ザ・パークハウス 大井町ゼームス坂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス 大井町ゼームス坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-oimachi-zemusuzaka/index.html

所在地：東京都品川区南品川５丁目211番15（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「大井町」駅（東口 通行時間7:00-22:00) より　徒歩6分
　　　ＪＲ京浜東北線「大井町」駅（西口) より　徒歩7分
　　　りんかい線「大井町」駅（B出口）より　徒歩7分
　　　東急大井町線「大井町」駅（駅舎）より　徒歩7分
　　　京浜急行線「青物横丁」駅（駅舎）より　徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：38.62m2～78.41m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社　JX不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: マンション検討中さん]

周辺マンションとの比較です。
シティタワー大井町＝CT、クレヴィアタワー大井町＝クレヴィア

＜展望＞
・３LDKは、南と西にほぼ同じ高さのマンショあり。南西も坂の上方向で展望は悪い。
・２LDKは、坂の下方向になっており展望は非常に良い。

＜遮音＞
・T1サッシュ（CT＝T3・LOW-E、クレヴィア＝T3・複層ガラス）
・自然吸気（CT、クレヴィア＝機械吸気）
→遮音性能は普通のマンションで、道路工事の音が室内に聴こえてくるレベル。羽田新ルートが近いことを考えるとマイナスポイント。

＜構造＞
・インフレームで部屋の中に柱食い込みあり。
・天井高は2.65m以上、ただし下がり天井きつめ（CT、クレヴィア＝2.60m）
・サッシ高さ2.1m（CT、クレヴィア＝2.1m）
・耐震構造（CT、クレヴィア＝免震構造）

＜内装＞
・ディスポーザーあり
・組み込み式食洗機あり
・吊り戸棚標準設置
・収納充実

＜管理費＞
・約350円/m2（CT＝303円/m2、クレヴィア=215円/m2）
→駐車場収入がないから？かなり高め。

＜坪単価＞
・約380万円（CT450万円、クレヴィア＝420万円）

＜感想＞
・内装はシックで高級感あり。
・柱の食い込みが多いので、表示面積よりも狭い印象。
・遮音性能は要注意。
・南は展望期待できず。北は展望よし。
・構造はCTやクレヴィアより見劣りするが、価格差が70m2で1000~1500万円以上あること考えるとお買い得な印象。

[52: 匿名さん]

便利な立地ですが、総戸数が２６戸とは、すごく少ないなというのが印象的。
パークハウス物件なので、造りなどはしっかりしていると思いますが
この立地でいうと価格帯は相当高くなりそうなイメージ。
１～３ＬＤＫとプラン内容もいろいろなので住む層がどうなのかも気になりますね。

[53: マンション検討中さん]

「造りなどはしっかりしていると思いますが」という点について、名称で判断するのではなく、資料をご自身の目で確認した上で判断することをお勧めします。

[54: マンション検討中さん]

レンジが同時吸排気でなかったり、自然吸気だったり、梁ががっつり部屋に入ってたり仕様は微妙だと思います。

シティタワーやクレヴィアより相当安いですが…。土地と建設費高騰の皺寄せでしょうか。

[55: 名無しさん]

ゼームス坂は色々歴史があるからな。。

[56: マンション検討中さん]

>>51 マンション検討中さん
管理費が高いね
共用施設なんもないのになぜ？

[57: 通りがかり]

>>56 マンション検討中さん

戸数が少ないせいでは？

[58: 匿名さん]

こちらの管理費はまだ出てないんですよね…

>>51
>>・約350円/m2（CT＝303円/m2、クレヴィア=215円/m2）

38.62m2～78.41m2なので、
38.62m2×350=13517円
78.41m2×350=27443.5円

1LDKでは1万円台。70㎡になると3万円弱。計算してみると割高な気もします。そして、値上がりの可能性があると聞くとショック…
正式発表で少しでも安いことを期待したいです。

[59: マンション検討中さん]

