ザ・パークハウスグラン 三番町26ってどうよ？

[匿名さん]

ザ・パークハウスグラン 三番町26について語りましょう。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tphg-sanbancho26/

所在地：東京都千代田区三番町26番1(地番)
交通：東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅(5番出口)より徒歩8分。
東京メトロ有楽町線・南北線、都営地下鉄新宿線「市ケ谷」駅(A3出口)より徒歩8分。
東京メトロ東西線・半蔵門線、都営地下鉄新宿線「九段下」駅(4番出口)より徒歩11分、同駅(2番出口／利用可能時間／始発～22：00)よりサブエントランスまで徒歩10分。JR中央総武線各駅停車「市ケ谷」駅(駅舎)より徒歩11分。
間取：1LDK～3LDK
専有面積：67.99m2～237.69m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社・三菱倉庫株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社（未公表推測）

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[1315: 通りがかりさん]

南側坪2000で出てますね。
写真で見ても、明るくて眺望が抜けているのが分かります。物件内で、最高条件なので強気な価格設定なのでしょう。オプション仕様では無さそうです。
分譲価格の2倍！

[1316: マンコミュファンさん]

>>1315 通りがかりさん
多分売れるでしょうね。
ただ、物件内の最高条件ではないですね。
西側の方が間取り、抜け感は良いです。

[1317: 名無しさん]

>>1316 マンコミュファンさん
プレミアム除くとどこがベストバイだったでしょうか。
数倍の抽選もありましたが。

[1318: eマンションさん]

>>1315 通りがかりさん

間取りが悪く空間の無駄が多いです。西向きのタイプがいいです。タイプが四角くて、活用度が高いです。

[1319: 通りがかりさん]

>>1317 名無しさん
プレミアム除く3ldkであれば
100D＝100Ｅ＞110Ｇ＞110Ｆ
私ならこんな感じ。

[1320: 検討板ユーザーさん]

80Cが意外に良かったですね。
リビング窓が大妻と新築パークコートの間で、東側目線がちょうど抜けてそうです。
100Dは三菱マンションがリビング眺望にかかるかな。上層階は大丈夫そうですが。

[1321: マンション掲示板さん]

>>1319 通りがかりさん
私も同感です。角部屋よりも、D Eタイプの方が使いやすいかと思います。
値付けが弱気だったのでこの物件は総合的にノールックで買いで正解でした。

[1322: 通りがかりさん]

100E
メリット　リビングが大きく、開口も広く迫力がある。各部屋の面積は相対的に大きい。
デメリット　一番小さい部屋が苦しすぎる、リビングインが一部屋

100D
メリット　オールリビングアウト、整った部屋、小さい部屋二つが同じ程度であり、子供2人家族にはちょうど良いか
デメリット　浴室が主寝室に高い、リビングの窓がやや小さい

110G
メリット　超ワイドスパン、リビング主寝室の開口がgood、特に上層は日当たりgood
デメリット　ボコボコ...カウンターが特に多く、住居スペースは占有面積に比してけっこう狭い

110Ｆ　110Ｇの下位

80Ｃ　特に非の打ち所がなさそう

私が買うなら100Ｄ.Ｅ、100Ｇ、80ですかね
今は湾岸もこの価格ですから、デベロッパー価格でグラン購入できた方は本当におめでとうございます><

[1323: 匿名さん]

>>1322 通りがかりさん
幸運にも100Dに当選して、私の好きなタイプです。3房目を2房目にし、リビングのスペースを広げ、窓も広くしました。

[1324: マンション検討中さん]

>>1323 匿名さん

[1325: 口コミ知りたいさん]

>>1323 匿名さん
antinomie

[1326: 通りがかりさん]

>>1323 匿名さん
3ldkだから価値があるのに、もったいないことをしましたね...

[1327: 匿名さん]

>>1326 通りがかりさん
立つ高さも違うし、考え方も違います。このクラスの家を選ぶ人たちは、家がたくさんあって、子供と一緒に住むことがあまりできなくて、追求するのは自由と空間感です

[1328: マンション掲示板さん]

>>1327 匿名さん
自由を追求していただいてけっこうなのですが、都心3区で圧倒的に枯渇しているのは3ldkなので資産性と言う意味でもったいないなと。

[1329: 名無しさん]

>>1327 匿名さん
このクラスは子供と一緒にあまり住めない。ほんとですか？？

[1330: 匿名さん]

>>1328 マンション掲示板さん
都心3区はアドレスによってピンキリ。港区の埋立地の方は忌避施設が集まっているから埼玉より安かったりしますよ。

[1331: マンション検討中さん]

