ブランズ愛宕虎ノ門ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズ愛宕虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toranomon/index.html

所在地：東京都港区虎ノ門三丁目112番1他5筆（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅
構造：鉄筋コンクリート造、地上17階、地下1階
建築主：東急不動産株式会社　リストデベロップメント株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
東急不動産「港区プロジェクト」【ブランズ愛宕虎ノ門＆ブランズタワー芝浦】
https://www.sumu-log.com/archives/15825/

[421: 匿名さん]

東洋経済オンラインでおすすめの借地権マンションとして当物件があげられてますね！

[422: マンション検討中さん]

>>421 匿名さん
これですね、情報ありがとうございます。
https://toyokeizai.net/articles/-/388290?display=b

[423: マンション掲示板さん]

物件概要をみると販売戸数7になりましたね。契約が締結され次第数を減らしていっているのでしょうか？それとも8戸売れて7戸新たに販売しているのでしょうか。

[424: マンション検討中さん]

>>423 マンション掲示板さん
どうなんでしょうね。
以前は9戸だった記憶があるので、普通に考えると先着順が売れているのではないかと思います。
ただ、私がここを見始めてから確か4戸か5戸売れているはずなので、それだと現在の表示戸数と合わず。
どういうロジックなのでしょうね？

[425: マンション検討中さん]

いつもは小判鮫のスミフがお隣きれいにしてくれるのはメリット。
工事の騒音はデメリット。

[426: 匿名さん]

建ちましたね

[427: 匿名さん]

ウェリスさんからでしょうか？
ありがとうございます。

[428: マンション検討中さん]

>>426 匿名さん
ありがとうございます！
正面はダイレクトウィンドウが多いこともあって格好良いですね。

[429: 匿名さん]

丸見えですね

[430: 匿名さん]

>>429 匿名さん
まあまあ、このあたりはどこもそうでしょう。
少し場所は離れますが今話題のPC虎ノ門もガッツリ丸見えですしね。
近隣からそこまで見えないのはPC虎ノ門愛宕の上層くらいじゃないですか。

[431: マンション検討中さん]

虎ノ門住人さんたちは、ガラスウォールが好きなんだ？

[432: 匿名さん]

家の中、結構見えてしまいそうな感はありますよね。
その点に関しては
どうやって対策をしていくのが良いという風にデベはしているのでしょう。
実際はそこまで見えないということなのか…
バルコニーの内側に目隠しというのも違うしなぁ。

[433: 匿名さん]

カーテンとかブラインドなどで対応じゃないですか？
断熱性能のあるブラインドもありますから、そういうもので日差しを入れながらプライバシーを守ったりなどすることは可能。
ただ、ガラスウォールじゃなくてもとは思うところはありますよね。
周りの建物が光の反射で眩しくないのか？など。

[434: 匿名さん]

通販などでバルコニーシェードを売っているは見つけました。
ただ、それを付けていいかどうかは、マンションの管理規約次第ですよ。
バルコニーシェードは、外観が変わってしまう要素がある。
外観が変わるようなことはNGな管理組合は結構多い。
まあ、マンションの見た目かわると微妙ですからね…^^;

[435: マンション検討中さん]

すまいサーフィンで絶賛されているようですが、借地であることやランニングコストなどが気掛かりです。沖さんは借地推し？

[436: 通りがかりさん]

ここDWの意味ないな。周りビルに囲まれ過ぎ。汚いすき家ビルの真裏とかどうするの…東側も住友タワレジに眺望潰されるし。オワコン。

[437: 匿名さん]

バルコニーシェードを付けているマンションの方って少ないと思います。
１Fの専用バルコニーやテラスがあるところはシェードを付けているケースが多いですが、
バルコニーからリビングまで強い光が入ってくるなら、遮光カーテンで間に合いますよ。

シェードを付けると外観は確かに悪くなります。

[438: マンション検討中さん]

>>435 マンション検討中さん

>借地権にも種類があることを知らないか、知ってるけど荒らしが目的の競合他社か（あるいは買えない人か）どちらか。「借主の権利」の観点からしたら、定借と普通借地なんて全く違います。普通借地はトータルで考えて悪くない選択肢と思いますよ。老舗のメガバンクも住宅ローンの融資します。と真実を書くと、また定借という前提で、いろいろ悪意の書きこみありますかね（笑）

と、まぁこういうことですね。
他の普借物件からの転載ですが。
定借は結構勇気が必要ですが、ここは普借ですから悪くないですね。

[439: マンション検討中さん]