同じぐらいの戸数でも管理費が1平米200円代ところいっぱいあるので、管理費が高いのは謎です。

管理費かかるような設備は何にもないのに。タワマンのクレビィアより70平米で1万円近く違うのは負担ですね。

[60: 評判気になるさん]

>>59 マンション検討中さん

「ディスポーザーと内廊下だからです」って言われましたよ。
なんか腑に落ちないですが。

[61: マンション検討中さん]

>>60
同感ですね、腑に落ちません。
CTもクレヴィアも内廊下でディスポーザー付いてませんでしたっけ？
内訳知りたいですよね。
管理費はどういうロジックで決まってるか、詳しい人教えて頂けませんか。
ずぶずぶの素人なもので。

[62: 匿名さん]

単純にスケールメリットの差でしょう。シティタワーは635戸、クレヴィアは138戸でこっちは26戸。まぁシティタワーは共用施設と各階ゴミ置き場、24時間有人管理もあるので一概に比較出来ないですが。

三菱物件で最近出てた50戸超の千石一丁目は外廊下ディスポーザーで317円、100戸超の市ヶ谷は内廊下ディスポーザーで299円でしたから、それ考えたらここも妥当かなーと。

[63: マンション検討中さん]

>>62 匿名さん
内廊下といいつつ廊下に空調ないです。

同じ規模のローレルコート大井町は外廊下、ディスポーザーなしでしたが、管理費1平米200円なので、ディスポーザーの維持費だけで平米120円、70平米だと月1万円払う計算でしょうか。

やはり高いような。

[64: 匿名さん]

ローレルコートも50戸超でしょう。それだけディスポーザーは便利ゆえの維持費が掛かるってことですよ。
住友なんかタワマン以外だとまず付けない。100戸超でも付けないから、見た目管理費の安さ狙いとコストカットが理由でしょうけど。それと比べたら三菱は良心的ですよ。

[65: マンション検討中さん]

>>64 匿名さん
周辺の物件より本体価格を安く出してる割に管理費だけ都心の高級低層並みなのはアンバランスな感じですけどね。

[66: 匿名さん]

便利な立地で全て角住戸というのは魅力的です。

でも、総戸数が２６戸と少ない上に、管理費が今の段階で高いとなると

将来はもっと値上がりするでしょうね。

パークハウス物件だからというのもあるのかな。お高いですね。

[67: 通りがかり]

>>65 マンション検討中さん

戸数が少ないのでこれ以上管理費を下げられず、購入者が総合的な割高感を感じないように本体販売価格を下げているのだと思います。

本体価格を上げたらバランスが良くなるということにはならないでしょう。

[68: 名無しさん]

なんか営業マンっぽい人いますね。
見てるなら管理費高いので見直してください。

[69: 匿名]

羽田の新飛行ルート2本にちょうど挟まれている場所になりますので、騒音の程度が気になります。

[70: 匿名さん]

>>68 名無しさん

管理費と管理会社の利益には相関があるのでしょうか？

[71: 通りがかり]

>>68 名無しさん

67を書いた者です。

26戸で管理費用を分担したら、1戸辺りの負担が高くなるのは当然でしょう。

デベだって管理費が高いから物件が売れないのは本望ではなく、現時点で何とかやり繰りして出した数字だと思いますよ。今だけ無理に更に安い管理費を出したとしても、引渡し以降は住人達でその辺やり繰りして行くことになりますので、結局管理費を引き上げなければならないという事態にもなりかねません。将来管理会社を代えてもいい訳ですが、管理人の人件費が確実に絡んで来るので、どこだってそんなに安く請け負ってくれませんよ。確か現時点で管理人は平日午前中だけいる形ではなかったかと思います。これもやり繰りの一環ですね。管理予算総額が少ないので、仕方ないですね。

従って、「管理費が高い！」とアピールしたところで、下がる余地は殆どないし、意味のあることではないと思います。

デベとして手を付けられらのは本体価格しかないと思います。

それで本体価格が多少安くなっているということだと思います。

私が営業のように思えましたか？

[72: マンション検討中さん]

