ブランズ愛宕虎ノ門ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズ愛宕虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toranomon/index.html

所在地：東京都港区虎ノ門三丁目112番1他5筆（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅
構造：鉄筋コンクリート造、地上17階、地下1階
建築主：東急不動産株式会社　リストデベロップメント株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
東急不動産「港区プロジェクト」【ブランズ愛宕虎ノ門＆ブランズタワー芝浦】
https://www.sumu-log.com/archives/15825/

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん
問題は定借です

[42: マンション検討中さん]

普借だけとね

[43: 匿名さん]

>>41
>>問題は定借です
何年の借地権なのかにもよりますよね

分譲後の権利形態
敷地は専有面積割合による普通借地権(期間50年)の準共有、一部所有権の共有、建物専有部分は区分所有権※

これは50年経過したら引っ越しが必要ということですか？
30歳だと80歳、40歳だと90歳、50歳だと100歳。寿命間際に引越しは辛くなりそう。
20歳で70歳。老後はUターンならいいのかもしれないと思いました。

[44: マンション検討中さん]

>>43 匿名さん
いや、全然違う
普借と定借の違いをちゃんと分かってないのに力一杯掲示板にカキコは如何なものかと。
50年経つと契約更新の可能性が出てくるが、住民が望めば原則契約は更新される。
地主のお寺さんが更新拒否するには、正当な理由と時価での物件の買取が必要。
50年後の時価は経年減価補正率表が参考になるんかな

[45: 匿名さん]

完成から50年目だと建物はまだ住めないこともない程度には保ってるでしょうか。

定借のマンションだと70年ほどの期間を取っている建物をよく見ますね。
ここも手直ししてプラス20年位は頑張って欲しいものですがどうなるのかなあ。

資産性の項目にあるコラムは今後も続くんですね。パート1を読みましたがいまいちピンと来なくて。
個人的にはパート3が気になりました。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん
一度くらい「投稿マナーについて」を読まれては

[47: 匿名さん]

このあたりでマンションを考えているのだったら、お寺さんが多いことは織り込み済みな方、多いのではないかと思います。
あまり珍しいことではないです。

資産性を公式サイトでは謳っています。
ただ、定借というのもあるので、資産性というよりは
駅まで近いですし
普通に実需でみたいな感じに最初はなるのでは？

[48: 匿名さん]

普通借地は明らかに借り手が有利ですよ。
定借と混同させるような書き込みには悪意を感じます。

[49: マンション検討中さん]

お寺の存在は自身永久と思って普借にするんですかね？
集合住宅に貸して数十の世帯が何度目の期限にこぞって返還同意するんだろう？
貸したような半永久返ってこないような。

[50: マンション検討中さん]

先祖代々の寺の土地を売り渡すなんて、今のご時世だれにもその決定権なんてないから借地にしておけば先代の住職にも顔向けできるねっていう坊主の精神衛生キープ施策なだけ。

[51: 匿名さん]

>>50 マンション検討中さん
権限は檀家。貸すならすんなり承認得られやすい
檀家不足で寺維持のための定期収入が欲しいのもあるみたい。賽銭みたいなものなので、縁起はいいかも

[52: 匿名さん]

通りすがりですが、恥ずかしながら借地権に普通借地権と定期借地権とがあることを知りませんでしたので、ネットで少し調べてみてとても勉強になりました。
普通借地権だと更新があるということなので、期間が来たら絶対引っ越ししなければいけないわけではないんですね。
でも借地人の希望によって更新されるというような記載もあったので、住民の何割くらいの意見とかが必要なのかとか、わからないこともまだまだあります。

[53: 匿名さん]

普通借地権と定期借地権ですが、
普通借地権は一応年限がありますが、借りている方が希望すれば借り続けることができます。
定期借地権は、年限が決まっている上に、更地にして土地の所有者に返還します。
管理組合の話し合いによって、
借り続けるかどうかというのはその時に決まっていくことになるかと思います。
30年くらいだったら、今時の技術だったら壊すほどでもないでしょうから
更新の可能性も高いと聞きます。

[54: マンション検討中さん]

しかし、坪500万払った上に、毎月の管理費・積み立てに加えて地代の払い。
50年後の運命はは霧中。寺に買い取ってもらえるだの未確定な情報で言葉を濁される。

一部の税金がかからないとはいうが、この値段は余りにも法外。
不動産界で一番空気読めないのはスミフより東急かもしれない。

[55: 匿名さん]

