ザ・パークハウスグラン 三番町26ってどうよ？

[匿名さん]

ザ・パークハウスグラン 三番町26について語りましょう。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tphg-sanbancho26/

所在地：東京都千代田区三番町26番1(地番)
交通：東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅(5番出口)より徒歩8分。
東京メトロ有楽町線・南北線、都営地下鉄新宿線「市ケ谷」駅(A3出口)より徒歩8分。
東京メトロ東西線・半蔵門線、都営地下鉄新宿線「九段下」駅(4番出口)より徒歩11分、同駅(2番出口／利用可能時間／始発～22：00)よりサブエントランスまで徒歩10分。JR中央総武線各駅停車「市ケ谷」駅(駅舎)より徒歩11分。
間取：1LDK～3LDK
専有面積：67.99m2～237.69m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社・三菱倉庫株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社（未公表推測）

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[1355: さめ]

>>1354 口コミ知りたいさん
ジョークでしょう。

[1356: 検討板ユーザーさん]

Club33は有名ですね。

[1357: 通りがかりさん]

目の前が集合場所のようで昼も夜も代わる代わる中国語を話す粋がった若者がタバコをふかしています。もし、住人のお知り合いの方々ならやめさせて欲しいです。

[1358: 名無しさん]

>>1357 通りがかりさん
本当にやめて欲しい。

[1359: eマンションさん]

>>1357 通りがかりさん
多分11Fのantinomieの仲間でしょうね。
自分で自分のマンションの価値を下げてますよ。

[1360: 検討板ユーザーさん]

>>1357 通りがかりさん

一度見かけました。入り口脇で座ってタバコ吸ってますよね。
本当にやめてほしいですね。

[1361: マンコミュファンさん]

今は管理の人がたくさんいるので、もし見かけたら注意してもらいます。

[1362: 匿名さん]

ライドシェアサービスの待機場所とかに使われてるとか？

[1363: 評判気になるさん]

>>1362 匿名さん
内装業者の様でした

[1364: マンション掲示板さん]

>>1363 評判気になるさん
なるほどね。
さすがに住民関係者に路上喫煙は無いですね。

[1365: マンコミュファンさん]

>>1364 マンション掲示板さん
内装業者は住民関係者です。、

[1366: 通りがかりさん]

内装業者なら注意すればすぐ止めると思う

[1367: マンション検討中さん]

住民板の話題ではないか？

[1368: マンコミュファンさん]

そろそろ1次転売は落ち着いたかな。
今のところ坪2000万が最高値ですな。
戸数も限られているし実需が多そうなので、これが落ち着いたらしばらくは出てこないかもしれません。

[1369: 匿名さん]

>>1368 マンコミュファンさん
その意見には大いに共感し、多くは自分で住んでいます。立地のいい、質のいい物件を見つけるのも大変です

[1370: 評判気になるさん]

今なら成約価格で坪1700行けば御の字でしょう。

[1371: マンション検討中さん]

>>1370 評判気になるさん
坪2000万でsoldしてますよ。

[1372: 口コミ知りたいさん]

>>1371 マンション検討中さん
もう売れちゃいました？
ここは、条件の良い広い部屋が出たら、価格を問わず速そうですね。

[1373: 匿名さん]

>>1372 口コミ知りたいさん
先日、プラットフォームSUUMOが坪2000万で売っている大きな平方の戸型を見て、さっき調べてみたところ、ありませんでした

[1374: マンション検討中さん]

坪1800弱で9階の物件が出ていますね。

[1375: マンコミュファンさん]

スーモにまだ出てますね。消えたとしても広告価格で成約することなんてほぼ無いでしょう。

しかしこのマンションは初年度から管理費が高過ぎ…

[1376: 匿名さん]

坪2000はすごいですね。さすが番町。

[1377: マンション掲示板さん]