100Dは物件内では良いポジションですね。
2ldk良いと思いますよ。

当然売るために買うわけじゃ無いので、使いやすいのが良いです。

このクラスになると、二次購入者は自由にリフォームするので、やりたければ買った人が3ldkに戻せば良いだけです。かかってもせいぜい1、2千万です。

[1332: 評判気になるさん]

日照良いとは言え、坪2000の7億が決まるかどうか。既に分譲価格の2倍のようだが、PC千代田富士見は今や分譲時の4倍。立地、仕様、希少性が揃えば、価格は上がっていってしまいます。
TPHG三番町の築10年が売出6億で出てることを考えると、取り敢えずの入り方としては妥当かな。

[1333: 匿名さん]

パークハウスグラン千鳥ヶ淵も4倍ぐらいなってそう。

[1334: 匿名さん]

>>1323 匿名さん

[1335: 匿名さん]

ローマ法王庁大使館跡地の東急の物件気になります
番町の中でもピン立地、一体いくらになるのでしょう

[1336: マンコミュファンさん]

>>1332 評判気になるさん
旧作グランの方が駅近で免震の上、東向きの眺望は比較にならないほど良いですけどね。単に新しい以外に新作グランが優る点ありますか？

[1337: 評判気になるさん]

>>1335 匿名さん

ここがマンションになることは決まっているのでしょうか？

[1338: 名無しさん]

評価はマーケットは出すでしょう。
賃料は1.5倍の開きがあるようです。

[1339: 評判気になるさん]

４面接道により全部屋でワイドスパン。
表裏エントランスとLと1階を分けているのも良い。ロビー回廊も高級で雰囲気あります。

目線が抜ける上層階の、天井が高いリビング窓面は、番町らしからぬ圧巻の迫力。ジーマティック最新キッチンSLXPureも良いですね。

ソフト面では、各戸ゴミ置き場は毎日の事なので、便利さを痛感。ETC連動自動ゲートのある地下駐車場は目立たず高級感あっていいです。入庫はすぐ、出庫2分は日々のことなのでありがたい。

[1340: 検討板ユーザーさん]

>>1339 評判気になるさん
ゴミ出しがとても楽になりました。
戸数が少ないのも気に入っているところです。
あとはワンルームや小さい部屋が無いのでそこも嬉しいです。

[1341: 検討板ユーザーさん]

生活リズムや生活感が近い人が集まっているほど、居心地が良いマンションになると思います。
そういう意味でも、ここは良いと思います。

[1342: マンション検討中さん]

>>1337 評判気になるさん

29年3月竣工予定？

[1343: 通りがかりさん]

皇居ビューのお部屋は何戸くらいあるんですかね？片手とか？

[1344: 匿名さん]

皇居ビューなんて畏れ多くて普通の人は住めないですよ。

[1345: 検討板ユーザーさん]

千鳥ヶ淵のパークマンションとパークハウスグランのように、お堀目前ならとても良いと思いますが、皇居が見えるだけなら、東京タワーや富士山が見えるというのと同じレベルです。3日で飽きます。

[1346: 名無しさん]

あ、80c中層階が45000万円で出ました。
坪1783万。

[1347: 評判気になるさん]

この感じは売り急がない方がいいと思う。
個別事情は分からないけど、中層階Gタイプ竣工前に498で出したのは勿体なかった。

[1348: 職人さん]

入居してからマンション内で誰ともすれ違ったことがありません。
入居済みの人はかなり少ないのかな？

[1349: マンション掲示板さん]

3LDKは坪2000は見えますね

[1350: 口コミ知りたいさん]

>>1348 職人さん
引き渡し時には、結構ファミリーを見かけましたよ。
引越しが順番で、枠はいっぱいのようでしたので、1日3組が年末くらいまでは続くと思います。

[1351: 匿名さん]

>>1350 口コミ知りたいさん
ここでは住居需要が多いはずで、売買はそう多くはないでしょう

[1352: 匿名さん]

>>1334 匿名さん
建物の外観はとても立派です

[1353: 検討板ユーザーさん]

ここを買えた人は本当に幸せです。
「Club26」の会員は102名のみです。
番町にある最新の「グラン」はハードのみでなく、ソフトにこそ価値があります。
メンバーである続けることで、信頼と資産を手に入れているのですから。
数年後に、売らなくて本当に良かったと思うはずです。

[1354: 口コミ知りたいさん]

>>1353 検討板ユーザーさん
この物件を買いましたがClub26ってなんのことでしょうか？
初めて聞きました。

[1355: さめ]

>>1354 口コミ知りたいさん
ジョークでしょう。

[1356: 検討板ユーザーさん]

Club33は有名ですね。

[1357: 通りがかりさん]

目の前が集合場所のようで昼も夜も代わる代わる中国語を話す粋がった若者がタバコをふかしています。もし、住人のお知り合いの方々ならやめさせて欲しいです。

[1358: 名無しさん]