借地料を50年も払い続けたら普通に所有権買えますね。
財産を残す必要がない人はここでもいいかもしれませんが。

[440: 坪単価比較中さん]

まあまあ、このあたりのマンションを購入する人は住み替えが前提ではないでしょうか。

[441: マンション検討中さん]

中古借地マンションなんて、激安じゃないと買わないのでは？

[442: マンション検討中さん]

結論。ここ買うならパークコート虎ノ門買うでしょ。

[443: 近隣住民]

すごく便利な場所で、外観のデザインも素敵なのに、建物が歩道ギリギリなので、高級感に欠けます。
パークコート虎ノ門も同じで、最近の虎ノ門のマンションは内部は良くても、囲まれてゆとりがありませんね。

[444: マンション検討中さん]

結論。パークコート虎ノ門買うならザレジデンス六本木買うでしょ。

[445: マンション掲示板さん]

>>443 近隣住民さん

目の前の歩道は両物件いずれも無電柱化されているので、下手な高級住宅街を買うよりはスッキリしてるよ。

[446: マンション検討中さん]

ちょっとポジ書いたらネガの反応がすごいな…。
まあでもこれから都心のいい場所は普借物件増えるかもしれませんよ。

[447: 匿名さん]

>>446 マンション検討中さん
何かすぐパーコーパーコーと絡んでくる人がいますね。借地disも多分同じ人だろうということで、お察しですね。

[448: 匿名さん]

公式ホームページで住宅ジャーナリスト大森広司さんのコラムを読ませていただきました。
このエリアでマンション購入を検討するのであればなるべく早い時期に新築物件を取得するのが得策だそうで、その理由も納得でした。
マンションの買い時については大いに悩むところですが、今後も価格は上がり続ける見込みなんですね。

[449: 匿名さん]

横浜のマンション築50年でも70平米4,000万円するらしい
ここは0円でしょ
そこまで損して住みたい立地かね

[450: 匿名さん]

>>449 匿名さん
お前の脳みそが0円だよ

[451: 匿名さん]

お下品で民度も低いようで

[452: マンション検討中さん]

>>451 匿名さん
いやー、これはあなたが悪いでしょ。
謝っときなさい。
言葉が過ぎますよ。教養って単語お勉強しませんでした？

[453: マンション比較中さん]

>>452 マンション検討中さん
普通借地と定期借地の区別すらつかない、恥ずかしいお方ですね。
このように教養のない方が大勢いらっしゃるおかげで、普通借地の物件は相場より割安で購入できるということですね。理解しました。

[454: マンション検討中さん]

ここの隣地の住友、グランドヒルズっぽいよ？

東急、冷汗？

どうすんの？

[455: マンション検討中さん]

>>453 マンション比較中さん
いや、わたしは普借推しですよ。

>>451
>>449
に返信したつもりなんですけど…。

[456: マンション検討中さん]

>>454 マンション検討中さん
グランドヒルズが来たら相場も上がって良いことじゃないですか。
ブランズも上方向に影響受けるでしょ。
グランドヒルズだとしても同じ普通借地ですしね。
多分シティタワーだと思いますけど。

[457: マンション掲示板さん]

南青山のグランドヒルズが高速沿いのペンシルだったことを考えると、虎ノ門３丁目計画は愛宕山を背面地として森ビルヒルズに隣接する港区内陸物件なのでグランドヒルズになる可能性あるね。

[458: マンション検討中さん]

借地のグランドヒルズ誕生？
3頁参照あれ。

https://news.yahoo.co.jp/articles/7583ea743571e268f144df1d3ecbf42e626c...

[459: 匿名さん]

普通借地権は、儲かるって住まいサーフィンの人が、昔言ってたね
定期借地は、残価ゼロ円だから駄目だよ

[460: 匿名さん]

大門が普通借地権です
建て替えもできる

なんの得があるのかと考えたんだけど、お寺だからこの先、人間の営みがあり続ける限り、その場所に存在し続けるのだよね
そうであれば、権利金もらって、固定資産税相当の地代もらい続けたほうが、得だという判断なんだな
所有権渡したら、二度と返ってこないから

[461: マンション掲示板さん]

神社仏閣の所有地って檀家やらなんやら利害関係者が長年つもりに積もってるからキレイさっぱり売るに売れないてのもあり、普借で出ることが時々ある。
ここも住友もそうですね。

[462: マンション検討中さん]

>>459 匿名さん
まあ、普通に考えたらそうですよね。
所有権の固定資産税と借地料なんてドングリですから。
本当にグランドヒルズなのであれば、普通借地も評価が見直されそうですね。これから増えるのは定期借地が多いでしょうし。

