ザ・パークハウスグラン 三番町26ってどうよ？

[匿名さん]

ザ・パークハウスグラン 三番町26について語りましょう。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tphg-sanbancho26/

所在地：東京都千代田区三番町26番1(地番)
交通：東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅(5番出口)より徒歩8分。
東京メトロ有楽町線・南北線、都営地下鉄新宿線「市ケ谷」駅(A3出口)より徒歩8分。
東京メトロ東西線・半蔵門線、都営地下鉄新宿線「九段下」駅(4番出口)より徒歩11分、同駅(2番出口／利用可能時間／始発～22：00)よりサブエントランスまで徒歩10分。JR中央総武線各駅停車「市ケ谷」駅(駅舎)より徒歩11分。
間取：1LDK～3LDK
専有面積：67.99m2～237.69m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社・三菱倉庫株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社（未公表推測）

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[1436: 職人さん]

三井じゃなく、三菱ですね。はい。

[1437: 匿名さん]

三菱地所レジデンス、東急不動産、東急は、東京都千代田区一番町に地上14階、地下4階、高さ59ｍ、延べ面積約87,000㎡のマンションを新設します。 設計は三菱地所設計・鹿島建設JV、施工は鹿島建設。 2025年1月に着工し、2030年6月に竣工する予定です。

[1438: 匿名さん]

カトリック信者減ってますから

[1439: マンション掲示板さん]

7億の部屋、決まりませんね。
眺望も良く、明るくてとても良いと思うのですが。
希少性もあり。

[1440: 匿名さん]

通りがかりに何枚か写真を撮りました

[1441: 匿名さん]

>>1439 マンション掲示板さん
リビングと部屋の配置が良くない、無駄なスペースが多い、廊下が長すぎる

[1442: 検討板ユーザーさん]

>>1441 匿名さん
朝ワイドスパンは個人的に魅力的ですが、小部屋の形が...
ペリカウンターが非常に多いため、居住スペースは同マンション100平米西側とほとんど変わらないんですよね。

[1443: マンション検討中さん]

7億と7.2億の売り出しをSUUMOで見ました。
個人的には7.2億の部屋の方が好みです。

[1444: 検討板ユーザーさん]

7億の方は部屋形状微妙を割り引いても、とても明るくていい部屋だと思うのです。

7.2億の方は各部屋の形状は良いですが、100平米超の2LDKにしてはリビングがやや狭いかな。

[1445: 匿名さん]

>>1443 マンション検討中さん
私もそう思います、部屋とリビングは比較的正方形で、スペース感が良いです。マスターベッドルームとセカンドベッドルームはとても広いです

[1446: マンション掲示板さん]

ここ変な間取りが多いですし、窓は今どきハイサッシじゃないので、占有面積よりも窮屈に感じますよね。

東側は三番町ハウスと壁ドンですし、西側も中層階ぐらいまでは大妻通りの通行人から室内が丸見えですよね。
やっぱりこの程度の敷地面積でグランにしちゃダメですね。

[1447: 評判気になるさん]

ここはカウンターが曲者。実際の床面積は7-8割しかない。内見しないで買うような外国人は引っかかるだろう。

[1448: 職人さん]

逆梁設計によるカウンターの専有面積に占める割合は、角住戸が12～14%。その他は5%前後。誤認無きよう。

[1449: 通りがかりさん]

この物件、窓際のカウンターが存在感強めなのは何故なのでしょうか。無くした方がいいのはプロであれば当然理解した上で、この仕様にしたと思うのですが。。詳しい方教えてください。

[1450: eマンションさん]

>>1448 職人さん

七億の物件を見るとLDと洋室３部屋は44.2畳だけどカウンター除くと34.2畳、つまりカウンターだけで10畳/44.2畳で23%も占める。誤解で泣くよ。

[1451: マンション掲示板さん]

マンション建築は、「梁」を1、窓上に出すか、2、窓下に出すか、3、室内にギロチンを作るか、4、ベランダに出すかの4択なのです。
販売中のお隣のパークコートの図面を見て頂ければ分かりやすいです。
それぞれにメリットデメリットがあります。皆さんはどれを好みますか？

