ザ・パークハウス 大井町ゼームス坂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・パークハウス 大井町ゼームス坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-oimachi-zemusuzaka/index.html

所在地：東京都品川区南品川５丁目211番15（地番）
交通：ＪＲ京浜東北線「大井町」駅（東口 通行時間7:00-22:00) より　徒歩6分
　　　ＪＲ京浜東北線「大井町」駅（西口) より　徒歩7分
　　　りんかい線「大井町」駅（B出口）より　徒歩7分
　　　東急大井町線「大井町」駅（駅舎）より　徒歩7分
　　　京浜急行線「青物横丁」駅（駅舎）より　徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：38.62m2～78.41m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社　JX不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

>>12 検討板ユーザーさん

ザパークハウス大井町は既にあるのです。
それに、アリュールとプラウドに失礼ですよ。

[22: 匿名さん]

>>20 通りがかりさん
大手がこんな土地にも分譲だすか？でしょ。規模的にはFJネクスト当たりが投資用とするレベル。

[23: 通りがかりさん]

同シリーズのザパークハウス大井町レジデンスは住まいサーフィンだと2013年の総戸数100～299戸の注目度1位物件だったよね。クヤクションのブリリアタワー池袋とか
月島駅直結のキャピタルゲートプレースとかの年。http://www.a-lab.co.jp/research/press140328.html

[24: 匿名さん]

駅としては、青物横丁のほうが若干近いみたいですね。
京浜東北線が停まっていたら、京急を使えばいいし、逆のパターンもある。
そういう意味では、
電車利用者的には便利なんじゃないかと思いあmス。
京急も京浜東北線も両方とまるっていうのは
流石になかなかないでしょうから。

[25: マンション検討中さん]

青物横丁までは坂道なので結構しんどいのでは？？

[26: 匿名さん]

全て角部屋という所が良い。
Dタイプはウォールドアを開ければ、リビングが１４畳くらいに広げられそうですね。
ウォールドアも収納式なので邪魔にならず違和感なく、リビングとして利用できるのは利点

部屋数がいらないという方はこうしてリビングを広げて生活で来て良いと思う

一つ気になるのが二重天井。
二重天井は子供の足音などが響きやすいので、生活音の方がどうなんでしょう

[27: マンコミュファンさん]

>>26 匿名さん

二重天井でない物件って、ほとんど無いと思います。配線出来ないですよ。

[28: 匿名さん]

音が響きやすいのは二重床の方じゃありませんか？
マンション探しをしていると、口コミ掲示板では二重床の太鼓現象という言葉をよく耳にします。
ただ直床であればいいというものではなく、どの仕様がベストであるかは判断がつきません。
もしかすると上の階にどのような住人が入居するかの運次第になるかもしれません。

[29: 匿名さん]

普通は二重天井ですよね。
そうじゃないとライトつけることができません。
音が響く響かないって、スラブ厚にもよるらしいんで、構造そのものだけの問題ではないようです。
何にしても、遮音性って普通に暮らしたときのものなので、
大きな音を立てないように暮らしていくことは必須です。

[30: 匿名さん]

大井町も新築マンションが@400前後まで来てますね
中古も全然安くないし、手が届かなくなってしまった、、、

[31: 名無しさん]

モデルルーム予約好調みたいですね。埋まってました

[32: 匿名さん]

三菱ブランドだし、坪４００は行くでしょ。駅距離考えたら４１０?４３０ぐらいのレンジに入ると思う。

[33: 匿名さん]

二重天井はドアの開け閉めや生活音には防音できますが、子供の足音は響くようですね。
子供がいるならば二重床でない方が防音にはなるようです。
御夫婦二人暮らしや単身世帯は二重床がお勧めと言われたことがあります。

子どもの足音もどこまで我慢できるかですね。マンションに住むならお互い様でしょうけど、夜遅くや早朝の騒音は困ります。

[34: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん
ここの掲示板は二重床にこだわりすぎの人がいますね。いまどき都内のマンションはほとんどが二重床です。

音が響くという話はありますが、それはスラブ厚に影響されますよ。

[35: マンション検討中さん]

思ったより安かったが、羽田新航路の真下なのにサッシの等級が低かったり、戸境壁が乾式耐火遮音壁だったり、わかりにくいところでコストを削っている印象でした。

[36: 匿名さん]

