ブランズ愛宕虎ノ門ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズ愛宕虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toranomon/index.html

所在地：東京都港区虎ノ門三丁目112番1他5筆（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅
構造：鉄筋コンクリート造、地上17階、地下1階
建築主：東急不動産株式会社　リストデベロップメント株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
東急不動産「港区プロジェクト」【ブランズ愛宕虎ノ門＆ブランズタワー芝浦】
https://www.sumu-log.com/archives/15825/

[541: 匿名さん]

売れない理由は立地だろうね
喧騒で安らがないだろ

[542: マンション検討中さん]

値引きしているのに売れないですからね。
こことパークハウス南平台。
消費者も見る目が厳しいから、売れない物件はどうしたって売れないです。。

[543: 匿名さん]

水栓や浄水器からデザインがおしゃれです。
MiSTY（ミスティ）やドイツ・グローエ社製のマッサージ機能付き4段階切り替え式のシャワーヘッド完備、水栓はドイツ・グローエ社を使用しているんですね。
浴室の扉はガラス扉になっているのがすごい斬新です。

IOTの設備も充実しているし、施錠も外から行えたり、確認できる。
宅内の電化製品なども外から操作できるようになっているのはすごいなと思います。

[544: 通りがかりさん]

動いてますね。
相場がブランズにあってきたか。

[545: マンション検討中さん]

駅近で、虎麻からもレジデンシャルタワーからも徒歩5分圏内なので、両施設が出来上がれば評価されてくるでしょう

[546: 匿名さん]

>>540 匿名さん
ブランズは強気な価格けではなく仕込みが下手なだけてます。。。仕込みが高値だから売値が高くなってしまいます。利益を見てください。

[547: 匿名さん]

浴室のガラス扉はオプションかと思えば標準なのですね！
全体的に設備のラインナップも品質も高グレードだと思います。
バス・トイレコールはいざという時の備えになりそうですが子供のいたずらが心配かな(^^;

[548: 匿名さん]

浴室、ガラス扉が嫌な場合はオプションで違うものにしないといけないのか（汗）
みなさんはどうされるのでしょうか？
ガラス扉だと他の家族が入っているとき、すごく気まずくなりそうな予感がある。
高級仕様なのは
頭の中ではわかっているんですけれどね。

[549: 匿名さん]

浴室のガラス扉は一人暮らしならおしゃれな仕様ですが、さすがにファミリーでは抵抗感がありますよね。
確かに高級感、清潔感は感じられますが…
私と同じように感じる人も多いでしょうし、オプションですりガラス仕様への変更がありそうな気もしますがどうなんでしょう。

[550: 匿名さん]

今週末に契約会で5戸みたいです。
残りはペントハウスだけになってきましたね。

[551: 匿名さん]

>>550 匿名さん
×ペントハウス　→　??ペントフロアでした、失礼。

[552: 通りがかりさん]

PTKもブランズもどちらも素晴らしいマンションかと。

[553: 匿名さん]

今売り出しているところは、このマンション的には目玉的な存在なのかな。
プレミアム感をたっぷり出している。
広さもあるし、間取り自体も良いと思います。
ただ値段的にはなかなか簡単に動きそうな感じではないのかも？

[554: 匿名さん]

昨今はIoTを導入するマンションが増えてきているようですが、ハウスキーパー対応の自動施錠機能がついているマンションとはすごいですね。
管理組合の運営を第三者に委託するシステムも他にはない取り組みで目からウロコでした。

[555: 匿名さん]

CT虎ノ門の価格がだいぶ明らかになりましたね。
坪平均750、3LDKはおおよそ850オーバーの見込みのようです。
ブランズや周辺築古の相場上げに寄与するかどうか、経過観察ですね。
ブランズはCT虎ノ門と比較するとだいぶ割安感が出るので、販売加速するかどうか注目です。

[556: 匿名さん]

連投失礼。
ちなみに内装設備はだいぶブランズの方が上のようです。
浴室サイズ、建具、フローリング、トランクルームなど。

[557: マンション検討中さん]