坪2000万は高いなと思っても、一人買う人がいれば決まっていくんですよね。次にはその水準が標準になって、もっと高く出てくる。

三田ガーデンの転売住戸出てますが、間取りも向きも全然ですが坪2300万。

間取り形状はまぁまぁですが、明るい良い部屋ですし、この坪2000万はまぁ妥当と思います。

上昇相場ですし、稀少な最新グラン内の比較的良いポジション。もうちょっと売るのを待てばいいのにとも思います。

[1378: マンコミュファンさん]

>>1375 マンコミュファンさん
この程度の管理費で高杉であれば、到底このグレードのマンションには縁がないでしょう。

[1379: 評判気になるさん]

マナー悪く喫煙する中国人の内装業者はまだいますか？

[1380: 口コミ知りたいさん]

>>1379 評判気になるさん
最近は見かけないから工事終わったのかも。

[1381: 匿名さん]

引き渡しましたが、現在入居している方は不明です

[1382: 評判気になるさん]

>>1381 匿名さん
どういうこと？

[1383: 通りがかりさん]

>>1381 匿名さん
あなたの仲間でしょ、antinomieさん

[1384: 通りがかりさん]

antinomie対nakanohito

[1385: 通りがかりさん]

中国人業者まだいますね。
コンシェルジュに雑に遇らわれてました。

[1386: 口コミ知りたいさん]

相場が難しいけど、グランブランド、所有権、基本天井高、設備レベル、ゴミ回収、地下駐など考慮してすると、お隣の建築中の定借の1.5倍位が妥当か。

ここの東向と、お隣の西向が同じようなビル眺望ですね。それぞれ坪1500坪、坪1000って感じかな。

抜ける眺望のプレミアムと、向きの良い高層階は数が少なく、出れば坪2000超は仕方ないでしょうね。

[1387: 通りがかりさん]

ここは耐震だが三井の物件は免震。
相場を引き上げる富裕層がどちらを好むか。

[1388: 通りがかりさん]

手ぶらだし内装業者という感じでは無さそうでした。半蔵門のファミリーマート前の道でもアジアの若い外国人オフィスワーカーが沢山タバコ吸っていてこの辺りは多いです。

[1389: 評判気になるさん]

民泊だったらヤダなあ

[1390: 匿名さん]

民泊が多いのは羽田に近い港区の埋立地ですよ。

[1391: 匿名さん]

>>1388 通りがかりさん

私有地で勝手にヤニ吸ってんじゃねぇよ！低脳モンキーが！
と一喝してください。ダニは躾けないとのさばりますので。

[1392: 検討板ユーザーさん]

免震の方が良いに決まっているが、定借は絶対に買わない。

[1393: 通りがかりさん]

>>1388 通りがかりさん

常に台車コロコロしてます。

[1394: 匿名さん]

>>1387 通りがかりさん
全体的に17階建てで、超高層マンションではありませんので、地震の体感差はそれほど大きくないと思いますが、価格の影響は少ないと思います。

[1395: 評判気になるさん]

番町の高級マンションは免震がデフォ

[1396: 通りがかりさん]

免震ゴムの寿命は60年くらいのようなので、定借にはピッタリですね。

[1397: 検討板ユーザーさん]

>>1390 匿名さん

ここにも出たな。笑

[1398: 匿名さん]

72000万はすごい。
ここは向き、タイプ、高さで全く印象が違うので、内見して評価になりますが。西向きなので向かいのマンションが、目線に入らないで視界が抜けているのなら、けっこう好印象。
ただこのタイプは、整形間取りとワイドスパンは良いですが、カウンターと廊下面積が広く有効面積でやや損をしている印象はあります。
マンション内では良いポジションなので、結局は売れるとは思いますが。

[1399: 匿名さん]

この1セットの戸型はどのプラットフォームで販売してきましたか72000万

[1400: マンション検討中さん]

>>1399 匿名さん

antinomieの部屋ですね

[1401: 口コミ知りたいさん]

