ブランズ愛宕虎ノ門ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズ愛宕虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toranomon/index.html

所在地：東京都港区虎ノ門三丁目112番1他5筆（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅
構造：鉄筋コンクリート造、地上17階、地下1階
建築主：東急不動産株式会社　リストデベロップメント株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
東急不動産「港区プロジェクト」【ブランズ愛宕虎ノ門＆ブランズタワー芝浦】
https://www.sumu-log.com/archives/15825/

[461: マンション掲示板さん]

神社仏閣の所有地って檀家やらなんやら利害関係者が長年つもりに積もってるからキレイさっぱり売るに売れないてのもあり、普借で出ることが時々ある。
ここも住友もそうですね。

[462: マンション検討中さん]

>>459 匿名さん
まあ、普通に考えたらそうですよね。
所有権の固定資産税と借地料なんてドングリですから。
本当にグランドヒルズなのであれば、普通借地も評価が見直されそうですね。これから増えるのは定期借地が多いでしょうし。

[463: 匿名さん]

グランドヒルズが来るとなると、いよいよこの辺もパークハウス・パークコート・プラウド・ヒルズと各デベの高級マンション街にはなってきますね。
あとはブリリア来たら出揃うな。

[464: 通りがかりさん]

色々とエリア混ぜて語るのは勝手だけど、
愛宕と虎ノ門は、全然別のエリアだよ。
愛宕はあくまで愛宕。
それとも、パークコートやヒルズの虎の威を借りなければいけないほど、ここは困ってるのかな。

[465: マンション掲示板さん]

>>464 通りがかりさん
ここは虎ノ門3丁目です。

[466: 匿名さん]

神谷町より東側は、芝とかと同等だよ。

[467: マンション検討中さん]

ブランズからパークコート虎ノ門愛宕タワーまで歩くと、左側の昭和の雰囲気漂う壊れかけたビルが、どんよりした空気を醸し出しているよね。

[468: マンション掲示板さん]

歯抜けで既に駐車場となってるし、森ビルが所有する土地も多いから建て替わるだろうね。
化けるでしょ。

[469: マンション検討中さん]

>>468 マンション掲示板さん
そう思いますね。
これからの開発余地が非常に魅力的。

[470: 匿名さん]

借地権とはいえここ安すぎませんか？
値付けが下手なのが弱点かも

[471: 匿名さん]

定借だから
当たり前だろ

[472: 匿名さん]

>>471 匿名さん
ここ普借ですよ。お勉強不足ですね！

[473: 匿名さん]

普通借地の場合は、借地人の方が権利が強めですからね。
基本的には土地の契約の更新ができる。

一応、土地の利用料が出ているけれど、これって公示価格を基準とした計算方法で
算出すると考えていいのか？
今は不動産がとても高い状況なので、
これ以上はなかなかなさそうにも思えるのだけど。

[474: マンション検討中さん]

それだけに権利関係だけは随時把握しておく必要がある。
芝大門のとある物件みたいに低層が賃貸になっている場合など。
借地権の半数以上を建主に握られてしまうと思う壺。
何をするにも建主の了解が必要な形になり、大規模改修時などかなりのデメリットの懸念。

まぁそこまで考えて買う人はいないだろうな。

[475: 検討板ユーザーさん]

>>474 マンション検討中さん
芝大門の方は分譲が権利関係を半分以上押さえてる。よく調べて。まぁそこまで調べて書く人はいないだ

[476: マンション検討中さん]

その分譲部分を建主が取得していない確約があるとでも？

[477: マンション検討中さん]

芝大門のスレで話すので良くない？
こことは全く関係ないですよね。

[478: マンション検討中さん]

>>476 マンション検討中さん
それを言いだしたらどのマンションも同じでは。また、もしそこのマンションだけに特別な理由があるとしても、どの程度の可能性なのでしょうか。
極論のようなリスクを持ち出してきたところで不毛な議論になりやすいという良い例ですね。

