6戸 間取り：2LDK~3LDK 専有面積：58.27㎡~71.81㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階建て
駐車場：15台（地上4段機械式：13台　平置き：1台　身障者用：1台）
自転車置場：54台（2段式：46台　平置：8台）
竣工予定時期：2020年7月上旬 入居予定時期：2020年9月中旬
売主：大成有楽不動産株式会社
設計・監理：株式会社ジムス建築設計事務所
施工会社：ライト工業株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

[1: 匿名さん]

36戸かぁ。
思ったより小ぶり。
でも期待。

[2: 匿名さん]

新川崎まで6分なんですか。
踏み切りもあり回り込んだルートなのでもっと掛かる気がしてましたが。

間取り図みるとベッドルーム側の柱の食い込みを片側に抑えていますね。
最近こういう間取りよく見るような。
両方食い込むよりは良いとはいえ完全アウトフレームはやはり難しいのか。

[3: 匿名さん]

角部屋やDタイプのような凹んだ玄関だとアルコープがあると良かったなあ。
玄関前に扉があると廊下側に窓が付いていてもプライバシーやセキュリティが上がりますからね。
ここがちょっと惜しいなあと思います。他の部屋もこんな感じですかね。
36戸の規模なのに部屋のプランが色々あるのは面白い。ファミリー対応の部屋はいくつ位になるのでしょうか。

[4: 匿名さん]

いつも思うんですけど、たかが１メートル程度下がった程度のアルコーブってそんなのでプライバシー確保できます？
一昔前みたいに門戸とかあれば別でしょうけど。

[5: 匿名さん]

穴場的立地ですね。
この界隈では緑が多くて住みやすそう。

新川崎までは緑道公園を通れば1～2分は短縮できそうです。

[6: 評判気になるさん]

立地はなかなかいいですね！
グーグルマップだと鹿島田、新川崎とも徒歩8分でした。
規模が小さいわりに70m2越えた間取りはいいですね。
立体駐車場なのが、修繕費の面で将来高額になりそう。。

[7: 匿名さん]

FUSOグリーンガーデンって、所詮は企業用地の一時的な公園・仮利用かと。税金対策として、空き地にするより、公的利用したほうがメリットがあるから。土地を公園として無償提供すると税金が非課税になります。将来的に売却されて、公園ではなくなる可能性は否めないのでは？

[8: 通りがかりさん]

新川崎まで6、通勤時間は無理だと思います。
南武線の通勤時間帯に川崎方面だけで7時台に17本、8時台に21本と本数が多いので
最短では踏切を通るので、開かずの踏切に悩まされるかも知れないですね。
かといって、鹿島田駅まで行って、上を渡るのも遠回りですね。
通勤に新川崎を利用予定の方は、通勤時間帯の踏切確認は忘れずに。
しかし、最近、鹿島田駅の方が近いのに新川崎を命名するマンションが多いですね。

[9: 口コミ知りたいさん]

ここならプラウド川崎ガーデンよりは便利だと思うけどどの位の価格出してくるかなあ、70㎡で5000万は割らないと思うし、割るならお買い得だと思う。

[10: ご近所]

新川崎はマンションが増えて便利になりました。
ただ、お値段が高くなりすぎてびっくりしています。
ここはどうなんでしょう？
70㎡5500万円前後が妥当でしょうか？

[11: マンコミュファンさん]

価格が出てこないから仕方ないけど全く話題にならないね。
小規模物件で機械式駐車場は確かに不安要素ではある。

[12: マンション検討中さん]

>>10 ご近所さん
高過ぎワラタ
パークタワー再販価格と変わらない

[13: 匿名さん]

比較的買いやすいお値段のガーラ元住吉は元住吉17分と利便性はよくなかったにもかかわらず早期完売。
ヴィークコート新川崎は新川崎13分、狭め3LDK、4000万半ばでまずまず売れあと１戸のみ。
元住吉13分のジェイグラン元住吉は70平米、5000万半ばで苦戦しています(現在100万プレゼント中)。
果たしてどういう価格帯で来るのか。
グランドメゾンよりはお安いとは思いますが。。

[14: 通りがかりさん]