[463: 匿名さん]

グランドヒルズが来るとなると、いよいよこの辺もパークハウス・パークコート・プラウド・ヒルズと各デベの高級マンション街にはなってきますね。
あとはブリリア来たら出揃うな。

[464: 通りがかりさん]

色々とエリア混ぜて語るのは勝手だけど、
愛宕と虎ノ門は、全然別のエリアだよ。
愛宕はあくまで愛宕。
それとも、パークコートやヒルズの虎の威を借りなければいけないほど、ここは困ってるのかな。

[465: マンション掲示板さん]

>>464 通りがかりさん
ここは虎ノ門3丁目です。

[466: 匿名さん]

神谷町より東側は、芝とかと同等だよ。

[467: マンション検討中さん]

ブランズからパークコート虎ノ門愛宕タワーまで歩くと、左側の昭和の雰囲気漂う壊れかけたビルが、どんよりした空気を醸し出しているよね。

[468: マンション掲示板さん]

歯抜けで既に駐車場となってるし、森ビルが所有する土地も多いから建て替わるだろうね。
化けるでしょ。

[469: マンション検討中さん]

>>468 マンション掲示板さん
そう思いますね。
これからの開発余地が非常に魅力的。

[470: 匿名さん]

借地権とはいえここ安すぎませんか？
値付けが下手なのが弱点かも

[471: 匿名さん]

定借だから
当たり前だろ

[472: 匿名さん]

>>471 匿名さん
ここ普借ですよ。お勉強不足ですね！

[473: 匿名さん]

普通借地の場合は、借地人の方が権利が強めですからね。
基本的には土地の契約の更新ができる。

一応、土地の利用料が出ているけれど、これって公示価格を基準とした計算方法で
算出すると考えていいのか？
今は不動産がとても高い状況なので、
これ以上はなかなかなさそうにも思えるのだけど。

[474: マンション検討中さん]

それだけに権利関係だけは随時把握しておく必要がある。
芝大門のとある物件みたいに低層が賃貸になっている場合など。
借地権の半数以上を建主に握られてしまうと思う壺。
何をするにも建主の了解が必要な形になり、大規模改修時などかなりのデメリットの懸念。

まぁそこまで考えて買う人はいないだろうな。

[475: 検討板ユーザーさん]

>>474 マンション検討中さん
芝大門の方は分譲が権利関係を半分以上押さえてる。よく調べて。まぁそこまで調べて書く人はいないだ

[476: マンション検討中さん]

その分譲部分を建主が取得していない確約があるとでも？

[477: マンション検討中さん]

芝大門のスレで話すので良くない？
こことは全く関係ないですよね。

[478: マンション検討中さん]

>>476 マンション検討中さん
それを言いだしたらどのマンションも同じでは。また、もしそこのマンションだけに特別な理由があるとしても、どの程度の可能性なのでしょうか。
極論のようなリスクを持ち出してきたところで不毛な議論になりやすいという良い例ですね。

[479: 匿名さん]

土曜日から第３期５次の分譲開始だったようですが申込状況はどうだったのでしょうか。
今回は１２戸販売されたようですが完売しましたか？
そう言えばこちらのマンションは先着順住戸がありませんが、期分け販売される度に完売しているんですか？

[480: 匿名さん]

今の所、先着順で申込みで12戸とあるので、動きが特に無い状態なんでしょうね。
これでもしかして、販売はおしまいなんでしょうか？
それともまだ控えているのか？
今まで先着順がなかったのは、普通に売り切っていたのかもしれない。
または、要望書があった場所だけ販売していたとか？

[481: 坪単価比較中さん]

ここ全然売れてないでしょ。

[482: 匿名さん]

普通借地だから、そこまで所有権のタイプのマンションとは値段が異ならないのかもしれないですね
普通借地は定尺と違って、借りる側に割とメリットが有るタイプに見えるので
それも強気な金額設定につながっているのかも？

今、売り出しているのはプレミアムプランですね。
コスパがこの中でも良いほうが既に売れてしまっているのか？？

[483: マンション検討中さん]

勝どきや豊洲でギリな俺からすれば、ここでもヤベーどんだけ稼いでんだだな。
パークコート虎ノ門に住みたい。

[484: 匿名さん]

めちゃ資産性プッシュしていますね。
普通借地でも、地権者がOK出せば賃貸にすることができるから
そういう意味での資産性なのだろうか？
このあたりで勤めているならば、自分用にっていう人もいそうなのになぁ。
みんながみんな、テレワークできるわけじゃないし
となるとあまり電車乗らなくて済む方向で考えると
勤務地の近くで暮らすのっていいような気がする。