[479: 匿名さん]

土曜日から第３期５次の分譲開始だったようですが申込状況はどうだったのでしょうか。
今回は１２戸販売されたようですが完売しましたか？
そう言えばこちらのマンションは先着順住戸がありませんが、期分け販売される度に完売しているんですか？

[480: 匿名さん]

今の所、先着順で申込みで12戸とあるので、動きが特に無い状態なんでしょうね。
これでもしかして、販売はおしまいなんでしょうか？
それともまだ控えているのか？
今まで先着順がなかったのは、普通に売り切っていたのかもしれない。
または、要望書があった場所だけ販売していたとか？

[481: 坪単価比較中さん]

ここ全然売れてないでしょ。

[482: 匿名さん]

普通借地だから、そこまで所有権のタイプのマンションとは値段が異ならないのかもしれないですね
普通借地は定尺と違って、借りる側に割とメリットが有るタイプに見えるので
それも強気な金額設定につながっているのかも？

今、売り出しているのはプレミアムプランですね。
コスパがこの中でも良いほうが既に売れてしまっているのか？？

[483: マンション検討中さん]

勝どきや豊洲でギリな俺からすれば、ここでもヤベーどんだけ稼いでんだだな。
パークコート虎ノ門に住みたい。

[484: 匿名さん]

めちゃ資産性プッシュしていますね。
普通借地でも、地権者がOK出せば賃貸にすることができるから
そういう意味での資産性なのだろうか？
このあたりで勤めているならば、自分用にっていう人もいそうなのになぁ。
みんながみんな、テレワークできるわけじゃないし
となるとあまり電車乗らなくて済む方向で考えると
勤務地の近くで暮らすのっていいような気がする。

[485: マンション検討中さん]

ここの良さは、愛宕虎ノ門界隈のマンションの中でも特に芝公園へのアクセスに優れている点と成城石井へのアクセスの良さですかね。

グリーンヒルズにはいずれも負けますが。
築年数と仕様は勝るかな。

[486: マンション掲示板さん]

あと、アイスクリーム屋が近いです。

[487: 匿名さん]

ここ竣工したのにまだ売れ余ってるんですか？値引きしますかね？

[488: マンション検討中さん]

前例から言うと値引きはあり得ますね。
赤字決算でしたし。
企業としても価値が減り続ける借地権マンションを長期販売するメリットはありません。

[489: 匿名さん]

>>488 マンション検討中さん
普通借地なので減価しませんよ。
定期的に出現する世間知らずは何が目的なのでしょうね。値引きマンションが欲しければ郊外へどうぞ！

[490: 匿名さん]

>>489 匿名さん

借地料って毎月支払うことになると思いますが、企業が負担しないのであれば誰が負担するのでしょうか？488ではありませんが、私も企業にとってはコストがかかると思っていました。

[491: マンション検討中さん]

売れ残り部屋の地代は売主が負担します。建物の寿命は有限ですので、毎日減価されるとともに建物価値は下がっていきますが、虎ノ門エリアの地価は今後上昇しますので、地代の負担は重くなります。
また、普通借地権の場合、売却時には売主が地主に対して名義書替料を負担するのが一般的で、建替えの際にも建替承諾料を払わなければなりません。
他方、借地権により土地評価は所有権に比べて低くなりますので相続対策には一定の効果がありますが、その反面で資産価値は低いので相続人からは嫌がられます。

以上を踏まえて、借地権マンションを購入すべきか否かを冷静にご検討くださいますようお願いいたします。

[492: 名無しさん]

企業が売れ残りを延々と待ち続けるのは、ありえない。

[493: 検討板ユーザーさん]

普通に考えて、ここは地代かかるし早く売りたいでしょ。買えることが示せれば値下げ交渉は他より通りやすいと思うよ。管理費も高いしね。

[494: 匿名さん]

虎ノ門でも借地では人気ないんですね。

[495: 匿名さん]