以前この辺りに住んでました。こちらは商店街方向ではないですがそう遠くはないですし良い立地かと思いますよ。個人的には使い勝手の良さそうな間取りなのもグッドですね。
何十年も先になりそうなので気にしなくても良いかもですが、南武線の高架化が実現したら目の前の線路が目立って来るかも？

[15: マンション検討中さん]

グランメゾンより高いでしょうね。涙

[16: 通りがかりさん]

事前案内会に参加された方、大体お幾らでしたか？

[17: マンション検討中さん]

70で大体5300～6300万でした
近いからと言ってかなり強気ですね

[18: マンション検討中さん]

ルーフバルコニーの部屋に魅力を感じてるんですが、6千万はしますかね。。
見に行くか悩むなぁ

[19: マンション検討中さん]

見てきました
5500万前後でした
向かいの9階建てのマンションがあって日当たりは悪いね。これでこの値段？っておもった

[20: マンコミュファンさん]

高いね、新築マンションはホントに手を出しにくくなってしまった。
とはいえ武蔵小杉よりは劣るとはいえ東京、新宿、池袋、横浜、川崎への便はいいから売れるのかな。
あと、幸区はほぼ全域洪水のリスクはありますが、この場所は家屋倒壊等氾濫想定区域にギリギリかかっているので、マンションは倒壊しないとはいえ注意が必要。

[21: マンション検討中さん]

客用駐車場がない

割高な物件な気もするけどどうなんでしょう

[22: マンション検討中さん]

設備にはお金がかかってるように思えないのでなおさら割高に感じます。

あと管理費がやけに高い気がしますが、こんなもんなのでしょうか。

[23: マンション検討中さん]

>>22 マンション検討中さん
私もそう思いました。機械式駐車場だからでしょうか、、？
担当の方にも割高な物件に感じることを伝えて苦笑いされました

[24: マンション検討中さん]

>>22 マンション検討中さん
機械式駐車場なのと、そもそも戸数が少ないせいではないかなと思いました。
少し高い気はしますが、その辺は狙って値段設定してる気がしますね。

[25: マンション検討中さん]

管理費2.5万かー

[26: マンション検討中さん]

日当たりのいい部屋は金額あげてきそうですね

[27: マンション検討中さん]

このマンション見学した方で、デメリットがあれば教えてください！
我が家にとっていいところばかりで、少し不安です

[28: 通りがかりさん]

近郊地域では標準的マンションという印象です。
難点としたら細長い間取りでしょうか。
他にトイレに独立した手洗いがないとか。また玄関のインターホンはカメラなしタイプかな？
ディスポーザーなしや二重床でないのは小規模だしこんなものかなという感じです。
グランドメゾンも小規模でしたが付いてましたね。管理費等は高くなるでしょうけど。
隣の古い平屋はこの土地の元地主さんのお宅かな？
上手くまとめればまずまずの規模になったのに残念。

[29: マンション検討中さん]

各戸玄関はカメラどころかドアスコープもなくなかったですか？モデルルームで見たときになかったような。

[30: マンション掲示板さん]

現地に行ってみましたが、かなり寂しい場所という印象を受けました。
周囲にお店がなく住宅も少ないせいかな。
駅はそこそこ近いですが。

[31: マンション検討中さん]

たしかに静かな場所ですね
車の通りも少ないので、プラスに考えられることもあります

[32: マンション検討中さん]

隣の平屋、ゴミ屋敷になったりしないかな
すげーきたなかったぞ

[33: 匿名さん]

設備のわりに管理費めちゃくちゃ高くないですか？
36世帯で機械式駐車場は何年か後に大変なことになりそう、その時には不動産はなにもしてくれないですよね？

[34: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん
長期修繕計画の説明を受けましたが、修繕積立金は4年ごとに5千円ずつ上げていくという話だった気がします。
マンション購入の検討自体初めてなのであまり詳しくないのですが、修繕積立金の上昇もかなりのものだなと思いました。

[35: 通りがかりさん]

近くに住んでいたことあるけど、バルコニー側の車通りは少ない、鹿島田、新川崎は近い、春は遊歩道の桜がキレイなのが◯。

一方、踏切近いので、窓開けていると結構踏切音が聞こえる。消防署も近いので、消防車・救急車の音もする。裏の遊歩道は夏場蝉が結構いるから、たぶんベランダで力尽きてそうな点が△。

