ミッドプレイス仙台タワー＆レジデンス(旧スレ名：三井不動産ミッドプレイス仙台)

[購入検討中さん]

新寺一丁目に建設中のミッドプレイス仙台購入検討中の皆様是非意見交換してください。

物件URL：http://kurashi.31sumai.com/sendai/shinchiku/A7702001/surround/index.ht...


【タイトルを正式名称へ変更しました。2011.07.08 管理人】

[201: 匿名さん]

久しぶりに三井の前を通りびっくり。 三井のマンションの隣にたってる建物は何ですか？他のマンション？

[202: 匿名さん]

ん？隣りになんか建ててるんですか？

[203: 物件比較中さん]

ホームページ(今日更新)に販売戸数、先着順７９戸　になってました。
これってこのまま残戸と思っていいんでしょうか？
だとしたら竣工までかなりあるのにすごいですよねぇ。

[204: 物件比較中さん]

＞201　賃貸マンションですね。

[205: 匿名さん]

新寺通りですよ。 どこかの賃貸ですか？

[206: 匿名さん]

隣の賃貸マンションはお金を払えなくてゼネコンが工事止めました。

[207: 匿名さん]

>>206
それはマズイな
そのまま放置となれば廃墟かも？
すぐ隣が幽霊ビルじゃ価値が下がりそう

[208: マンション投資家さん]

以外と売れていないんですね・・・

施設は充実していますが、やはり立地の悪さをカバー出来ないんでしょうか？

[209: 物件比較中さん]

部屋の広さや利便性の割には値段が安いと思います。だだ問題はみなさんが指摘しているような活断層ですね。すぐ東のそばを走っているとのことですが、深さはどのくらいでたとえば近くの住友やアパのタワーと比べて安全性に差があるのでしょうか。というのは深い場所に活断層がある場合には地上で数百m離れた場所でも安全性に差はないのかな？と考えるからです。とすればこの物件は買いですね。だれか知っている人がいれば教えて下さい。

[211: 契約済みさん]

長町ー利府断層と、その副断層の大年寺山断層が近くにあることがわかっているそうです。仙台市のハザードマップによると、これによる地震は仙台市の広い範囲で震度７程度。つまり、阪神・淡路大地震程度のものが予想されています。しかし、３千年に一回という周期と、ここ３０年以内に起こる確率１％以下とのことで、これよりは、ここ２百年で６回も発生している宮城県沖地震のほうを注目すべきでしょう。宮城県沖地震のハザードマップでは東側ほど揺れが大きく（海が震源地だから当然）、また海岸付近では液状化の危険も予想されていますが、ミッドプレイスの周辺は安全なようです。ハザードマップはネットで見れるので、一度確認されてはいかがですか。
いずれにしても、阪神・淡路の場合もそうですが、倒壊被害の大きかったのは老朽木造建物で、新耐震基準以降の鉄筋コンコリート建物は被害なしか軽微なものにとどまっていることを考えると、新しい構造基準で、しっかりとした設計・施工がなされた建物に住むことが地震への最大の備えでは、と思います。

[212: 物件比較中さん]

211>さん
有益な情報ありがとうございました。ハザードマップを確認してみます。

[213: ベン]

資産価値としてここは買いだと思うのですが、皆さんどう思われますか。
希望としては中層階から上を考えております。その際、外廊下だと玄関をでて直ぐ天空が広がりますが、私個人としてはちょっと怖いです。ご教授いただけたらありがたいです。

[214: サラリーマンさん]

車に乗ってて見上げるだけでもなんか迫ってくるようで怖いのに、上から下を見たらもっと怖いでしょうね。道路ぎりぎりすぎるのがいけないのかな。外廊下だと雨風がすごそう

[215: 物件比較中さん]

ＪＲの仙台駅・南北線の五橋駅・東西線の新寺駅も近いですし、生協と医療施設が隣接している利便性から、このマンションの資産価値は高いのではないでしょうか。場所が新寺ということでお値段もリーズナブルだと思います。今の仙台市内は、藤崎・三越方面よりも駅前が栄えてきているような気がします。今後エンタツ近辺に新たな百貨店でもできれば、更に価値は上がるのではないでしょうか。外廊下はちょっと残念ですが、既存のマンションのほとんどは外廊下ですしあまり気にすることもないのでは。五橋の住友や三菱は内廊下でリビングからのダイレクトビューが売りですが、リビングから下が丸見えの方が私的には怖いと感じます。