カウンターだけで床面積の1割くらい占めてるのでは？
耐震だからあれだけのカウンターが必要なの？

[1402: マンコミュファンさん]

>>1401 口コミ知りたいさん

グランページを見ると、プライバシーを配慮してのカウンターと記載があります。それなら耐震でいいしコストカットもできて一石二鳥というのが本音でしょう。

[1403: マンション検討中さん]

専門的に言うなら、カウンター有無と耐震免震はまったく無関係。順梁か逆梁かの違い。

設計者が、梁を上に出して目線を下げるか、梁を下に出して目線を上げるかの選択。

ここは高い天井高を生かして、また学校など周辺に配慮して、室内から道路や住宅を見下ろす形でなく、空を見上げる形で設計されたようです。

[1404: マンコミュファンさん]

何でもいいから、この強いカウンターの有効活用法を教えてくれ～

[1405: マンション掲示板さん]

>>1399 匿名さん

自作自演やめよろよ、日本語下手すぎてばれるとるよ

[1406: 職人さん]

>>1404 マンコミュファンさん
飾り棚風に置物を置いたりしています。
カウンターがあると有効床面積が減りますが部屋の高級感が出るのと窓の外が綺麗に見えるのでカウンター気にいっています。
狭めの部屋の場合はカウンターない方が良いかもしれませんね。

[1407: 通りがかりさん]

>>1406 職人さん

エグゼクティブの方、羨ましいです。

[1408: 通りがかりさん]

>>1403 マンション検討中さん

そう言った設計思想があるのですね。実際はどうであれ、確かにと思いました。

[1409: 評判気になるさん]

LDと寝室全てのカウンター計算してみたら1割どころか3割占めてたぞ。

プライバシーのためのカウンターやら耐震でも十分とか言ってもグラン三番町や千鳥ヶ淵は無駄なカウンターもないし免震アピールしまくりなんだよなあ。

[1410: マンション検討中さん]

>>1409 評判気になるさん
そうなんです。

ただ順梁だと窓上が低く暗くなりがちですし、これを避けようと梁を室内に取り込むとギロチン部屋になります。
実際、窓面ギリギリに家具を置くことはしないので、ある程度のカウンターはレイアウトと明るさにプラスに働くと思います。

ここは部屋タイプによって、カウンター割合が全然違いますね。単純に坪単価で見るのではなく、カウンターを除いた畳数でタイプDEFGHを比較すると、傾向があることがわかります。

[1411: 匿名さん]

カウンターだらけ＆IHということで無いな・・・
皆さん、買うの？

[1412: 匿名さん]

ガスよりIHの方が安全性が高いのでオプションで変える人も多いですよ。

[1413: 匿名さん]

>>1405 マンション掲示板さん
ちょっと笑えるですね、自作自演って何ですか。日本語が下手だと掲示板で話せないんですか?

[1414: eマンションさん]

>>1413 匿名さん
自作自演とかどうでもいいので、あなたのお仲間の業者さんのヤニや台車の使い方をどうにかしてください。
台車の使い方雑すぎて、階段傷だらけです。

[1415: マンション掲示板さん]

まぁ誰がオーナーでもいいじゃないですか。仲良くしましょう。
ただ、共用部は綺麗に使うようにしないと行けません。
サカイはやっぱり二流業者だなと感じます。養生もいい加減で、廊下を台車で突っ走ってます。

一つ一つ高いのに、ぶつかったら保障出来るんかと思います？
多国籍業社も同じ。私は見つけたら遠慮なく捕まえて保障させます。この場合依頼したオーナーにも責任があると思います。

[1416: 口コミ知りたいさん]

>>1415 マンション掲示板さん
大手であればさすがにオーナーに責任はないでしょ^ ^:

[1417: 通りがかりさん]

>>1416 口コミ知りたいさん

誰の責任でも良いからとにかく共用は綺麗に使用してもらいたいですよね。

[1418: 匿名さん]