>>71 通りがかりさん
誰がどう見ても営業マンの書き込みに思えますよ。

ふつうの感覚なら周辺物件のクレヴィアやシティタワーより共用施設が貧相なのに、管理費が月に4000円から1万円高かったら大きなデメリットと感じますね。

小規模物件でも、ローレルコートみたいに管理費抑えてる物件もあるなかで、「小規模物件だから管理費高くて仕方ない、管理人も午前中だけにして努力してる」なんて、検討者を無視したのデベ目線の最たるもん。

[73: 評判気になるさん]

>>72 マンション検討中さん
ローレルコートは、50戸超えてるから小規模ではないですよ。
マンションの管理ですと、20～30戸といった小規模なものが共用施設がなくとも通常管理だけで高額になってしまうそうです。

低層マンションに憧れますが、なかなか低層で100戸超の管理費リーズナブルなものがなくて選択が難しいです。

ここは26戸なので構造的に高くなってしまうのはしょうがないのですよ。
小規模羨ましいが買えない者より。

[74: 匿名さん]

>>72 マンション検討中さん
本気で仰ってるのかネタなのか分かりかねますけど、管理費負担って応能負担的なところがあるので、それに基づいて設備なり管理人勤務形態決めてますよ。
ちなみに26戸は相当小規模ですから、管理費負担が他より高くなるのは必然です。小規模大好きなオプレジ物件見れば分かりますけど、管理人巡回とかで平気で400円超えてたりします。これはこれでホントかよと思いますが…。

そもそも、規模が全然違うシティタワーもクレヴィアタワーもローレルコートも比較対象として不適ですので、そこから見直さないと未来永劫理解も納得も無理ですよ。

[75: マンション検討中さん]

>>74 匿名さん
小規模でも管理費200円台はふつうにありますね。

極端な例を持ち出して話を逸らしてますが、ちょっと調べればここの管理費が高いのは明白ですよ。

中途半端な物件の担当されて大変かと思いますが、営業活動頑張ってください。

柱の食い込みも厳しいですし、せめて機械吸気とt2サッシュにしないとスペック低すぎて話にならないと思いますがね。

[76: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん
何と戦ってるのか全く理解出来ないけど、じゃあ管理費200円台の小規模マンション買えば？年12万円の負担増も許容出来ない所得レベルだと、大井町なんて買えないでしょ。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん

75の人は、年12万の支払い能力ではなく、単に無駄なお金は払いたくないではと思っています。

[78: マンション検討中さん]

>>76 匿名さん
結論をいえばこの規模、スペック、価格帯でディスポーザーを付けたのが失敗。

もしくは建物のスペックをシティタワー 並みにして高級小規模路線でうればよかった。

大井町物件はポテンシャル高いと思うけど、スペックの低さと管理費の高さのアンバランス差が納得できず、この物件からは撤退します。

[79: 通りがかり]

>>75 マンション検討中さん

小規模で管理費が200円台の物件を参考までにお教え願います。

67, 71を書いた者ですが、関係者・営業ではありませんよ。逆に不動産のプロでもないので、本物件の管理費が戸数を考慮しても高いことをご教示頂ければ助かります。

[80: マンション検討中さん]

自分で調べろよと言いたいけど、とりあえず大井町周辺の新築はこんな感じ。

ピアース旗の台　287円/m2　48戸　
内廊下　ディスポーザーなし

バウス品川戸越　262 円/m2 47戸
外廊下　ディスポーザーあり

プレシス大井町パークフロント　297 円/m2 42戸
内廊下　ディスポーザーなし

30戸以下の物件はなかなかデータがないわ。


40戸台よりも30戸未満にプレミアムを感じて月に4000から7000円払ってもいいならお好きにどうぞ。

[81: 検討板ユーザーさん]

アンタラみたいのは買わんでええわ！

[82: 匿名さん]