[485: マンション検討中さん]

ここの良さは、愛宕虎ノ門界隈のマンションの中でも特に芝公園へのアクセスに優れている点と成城石井へのアクセスの良さですかね。

グリーンヒルズにはいずれも負けますが。
築年数と仕様は勝るかな。

[486: マンション掲示板さん]

あと、アイスクリーム屋が近いです。

[487: 匿名さん]

ここ竣工したのにまだ売れ余ってるんですか？値引きしますかね？

[488: マンション検討中さん]

前例から言うと値引きはあり得ますね。
赤字決算でしたし。
企業としても価値が減り続ける借地権マンションを長期販売するメリットはありません。

[489: 匿名さん]

>>488 マンション検討中さん
普通借地なので減価しませんよ。
定期的に出現する世間知らずは何が目的なのでしょうね。値引きマンションが欲しければ郊外へどうぞ！

[490: 匿名さん]

>>489 匿名さん

借地料って毎月支払うことになると思いますが、企業が負担しないのであれば誰が負担するのでしょうか？488ではありませんが、私も企業にとってはコストがかかると思っていました。

[491: マンション検討中さん]

売れ残り部屋の地代は売主が負担します。建物の寿命は有限ですので、毎日減価されるとともに建物価値は下がっていきますが、虎ノ門エリアの地価は今後上昇しますので、地代の負担は重くなります。
また、普通借地権の場合、売却時には売主が地主に対して名義書替料を負担するのが一般的で、建替えの際にも建替承諾料を払わなければなりません。
他方、借地権により土地評価は所有権に比べて低くなりますので相続対策には一定の効果がありますが、その反面で資産価値は低いので相続人からは嫌がられます。

以上を踏まえて、借地権マンションを購入すべきか否かを冷静にご検討くださいますようお願いいたします。

[492: 名無しさん]

企業が売れ残りを延々と待ち続けるのは、ありえない。

[493: 検討板ユーザーさん]

普通に考えて、ここは地代かかるし早く売りたいでしょ。買えることが示せれば値下げ交渉は他より通りやすいと思うよ。管理費も高いしね。

[494: 匿名さん]

虎ノ門でも借地では人気ないんですね。

[495: 匿名さん]

虎ノ門、これから上がるという目の方もおられるけれど、再開発ってまだまだあるのですか？
虎ノ門エリア自体は落ち着いてきているものだと思っておりました。
ただ、借地ですし、
資産価値をどこまで重視している人がいるのかはわからないですね。
定借と違って、普通借地だとどう見るべきなのかな。

[496: 匿名さん]

普通借地だと、借りている側のほうが希望が通りやすい。
更新したい場合は更新ができる。
ただし50年経ったときに、住民側の意見がまとまるのか？というのも正直思う所あり。
地権者さんの住戸もこの中にあるようですがそこがどう動くかにもよるでしょう。

[497: ご近所さん]

ここは管理費がバカ高くないですか？
地代よりも管理費の高さにびっくりしてしまう。

[498: マンション検討中さん]

>>497 ご近所さん
おっしゃる通り。
けど、管理費高い方が変な住人が減って良い気もします。

[499: 匿名さん]

管理費が高いという声が出ていますが、モデルルームで直接伺えば管理費の内訳を公開していただけますか？
その他、修繕積立金が将来的にどれくらいまで値上がりするのかなども事前に伺っておきたいですよね。

[500: 匿名さん]

他のところの情報ですが、修繕積立金の値上がりの計画は事前に教えていただけるという投稿を読んだことがあります。
管理費はどうなのでしょうね。住人が決まってから管理内容とかを決める場合もあるような気もするけれど。
スレ主さんの時には不明だったようですが、決まったみたいでホームページには株式会社東急コミュニティーと書いてありました。
管理費については後々住民間の話し合いなどで減らしたりとかできるのではなかったかと思いますが、確認したほうがいいかもしれませんね。

[501: 匿名さん]

他の地域の相場がここの販売開始から2?3割程度値上がりしているので、ここもそろそろ見直し買いが入るのでは

[502: マンション検討中さん]

虎ノ門ヒルズステーションタワーの南側
森ビルの古いナンバービルがいくつかありますね。
次はあそこらをまとめるのでしょうか。

[503: 匿名さん]

ご近所で競合が起きるとなると、ここも価格に関しては影響も出てきたりするのかな。
正直、今は高値でずっと推移している状況。
この土地が資産価値が維持し続けられるというのであれば、価格関係なく購入されるのだろうなぁ。