ドル安が進んでいるので、海外資金が大量に入ってきて、東京の物件はさらに値上がりするでしょう。

[1419: マンコミュファンさん]

>>1418 匿名さん
円安ね

[1420: 匿名さん]

>>1418 匿名さん

その程度の知能で、高級マンションの板に書き込んではいけない。

[1421: マンション掲示板さん]

グロス7億超えは、実需で買える人はかなり限られますね。流石にローンでは5億位まででしょう。
投資というか、色々な資産のうちの一つという感じでしょうか。
番町、グラン、100平米超。今後もあまり出てこないでしょう。
なお英国大使館は、多少の縁故でも買えないでしょうし、グロスも12億とか15億とか。。。特別な物件になるでしょうね。

[1422: ご近所さん]

>>1421 マンション掲示板さん
港区の大型マンションに比べると、100平米超、こちらの価格は高くないです

[1424: マンコミュファンさん]

>>1423 匿名さん
千代田区の秋葉原、神田も同じですね

[1425: 匿名さん]

>>1422 ご近所さん

たしかに言えてますね。

[1426: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1427: 職人さん]

グラン千鳥ヶ淵１LDK売りにでましたね。
皇居ビューとはいえ、流石にこの広さで坪3660万は盛りすぎとは思うけれど、英国大使館は、この辺が最低ラインになるでしょうね。
ここも速攻転売で坪2000到達には驚きましたが、今からこの立地にこの仕様（グラン）を作ったら、余裕でもっと高い販売価格でしょう。

[1428: 匿名さん]

>>1427 職人さん
72.26平方、8億円は確かに少しオーバーです。それに比べて,こちらのお値段はお手頃です

[1429: 口コミ知りたいさん]

>>1428 匿名さん
antinomieが自分の7.2億売りたいだけでしょ

[1430: 評判気になるさん]

皇居ビューで免震は強いけど
どう見ても高過ぎなので外国人向けですね

[1431: 職人さん]

免振はどうでもいいけど、千鳥ヶ淵２物件は異常に強気の値付け。
ただこの１LDKはしょぼいので、さすがに8億では売れないだろう。がんばって5億。

[1432: 匿名さん]

>>1431 職人さん
この販売価格では、外国人である私が買うわけではありません。同じ価格帯でも、選択肢はたくさんあります

[1433: 評判気になるさん]

>>1427 職人さん
しかし、実際、英国大使館計画は敷地面積ではブリリア4番町より大きいんですね。
ブランズは165戸ですが、それ以上ってことです。それを勘案して、3660万/坪が最低ラインとは全く思えないんですよね。方角によって緩急の差はかなりつくんでしょうが、個人的に英国大使館はそこまでの値付けをしてこないとみています。
結果的に、スケベ価格で出している番町の中古市場が、英国大使館に引っ張られて崩れる可能性すらあると思いますね。

[1434: 評判気になるさん]

>>1433 評判気になるさん
タイポすいません。ブランズ4番町です。

[1435: 職人さん]

次のグランは一番町でしょうか、もう実需では到底手が届かない価格になりそうです。
ここは三井渾身の作品で、派手さはなく控えめですが本当によくできています。
買えた人はラッキーでした。今後この品質の物件の供給はかなり限られると思いますので、早期に簡単に売らない方が良いと思います。

[1436: 職人さん]

三井じゃなく、三菱ですね。はい。

[1437: 匿名さん]

三菱地所レジデンス、東急不動産、東急は、東京都千代田区一番町に地上14階、地下4階、高さ59ｍ、延べ面積約87,000㎡のマンションを新設します。 設計は三菱地所設計・鹿島建設JV、施工は鹿島建設。 2025年1月に着工し、2030年6月に竣工する予定です。

[1438: 匿名さん]

カトリック信者減ってますから

[1439: マンション掲示板さん]

7億の部屋、決まりませんね。
眺望も良く、明るくてとても良いと思うのですが。
希少性もあり。

[1440: 匿名さん]