ここは室内から外を見下ろす窓を避けて、室内の立体空間と上方向からの明るさを重視しています。高級ホテルなどに多い設計です。なお18層でなく17層として天井高を取り、ギロチンを回避して全部天カセとしているところからも設計者の意図を感じます。つまり室内の過ごしやすさを最優先しているようです。

当然窓際いっぱいに家具を置けないのがデメリットですが、普通は掃出し窓の前にテレビやタンスは置かないでしょうね。

[1452: eマンションさん]

>>1451 マンション掲示板さん
とても参考になりました。ありがとうございます。

[1453: 評判気になるさん]

千鳥ヶ淵の近くの２つのグランも高級路線だが眺望に価値があるのでカウンターは無い。しかも免震構造。

ここは東に三井の建築中の物件、南に大学とそれぞれかなり高層な建物があり、圧迫感を減らすためにもカウンターを付けたのだろう。耐震を選んだくらいだし、カウンターの方がコストダウンか。

同じ地域の似たような大きさのグランなのにこれだけ作りを変えたのは苦慮が窺える。

[1454: 通りがかりさん]

>>1453 評判気になるさん

千鳥ヶ淵は見下ろしたいが、無印は一部を除いて眺望悪いね。ベランダもあって暗いし。

[1455: 匿名さん]

>>1451 マンション掲示板さん
素晴らしい分析。アップロードされた写真を見れば一目瞭然，室内の立体空間と上方向からの明るさを重視しています。ギロチンを回避して。

[1456: 口コミ知りたいさん]

この物件の窓がある部屋の写真は徹底して下から撮影したものばかり。視界が全然抜けて無いんだろうね。

[1457: 坪単価比較中さん]

折り上げ部分以外の天井高もありそうですし、空間的に整形の綺麗な明るいLDに見えます。窓前にソファやベッドを置いたら、普通に使いやすそうです。
分かりませんが、ここの西向きなら眺望は完全に抜けてるのでは？
しっかりした設計者の良い物件と思います。利益重視なら18階建＆ギロチンとしたでしょうね。

[1458: マンション掲示板さん]

>>1455 匿名さん
antinomieの7億は欲張りすぎ
3ldkの方が高く売れましたね

[1459: マンコミュファンさん]

>>1458 マンション掲示板さん

7.2億です

[1460: 匿名さん]

>>1457 坪単価比較中さん
西向き、朝8時頃撮影 もちろん撮影角度も少し下から上です。

[1461: eマンションさん]

梁は理解できるが、少しデカすぎるのと
角部屋の多角形と相性悪すぎですね

[1462: 通りがかりさん]

批判はいくらでもあるでしょう。
名前は微妙です。外観はビルっぽいです。共用施設はゼロです。天井高も2800しかありません。各戸ゴミ捨てありますが、そんなに大きくないです。地下駐車場ですが、機械式です。
色々イマイチなんで、坪2000ですね。

[1463: マンション掲示板さん]

坪4000出せば、マイナス要素ゼロの一番町の「シングラン」買えるでしょう。
売ってもらえる「ご縁」があればですが。

[1464: マンション掲示板さん]

東側は三番町ハウスの住人と目線がバッチリ合いそうですね。
この規模感と立地でグランはないわ。

[1465: 坪単価比較中さん]

旧作オーナーか、、、

[1466: 匿名さん]

ザ・パ-クハウス グラン千鳥ヶ淵，72.26m2/1LDK 8億円；販売されて棚から撤去されたのでしょうか？それとも何？いくつかの Web サイトでこのオブジェクトが見つかりません。

[1467: 口コミ知りたいさん]

>>1464 マンション掲示板さん
プレミアムを除く東側は100平米以下の部屋なのでそんなものでは？接道しているので圧迫感はそこまでです。
低層は運良くハウスの緑を借背にできますし。

[1468: 評判気になるさん]

>>1467 口コミ知りたいさん
グラン内でもヒエラルキーが...