[216: 匿名さん]

マンションの価格改定・値引きについて
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3443/

[217: 匿名さん]

>>215
>リビングからのダイレクトビューが売りですが、リビングから下が丸見えの方が私的には怖いと感じます。
お言葉ですねｗ
ここはマンションから生
協が見えてとても素晴らしいですね。
生協の駐車場からお部屋が良く見えるですね。
人のリビングビューを心配するより目の前の渋滞道　路を心配なされた方がいいかもしれませんね。
朝や夕方になると今でも渋滞してるのにマンションの入居が始まったら大丈夫？

[218: 匿名さん]

購入者および検討中の方に、黙っていられないんで・・・

現在、仙台市が進めている新しい景観計画の策定を知っていますか？
これは景観重点地域を定め、新たに建物の色や高さを規制するものです。

さて、ではこの物件がある地域の高さ規制案はご存知ですか？
概ね４０ｍ、特例の緩和規定を満たしても５０ｍが新たに高さ制限となります。
つまり、この景観計画が施行された時点で、タワー棟は既存不適格の物件となります。
建て替えの際には現在の高さは建てられず、原則４０ｍのマンションしか建てられないのです。

既存不適格の物件は、残念ながら大幅に資産価値が低下します。
一度、三井に問い合わせをしてみてはいかがですか？

[219: 218]

↑
よく見るとタワー部分は、ギリギリ８０ｍ規制の区域に入っているかもしれません。
いずれにせよ、仙台市のＨＰをみてみることをお勧めします。

[220: 匿名さん]

建替えって何十年先の話よ？
築30年の物件じゃなく新築物件だよ。

[221: 匿名さん]

>>220
なにいってんの？
実際の建て替えはまだ先のことでも
現時点のマンションの資産価値が暴落することが問題なんだよ。

既存不適格物件を、誰が喜んで買うの？
実際該当するかどうかは、確かめた方がいいよ。

[222: 物件比較中さん]

地図見る限り、ここは８０ｍ規制の区域みたいですね。そんなに気にする必要はないんじゃないでしょうか。それにしても、環境アセスといい、仙台市はしょーもない規制ばかりつくりますね。建物の高さを規制することが景観の美しさにつながるとは限らないと思うのですが・・・

[223: 匿名さん]

>>222
そうですか？広瀬川と並行する愛宕橋〜河原町〜長町1丁目あたりに
アパさんみたいな超高層が林立して欲しくないですけど

[224: 匿名さん]

確かに既存不適格物件になるけどライオンズの定禅寺通以降は条例の施行によってタワー物件が建ちにくい環境になるので中古価格も安定するんじゃないの？
東京のように購入価格を上回ることなんて仙台じゃ無いけどね…

[225: 匿名さん]

>>224
私もむしろ希少物件になる気がする。
高層階限定だけどね。

[226: 匿名さん]

建て替える時に大もめだろうな
建物が高層→中層に変更で戸数が同じでは１戸あたりの区分所有面積は大幅減
８５㎡→６０㎡になる可能性大
まあ子供の世代の話だけどね

[227: 匿名さん]

http://www.city.sendai.jp/toshi/keikan/keikankeikaku/pdf/honpen3.pdf

新寺通りのあのカーブで場所はすぐ分かりますね
ここはＤ−２(緑色)で概ね40ｍ以下(緩和により50ｍ以下)
既存不適格物件が確実でかなりヤバそうです

アパさんや住友さんはＤ−３(紫色)で概ね60ｍ以下(緩和により80ｍ以下)
あちらの方が規制は緩やかですね

[228: 匿名さん]

>>227
ん？アパのホテル部分と住友、三菱はD4で緩和無制限地区じゃない？

[229: 物件比較中さん]