まだどのくらい残ってますでしょうか。
3ldkは、もうないでしょうか。

[558: 匿名さん]

>>557 マンション検討中さん
ペントフロアの3LDKはMタイプが残ってますね。3億円ですが…。
プレミアムクラスはHタイプの8階3LDKが残っていそうです。
1.8億円弱でお高いですが、88平米ある&東京タワービューなので今の市況だとそれなりに価値はありそうです。
ご参考になれば。
IタイプとFタイプは比較的お手頃でしたが間取りリストから消えているので完売したのかも知れません。

[559: 匿名さん]

コスパ良いところから売れている印象はありますね。
コスパ良いって言ったって、お値段はかなりしますが（汗）

設備仕様を見ていると
特にものすごくこだわりがない限りはそこまでオプションは入れなくても良いのかなとも感じました。
もともとが良いものが入っているのかもしれないです。

[560: 匿名さん]

いつの間にか間取りがペントフロアのみになってますが、もうプレミアムクラスも売れてしまいましたか？
残っている部屋数ご存知の方、いらっしゃったら教えてください。

[561: 匿名さん]

ペントフロア以外にも今は販売されています。
ただ残りはあまり多くないのかな、選択肢は多くないように見えます。

ペントフロアはモデルルームになっていますね。目だなみたいな部屋だと思っていたので
モデルルームにはならないだろうなと思っていたので意外でした。
一番お値段がするのもここになるのでしょうか。

[562: 通りがかりさん]

港区のマンションがこんな価格になる時代か…。
欧州の古城が買えるよ。

手入れにお金がかかるだろうけど、
日本脱出計画を再考するか…。

[563: マンション検討中さん]

おお、すまいサーフィンで資産性2位、神谷町では1位にランクされましたね。
購入者の方おめでとうございます。

https://www.sumai-surfin.com/search/ranking/used/wealth/area/13/13103/

https://www.sumai-surfin.com/search/ranking/used/wealth/station/6345/

[564: 名無しさん]

中古一戸建てにするか悩む…

[565: 名無しさん]

>>215 匿名さん

東京プリンスは1964年開業でしたか。
まぁ、古めかしいなぁとは思っていたけど。

増上寺の徳川将軍家霊廟跡なんですね。
旧宮家の邸宅だったとばかり思ってましたが。

[566: 匿名さん]

>>563 マンション検討中さん

沖式は借地権を適正に判断できていなそうですけどね。長いこと売れ残っていたので。

[567: 匿名さん]

>>563 マンション検討中さん
>>すまいサーフィンで資産性2位、神谷町では1位
すごいですね！

気になるのは、普通借地権(期間50年)なことです。

これは、去年2021年に入居すると＋50年で2071年、今年2022年に入居すると＋50年で2072年までということですか？
詳しくないので教えてください！

[568: 検討板ユーザーさん]

>>567 匿名さん

普借は竣工からだから今から買っても2071年までの契約。以降、契約更新となる。
定借との違いは普通借地権は住民有利で大概は永年住み続けることが可能という事。

お隣のスミフの土地が借地権者が退かない事で何年も手をつけられてなかったのをみても日本は借地権者有利な社会。

[569: マンション検討中さん]

>>566 匿名さん
そうですか？沖有人さんは借地権をそれなりに評価しているので、それも織り込み済みっぽいですよ。
https://toyokeizai.net/articles/-/388290?page=4

売れ残っていたのは販売開始当時は明らかに周辺中古より坪単価が高かったからじゃないかなと思います。
隣のシティタワーに興味があるのと賃貸向け投資物件を探しているのでウォッチしてきましたが相場が上がると一気に加速した印象はありますけどね。

[570: 匿名さん]

普通借地権の場合、更新するかしないか、というところで意見が割れたりしないのでしょうか。
しないのであれば途中何回かある大規模修繕もかなりきっちりお金をかけてやっていくことになるでしょう。
定借だとオシマイが見えているのでまだわかりやすいのかなとも思う反面
更新前提みたいな感じの普通借地権だと、きちんとメンテをしていこう、という住民も多く出そうです。