[1469: eマンションさん]

>>1467 口コミ知りたいさん
番町は元々囲まれてる立地がほとんどなので、お見合いとはいえ四方接道で離隔も取れて良い方でしょう。
欲を言えば、西側中層階以上がベストですが、南北角も抜けてはいます。東もCタイプは良いかな。
ここは輸入キッチンだけで2000万コース。料理好きには特に良いですね。

[1470: 口コミ知りたいさん]

>>1466 匿名さん

さすが皇居ビュー。中華系にポチられたか。

[1471: eマンションさん]

>>1469 eマンションさん

キッチンは間取りによらずほぼ同じ仕様だと思いますがそんなにするんですね。。

[1472: 評判気になるさん]

>>1471 eマンションさん
キッチンはよく見ると部屋タイプでだいぶサイズが違いますね。ジーマティックは高くて有名ですが、特にSLXは超高いです。

[1473: 通りがかりさん]

10-15年前の物件の方がスペックが良いと言われてるようだが三つのグラン比較すると確かにそう思える

[1474: 評判気になるさん]

千鳥ヶ淵はお濠の眺望別格だけど、高速道路が目の前にあるんだよね。
三番町の方は10年前の傑作だけど、26は2022発売マンションランキング全国1位の物件。
価値はマーケットが決めるでしょう。まあどちらも部屋でだいぶ違いますが。今は3つとも売りに出てるので選べますね。

[1475: マンション掲示板さん]

>>1474 評判気になるさん
何のマンションランキングでしょうか？

[1476: 口コミ知りたいさん]

>>1475 マンション掲示板さん
https://mansion-madori.com/blog-entry-9200.html?sp&sp

[1477: マンコミュファンさん]

>>1476 口コミ知りたいさん

個人ブロガーのランキング？

[1478: 検討板ユーザーさん]

なんと10階Gタイプが再転売に。
67000万ですが、写真からジーマキッチンがプレミアム仕様の、さらにオプション仕様に見えます。他の部屋と比べるとよく分かりますが、これは素敵です。
13階部屋より3階低いとは言え、結構良い価格では？
それにしても最初の転売は安すぎたね。

[1479: 口コミ知りたいさん]

>>1478 検討板ユーザーさん

元々のオーナーの再売出しでは？

[1480: 通りがかりさん]

いや、再転売ですね。売り急いじゃダメです。

[1481: 匿名さん]

>>1480 通りがかりさん
徐々に市場価格で販売していきます

[1482: eマンションさん]

>>1478 検討板ユーザーさん
分譲時から1.5倍の1.5倍とかかな？
法人が絡むと1割ずつ乗るから余計に高く見える

[1483: 検討板ユーザーさん]

またGタイプですね。9階685百万。
ここはキッチン標準のようなので、今のところ10階が良さそうです。
それにしても同タイプばかり出てきますね。

[1484: eマンションさん]

売りに出ているＧタイプはすべて眺望が残念なんだろうなあ

[1485: 匿名さん]

>>1483 検討板ユーザーさん
G タイプの間取りが悪すぎます。部屋が十分に正方形ではなく、スペースがたくさんあります。

[1486: マンション掲示板さん]

すごく明るそうだし、9階以上なら南方眺望も抜けてると思う。
リビングレイアウトだけが難解なパズルですね。
個室優先の夫婦家庭なら、とても良さそうですが。買うなら内装グレードと価格から10階かな。何だかんだでこの10階はすぐ決まりそう。

[1487: マンション検討中さん]

13階でも大妻通り沿いの西側が多少見通せるくらいで視界が開けているという感じではない

もし視界が開けてたらそういう写真出すでしょ

10階ならもっと微妙なはず

[1488: ぱこ]

>>1484 eマンションさん
これは10fと9fのオーナーが一緒で、後出し9fが割高である印象を植え付け、先に10fを買わせる作戦と読んだ！

[1489: 検討板ユーザーさん]

このグロス価格だと、実需よりも投資か相続対策が対象ですね。まとめて3部屋どうぞ。
湾岸タワマンより資産性高くて安全です。土地が高いので。

[1490: マンション検討中さん]

ここに関しては絶対に角部屋よりも角部屋じゃない間取りの方が使いやすいと思います。

[1491: 匿名さん]

7億だと分譲時から相当値上がりしていますね。

[1492: 坪単価比較中さん]