虎ノ門、これから上がるという目の方もおられるけれど、再開発ってまだまだあるのですか？
虎ノ門エリア自体は落ち着いてきているものだと思っておりました。
ただ、借地ですし、
資産価値をどこまで重視している人がいるのかはわからないですね。
定借と違って、普通借地だとどう見るべきなのかな。

[496: 匿名さん]

普通借地だと、借りている側のほうが希望が通りやすい。
更新したい場合は更新ができる。
ただし50年経ったときに、住民側の意見がまとまるのか？というのも正直思う所あり。
地権者さんの住戸もこの中にあるようですがそこがどう動くかにもよるでしょう。

[497: ご近所さん]

ここは管理費がバカ高くないですか？
地代よりも管理費の高さにびっくりしてしまう。

[498: マンション検討中さん]

>>497 ご近所さん
おっしゃる通り。
けど、管理費高い方が変な住人が減って良い気もします。

[499: 匿名さん]

管理費が高いという声が出ていますが、モデルルームで直接伺えば管理費の内訳を公開していただけますか？
その他、修繕積立金が将来的にどれくらいまで値上がりするのかなども事前に伺っておきたいですよね。

[500: 匿名さん]

他のところの情報ですが、修繕積立金の値上がりの計画は事前に教えていただけるという投稿を読んだことがあります。
管理費はどうなのでしょうね。住人が決まってから管理内容とかを決める場合もあるような気もするけれど。
スレ主さんの時には不明だったようですが、決まったみたいでホームページには株式会社東急コミュニティーと書いてありました。
管理費については後々住民間の話し合いなどで減らしたりとかできるのではなかったかと思いますが、確認したほうがいいかもしれませんね。

[501: 匿名さん]

他の地域の相場がここの販売開始から2?3割程度値上がりしているので、ここもそろそろ見直し買いが入るのでは

[502: マンション検討中さん]

虎ノ門ヒルズステーションタワーの南側
森ビルの古いナンバービルがいくつかありますね。
次はあそこらをまとめるのでしょうか。

[503: 匿名さん]

ご近所で競合が起きるとなると、ここも価格に関しては影響も出てきたりするのかな。
正直、今は高値でずっと推移している状況。
この土地が資産価値が維持し続けられるというのであれば、価格関係なく購入されるのだろうなぁ。

マンションとして、住まいとして純粋に見ると
結構イニシャルの設備も充実しているから
あえてオプションで何かをするみたいなことはここの場合は少なめかも。

[504: マンション検討中さん]

南側は目の前にすき家雑居ビル、東側はシティタワーがべったりというの厳し過ぎる。。。その上、ランニングが強烈。余程入居を急いでいる人以外は無理でしょ。シティタワーのことは、企画段階で分かっていたのだろうか…

[505: マンション検討中さん]

ここは厳しそうですね。。
パークコート虎ノ門はあっという間に完売したのに。

[506: 匿名さん]

間取り見ました。

家族が住むので3LDK希望です。
収納がどのプランも多くて、荷物が多い我が家にも助かります。キッチンの作り付けの棚もありそうですし、玄関周りの収納などもあり。1つ残念なのは、超高級マンションにある洗面台2つがどの間取りにもなかったこと（憧れでした）。
価格が払えるかどうかが問題です。
「14,000万円台(2戸)　15,000万円台(2戸)　18,000万円台(2戸)」ですから…
世帯年収いくらなら払えますか？

[507: 匿名さん]

>>506 匿名さん
ギリギリなら1600、普通なら2000、それなりに余裕なら2500といったところではないでしょうか。
18000はHタイプですね。東京タワーが目の前で希少だと思います。
周辺に88平米はあまり見かけないので（もっと広いかもっと狭いかだけ）住友の坪800がリリースされると評価される部屋になると思います。

[508: マンション検討中さん]

>>507 匿名さん
ローンの返済とは別にここは管理費地代修繕で毎月9万はするから、2000でもギリギリかと。第三者管理だから管理費も下がらないだろうし。

[509: 匿名さん]