>>1357 通りがかりさん
本当にやめて欲しい。

[1359: eマンションさん]

>>1357 通りがかりさん
多分11Fのantinomieの仲間でしょうね。
自分で自分のマンションの価値を下げてますよ。

[1360: 検討板ユーザーさん]

>>1357 通りがかりさん

一度見かけました。入り口脇で座ってタバコ吸ってますよね。
本当にやめてほしいですね。

[1361: マンコミュファンさん]

今は管理の人がたくさんいるので、もし見かけたら注意してもらいます。

[1362: 匿名さん]

ライドシェアサービスの待機場所とかに使われてるとか？

[1363: 評判気になるさん]

>>1362 匿名さん
内装業者の様でした

[1364: マンション掲示板さん]

>>1363 評判気になるさん
なるほどね。
さすがに住民関係者に路上喫煙は無いですね。

[1365: マンコミュファンさん]

>>1364 マンション掲示板さん
内装業者は住民関係者です。、

[1366: 通りがかりさん]

内装業者なら注意すればすぐ止めると思う

[1367: マンション検討中さん]

住民板の話題ではないか？

[1368: マンコミュファンさん]

そろそろ1次転売は落ち着いたかな。
今のところ坪2000万が最高値ですな。
戸数も限られているし実需が多そうなので、これが落ち着いたらしばらくは出てこないかもしれません。

[1369: 匿名さん]

>>1368 マンコミュファンさん
その意見には大いに共感し、多くは自分で住んでいます。立地のいい、質のいい物件を見つけるのも大変です

[1370: 評判気になるさん]

今なら成約価格で坪1700行けば御の字でしょう。

[1371: マンション検討中さん]

>>1370 評判気になるさん
坪2000万でsoldしてますよ。

[1372: 口コミ知りたいさん]

>>1371 マンション検討中さん
もう売れちゃいました？
ここは、条件の良い広い部屋が出たら、価格を問わず速そうですね。

[1373: 匿名さん]

>>1372 口コミ知りたいさん
先日、プラットフォームSUUMOが坪2000万で売っている大きな平方の戸型を見て、さっき調べてみたところ、ありませんでした

[1374: マンション検討中さん]

坪1800弱で9階の物件が出ていますね。

[1375: マンコミュファンさん]

スーモにまだ出てますね。消えたとしても広告価格で成約することなんてほぼ無いでしょう。

しかしこのマンションは初年度から管理費が高過ぎ…

[1376: 匿名さん]

坪2000はすごいですね。さすが番町。

[1377: マンション掲示板さん]

坪2000万は高いなと思っても、一人買う人がいれば決まっていくんですよね。次にはその水準が標準になって、もっと高く出てくる。

三田ガーデンの転売住戸出てますが、間取りも向きも全然ですが坪2300万。

間取り形状はまぁまぁですが、明るい良い部屋ですし、この坪2000万はまぁ妥当と思います。

上昇相場ですし、稀少な最新グラン内の比較的良いポジション。もうちょっと売るのを待てばいいのにとも思います。

[1378: マンコミュファンさん]

>>1375 マンコミュファンさん
この程度の管理費で高杉であれば、到底このグレードのマンションには縁がないでしょう。

[1379: 評判気になるさん]

マナー悪く喫煙する中国人の内装業者はまだいますか？

[1380: 口コミ知りたいさん]

>>1379 評判気になるさん
最近は見かけないから工事終わったのかも。

[1381: 匿名さん]

引き渡しましたが、現在入居している方は不明です

[1382: 評判気になるさん]

>>1381 匿名さん
どういうこと？

[1383: 通りがかりさん]

>>1381 匿名さん
あなたの仲間でしょ、antinomieさん

[1384: 通りがかりさん]

antinomie対nakanohito

[1385: 通りがかりさん]

中国人業者まだいますね。
コンシェルジュに雑に遇らわれてました。

[1386: 口コミ知りたいさん]

相場が難しいけど、グランブランド、所有権、基本天井高、設備レベル、ゴミ回収、地下駐など考慮してすると、お隣の建築中の定借の1.5倍位が妥当か。

ここの東向と、お隣の西向が同じようなビル眺望ですね。それぞれ坪1500坪、坪1000って感じかな。

抜ける眺望のプレミアムと、向きの良い高層階は数が少なく、出れば坪2000超は仕方ないでしょうね。

[1387: 通りがかりさん]

ここは耐震だが三井の物件は免震。
相場を引き上げる富裕層がどちらを好むか。

[1388: 通りがかりさん]

手ぶらだし内装業者という感じでは無さそうでした。半蔵門のファミリーマート前の道でもアジアの若い外国人オフィスワーカーが沢山タバコ吸っていてこの辺りは多いです。

[1389: 評判気になるさん]

民泊だったらヤダなあ

[1390: 匿名さん]