まぁ２年半は前ですから、他も都心は同じような感じです。
次の周辺新築物件が、どの程度のグレードと価格で出てくるのか次第で、この価格が妥当なのか高いのか安いのかが分かりますが。

とりあえず三菱系はグランではなさそうなので（グレードは下がってしまうでしょうから）、ハイグレードを求めているようであれば、この価格で１つ購入しておく手もあろうかなと思います。

[1494: 匿名さん]

せっかくグランの冠をつけたのに耐震構造でデカデカとしたカウンターでチープな印象。むしろ隣で建設中の三井の方がハイグレードでグランっぽいぞ。

[1495: 匿名さん]

次のグランは英国大使館跡でしょ。ザ・パークハウスグラン半蔵門か、もう一段上の最上級グレードか。

[1496: 検討板ユーザーさん]

>>1494 匿名さん
カウンターは地所設計によればプライバシーのため、眺望は望まないため、敢えてみたいですよ。角部屋と組み合わせると凄まじい面積となり、賛否両論はあるでしょう。
床暖房、キッチン周り、ゴミ置き場、天井高、照明の使用はグランが圧勝です。

いずれにせよ、定借は買わないですけど。

[1497: eマンションさん]

>>1495 匿名さん
はてさて、グランの上が出るか。
出ればグランは実質格下げなので、パコのように量産されるやもしれませんぬ。

[1498: 検討板ユーザーさん]

>>1496 検討板ユーザーさん
あちらは、良いところが何一つ無いくらいですよね。
笑ってしまいます。

[1499: 周辺住民さん]

三菱の「グラン」に対するこだわりは相当に見えますので、次は「グラン一番町」になると思っています。ただ坪4000～でしょうし、一般の人は一切買えませんので、ここで議論しても意味ないかもしれません。

[1500: 評判気になるさん]

>>1498 検討板ユーザーさん
ゲストルーム、パーティルームは正直羨ましいですw

[1501: 検討板ユーザーさん]

>>1500 評判気になるさん
使うかね、そんなの。
ラブホや民泊に使われたり、自宅マンションで意味不明のパーティやられても嫌じゃない？

[1502: 匿名さん]

>>1501 検討板ユーザーさん
番町の民度はそこまで低くないと信じていますw

プレミアム以外は決して広くないので、ルームがあれば親族が遊びに来る時に私は嬉しいです。

[1503: 口コミ知りたいさん]

>>1496 さん
それは営業マンの必死な詭弁でしょ。窓際で生活するわけではないし、お見合いマンションは基本カーテン閉めるし。近くのハイグレードなグラン2件ともあんなカウンターつけてないし。

「眺望は望まない」ではなくて「望めない」でしょ。

[1504: マンション検討中さん]

>>1501 検討板ユーザーさん
共用部で問題が起きるのは、港区の埋立地のような民度の低いエリアだけだと思う。

[1505: 検討板ユーザーさん]

評価はマーケットが出すでしょう。

[1506: マンション検討中さん]

>>1503 口コミ知りたいさん
住んでみると、カウンターあるとけっこうおしゃれですよ。
逆に言えばハイサッシの窓際に家具は置くこと少ないと思うので、代わりにカウンターがあるのは全然いいと思います。
確かにデベの言うように自然と視線は上にいきますよ。

[1507: 匿名]

>>1506 マンション検討中さん

そうですよね。内法面積は狭くなりますが、おっしゃる通りだと思います。カンターって、ちょっと何か置いて飾るのにも便利で、雰囲気よくなるんですよ。

[1508: 通りがかりさん]

自作自演ばかりだな～

デカいカウンターのせいでただでさえ窓が狭くなるのにその上に何置くのよ

[1509: 匿名]

>>1508 通りがかりさん
すぐ自作自演とか的外れな妄想するし、陰謀論とかをころっと信じちゃうタイプかな。
イメージできな人は、ひっこんでればいいのでは？どうせ、インテリアセンスないんだし。笑

[1510: 検討板ユーザーさん]

各戸ゴミ捨てはめちゃくちゃいいです！
あとはメールボックスが各階にあれば最高でした。

[1511: 通りがかりさん]