通りがかりに何枚か写真を撮りました

[1441: 匿名さん]

>>1439 マンション掲示板さん
リビングと部屋の配置が良くない、無駄なスペースが多い、廊下が長すぎる

[1442: 検討板ユーザーさん]

>>1441 匿名さん
朝ワイドスパンは個人的に魅力的ですが、小部屋の形が...
ペリカウンターが非常に多いため、居住スペースは同マンション100平米西側とほとんど変わらないんですよね。

[1443: マンション検討中さん]

7億と7.2億の売り出しをSUUMOで見ました。
個人的には7.2億の部屋の方が好みです。

[1444: 検討板ユーザーさん]

7億の方は部屋形状微妙を割り引いても、とても明るくていい部屋だと思うのです。

7.2億の方は各部屋の形状は良いですが、100平米超の2LDKにしてはリビングがやや狭いかな。

[1445: 匿名さん]

>>1443 マンション検討中さん
私もそう思います、部屋とリビングは比較的正方形で、スペース感が良いです。マスターベッドルームとセカンドベッドルームはとても広いです

[1446: マンション掲示板さん]

ここ変な間取りが多いですし、窓は今どきハイサッシじゃないので、占有面積よりも窮屈に感じますよね。

東側は三番町ハウスと壁ドンですし、西側も中層階ぐらいまでは大妻通りの通行人から室内が丸見えですよね。
やっぱりこの程度の敷地面積でグランにしちゃダメですね。

[1447: 評判気になるさん]

ここはカウンターが曲者。実際の床面積は7-8割しかない。内見しないで買うような外国人は引っかかるだろう。

[1448: 職人さん]

逆梁設計によるカウンターの専有面積に占める割合は、角住戸が12～14%。その他は5%前後。誤認無きよう。

[1449: 通りがかりさん]

この物件、窓際のカウンターが存在感強めなのは何故なのでしょうか。無くした方がいいのはプロであれば当然理解した上で、この仕様にしたと思うのですが。。詳しい方教えてください。

[1450: eマンションさん]

>>1448 職人さん

七億の物件を見るとLDと洋室３部屋は44.2畳だけどカウンター除くと34.2畳、つまりカウンターだけで10畳/44.2畳で23%も占める。誤解で泣くよ。

[1451: マンション掲示板さん]

マンション建築は、「梁」を1、窓上に出すか、2、窓下に出すか、3、室内にギロチンを作るか、4、ベランダに出すかの4択なのです。
販売中のお隣のパークコートの図面を見て頂ければ分かりやすいです。
それぞれにメリットデメリットがあります。皆さんはどれを好みますか？

ここは室内から外を見下ろす窓を避けて、室内の立体空間と上方向からの明るさを重視しています。高級ホテルなどに多い設計です。なお18層でなく17層として天井高を取り、ギロチンを回避して全部天カセとしているところからも設計者の意図を感じます。つまり室内の過ごしやすさを最優先しているようです。

当然窓際いっぱいに家具を置けないのがデメリットですが、普通は掃出し窓の前にテレビやタンスは置かないでしょうね。

[1452: eマンションさん]

>>1451 マンション掲示板さん
とても参考になりました。ありがとうございます。

[1453: 評判気になるさん]

千鳥ヶ淵の近くの２つのグランも高級路線だが眺望に価値があるのでカウンターは無い。しかも免震構造。

ここは東に三井の建築中の物件、南に大学とそれぞれかなり高層な建物があり、圧迫感を減らすためにもカウンターを付けたのだろう。耐震を選んだくらいだし、カウンターの方がコストダウンか。

同じ地域の似たような大きさのグランなのにこれだけ作りを変えたのは苦慮が窺える。

[1454: 通りがかりさん]

>>1453 評判気になるさん

千鳥ヶ淵は見下ろしたいが、無印は一部を除いて眺望悪いね。ベランダもあって暗いし。