マンション代払ったらまったく贅沢できませんね。それだと。

[510: マンション検討中さん]

そもそもエリア的に年収3000万オーバーの医者や経営者がターゲットでしょ。売れてないけど。

貸しても利回りでるのかここ？

[511: 職人さん]

売れてないね。空き部屋聞いたら出てくる出てくる

[512: マンション検討中さん]

ザレジデンス六本木も2億円台の部屋、聞いたら出てくる出てくる。　
パークコート虎ノ門だけなんであんなに売れるのでしょうか？
三井の管理は素晴らしいから？

[513: 匿名さん]

土地が借地でないからでしょう。

[514: 匿名さん]

>>511 職人さん
以前価格表で確認した時で8割から8割5分は売れていたので、売れてないとまでは言えないかと。
残っているのは高額帯のプレミアムプランとペントフロアだけだったような。

[515: マンション検討中さん]

今の価格なら、最低限目の前のビルをなくして、整形な土地にして欲しかった。88の部屋でさえ東京タワー見えるとは言えウェリスがあって抜け感ないし、シティタワーも隣に来ちゃうし。コンシェルジュもこの規模でそんなにやることあるのかな？コンシェルジュに依頼出来ることって実際あんまりないし。マンション自体は良いだけに勿体ない。

[516: マンコミュファンさん]

すき家が隣にあるのはパークコートも一緒で虎ノ門エリア新築のトレンドですね。坦々麺屋が美味しいので勝っているかもしれません。
隣まで地上げできたら、もっと高額物件になってたかもです。

[517: マンション検討中さん]

隣のビルのインド料理屋は食べログ百名店。坦々麺屋も高評価なので、パークコートよりもいいんじゃね？

[518: 匿名さん]

今港区は月単位で中古の相場が動いてる。
ここは数年前の価格設定。再開を考えたら買いでしょう。
所有権の問題は広尾ガーデンフォレストやフランス大使館物件見れば問題ないかとが証明されてる。

[519: マンション検討中さん]

>>518 匿名さん
自分も数年前の価格設定というのに魅力を感じたんだけどさ、いつか売る時に年収2000万以上の人がここを選んで買ってくれるかなというのが不安で。立地と未入居ということ以外特に特徴がないんだよね。安くすりゃ直ぐ売れると思うけど、坪600?なのに眺望も良くないし。貸すにしても売るにしても兎に角毎月の出費が高額だし。

[520: マンション検討中さん]

>>518 匿名さん

残念ながら、お引き合いの物件とは立地や周辺環境レベルが違うでしょ。こちらは借地でも人気となる物件要素が乏しい。例えば、虎麻なら借地でも可。
ここは駅近ながら雑多でお見合い生活を許容できる方、かつリーズナブルに虎ノ門マンションを手に入れたい方が対象です。

[521: 匿名さん]

どの間取りも洗面室の洗面ボウルが1つしかないとの事で
確認しましたが、本当ですね。
唯一1部屋、ペントタイプの94㎡が2つついていましたが
家族が多いと朝の身支度でかち合うので80㎡以上には
2つつけてもらえたら良かったです。

[522: 坪単価比較中さん]

ブランズは竣工済み物件を中心に数％の値引きを実施している様子です。
芝浦もまもなくかな。あの売れっぷりではな。

[523: マンション検討中さん]

>>522 坪単価比較中さん
ここは数%引かれても…って感じですね。購入後も毎月4、5万くらい余分にかかるから、それを加味すると結構選択肢広がっちゃうんですよね。

[524: 匿名さん]

>>523 マンション検討中さん
麻虎開発がありますからね。
放っておいても見直しで売れていくでしょう。
隣のシティタワーもほぼ確実にブランズよりも高いと思われるので。
保証にはなりませんが沖氏の評価も儲かる可能性99%でしたので（今は竣工後なので表示されていませんが）。
ここは4年は値引きが期待できないと思います。

[525: マンション検討中さん]