>>218
なにこの条例ｗ
突然条例で高さ制限になるって事は仙台ではマンション買わず一軒家にしろって事だか

[230: 匿名さん]

４０ｍ以上は建てなおせないって何階ぐらいなんだろう・・・

[231: 匿名さん]

そんなこと有るわけないでしょう。今後立つ物件についてですよ。

[232: 匿名さん]

>>231
いや、だから今後新たに建て直す物件も、当然対象なんだってば。

[233: 匿名さん]

タクシーチケット不適切使用の梅原仙台市長
http://skip.tbc-sendai.co.jp/01news_2/20081128_08381.htm
こんなクソ条例を通したらリコールだな

[234: 匿名さん]

規制の掛かる現存するまたは建築中のマンション所有者で反対署名集めれば
かなりの数集めて阻止できるんじゃない？

[235: 匿名さん]

タワー棟が建っている土地は商業地域で、今話題になっている高さ規制でもタワー棟の土地は８０メートルまでは大丈夫な地域にギリギリ入っているように見えますが。

[236: 匿名さん]

タワー棟については、条件付無制限地区となりますね。レジデンス棟も含めて考えれば、他のマンションと比べて敷地には余裕がありそうだから、建て替えは何とかなりそうだと思います。

[237: 匿名さん]

敷地に余裕って生協など入って所も含めて？だとしたら費用が莫大じゃない。壊すのもかなりかかるし、住民で建て替える事って可能なの。購入した以上の資金がかかるんじゃないの

[238: 匿名さん]

建て替えしたマンションってあるの。建て替えの意見をまとめるだけでも何年もかかりそう。こうなるとマンションより一戸建てが安全かな。

[239: 匿名さん]

>>236
ギリギリのところでどっちか微妙ですね。

緩和が認められる条件を調べましたが
①敷地面積　１０００㎡以上
②敷地面積に対して５５％（商業系用途地域３５％）以上の空地
③敷地面積に対して１５％以上の緑化

以上３つの条件を全てクリアする必要があります。
タワー部分のどこに、３５％の空地なんてとれますかね・・・
実質８０ｍが上限となりそうです。

また、レジデンス棟やほかの建物まで含めてしまうと、４０ｍ規制にかかってしまうので
生協などを潰しても関係ありません。

[240: 匿名さん]

地図拡大してみると一部D-4に入ってるようだけど、地図上の線引きが結構大雑把で
地番や区画とかを無視して直線的に書かれちゃってる気がするので
ちゃんと確かめた方が良いかもね。

[241: 匿名さん]

ココは生協などの低層・中層の建物と一体で開発しているから、
タワー棟のあの高さが可能となる容積率を稼げている。

新寺のカーブしてる道沿いが仮に８０ｍ規制としたら、タワー棟だけその中に入るよね。
タワー棟だけ独立させて高さ規制を８０ｍまで持っていっても、
容積率の関係で、逆に高さが６０ｍぐらいまでしか建てられなくなってしまうような気がする。

[242: 匿名さん]

仙台市は景観計画に対して意見を求めています。
期限は　12月3日まで　なので投書はお早めに。

http://www.city.sendai.jp/toshi/keikan/keikankeikaku/ikenbosyu.html
規制の詳細地図はリンク先の第3章でご覧になれます。

[243: 匿名さん]

ミッドプレイス仙台の建築計画にある敷地面積8366.53平米には、生協の敷地面積は入っていないそうです。
建築計画↓
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/sendai/sendai-99mid.htm

ということは、敷地と容積率には余裕があると思うんだな。

[244: 匿名さん]

>>243
すでに容積率が約５００％なんですね。
現在はぎりぎりタワー棟のところは容積率上限は５００％、それ以外は４００％のようです。
既に容積率を使い切っているようですので、容積率には一切余裕はありません。

ところで、容積率の線引きがタワー棟のところで引かれていることからも、
どうやら新条例案ではタワー棟が上限８０ｍ、レジデンス棟は上限４０ｍとなりそうです。
したがって、レジデンス棟は現状の高さで建て替えができることから、
タワー棟の現状９９ｍを建て替えの際にどうやって８０ｍまで抑えるかという問題のようです。