民泊が多いのは羽田に近い港区の埋立地ですよ。

[1391: 匿名さん]

>>1388 通りがかりさん

私有地で勝手にヤニ吸ってんじゃねぇよ！低脳モンキーが！
と一喝してください。ダニは躾けないとのさばりますので。

[1392: 検討板ユーザーさん]

免震の方が良いに決まっているが、定借は絶対に買わない。

[1393: 通りがかりさん]

>>1388 通りがかりさん

常に台車コロコロしてます。

[1394: 匿名さん]

>>1387 通りがかりさん
全体的に17階建てで、超高層マンションではありませんので、地震の体感差はそれほど大きくないと思いますが、価格の影響は少ないと思います。

[1395: 評判気になるさん]

番町の高級マンションは免震がデフォ

[1396: 通りがかりさん]

免震ゴムの寿命は60年くらいのようなので、定借にはピッタリですね。

[1397: 検討板ユーザーさん]

>>1390 匿名さん

ここにも出たな。笑

[1398: 匿名さん]

72000万はすごい。
ここは向き、タイプ、高さで全く印象が違うので、内見して評価になりますが。西向きなので向かいのマンションが、目線に入らないで視界が抜けているのなら、けっこう好印象。
ただこのタイプは、整形間取りとワイドスパンは良いですが、カウンターと廊下面積が広く有効面積でやや損をしている印象はあります。
マンション内では良いポジションなので、結局は売れるとは思いますが。

[1399: 匿名さん]

この1セットの戸型はどのプラットフォームで販売してきましたか72000万

[1400: マンション検討中さん]

>>1399 匿名さん

antinomieの部屋ですね

[1401: 口コミ知りたいさん]

カウンターだけで床面積の1割くらい占めてるのでは？
耐震だからあれだけのカウンターが必要なの？

[1402: マンコミュファンさん]

>>1401 口コミ知りたいさん

グランページを見ると、プライバシーを配慮してのカウンターと記載があります。それなら耐震でいいしコストカットもできて一石二鳥というのが本音でしょう。

[1403: マンション検討中さん]

専門的に言うなら、カウンター有無と耐震免震はまったく無関係。順梁か逆梁かの違い。

設計者が、梁を上に出して目線を下げるか、梁を下に出して目線を上げるかの選択。

ここは高い天井高を生かして、また学校など周辺に配慮して、室内から道路や住宅を見下ろす形でなく、空を見上げる形で設計されたようです。

[1404: マンコミュファンさん]

何でもいいから、この強いカウンターの有効活用法を教えてくれ～

[1405: マンション掲示板さん]

>>1399 匿名さん

自作自演やめよろよ、日本語下手すぎてばれるとるよ

[1406: 職人さん]

>>1404 マンコミュファンさん
飾り棚風に置物を置いたりしています。
カウンターがあると有効床面積が減りますが部屋の高級感が出るのと窓の外が綺麗に見えるのでカウンター気にいっています。
狭めの部屋の場合はカウンターない方が良いかもしれませんね。

[1407: 通りがかりさん]

>>1406 職人さん

エグゼクティブの方、羨ましいです。

[1408: 通りがかりさん]

>>1403 マンション検討中さん

そう言った設計思想があるのですね。実際はどうであれ、確かにと思いました。

[1409: 評判気になるさん]

LDと寝室全てのカウンター計算してみたら1割どころか3割占めてたぞ。

プライバシーのためのカウンターやら耐震でも十分とか言ってもグラン三番町や千鳥ヶ淵は無駄なカウンターもないし免震アピールしまくりなんだよなあ。

[1410: マンション検討中さん]

>>1409 評判気になるさん
そうなんです。

ただ順梁だと窓上が低く暗くなりがちですし、これを避けようと梁を室内に取り込むとギロチン部屋になります。
実際、窓面ギリギリに家具を置くことはしないので、ある程度のカウンターはレイアウトと明るさにプラスに働くと思います。

ここは部屋タイプによって、カウンター割合が全然違いますね。単純に坪単価で見るのではなく、カウンターを除いた畳数でタイプDEFGHを比較すると、傾向があることがわかります。

[1411: 匿名さん]

カウンターだらけ＆IHということで無いな・・・
皆さん、買うの？

[1412: 匿名さん]

ガスよりIHの方が安全性が高いのでオプションで変える人も多いですよ。

[1413: 匿名さん]

>>1405 マンション掲示板さん
ちょっと笑えるですね、自作自演って何ですか。日本語が下手だと掲示板で話せないんですか?

[1414: eマンションさん]

>>1413 匿名さん
自作自演とかどうでもいいので、あなたのお仲間の業者さんのヤニや台車の使い方をどうにかしてください。
台車の使い方雑すぎて、階段傷だらけです。