>>54 マンション検討中さん
ここ神谷町。高くて当然。すぐ霞ヶ関。司法、行政関係者には便利だね。

[56: 名無しさん]

神谷町駅まで目の前のマンション空地を抜けて駅直結のMTビルの出入り口まで1分。(公道経由だと2分)
空地の途中に児童公園があって、そこまで30秒。虎麻ヒルズまで徒歩5分で、大通りから一本入った立地。パークハウスやパークコートよりも坂上の無電柱化道路沿いとくれば、安くはないわな。
小規模なので、気がつけば完売て感じだろう。

[57: マンション検討中さん]

建具や作り付けの棚とかコストカットが目に染みた。

[58: 名無しさん]

全住戸が、天井高2.7、全室天カセ、LDと主寝室とキッチンに床暖の仕様はなかなか見ないけどね

[59: マンション検討中さん]

中古にそれだけの仕様のリフォームをしても坪100万もかからないけどね。
あとはどこに金がかかっているんでしょう？

そもそも借地権という時点で通常の価格より3割は安くないと見合わないのは周知の事実。
これでは賃貸で貸そうにも家賃と吊り合わないでしょうな。

[60: 匿名さん]

>>59 マンション検討中さん
神谷町の単価知ってますか？

[61: マンション検討中さん]

知ってますよ。調べて検討したうえで合わないと言っているんです。

[62: 匿名さん]

>>61 マンション検討中さん
計算がないじゃない。そんなの書き込んで掲示板で第三者の役に立つ？自己満足は公共の場ではなく広告の裏でお願いね
ちなみに、直近分譲の単価と、家賃で計算される利回りで普借コスト割引けばトントンよりちょい安いよ。

[63: eマンションさん]

>>54 マンション検討中さん
今時港区の良い場所では普通借地権の物件当たり前にあるよ。虎ノ門は投資にも最適。色々な用途で購入できる良物件だと思うけどね

[64: 匿名さん]

高いとか書いてる人は虎ノ門の相場しらないのかね？あと、普通借地権でああだこうだも、今時港区の良い場所では普通借地権の物件当たり前にあるよ。虎ノ門は投資にも最適。色々な用途で購入できる良物件だと思うけどね 。

[65: 匿名さん]

神谷町語れるのは、天下一ラーメンでスタハンと半ギョー食ってから

[66: マンション検討中さん]

ブランズの営業のいうことを鵜呑みにしてる奴がおるな。
借地権マンションが資産になるわけないでしょ。
買う奴は３０年後の資産価値を考えて買おうね。

[67: 匿名さん]

>>66 マンション検討中さん
そんな人いないよ。頭ごなしに鵜呑みという自己満足だけで、中身皆無の書き込みするなよ。
30年後も計算してるよ。割引率の概念を貴方が理解してないだけ。さらに、最初の払いが少ない分は、マンション以外で資産形成できて、それらの合計の資産価値で考慮してないよね。
ネガのポイントずれてる。 ここのネガは、立地が桜田通りの坂上の六本木1、南北線側ではなく、下がった愛宕、三田線よりのことと、大規模でないのに今一つの間取り。

[68: マンション検討中さん]

つまり賃料取れない。
利回り低い、といかマイナスか？
東急は管理費、修繕費もやたら高いし。

[69: 名無しさん]

買えない妬みツラミも、外周区いけば治るってば。神谷町実質1分のブランズなら、こんなもん。再開発後はこの額では買えなくなることもホボ確定。
物件の事や環境の事で、グダグダいうなら尾根道の森トラ買いな。坪800で買えるからお買い得よ。お呼ばれされる属性なのかは知らんけど。

[70: 匿名さん]

確かに一般的なマンションと比較すれば、管理費等の維持費は高いと思うのかもしれない。でも、購入価格、将来性を含めてトータルで考えれば、見え方も変わってくると思う。新築で、この立地、このタイミングで、この価格で買えるのはこのマンションだけであり、そこに価値を見出せた人が買えば良いと思う。

[71: 匿名さん]

クローズの案内も来ない人があれこれ批判してもまず買えないやんって話で。。買える人が語ろう。知らんけど

[72: 匿名さん]