[571: 名無しさん]

中古の一戸建てていいかなぁ…

[572: マンコミュファンさん]

17F.3億越えの2部屋はどのくらいの値引きが可能なのでしょうかね？　MAX1割ぐらいは引くのでしょうか。

[573: マンション検討中さん]

>>572 マンコミュファンさん
東急はひかないことで有名ですが…麻虎も控えてますしね。
一割引いてくれるならMだと3億切るし買おうかな。

[574: 匿名さん]

>>572 マンコミュファンさん
それはないでしょ。この立地の部屋ならREITに卸して賃貸で運用もできます。

[575: 通りがかりさん]

>>574 匿名さん
ここ、賃貸だといくらつきますかね？
以前北向き3LDKで48か49万で募集ありましたがはけてるみたいなので45～55くらいのレンジでしょうか。
60前後は難しいですか？

[576: マンション検討中さん]

なかなか売れないけど全然焦らないのが不思議ですね。

[577: マンション検討中さん]

水面下ではもちろん値引きしてると思いますが、元の値段が高いですからね。。

[578: 匿名さん]

ネットで調べると普通借地権とは、定期借地権以外の借地権であり、契約の更新をすることができるとありますが、建物が老朽化した場合建替えも可能ですか？
基本的には建替えなしで建物の寿命まで契約が更新されるスタイルですか？

[579: マンション検討中さん]

基本的に建て替えはしません。建て替えの際は別途地主にお金を払うような契約になっているはずですし。
解体準備金を貯めて借地期間満了で更地にしてバイバイです。何も残りません。裸一貫で外にほっぽり出されるのです。

[580: マンコミュファンさん]

隣のシティタワーはかなり高くなるという噂ですが、手頃なブランズが売れ残る理由はなぜでしょうか。
3億だせるような方は別のブランドタワーを選択されるのでしょうか…

[581: 匿名さん]

裸一貫で放り出されると言ってもこちらの契約期間は50年。
契約時に30代の方は80代、40代の方は90代となっているので
もしかすると皆さん鬼籍に入られているかもしれませんよね(^^;

[582: 評判気になるさん]

いまどきのマンションの耐用年数は100年以上でしょうから、50年経って老朽化で住めなくなると言うのは考えにくいですよね。基本は、更新できると思いますのでイニシャルコストが他と比較して安いのであればよいかと…
値段だけを考えると十分高いのですが、場所や将来性を考えるとそれなりでしょうか。

[583: 匿名さん]

こちらのマンションは50年で契約満了、解体すると思い込んでいましたが契約更新もありなんですか？
そうなると定期的に大規模修繕も行いマンションの維持管理をしっかりしていかないといけませんね。

[584: マンション検討中さん]

>>583 匿名さん
普通借地なので、基本路線は契約更新ですね。
管理費不払いなどの地主立場での契約不履行がない限り、更新です。旧制借地権と同じですね。

[585: マンション検討中さん]

定借と普借の違いは大きいよ。地主は寺だし。

[586: マンション検討中さん]

>>584 マンション検討中さん
584です。
失礼、管理費ではなく地代でした。
いずれにせよ、安くはないですがこの金額で麻虎至近に住めるグレードの高いマンションは大街区を除くとあまりないので、ランニングコスト含めて妥当なのではないかと思います。

[587: マンション比較中さん]

モデルルームの公開が残り２部屋になりました。虎麻完成前までに完売！となるでしょうか。

[588: ご近所さん]

16Fのモデルルーム住戸素敵ですね。天井高と東京タワービューもすばらしい。普通借地なので権利的には所有権とほぼ同じと考えてよいと思いますが、唯一の欠点は隣の住不物件で眺望が消えてしまうことですね。今の眺望が良いだけに残念です。

[589: マンション検討中さん]

竣工後1年経ちますし、シティタワー虎ノ門でビューが悪くなるのなら、かなりの値引きが期待出来そうですね。

[590: マンコミュファンさん]

>>588 ご近所さん

借地だとリバースモーゲージ使えないんじゃない。将来的に。