15年後の大規模修繕を26戸で負担するのは相当厳しいと思うな。
買うの勇気いるな

[83: 通りがかり]

>>80 マンション検討中さん

ありがとうございます。

[84: マンション検討中さん]

ここ、小規模で好きですね。個人的に。利便性も良いし。駅にも近いし。ただ管理費が高い、飛行経路の下などの問題？もあるけど。
けど、高いなぁ。

[85: マンション検討中さん]

全体的に私の担当者の対応が曖昧で、例えば管理費の内訳を訪ねたところ一言未定ですと説明を受けあ然としました。
また、新航路にかかる最近の飛行検査で1000ft付近の騒音は窓を開けて過ごしにくいと感じたこともあり、
今回は見送ることとしました。

[86: 匿名さん]

設備のグレードが低すぎる。

[87: 匿名]

物件価格は周辺相場に比べると割安感があり、コンパクトながらもワイドスパンで住みやすそうな間取りだったので好印象でしたが、修繕積立金が20年後には約4倍になるという計画と知り、ランニングコストがかかりすぎるため見送ることにしました。資金力のある方には問題ないのでしょうが。。。
今後の売れ行きを見守りたいと思います。

[88: マンション検討中さん]

本体価格が安いから売れるよ

[89: 周辺住民さん]

26戸ですからね。デメリットは有っても速完売のような。

[90: マンション検討中さん]

売れるとは思います。
自分が買いたいかは別ですが。大井町のタワマン高いですからね。

[91: 匿名さん]

どちらかというと安く買えるんですね。
規模はそこまで大きくありませんが、
駅はそこそこ近いですし、極端に高いグレードの設備とか求めていないのであれば
十分かもしれませんね。

[92: マンション検討中さん]

価格はかなり安いと思います。それに北側は眺めもいいです。

あとは設備の貧弱さと管理費修繕費の高さをどう評価するかですね。

[93: 匿名さん]

価格はこのあたりで考えると安い方でしょうか。
設備に関してはキッチンにはディスポーザーとかもついていますし
全体的に不便はなさそうに思えますがどうなのでしょう。
セキュリティ面とかでしょうか。

[94: マンション検討中さん]

あとは飛行経路の下なので、騒音がどうなるか？ですかね？
サッシュがT1グレードですし。
他は諸々良かった印象です。管理費、修繕費など考えると…。
難しい選択ですよね。

[95: 匿名さん]

ディスポーザーですがなかなかついているマンションは日本ではあまりないですから、メリットになるんじゃいかと
必要ないという方もいらっしゃいますが、
知人の宅にお邪魔した時、残ってしまった料理をそのまま流し込んでいたのを見ていて、
すごい楽そうだと思いました。
鍋をやった後の汁物は絞って捨てるのが面倒だったり。ゴミ捨て場は汁を全然絞らずに捨てている方が居たりして、汚くなってしまったりすることを考えると
あっても良いなと思える設備だと思います

[96: マンション検討中さん]

販売が11月中旬から下旬に延期されている。申し込みが少ないのか・・・。

[97: 匿名さん]

確かにディスポーザーがついているってだけでも設備の魅力がありますね。
もちろんそれだけで決め手になるという事はまずないでしょうが、
ここは駅までそれなりに近いですし、無駄のないしゅっとしたお部屋が良いと思いました。

[98: マンション検討中さん]

値段は手頃ですが、大井町にこだわらなければもっといい物件ありそうです

[99: 匿名さん]

確かにおっしゃる通り、
大井町にこだわらなけば、いい物件ありますよね。
個人的には、修繕積立基金が3ldkだと160万くらい、次世代住宅ポイントの対象外だったり、担当の方があまり熱心でないのが気になりました。
今回は見送ることにしました。

[100: 匿名さん]

大井町は駅前再開発により綺麗になりましたからね。
以前、暮らしていましたが、住みやすかったです。
品川にリニア中央新幹線がとまるようになったら、大井町近いので住む人が増えるかも。
みんな角住戸ですよね。
作りがいいと思います。