新築未入居物件なのに全然売れないね。
分譲価格の倍だからなあ。
夏以降、外国人買いも大人しくなったもんだ。

[1512: マンション検討中さん]

「坪2000万」は千代田区としては新領域なんですよね。
既に、港区も含めて賃料利回りでは回収できない物件価格水準になっていて、内外投資家は手を出しづらい状況と思います。なお、実需現役世代はグロス（7億）は大きすぎてさすがに無理でしょう。
まぁ、時間（インフレ）とともに自然と掃けてくるでしょう。

[1513: 通りがかりさん]

港区も馬鹿高いのは麻布十番や虎ノ門、六本木のハイグレード物件かと。

[1515: 評判気になるさん]

>>1514 匿名さん
はなから誰もそんな臭いところと比べてないよ

[1516: マンション検討中さん]

三番町の落ち着いた環境に大変満足しています。
我が家は今後住み替えするとしても港区方面は検討していないです。

[1517: 匿名さん]

>>1513 通りがかりさん
それと青山と渋谷

[1518: 口コミ知りたいさん]

また新規に売りに出まして、現在７部屋売りに出ています。100戸しかないのに、結構でるものですね。
三菱は売る相手を選んでほしいものです。一番町は、ぜひ法人禁止にしてほしいです。
三田ガーデンやWTRは殆どが投資目的でしょうから、まだましでしょうが。

[1519: マンション検討中さん]

>>1518 口コミ知りたいさん

殆どはいいすぎですよ笑

[1520: 名無しさん]

>>1518 口コミ知りたいさん
しかも9-11階のファミリー層が好みそうなGタイプばっかりだよな。

[1521: マンション掲示板さん]

内見しましたが部屋の形は微妙だし、カウンターのせいで凄く狭く感じました。
眺望もないですし、他のグランよりかなり見劣りしました。

[1522: 匿名さん]

>>1512 マンション検討中さん
港区はアドレスによってピンキリじゃない？港区の埋立地の方は忌避施設が集まっていて臭いもあるから埼玉より安かったりしますよ。

[1523: eマンションさん]

>>1521 マンション掲示板さん
どのタイプの部屋ですか？

[1524: 検討板ユーザーさん]

放っておけばいい。
どうせ天井のすごく低い、旧作オーナーだ。

[1525: 通りがかりさん]

旧作グランに対するアピールポイントは？

天井高だけです！

[1526: 匿名さん]

立地の圧倒的な資産性を考えたら建物の仕様なんて誤差みたいなものですよ。

[1527: 匿名さん]

まぁまぁ、旧作も新作も、その時代、そのタイミングであるベストなものに違いはありません。

[1528: 匿名さん]

番町は築50年超でもめちゃくちゃ高いですからね。不動産はやはり立地が全て。

[1529: 検討板ユーザーさん]

10年前の旧作オーナーは新作に強い対抗心を持っているようですが、心配せずとも評価は市場が出します。
三田ガーデンもぼちぼち出てきて、楽しそうですね。どれくらい上がるかな。

[1530: 匿名さん]

都心は土地が希少ですからね。世界的にも主要都市の超都心部はどこも上がり続けている。

[1531: 評判気になるさん]

連投は必至感出ちゃうよ。本当は内々で売りたかったんだろうけど公開物件になっちゃったから値下げは不可避だろうね。同じ間取りで上下の階数がマーケットに出ちゃったから我慢比べ。さあどうなるか。

[1532: マンション検討中さん]

転売屋賃貸入居待ちで入居者が少ないのかマンション内で他の住人と会うことがほとんどありません。
比較的小規模物件ですがここまで他人と会わないとは思いませんでした。
エレベーター待ちもないので大変快適に感じています。

[1533: 検討板ユーザーさん]

>>1532 マンション検討中さん
安心してください。年度でごそっと人が決ますよ。
子供の関係で。
少し賑やかすぎになるかもしれない。

[1534: マンション掲示板さん]

同じ坪単価なら千鳥ヶ淵、三番町の旧作の方がずっと欲しい。
マーケットもそのように評価していると思うけど。

[1535: マンション掲示板さん]

8億　72.26
7億　115.5
6億　104.42