なぜか駐輪場だけ賃貸マンションのような作りで仕上げも雑でした。しかも何故屋外で二段式ラックなの？ 坂ばかりの大井町でファミリー物件。前後子乗せの自転車は必須では？ 雨が降っても保育園へは行かなければいけません。

[37: 匿名さん]

ここファミリー物件なの？

[38: マンション検討中さん]

>>35 マンション検討中さん
価格どれくらいでした？

[39: 匿名さん]

坪400未満が中心です

[40: マンション検討中さん]

>>39 匿名さん
ありがとうございます。今度見に行きます。

[41: 匿名さん]

坪単価300万円台なら瞬殺あるかもね。

[42: マンション検討中さん]

間取りは1フロアに1L,2L,3Lが一部屋ずつなので、一人暮らし、DINKS、ファミリーが混在になると思います。
私は3Lを見ましたが、大井町に住みたいけど、シティタワーやクレヴィアは高いと感じた方々がこちらに集まるのではと感じました。
坪単価も比較して抑えられているので、人気は集中する可能性が高そうですね。
設備面等を理解して購入されるのであれば、良い物件な気もしますが、うちは見送る予定です。

[43: マンション検討中さん]

>>42 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。仕様は要チェックですね。

パークハウスブランドで期待してたのですが、賃貸仕様レベルみたいですね。

[44: マンション掲示板さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[45: マンション掲示板さん]

>>38 マンション検討中さん
他の方が価格にお答えいただいたようなので ランニングコストについて。3ldkだと管理費が2万、修繕費が1.5万します。

[46: マンション検討中さん]

>>45 マンション掲示板さん

管理費がかなり高いですね。

[47: 匿名さん]

26戸しかないので、将来の大規模修繕は怖いですね

[48: マンション検討中さん]

隣の秀和レジデンスが気になります。もう築50年くらいですよね… 建て替え時に南向きの日差しがなくなってしまう可能性がある気がして怖いです。それも加味して当パークハウスは少し斜め向きに建っているのでしょうかね。

[49: マンション検討中さん]

坪単価380万円ぐらいみたいですね。

[50: マンション検討中さん]

２LDKの上の方は、坪425万円しますね。。。このタイプが人気なんでしょうね。イメージ画像を見ましたが、北向きの眺望は素晴らしかったです。

[51: マンション検討中さん]

周辺マンションとの比較です。
シティタワー大井町＝CT、クレヴィアタワー大井町＝クレヴィア

＜展望＞
・３LDKは、南と西にほぼ同じ高さのマンショあり。南西も坂の上方向で展望は悪い。
・２LDKは、坂の下方向になっており展望は非常に良い。

＜遮音＞
・T1サッシュ（CT＝T3・LOW-E、クレヴィア＝T3・複層ガラス）
・自然吸気（CT、クレヴィア＝機械吸気）
→遮音性能は普通のマンションで、道路工事の音が室内に聴こえてくるレベル。羽田新ルートが近いことを考えるとマイナスポイント。

＜構造＞
・インフレームで部屋の中に柱食い込みあり。
・天井高は2.65m以上、ただし下がり天井きつめ（CT、クレヴィア＝2.60m）
・サッシ高さ2.1m（CT、クレヴィア＝2.1m）
・耐震構造（CT、クレヴィア＝免震構造）

＜内装＞
・ディスポーザーあり
・組み込み式食洗機あり
・吊り戸棚標準設置
・収納充実

＜管理費＞
・約350円/m2（CT＝303円/m2、クレヴィア=215円/m2）
→駐車場収入がないから？かなり高め。

＜坪単価＞
・約380万円（CT450万円、クレヴィア＝420万円）

＜感想＞
・内装はシックで高級感あり。
・柱の食い込みが多いので、表示面積よりも狭い印象。
・遮音性能は要注意。
・南は展望期待できず。北は展望よし。
・構造はCTやクレヴィアより見劣りするが、価格差が70m2で1000~1500万円以上あること考えるとお買い得な印象。

[52: 匿名さん]

便利な立地ですが、総戸数が２６戸とは、すごく少ないなというのが印象的。
パークハウス物件なので、造りなどはしっかりしていると思いますが
この立地でいうと価格帯は相当高くなりそうなイメージ。
１～３ＬＤＫとプラン内容もいろいろなので住む層がどうなのかも気になりますね。