虎ノ門・麻布台プロジェクトのイメージムービーを見てこちらの物件も気になってます。この再開発エリアへも徒歩5分圏内だと思われ、周辺相場上昇の恩恵が受けられる立地ですね。高い管理費がネックではありますが、将来性も踏まえどう見るか悩ましいところです。

[73: 匿名さん]

>>68 マンション検討中さん
神谷町の賃料知ってますか？白金、十番、西麻布とかの1.2-1.5倍。

[74: 匿名さん]

昨日は虎ノ門ヒルズ駅開業のニュースもありましたが、日本初のハウスキーパー対応型マンションとしても、昨日TVで放送されてましたね。TVで初めて知りましたが、調べてみたら立地も良く将来性もある良い物件ですね！

[75: 匿名さん]

昨日の番組で良いシステムだなぁと思って調べて辿り着きましたがさすが虎ノ門（笑）、自分には手が届かない物件でした（笑）虎ノ門の開発もあり、自宅というより投資向けですね。開発影響での地価上昇も考えられ貸しても良いし、売り抜けても良いし。

[76: マンション検討中さん]

再開発なんてなにをいまさら言い出すのか。
１０年前からやってるよねぇ？
気づくの遅くない？それでいまになって周辺相場が坪200万も上がっちゃうんですか?？ましてや借地権ですよ。
誰がどう考えてもおかしいですよね。

[77: 匿名さん]

>>76 マンション検討中さん
いいえ、神谷町の森ビルによる再開発は30年前から。
芝浦も上がってるんだから、港区最高峰の200なんて大したことない。

[78: 匿名さん]

>>76 マンション検討中さん
キャッシュフローの割引現在価値は適正か安い。ちゃんと計算しよう。都内全体が高い、上がり過ぎというのであれば正しいがスレ違い。23区の価格動向でやりましょう

[79: 匿名さん]

ウェリスタワーは非ブランドの事○物件だし
パークコートはデザインがやや古い
タワーズレジデンスは囲まれパネー（笑）
プラウド虎ノ門はあまり言ってやるな（笑笑）

あれっ

よく見ると虎ノ門って森ビルさん以外、マトモな物件がないのでは、、、

[80: 匿名さん]

>>79 匿名さん
神谷町は他にもあるよ。貴方に買えるかな？ネットばかりで情報収集してないで、まずは天下一ラーメンでホイコー食べなさい。

[81: 名無しさん]

>>76 マンション検討中さん

国家戦略特区としてアジアヘッドクォーターの本丸中の本丸となる再開発がこれから結実。
虎ノ門麻布台ヒルズは分譲するのはメインタワーのみで、坪単価は天文学的。
現時点での坪単価で高い高い言うてる人はハナから背伸びしすぎ。

[82: 匿名さん]

横槍すまんが、本丸は東京駅周辺地区だよ。

[83: 匿名さん]

>>82 匿名さん
マンションないよ

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん

国家戦略特区としてアジアヘッドクォーターの本丸はどこか、というお話でしたね。

答えは、東京駅周辺地区。
簡単です。

[85: 名無しさん]

連投嬉しそうだねえ笑
東京都心・臨海地域ていう一括りが数多あるアジアヘッドクォーターの本丸との認識です。

そして、虎ノ門神谷町は国策ど真ん中の再開発。国策に売りなしです。

[86: 匿名さん]

>>84 匿名さん
だからマンションないよ。スレに関係ないよ。簡単でしょ。バイビー

[87: 匿名さん]

第二期登録始まってますね。登録状況はどうなのかしら。

[88: 名無しさん]

相場考えると妥当か安いぐらいだけど、それなりのお値段。
隣の住友が借地で、ここより高くなるのを考えるとまた悩ましい。相場はあがるよねー。

[89: 匿名さん]

タイムリー？に、プラウド虎ノ門が1部屋出てますね。

[90: 匿名さん]

変えられるかもしれない管理費は高い。
土地の普借料は安い。30年、50年単位で積算して足せば。

[91: 匿名さん]

隣の住不ができることを考えると西側は全部お見合いになる感じでしょうか。
4丁目の坂の角の三井不動産も気になるけど、もっと高くなるんだろうな。

[92: マンコミュファンさん]