[245: 匿名さん]

立て替え時期って自分の子供から孫の世代？
自分が生きている間に時期がやって来ない確立の方が高いような．．．
そこの土地に自分の子供や孫が固執するとも限らない。
だとすれば、既存不適格で建て替え時に戸数が減ってしまっても別に関係ないと思う。
自分の権利分のお金をもらって他に移ればよい。

[246: 匿名さん]

あの広い駐車場、自走式駐車場は建築物にあたるので容積率の制限がかかるそうですね。だから容積率が高いんでしょうね。
建て替えの時は機械式駐車場になるんでしょうね。機械式は工作物なので、確か容積率の制限はかからないはずだから。

[247: 匿名さん]

>>245
なに言ってんの？
仮に31階が、80mだとすると26階ぐらいまでしか無理ってなるんだぜ。
権利分もらうっていったて、まず大前提に入居者全員で金を出し合って建て替えするんだぜ。
金を出し合う入居者分の部屋数用意できないのに、いったいどうすんの？
持ち出しの金の方が大きくなるに決まってるでしょうが。

これが知れ渡ったら、中古で相当安値でも売れるかどうか。
売れなければ、いずれは解体費用は等分に負担しなくちゃいけない。
あなたさえ良ければ子や孫に負担を押しつけても平気ってなら、どうぞご自由に。

[248: 匿名さん]

ということは、建て替えの時は、あの広い自走式駐車場を機械式に替えて、延べ床面積を減らせば、高さ規制があってもあの広い敷地だったら容積率の制限内で必要住戸分は確保できるということですね。

[249: 匿名さん]

>>247さんへ

245です。
すみません。無知なものでちょっと教えてください。
超安価でも売れない場合、建て替え前になんとか手放す(逃げ出す？)方法は無いでしょうか？
引き続き住むつもりがないのに、解体費を負担させられたらたまりません。
土地の自分の持分の評価額＞解体費の自分の負担額　だったら差引き負担なしでさよならできるような気もしますが何か不安です。

[250: 入居前さん]

>>248
そんなこといったって、タワー棟は建て替えで高さを減らされ、レジデンス棟もこれ以上高く出来る余裕がない（４０ｍ規制）。つまり減る分、別棟を建てないといけない。
いまの駐車所の場所にタワー型駐車場建てるとしても、同じく４０ｍ規制を受ける場所なので
５〜６基は並べて建てないと全戸分収容できない。
少し容積率浮かしても、新たな場所に居住棟建てないといけないのに、一体どこに建てれるというの？

[251: 匿名さん]

私も245さんに同意です。
60年70年後の話。子や孫がどうなっているかなんてわからないし。

>>247
>これが知れ渡ったら、中古で相当安値でも売れるかどうか。
>売れなければ、いずれは解体費用は等分に負担しなくちゃいけない

築50過ぎで5年後10年後に解体が決まっていてその費用を負担しなきゃならないマンションなんて
適格であろうが不適格であろうが買う人がいるでしょうか？

解体費用も修繕積立金の様に入居当初から積立てておくのが理想ですが、どうなんでしょう？

[252: 匿名さん]

デペは、住民救済措置などの要望を市に出してくれないんでしょうか？

[253: 匿名さん]

決定前に市議会議員にお願いするのが一番
会社(労働組合)に義理で入らせられた後援会あるでしょ？
つかえる伝は何でも使おう。

[254: 匿名さん]

>>252
デベがそこまでする義理はないでしょう。
救済措置の要望はそこの住民または契約者が出すべきです。
ここはひとつ仲の悪いアパの住民と力を合わせて（ｒｙ

[255: 匿名さん]

まず、該当するマンションの方達で仙台市に説明を求めましょう。
広瀬タワーの住人に声を掛ければ結構な数になるのでは？

[256: 匿名さん]

ライオンズタワー大手町も該当すると思います。大きいタワー確認を
誰か誰かスレたてかＨＰ作ってくれませんかね…技術がないもので…

[257: 匿名さん]

>>254
仲が悪いって、おいw

[258: 匿名さん]