[53: マンション検討中さん]

「造りなどはしっかりしていると思いますが」という点について、名称で判断するのではなく、資料をご自身の目で確認した上で判断することをお勧めします。

[54: マンション検討中さん]

レンジが同時吸排気でなかったり、自然吸気だったり、梁ががっつり部屋に入ってたり仕様は微妙だと思います。

シティタワーやクレヴィアより相当安いですが…。土地と建設費高騰の皺寄せでしょうか。

[55: 名無しさん]

ゼームス坂は色々歴史があるからな。。

[56: マンション検討中さん]

>>51 マンション検討中さん
管理費が高いね
共用施設なんもないのになぜ？

[57: 通りがかり]

>>56 マンション検討中さん

戸数が少ないせいでは？

[58: 匿名さん]

こちらの管理費はまだ出てないんですよね…

>>51
>>・約350円/m2（CT＝303円/m2、クレヴィア=215円/m2）

38.62m2～78.41m2なので、
38.62m2×350=13517円
78.41m2×350=27443.5円

1LDKでは1万円台。70㎡になると3万円弱。計算してみると割高な気もします。そして、値上がりの可能性があると聞くとショック…
正式発表で少しでも安いことを期待したいです。

[59: マンション検討中さん]

同じぐらいの戸数でも管理費が1平米200円代ところいっぱいあるので、管理費が高いのは謎です。

管理費かかるような設備は何にもないのに。タワマンのクレビィアより70平米で1万円近く違うのは負担ですね。

[60: 評判気になるさん]

>>59 マンション検討中さん

「ディスポーザーと内廊下だからです」って言われましたよ。
なんか腑に落ちないですが。

[61: マンション検討中さん]

>>60
同感ですね、腑に落ちません。
CTもクレヴィアも内廊下でディスポーザー付いてませんでしたっけ？
内訳知りたいですよね。
管理費はどういうロジックで決まってるか、詳しい人教えて頂けませんか。
ずぶずぶの素人なもので。

[62: 匿名さん]

単純にスケールメリットの差でしょう。シティタワーは635戸、クレヴィアは138戸でこっちは26戸。まぁシティタワーは共用施設と各階ゴミ置き場、24時間有人管理もあるので一概に比較出来ないですが。

三菱物件で最近出てた50戸超の千石一丁目は外廊下ディスポーザーで317円、100戸超の市ヶ谷は内廊下ディスポーザーで299円でしたから、それ考えたらここも妥当かなーと。

[63: マンション検討中さん]

>>62 匿名さん
内廊下といいつつ廊下に空調ないです。

同じ規模のローレルコート大井町は外廊下、ディスポーザーなしでしたが、管理費1平米200円なので、ディスポーザーの維持費だけで平米120円、70平米だと月1万円払う計算でしょうか。

やはり高いような。

[64: 匿名さん]

ローレルコートも50戸超でしょう。それだけディスポーザーは便利ゆえの維持費が掛かるってことですよ。
住友なんかタワマン以外だとまず付けない。100戸超でも付けないから、見た目管理費の安さ狙いとコストカットが理由でしょうけど。それと比べたら三菱は良心的ですよ。

[65: マンション検討中さん]

>>64 匿名さん
周辺の物件より本体価格を安く出してる割に管理費だけ都心の高級低層並みなのはアンバランスな感じですけどね。

[66: 匿名さん]

便利な立地で全て角住戸というのは魅力的です。

でも、総戸数が２６戸と少ない上に、管理費が今の段階で高いとなると

将来はもっと値上がりするでしょうね。

パークハウス物件だからというのもあるのかな。お高いですね。

[67: 通りがかり]

>>65 マンション検討中さん

戸数が少ないのでこれ以上管理費を下げられず、購入者が総合的な割高感を感じないように本体販売価格を下げているのだと思います。

本体価格を上げたらバランスが良くなるということにはならないでしょう。

[68: 名無しさん]

なんか営業マンっぽい人いますね。
見てるなら管理費高いので見直してください。

[69: 匿名]

羽田の新飛行ルート2本にちょうど挟まれている場所になりますので、騒音の程度が気になります。

[70: 匿名さん]

>>68 名無しさん

管理費と管理会社の利益には相関があるのでしょうか？