>>91 匿名さん
プラウドよりも坂上だもんね

[93: 匿名さん]

南東向きの部屋は住不とお見合いですかね？

[94: 匿名さん]

総戸数が93戸もありますが、販売戸数は8戸のみからスタートとだいぶ絞って販売開始されるようですね。

93戸もあるので一気に販売しないんだとちょっとびっくりしました。
竣工がまだまださきなので、これからじっくり検討できるという点ではメリットがあるのかしら。
店舗は一店舗のみですがどんな店舗が入るのか気になります

[95: マンション]

単純に申し込みが入ってないだけ。

[96: 匿名さん]

店舗はSOWAという老舗のアイスクリーム屋さんだと聞きました。事業協力者の様です。

[97: 匿名さん]

第一期で28戸供給済で、第二期で16戸販売だったはずです。先週末が第二期の登録期限、抽選会となってましたので、現時点で8戸が先着販売だとすれば、少なくとも第二期の販売予定の16戸のうち、8戸は供給済なんじゃないですかね。そうだとすれば現時点で36戸が供給済で、先着の8戸も売れれば、44戸が供給済みとなりますので、それほど絞った販売とも思えませんし、申し込み入ってないわけでもないと思います。詳しくないので、あくまで素人的な印象ですが。。

[98: 匿名さん]

2期の抽選漏れした人を優先して購入させるのに、先着順にしたんでしょ。抽選にして漏れた人優先したら、抽選じゃないから問題だし。

[99: 匿名さん]

>>96
あ、神谷町駅前のお店ね。少し前まで自由が丘のモンサンクレールのそばにも店舗があったけど、いまは神谷町だけでやってるみたい。

[100: マンション検討中さん]

維持費が・・・

[101: マンション検討中さん]

地代　管理費考慮すると1LDKなんか月35万くらいで貸さないと合わない計算なんだが。

無理だろこれ。

[102: 匿名さん]

平米単価1300弱？パークハウス愛宕虎ノ門の倍近くかと。これでは売却時の価格に影響出ますね。

[103: マンション検討中さん]

新築をピークに残存価値がどんどん減っていくこのマンションには無縁な話かと。

[104: 匿名さん]

定借と普借の違いぐらいは分かってる？

[105: 匿名さん]

>>101 マンション検討中さん
利回りいくらで計算した？
神谷町の1LDKの新築は30万はするよ

[106: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん
そんで？ここは40平米で35万も取れるの？

[107: 匿名さん]

そんな家賃を払う酔狂人はいないと思いますよ
しかもこの物件自体に特段の付加価値は見出せません

[108: 匿名さん]

管理費がとか、利回りがとかって言って、買わない言い訳してるけど、そもそも買える部屋が無いのでは。。

[109: マンション検討中さん]

買いたい人、買える人が色々いおうよ。実際投資で買う人も結構いるみたいだし、それだけ見合うと思ってるということでは？知り合いも、今後を考えると、投資でもこれは間違いないと言ってた。知らんけど

[110: マンション検討中さん]

三井や三菱の販売担当と違って東急は個性的なのが印象的だったな。

物件はリーズナブルだと思ったけどな。

[111: マンション検討中さん]

どこがじゃ！
坪単価とランニングコスト見て言ってくれ！

[112: 匿名さん]

>>101
>>106 マンション検討中さん
その前に35万が計算される利回りが不明。高めの利回り前提なら家賃高めに計算される。言い逃げ

[113: 匿名さん]

>>108 匿名さん
つまらん。どうでもいい。こういう内容ないのが一番邪魔

[114: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん
計算したらリーズナブル。神谷町の新築の家賃相場を調べよう。白金や芝浦、西麻布とは全然ちゃうで

[115: 匿名さん]

ざっくり神谷町とかで調べるとどうしても別格中の別格物件・虎ノ門ヒルズが混ざってしまうから、相場が跳ね上がるんだよね。

前から言われてる通り、森ビル系とその他は明確にわけなくっちゃ。
ここだけはデベに騙されてはいけないポイントだよ。

[116: 匿名さん]