いや、もう値引きキャンペーン始まってるんだけど。

[526: 匿名さん]

>>525 マンション検討中さん

しー！

[527: マンション検討中さん]

ここすごい売れ残ってるね。上層階も選び放題じゃん。敢えてここ買わないか。

[528: 匿名さん]

高くても良いから所有権の方が良いよね。借地料を払い続けることになるなら将来的に売却するときも安くないと売れないので、借地料等のランニングコストは売却する時の価格には添加できずに自分負担となる可能性大。そう考えると借地権だからお得とはならないでしょ。

そして、ここが売れないのは単にときめかないから。今のところマンション周辺の環境はマイナー駅よりもショボい。再開発が完了してから見直されるとは思うが。粘り強く売っていくんだろうな。

[529: 匿名さん]

>>528 匿名さん

固定資産税考えたらそれ程の負担ではないでしょ。そこを気にする層が億越えのマンション買うかね。
50超えてれば定期は気にならない。
再開発で雰囲気変われば中古でも売れる。
ガーデンフォレストも最初は苦労したけど今は見ての通り。

[530: 匿名さん]

億越えのマンション買いますが、ここのランニングコストはいただけない

[531: 匿名さん]

スミフも建てるなら、つくづくすき家のビルが残念ですね。一体で開発できれば商業施設併設の良いマンションができたのに。

[532: 匿名さん]

床や設備がとても高級感あるなというイメージ。
駅に近い物件でもありますし、ここまでの価格まで出すと
一般的なマンションとはやっぱり違うんだなと思いました。
この価格帯で順調売れているってすごいですね。

[533: 匿名さん]

>>532 匿名さん

すでに竣工済み。売れてないでしょ。

[534: マンション検討中さん]

人気無いですね。
住友はこの惨状を見て、価格抑えて出して来てくれると嬉しいです。

[535: 口コミ知りたいさん]

>>525 マンション検討中さん
1割？

[536: 匿名]

ネガられてますがここマンコミュの評価は4.5で高いんですね笑。
流石に住民の方は発言されないようで、ここは見ていないのでしょうか。
この前に価格表見た際は残りプレミアムとペントフロアで20戸ほどでした。
進捗は約8割くらい？

[537: マンション検討中さん]

>>536 匿名さん
ん？意外と売れとるやん。

[538: 匿名]

>>536
あ！笑
昨日書き込んで朝見てみたら急に評価が4.2に下がった笑
これはかなり執拗で陰険なネガが存在して粘着しているようですね。
私は内装も良いし、いいマンションだと思いますけどね。
直近の書き込みも少ないし、掲示板は参考にならなさそうだな。

[539: マンション検討中さん]

このレベルのマンション購入者で、掲示板に書き込みする人はいないのでは？
レジデンシャルタワーと虎麻の間ってのは良いけど、高いわ

[540: 匿名さん]

値段は結構しますよね。ブランズは元々強気な価格を付ける傾向にあるとは思いますが…。

資産性を謳っていますが、
元値が高いので、そこをどう思うか。どういうニーズで購入するかによって
捉え方は随分と変わってくるんじゃないか。
本当に良いなと思って
実需で考えるのだったらそこまで考慮しなくてもいいのかも知れませんけれど。

[541: 匿名さん]

売れない理由は立地だろうね
喧騒で安らがないだろ

[542: マンション検討中さん]

値引きしているのに売れないですからね。
こことパークハウス南平台。
消費者も見る目が厳しいから、売れない物件はどうしたって売れないです。。

[543: 匿名さん]

水栓や浄水器からデザインがおしゃれです。
MiSTY（ミスティ）やドイツ・グローエ社製のマッサージ機能付き4段階切り替え式のシャワーヘッド完備、水栓はドイツ・グローエ社を使用しているんですね。
浴室の扉はガラス扉になっているのがすごい斬新です。

IOTの設備も充実しているし、施錠も外から行えたり、確認できる。
宅内の電化製品なども外から操作できるようになっているのはすごいなと思います。

[544: 通りがかりさん]