マンションとして、住まいとして純粋に見ると
結構イニシャルの設備も充実しているから
あえてオプションで何かをするみたいなことはここの場合は少なめかも。

[504: マンション検討中さん]

南側は目の前にすき家雑居ビル、東側はシティタワーがべったりというの厳し過ぎる。。。その上、ランニングが強烈。余程入居を急いでいる人以外は無理でしょ。シティタワーのことは、企画段階で分かっていたのだろうか…

[505: マンション検討中さん]

ここは厳しそうですね。。
パークコート虎ノ門はあっという間に完売したのに。

[506: 匿名さん]

間取り見ました。

家族が住むので3LDK希望です。
収納がどのプランも多くて、荷物が多い我が家にも助かります。キッチンの作り付けの棚もありそうですし、玄関周りの収納などもあり。1つ残念なのは、超高級マンションにある洗面台2つがどの間取りにもなかったこと（憧れでした）。
価格が払えるかどうかが問題です。
「14,000万円台(2戸)　15,000万円台(2戸)　18,000万円台(2戸)」ですから…
世帯年収いくらなら払えますか？

[507: 匿名さん]

>>506 匿名さん
ギリギリなら1600、普通なら2000、それなりに余裕なら2500といったところではないでしょうか。
18000はHタイプですね。東京タワーが目の前で希少だと思います。
周辺に88平米はあまり見かけないので（もっと広いかもっと狭いかだけ）住友の坪800がリリースされると評価される部屋になると思います。

[508: マンション検討中さん]

>>507 匿名さん
ローンの返済とは別にここは管理費地代修繕で毎月9万はするから、2000でもギリギリかと。第三者管理だから管理費も下がらないだろうし。

[509: 匿名さん]

マンション代払ったらまったく贅沢できませんね。それだと。

[510: マンション検討中さん]

そもそもエリア的に年収3000万オーバーの医者や経営者がターゲットでしょ。売れてないけど。

貸しても利回りでるのかここ？

[511: 職人さん]

売れてないね。空き部屋聞いたら出てくる出てくる

[512: マンション検討中さん]

ザレジデンス六本木も2億円台の部屋、聞いたら出てくる出てくる。　
パークコート虎ノ門だけなんであんなに売れるのでしょうか？
三井の管理は素晴らしいから？

[513: 匿名さん]

土地が借地でないからでしょう。

[514: 匿名さん]

>>511 職人さん
以前価格表で確認した時で8割から8割5分は売れていたので、売れてないとまでは言えないかと。
残っているのは高額帯のプレミアムプランとペントフロアだけだったような。

[515: マンション検討中さん]

今の価格なら、最低限目の前のビルをなくして、整形な土地にして欲しかった。88の部屋でさえ東京タワー見えるとは言えウェリスがあって抜け感ないし、シティタワーも隣に来ちゃうし。コンシェルジュもこの規模でそんなにやることあるのかな？コンシェルジュに依頼出来ることって実際あんまりないし。マンション自体は良いだけに勿体ない。

[516: マンコミュファンさん]

すき家が隣にあるのはパークコートも一緒で虎ノ門エリア新築のトレンドですね。坦々麺屋が美味しいので勝っているかもしれません。
隣まで地上げできたら、もっと高額物件になってたかもです。

[517: マンション検討中さん]

隣のビルのインド料理屋は食べログ百名店。坦々麺屋も高評価なので、パークコートよりもいいんじゃね？

[518: 匿名さん]

今港区は月単位で中古の相場が動いてる。
ここは数年前の価格設定。再開を考えたら買いでしょう。
所有権の問題は広尾ガーデンフォレストやフランス大使館物件見れば問題ないかとが証明されてる。

[519: マンション検討中さん]

>>518 匿名さん
自分も数年前の価格設定というのに魅力を感じたんだけどさ、いつか売る時に年収2000万以上の人がここを選んで買ってくれるかなというのが不安で。立地と未入居ということ以外特に特徴がないんだよね。安くすりゃ直ぐ売れると思うけど、坪600?なのに眺望も良くないし。貸すにしても売るにしても兎に角毎月の出費が高額だし。

[520: マンション検討中さん]

>>518 匿名さん

残念ながら、お引き合いの物件とは立地や周辺環境レベルが違うでしょ。こちらは借地でも人気となる物件要素が乏しい。例えば、虎麻なら借地でも可。
ここは駅近ながら雑多でお見合い生活を許容できる方、かつリーズナブルに虎ノ門マンションを手に入れたい方が対象です。