>>113 匿名さん
わかるよ、わかるよその気持ち。でも現実的に40平米の部屋ってほとんど残って無くて、残ってるものも先着住戸だったりするから、もう申し込みが入ってて、今から買える部屋は無いのではってこと。だから、このタイミングでその話をすることはあまり意味も無いし、具体的な客観的なデータとかで言わないと、他の人の参考にもならないよ。そもそも、買った人が全て投資目的とは限らないし、実需の人もいるかもしれないので、その辺りも考慮した方が良いよ。

[117: マンション検討中さん]

なんだかんだで埋まっていってて、場所はいいんだよ、やっぱり。
神谷町駅に近い上で、芝公園と給水場公園に近いのが個人的には良い。
大通り沿いじゃないのも良い。

ただ、値が張る。。

[118: マンション検討中さん]

管理費が高いのは、非常用含めてエレベーターが4基あるからの様です。90戸に対して4基は多いかもしれませんね。

[119: 匿名さん]

>>118 マンション検討中さん
エレベーターは3基だったと思いますよ。

[120: 匿名さん]

あと８ヶ月くらいで虎ノ門ヒルズ駅も近くにできますね
歩いて10分くらいでしょうか

[121: マンション検討中さん]

虎ノ門ヒルズ駅は歩いて7分程度だそう。最寄りは神谷町駅2分、御成門駅と虎ノ門ヒルズ駅が7分という感じ

[122: 名無しさん]

虎ノ門麻布台再開発で神谷町駅と六本木一丁目駅の乗換ルートを地上と地下でつくる予定みたい。神谷町駅と六本木一丁目駅間は10分程度？で移動できるようになるのかしら。

[123: 匿名さん]

パークリュクスはだめなの？

[124: 匿名さん]

>>122 名無しさん

ここからだと、虎ノ門麻布台経由は若干遠回りですね。神谷町交差点から城山ヒルズのエスカレーターを駆使しつつ通り抜けさせてもらいながら行けば、さほど坂や階段を使わずに行けます。10分程度ですかね。

[125: マンション検討中さん]

至近の神谷町と直結している森トラストのビルが建て替えになったら更に化けるね。

[126: 匿名さん]

確かに！現段階で森トラストのその計画はありますか？
そりゃ50年以内とかにはされそうなものだけど

[127: マンション検討中さん]

森ビルの開発がYouTubeで見れるんですね

[128: 名無しさん]

フードホールって良さそう笑

[129: 匿名さん]

プラウド虎ノ門50平米が1億2900万円とネットにのってるけど、単価850万円て価格上がってる気がする…

[130: 匿名さん]

買値より安く転売するアホいるの？笑

[131: マンション検討中さん]

いつまでも売れないから哀れんでいるんですよ。
ここはさらに条件が悪いからね...どういうことか分かるよね。

[132: 匿名さん]

プラウドもブランズも休日に熱心に投稿しているような層では買えない高級物件て事でしょ？
よくわかるよ笑
私も含めて港区内陸再開発ピン立地は伸び代は理解できても、現時点で十分高くて買えませんわ。数年後には後悔するぐらい安いて事になるかも知れんけど

[133: マンション検討中さん]

この後に住友マンションがすぐ隣に控えてるけど、またすごい値付けで来るんだろうね。

[134: 匿名さん]

どちらかというとゆったりしたエリアだと思いますので
子育てに良さそうな印象を受けました。
実際のところ治安とかいかがでしょう？
マンション周辺の夜の雰囲気とか知りたいです。

[135: マンション検討中さん]

悪いわけないだろ...

[136: 評判気になるさん]

>>134 匿名さん
通り挟んだらオランダ大使館あるからね。
小学校も徒歩5分圏内だし、治安良いでしょう

[137: 匿名さん]

>>134 匿名さん
？
この辺り、ゆったりとしてますか？
森ビルさん以外はどこも敷地もカツカツですし、囲まれまくっててカーテン開けられない物件しかないですが。

[138: マンション検討中さん]

周辺静かだけど人通りもあり治安は良いと思います

[139: マンション検討中さん]

カーテン開けられない物件ばかりって笑都心だとどこもそんなもんでしょ。郊外か、タワーマンションの高層階にでも住んだらいいのに。

[140: 匿名さん]

Aタイプとか1LDKで41平方ですが
なんかそこまで狭そうに見えないのはデザインがいいからでしょうか。
一般的な長方形より、全体的に四角い感じにまとまっていた方が
広そうに見えました。