ブランズ愛宕虎ノ門ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ブランズ愛宕虎ノ門についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/toranomon/index.html

所在地：東京都港区虎ノ門三丁目112番1他5筆（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅
構造：鉄筋コンクリート造、地上17階、地下1階
建築主：東急不動産株式会社　リストデベロップメント株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
東急不動産「港区プロジェクト」【ブランズ愛宕虎ノ門＆ブランズタワー芝浦】
https://www.sumu-log.com/archives/15825/

[361: マンション検討中さん]

歴史的な意味では、江戸の昔から景勝地として名を馳せた愛宕と地図に記載のない尾根道じゃあ、ちょっと比較にならないとは思う。

ただ、再開発も相まって公示地価の高さでは尾根道。
何をもって価値と思うか。
いずれにせよ、両者ともに港区内陸を代表するエリアなので、底堅さはある。

[362: 匿名さん]

高台＞低地という伝統的な構図は加味する必要あるね。

[365: 匿名さん]

>>362 匿名さん
ここでは流石にないよ。皇居、霞が関はアマンドの低地になるかい？

[366: 匿名さん]

[No.363～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[367: マンション検討中さん]

>>359
です。
みなさん詳しくありがとうございました。
愛宕も良い土地柄ですね！
尾根道を推す書き込みが他物件でも見られたので、愛宕はどんな評価なのかなとうかがいたかったのです。
ありがとうございました。

[368: マンション検討中さん]

なにを言っても借地は借地。
銀行の評価もそれなりです。

中古で売るときも弱気にならざるを得ない。
それとも内見に来た一人一人に、普通借地権の権利関係はうんぬんかんぬん～いちいち説明するんですか？

[369: マンション掲示板さん]

>>368 マンション検討中さん
通常は不動産仲介の人がその辺りは説明しますよ。不動産業者だって仕事ですし。
普通借地と定期借地の違いがわからないなら、購入しない方が良いですよ。

[370: 匿名さん]

>>368 マンション検討中さん
だから価格とトレードオフ。バカでも分かるから心配無用。

[371: 匿名さん]

>>368 マンション検討中さん

短絡的な借地ディスな人でしょ笑
仲介でそのへん説明しなかったら宅建業法違反になるから笑

因みに、転売ありきの論点で借地ディス展開したいようだけどプラウド南麻布しかり、CT品川しかり、選ぶ物件さえ間違わなければ寧ろ借地は買いだったりするんだけど、どうせご理解いただけないんでしょうねぇ

[372: 匿名さん]

スレを見返すと何だか定期借地と普通借地を混同している書き込みが散見されますね。。わかっていてネガしているのかもしれませんが。

ここは普通借地なので基本、借地期間が終了すると自動延長です。減価しませんよ。
同じ借地でも大きな差ですよね。

[373: 匿名さん]

愛宕山の麓の元々港区の弓道場があった場所が、森ビルとURによる再開発予定との事です。

グリーンヒルズと虎ノ門ヒルズの間の土地なので両ヒルズが繋がって愛宕地区の価値もさらに上がっていきそうです。

[374: 匿名さん]

>>373 匿名さん
愛宕山FG地区ですね。長谷川医院も退去したので、まもなく計画概要が公表されそうです。

[375: マンション検討中さん]

そんなことになったら強欲地主が地代の引き上げを要求してくるでしょうね。
借地権はこういうのがあるからいやです。

[376: 匿名さん]

>>375 マンション検討中さん

資産価値上がることにはアグリーなのね笑
所有権でも固定資産税が上がるということなのだが、パッケージだけでディスって中身が見えてないて事ね。

[377: 匿名さん]

借地は売りも買いも安いから、差額が損益の転売に有利不利はない
借地料の分、価格が安いから住むにも有利不利はない　
普借は期限ないから永住、相続可能。時間で安くなるのは建物のみ
借地料のパーセンテージは有価証券より低いから、所有との差額をちゃんと運用すれば金銭面は実は有利。

[378: 匿名さん]

借地物件で評価高いマンションって中古でプラウド南麻布（定借ですが）以外にどんなものがありましたっけ？
広尾ガーデンフォレストとか？

[379: マンション検討中さん]

こちらの物件を検討中なのですが、地代の改定はどの程度頻繁に行われるものなのでしょうか？

[380: 通りすがりさん]

>>379 マンション検討中さん
検討されていらっしゃるのであれば、当然MRに聞くのが100%の話聞けると思います。

[381: 匿名さん]

神谷町の家賃相場がまた上がった気がしますけど、どうですか？
少し前のウェリスが賃貸50万くらいではけてましたけど、いかがですか。
みなさんの相場感知りたいです。
その部屋は東京タワービューでしたが。

[382: マンション検討中さん]

むしろ頭打ち感でてますね。
新橋、虎ノ門地域はオフィス家賃に引っ張られて住宅家賃が上がってきたものです。
オフィス需要の減退が続くか今後の動向には注意が必要な地域かと思います。

[383: 匿名さん]

>>382 マンション検討中さん
そうですか、ありがとうございます！

[384: マンション検討中さん]

>>381 匿名さん
プラウドが40万台で結構出してますね。
2LDK中心で、多分地権者住居だけど。
3LDKになると仙石山なども入ってくるので、私が見たタイミングでは70万円台が中心になっていました。
まあ、築10年以内しばりですけど。

[385: 匿名さん]