動いてますね。
相場がブランズにあってきたか。

[545: マンション検討中さん]

駅近で、虎麻からもレジデンシャルタワーからも徒歩5分圏内なので、両施設が出来上がれば評価されてくるでしょう

[546: 匿名さん]

>>540 匿名さん
ブランズは強気な価格けではなく仕込みが下手なだけてます。。。仕込みが高値だから売値が高くなってしまいます。利益を見てください。

[547: 匿名さん]

浴室のガラス扉はオプションかと思えば標準なのですね！
全体的に設備のラインナップも品質も高グレードだと思います。
バス・トイレコールはいざという時の備えになりそうですが子供のいたずらが心配かな(^^;

[548: 匿名さん]

浴室、ガラス扉が嫌な場合はオプションで違うものにしないといけないのか（汗）
みなさんはどうされるのでしょうか？
ガラス扉だと他の家族が入っているとき、すごく気まずくなりそうな予感がある。
高級仕様なのは
頭の中ではわかっているんですけれどね。

[549: 匿名さん]

浴室のガラス扉は一人暮らしならおしゃれな仕様ですが、さすがにファミリーでは抵抗感がありますよね。
確かに高級感、清潔感は感じられますが…
私と同じように感じる人も多いでしょうし、オプションですりガラス仕様への変更がありそうな気もしますがどうなんでしょう。

[550: 匿名さん]

今週末に契約会で5戸みたいです。
残りはペントハウスだけになってきましたね。

[551: 匿名さん]

>>550 匿名さん
×ペントハウス　→　??ペントフロアでした、失礼。

[552: 通りがかりさん]

PTKもブランズもどちらも素晴らしいマンションかと。

[553: 匿名さん]

今売り出しているところは、このマンション的には目玉的な存在なのかな。
プレミアム感をたっぷり出している。
広さもあるし、間取り自体も良いと思います。
ただ値段的にはなかなか簡単に動きそうな感じではないのかも？

[554: 匿名さん]

昨今はIoTを導入するマンションが増えてきているようですが、ハウスキーパー対応の自動施錠機能がついているマンションとはすごいですね。
管理組合の運営を第三者に委託するシステムも他にはない取り組みで目からウロコでした。

[555: 匿名さん]

CT虎ノ門の価格がだいぶ明らかになりましたね。
坪平均750、3LDKはおおよそ850オーバーの見込みのようです。
ブランズや周辺築古の相場上げに寄与するかどうか、経過観察ですね。
ブランズはCT虎ノ門と比較するとだいぶ割安感が出るので、販売加速するかどうか注目です。

[556: 匿名さん]

連投失礼。
ちなみに内装設備はだいぶブランズの方が上のようです。
浴室サイズ、建具、フローリング、トランクルームなど。

[557: マンション検討中さん]

まだどのくらい残ってますでしょうか。
3ldkは、もうないでしょうか。

[558: 匿名さん]

>>557 マンション検討中さん
ペントフロアの3LDKはMタイプが残ってますね。3億円ですが…。
プレミアムクラスはHタイプの8階3LDKが残っていそうです。
1.8億円弱でお高いですが、88平米ある&東京タワービューなので今の市況だとそれなりに価値はありそうです。
ご参考になれば。
IタイプとFタイプは比較的お手頃でしたが間取りリストから消えているので完売したのかも知れません。

[559: 匿名さん]

コスパ良いところから売れている印象はありますね。
コスパ良いって言ったって、お値段はかなりしますが（汗）

設備仕様を見ていると
特にものすごくこだわりがない限りはそこまでオプションは入れなくても良いのかなとも感じました。
もともとが良いものが入っているのかもしれないです。

[560: 匿名さん]

いつの間にか間取りがペントフロアのみになってますが、もうプレミアムクラスも売れてしまいましたか？
残っている部屋数ご存知の方、いらっしゃったら教えてください。