仙台の条例案見ましたが広瀬川周辺や長町なんかは３０ｍ以下ですね…建て替えできない古いマンションが続々出てきそう

[259: 匿名さん]

>>251
建て替えか解体、建築物ですからいずれはどっちかですね。
でもある意味、建て替えも一度解体しなくちゃいけませんし。

適格物件なら建て替えするか、解体して更地売却など選択できますが、
不適格だと解体して土地を売却して、全員に清算するしか方法がとれません。その差が大きいですね。

いずれ解体することは全てのマンションの定めであるならば、積立金を積んでおけばというのは同感です。しかし、私が知る限り長期修繕計画で解体費用を最初から盛り込んでいる例は、聞いたことがないです。
建て替えを見越して、ある時期から積立金を増額し始めるといった例での解体費用積み立てはあるようですが。

[260: 物件比較中さん]

ミッドプレイスさんは内装おしゃれだし、価格次第では、保証もしっかりしてるし、良いです。

ただ、売れていませんね営業が下手なのかな？


アパさんは、かわいそうに３０戸ほどしか売れてなかった。

フローレンス連坊小路さんはほぼ完売みたい、よっぽど良いみたい。
まだ１０戸位はあるみたいだし、値引きも話しやすいかも＾＾
すぐ引っ越せるし。デメリットもあるだろうけど…

明日あたり、行ってみます。

[261: 匿名さん]

タワー棟南西角部屋のリビングの開放度はどうなんでしょう？
ダイレクトビューに比べ閉塞感ないですか？
ＨＰやパンフレットでも写真が無く、隠されているようなきがしてなりません。

[262: 匿名さん]

五橋で探してます。新寺側の隣のマンション工事がすすんでないけど、どうなってるのかな？生協もあり便利ですね。病院も内科は入らないのかしら？それとアパさんは30戸以上うれてますよ。半分以上は売れてるでしょう。東南角部屋も完売してるし、。住友も素敵だけど管理費が高いから

[263: 匿名さん]

アパはポストに名札が付いているのが丁度そのくらいですね。
まだ未入居の人やセカンドハウスの人で名札入れてない人もだいぶいますから
もっと売れてるでしょ。
まだ入居開始1ヶ月だし。

[265: 購入検討中さん]

あらら・・・

鹿島さん裏金問題やばいですよ・・・

周りから裏金ゼネコンマンションって言われそう

[266: 匿名さん]

レジオネラ菌マンションって言われるよりは良いかも。

[267: 匿名さん]

ばかばかしい

[268: 購入検討中さん]

夕方現地の前を通ったのですが、エントランス棟が姿を現していましたね。
生協との垣根もなくなってイメージがでてきたような気がします。　
最近モデルルームにいっていないのですが、どのくらい売れているのでしょうか？
順調なのかな？
駅近、ファミリー向けという条件だとベターなのかなと思っています。
気になるのは住んでみないとわからない、線路の音と北側の車の音でしょうか。
いろんな物件がありますが一長一短なので。

[269: 匿名さん]

あと、何戸残ってるの?
値引き額は、今どれくらい？

情報希望

[270: 匿名さん]

ステキに出来てきましたね。ここは値引きしてますか？

[271: 物件比較中さん]

この前見に行ったら、400万の値引きでした。

　まだ、粘れるでしょうか？

　それとも、ここら辺が限界でしょうか？

[272: 物件比較中さん]

三井が値引きってあんまり聞いたことないですねー。でも、そんだけ値引きしてもらえればこの物件はかなりお買い得ですね。

[274: 購入検討中さん]

検討中ですがこちらのマンションはどの程度値引きしていただけますか？値引きはできないとの返答でしたが・・。

[275: 匿名さん]

部屋のタイプや階数にもよって値引き額はマチマチだなぁと言うのが感想です。
値引き出来ないと言われた？のは誰にでしょうか？

ウチは大分前にモデルに行ったりしていたのですが、竣工後はアレコレと色々な方法で来ましたよ。
値引き額としてはよくある家具プレゼントとかくらい（まぁそれも場所によってマチマチですが）だと。