>>382 マンション検討中さん
>減退が続くか
始まったばかりですね。退去は半年前通告が習慣なので、空室は今後さらに増加、加速しそうな状況と言えます

https://style.nikkei.com/article/DGXMZO63624190Z00C20A9000000/

https://r.nikkei.com/article/DGXLASFL10HI0_Q0A910C2000000?s=2

[386: マンション検討中さん]

渋谷新宿のオフィス空室が話題になり始めていますね。
法人相手なので年度末の3月に恐ろしいことが待っていそうです。

[387: マンション検討中さん]

公式の物件概要の先着戸数が動きましたね。
あと間取りのHタイプも3階だったものが10階からの紹介になったので低層動いたみたい？
前は結構な期間9戸だった先着が8戸になっているので、物件全体で残り8戸ということでしょうか？

[388: 匿名さん]

10月以降に契約して、来年3月までに引渡しを受ければ割引を受けられるみたいですね。

[389: マンション検討中さん]

>>388 匿名さん

どういうことでしょうか？
減税的な話？
値引きしてるという話？

[390: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん
詳細不明ですが2%引きになるようです。

[391: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん
値引きですね。

[392: 匿名さん]

本当かどうかわかりませんが、値引ですか。
場所も良いし、仕様も良いし、ゆっくり売れば良いのにな。

[393: マンション検討中さん]

借地権ですから。
残存価値が竣工と同時に刻一刻と失われていくわけです。
ゆっくり売るなんて呑気なことは言ってられませんよ。いっそのこと売れ残り部屋は東急が賃貸として運用すればいいのに。

[394: マンション検討中さん]

普借なので、定借のように残存価値が竣工と同時に刻一刻と失われていく、というわけではないはずですが、値引きの理由はわかりませんね。

[395: 匿名さん]

>>393 マンション検討中さん
定期借地と普通借地の違いをお勉強なさってから発言されることをお勧めします。
恥ずかしいですよ。
ここは普通借地なので残存価値関係ありません。

[396: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[397: 匿名さん]

予想以上に検討者がパークコート虎ノ門に流れたのでしょうか。

[398: マンション検討中さん]

借地権は絶対に嫌です。パークコート虎ノ門の方が100倍いいしね。

[399: マンション検討中さん]

比べてはパークコートに失礼かと。

[400: 匿名さん]

>>398 マンション検討中さん

所有権で買えるなら、それは所有権の方がいいですけど。買えるなら。

[401: 匿名さん]

パークコートは坪単価で150万円くらい高いです。

[402: マンション検討中]

>>399 マンション検討中さん
パークコートも借地物件ありますけどね。
トンデモ価格だけど。

[403: 匿名さん]

>>399 マンション検討中さん
そうですか？それは失礼。
最近パークコートでもひどい仕様が多かったのでね。

[404: マンション検討中さん]

検討中で週末にモデルルームを見に行きます。他のみなさんが言うように営業さんは癖があった笑

投資目的で4年後くらいに売ろうと考えているのですが、都市開発を鑑みれば価値が下がることはないかな、と信じています。60平米以上のお部屋はまだそれぞれ5戸以上残ってるようです。

購入した方、価格交渉されました？

[405: 匿名さん]

1Lは完売、2Lは残り2-3割、3Lは割高感もあり半分以上残ってるイメージです。
時間かけて売る方針のようなので、価格交渉はできないと思いますが、言うのはタダですからね。

[406: 匿名さん]

営業さんは特徴的なんですか？具体的にはどのような受け答えでした？
価格交渉は売主さんによっては一切受けつけてもらえないみたいですし、
値引き狙いなら事前に傾向を調べておかないといけないんでしょうね。

[407: マンション検討中さん]

先日モデルルームに行ってまいりました。
人にもよるかもしれませんが、私の対応をしてくださった方は、
事前ヒアリング等ないまま、着席と同時にプレゼンを始められました。
台本通りにしか話せないようでして、質問の受け答えがずれていた印象です。
妻共々首を傾げて帰りました。

また、皆様が気にされているランニングについては
周辺は全てこのレベルですよ？と半ば怒っていらっしゃったのも印象的です。
管理費の内訳を聞いた所、24時間ゴミ出しができる点、受付にコンシェルジュがいる点を強調され、少々釈然としませんでした。いまどきみんなそうなのでは…？

ただ、マンションの設備・仕様はすばらしいものでした。全ての部屋に標準であの仕様（キッチン設備、タイルの種類等）があるのは嬉しいです。

価格の話まで行きませんでしたが、あの様子だと受け付けていただけそうにないです。良くも悪くも、あの土地の物件だと言うプライドを持って売買されています。

[408: 口コミ知りたいさん]

>>407 マンション検討中さん
何人くらい営業の方がいらっしゃるのでしょうね。
私の時はしっかりした方に担当いただけました。
他にもいくつか見て回っていましたがここが1番良かった、というかしっくりきました。
相性もありそうですが。

[409: 口コミ知りたいさん]

我が家は女性で（きっとベテランさんです）大変丁寧でしっかりした方でした。
407さんは残念でしたね。お気持ち分かります。良い物件だと思えたのに営業さんが合わないと非常に残念な気持ちになります。
いくつか物件を回っていますが、不動産は営業さんも含め、本当に出逢いだなと思います。

[410: 匿名さん]

モデルルーム見学未経験ですが、モデルルーム見学時の事前ヒアリングとはどのような内容です？
普通はこちらの家族構成や希望の間取り、要望などを一通り聞いていただけるのかな？
いきなりプレゼンに入った営業さんは、アンケートに記入した内容を確認するだけでヒアリングを省略してしまったのでしょうか。