[36: マンション検討中さん]

管理費や修繕積み立てなどは どうせオーベル(大成有楽不動産関連の管理会社)が自動的にやり必要以上な高利益上げる手筈になっていると思うので、入居の後にサービス内容を落とす事なく多くの管理会社に見積り出させて、場合によっては解雇して変えて見るのもひとつの手段。住民の結託と専門家(司法書士など)の協力はいるかもしれないが。もちろんオーベルに限った事ではありません。オーベルでも三井やレーベンや住友や長谷工の管理会社でも商談成立すれば何ら問題なし。何もアクションおこさなければ不動産会社の一人勝ち状態。でも金の事よりも面倒くさいならそのままにするのもあり。月々たかが数千～数万円の支払いの違いでどうでもいいと思う人はそれでいい。因みに私は司法書士ではありません。実際にそうした住民の話。

[37: 検討板ユーザーさん]

本体価格が割高、管理費修繕積立金も高め。
駅近にこだわるお金持ち向けだな。鹿島田駅の周りは賑やかで何でもあるし川崎、武蔵小杉も近いから暮らすには不自由はないでしよう。
ただこの価格ならもっといい物件があるんじゃないかな。

[38: 匿名さん]

しかし、この時期だから気になるのかもしれないがハザードマップの多摩川の洪水に対するリスクありすぎる。低層階はやだな。スキューバダイビングのライセンス取得して、常にアクアラング備え付けとなければ。

[39: マンション検討中さん]

>>37 検討板ユーザーさん
例えばどんな物件がありますか？
最近、探すの難しくないですか？

[40: マンション検討中さん]

>>39 マンション検討中さん
パークタワーの中古でいいんじゃない

[41: 匿名さん]

タワマンならパークタワーの70平米で約6500万越えか。川崎多摩川サイドのリヴァリエなら70平米で4800万位。スーパー堤防だからハザード的に安全。眺望が凄いね。新川崎駅～鹿島田駅～の商店街道路狭くて車や自転車やオートバイに歩行者がごちゃごちゃしてて危険でうっとうしいのが難。

[42: 評判気になるさん]

築浅、駅徒歩10分以内、5500万円前後の中古物件ならプラウドシティ新川崎、ザパークハウス新川崎あたりどうでしょう？

[43: マンション検討中さん]

かなり高いですね。
も少し遠くても検討できそう。
12.3分でも許容範囲かな？

[44: 評判気になるさん]

最寄りを矢向にすれば、4500万円ぐらいの築浅物件が増えてきますよー

[45: マンション検討中さん]

新築、新川崎、80平米前後、5000万以内。
夢のまた夢ですかね？
矢向は外したいです。

[46: 通りがかりさん]

駅徒歩圏の新築では普通ありえないのでは。
強いて言えば建て売り戸建か。
この辺りもオープンハウスの建て売りが次から次へと建設されていて凄いです。
オープンハウスの社長はマンション高騰のおかげで儲かって笑いが止まらないと経済誌に答えていたくらい。

[47: マンション掲示板さん]

駅近では無理ですね。原価が上がりすぎてる。（建築資材、人件費、地価）
そもそも80平米の新築マンションなんて、他の地域でも、庶民が買える価格ではほとんど出てきてない。

もう少し狭くても良いなら、クレストプライムに75平米くらいの部屋があったと思います。
価格は知りませんし、まだ残ってるかも分かりませんが、あそこはわりと価格抑えめですね。
新川崎までフラットなので、毎日頑張って歩くか自転車なら行けるかな。自分は避けたいですが。

どうしても広さを求めるなら、
>>46さんの仰るように狭小戸建かな。

[48: マンション検討中さん]

値段まだ？

[49: マンション検討中さん]

修繕積立金もほかの物件に比べて割高

オーベル って高いブランドなんですか？
かなりいい金額

[50: マンション検討中さん]

ベランダのすぐ外になるであろうところに電線がありますね。本数も多く、3階から5階までは外を見た時の電線の存在感がすごそうです。
最上階以外は眺望は悪そうですね…。