[276: 匿名はん]

100万位ってとこですかね？結構うれのこりあるみたいですけどね」

[277: 匿名さん]

すみません、遠回り過ぎたかもしれません。
家具プレゼントは購入キャンペーンみたいな家具を100万円分のチケットで交換とかそう言うのではなく
モデルルームで使用した家具やコーディネーターが選んだ家具…とかいう感じの意味（金額）でした。
なので、広い部屋の諸費用分くらいと言う感じです。

[278: 匿名]

なんかざわざわしてる　ここ・・・。

[279: 匿名さん]

値引きしてくれるんですか？仙台駅近いのにこの価格って関東ではありえない。

[280: 購入検討中さん]

ここの、３ＬＤＫで取得税はどのくらいかかりますか？軽減処置は？教えてください。

[281: 匿名さん]

高層棟も低層棟も単位面積あたりの管理費は同じでしょうか？

[282: 匿名]

管理費も平米数も分かっているので、自分が検討している部屋で計算してみれば簡単にわかるのでは？
賃貸棟、生協などの商業棟と全部が敷地みたいな売り方だけど実際は文筆されててそんなにゆとりの配棟じゃなかった…。
ファミリーマンションなのに何か田舎出身なのかギリギリ過ぎなのか街中感覚がないので意外と中身は問題だらけです。

[283: 匿名]

微妙に坂になっているので地盤が気になってます。

[284: 匿名]

モデルルームの価格が下がったことを知りました。でも、何階かわかりません。30階のモデルルームは下がらないのでしょうね。

[285: 匿名さん]

広告を見ました。かなり値下げしてますね。家具付きもあるんですね。場所は良いと思うのですが何故売れ残ってるんでしょう

[286: 匿名]

景気が悪いのと供給過剰だからじゃないの。

現在の減税や金利、デベの評判(三井の仙台での実績)を考えたら売れてもよさそうだが。

生協も誘致出来たが線路沿いと大通りがマイナス。

[287: 買い換え検討中]

北側のエントランスから，中学生が自転車に乗ったままマンション内に入っていったのですが，ここって駐輪場がマンション内にあるのでしょうか？

[288: 購入検討中（迷い中）]

ペットが飼えるマンション検討中です。ただ、老後の貯えもなくしたくなく・・。ぐだぐだですが、3500万のモデルルームに興味津々です。今住んでいるマンションが眺めがいいので、そこの眺望はどうなのか、何階なのか・・販売する方に聞く勢いもなく・・スーモマガジン見てます。

[289: 物件比較中さん]

ミッドプレイスを買えない人が、アパに住んでる。

ミッドプレイスを借りれない人が、アパを借りてる。

[290: 購入検討者]

ミッドプレイスは間取りも何もかも安っぽいですね。
アパは間取り、設備、エントランス、色々と高級感がありますが…。

どちらにしようか思案中です…

[291: 匿名]

三井では、アパの販売もやっていますよ。

[292: 購入検討中さん]

えっ！そうなの？三井がアパの販売？初耳です。詳しいですね。
3階のモデルルームが500万の値下げで3000万台。気になってます。

[293: 匿名さん]

>>No.291

逆を言うと、アパから三井も買えるってこと？！

[294: 匿名]

セブンイレブンでnanacoで買えるよ…

[295: 匿名]

>293
それは無理、三井は節操の無い会社と違います。

[296: 入居予定さん]

アパから三井を買う？ >295さんの言うとおり。それは絶対あり得ません。

[297: 匿名]

アパの方が外観も館内も落ちついた雰囲気で温泉も付いてるし高級感が漂ってる。
それに駅前に出るのに薄暗いガード下をわざわざ潜らなくていい！

[298: ご近所さん]

女、子供が通勤通学で夜間早朝に人っけのないガード下を通るのは勇気がいるはずだし。
そんな心配ないマンションがなによりベスト

[299: 匿名さん]

>>292>>293>>295>>296
釣られすぎｗｗｗ

>>294
Tポイントで買えないの？

[300: 入居済み住民さん]

ご近所って、アパ住民さん？
他のスレにあちこち節操ないですね？