南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[941: マンション検討中さん]

最上階ルーバル転売部屋素敵ですね。

[942: 匿名さん]

>>934 匿名さん

2006年竣工とはいえ、南青山テラスの方がマンションとしてのグレードはだいぶ上だと思うのですが、新築プレミアムで当面はテラスを上回るという予想でしょうか？

[943: 匿名さん]

テラスのオーナーさんですか？

[944: マンション検討中さん]

グレードの高さが賃料としてどの程度上乗せされるか？
同じく築年数15年差も？

[945: 匿名さん]

>>943 匿名さん

いえ、ただ、ご近所にグレード高めの築浅賃貸用マンションも複数あるので、個人的には、テラスの最高賃料と同等の坪賃料1.9万円は若干楽観的な予測ではないかと思いました。

[946: 匿名さん]

テラスの共有物はセンス良く上質です。
ただ占有部内の水回りなどには築15年なりの古くささを感じました。
リフォームすればいいのですが。
どちらにせよ常盤松ハウスは竣工前で仕上がりが分かりませんので、比較は難しいですね。

[947: 匿名さん]

ポジショントークはやめませんか。

いいとか、悪いとか。

高いとか、安いとか。

テラスもここも最高！

[948: マンション検討中さん]

>>947 匿名さん

取り留めのない不毛な議論もこちらの掲示板の楽しみ方ですよ。どっちが良い悪いというナンセンスな意見も面白いじゃないですか！

[949: マンション検討中さん]

単純に賃料が築年数でどの程度影響されるかの話だったような。

[950: 匿名]

今までは、お互いテラスと常盤松ハウスをポジしたりネガしたりはしなかったと思います。

お隣さんならではの気遣いがあったのでしょう。

今後もそうありたいですね。

[951: 検討中さん]

>>947 匿名さん

どっちが高い安い良い悪いを語るのが、そもそも検討スレだと思うのですが…笑
テラスにお住まいの方ももしかしたら見にきているのかもしれませんが、オーナーさんは住民スレにご移動を検討ください…笑

[952: マンション検討中さん]

最近の新築は異常な坪単価で付いていけません。
馬車道の平凡なマンションが坪550万
新浦安でもない浦安で坪360万
日本橋浜町でも坪450万
武蔵小山は坪500万超

南青山の常盤松ハウスと変わらない水準
混乱してしまいますわ

[953: マンション検討中さん]

>>952 マンション検討中さん

ここは特殊な条件が重なった結果でしょ。高い値段で仕入れした土地の上に建てた新築と比べたらダメですよ。地権者住戸も同じ坪単価だったのかな。ただ、近くのタワマン建替え案件の方は期待出来そうにない。

[954: マンション検討中さん]

南青山第一マンションズは坪900万とか？
野村秀和は坪700万とか？

[955: マンション検討中さん]

>>954 マンション検討中さん

野村秀和はタワマンだから上層階は坪900は行くのでは？楽しみです。南青山第一マンションは当分地権者意見がまとまらないでしょう。

[956: マンション検討中さん]

>>955 マンション検討中さん

ドロドロの住民対立で有名になったとこ？

[957: マンション検討中さん]

>>956 マンション検討中さん

はい。デベが見切り発車で開発の看板立てたのに住人が激怒したみたいです。地元の不動産賃貸業の話ですが。

[958: マンション検討中さん]

白金高輪は坪650万
芝浦は坪530万
表参道は坪580万
渋谷は坪850万
六本木麻布虎ノ門周辺は坪800万以上がこれから控えてる

表参道の割安感

[959: マンション検討中さん]

埼玉の西のド郊外、所沢のタワマンだって中層階で380万、プレミアムフロアは530万、平均ですら350万をゆうに超えてる相場ですよ。

価格の歪みを発見した人だけが勝つマネーゲームの様相を呈してきました。

ちなみに頓挫している第一マンションズは放っておくとして野村の秀和は平均800万を超えて出てきますのでお忘れなく。

牛込神楽坂の定期借家マンションですら600近くで出そうとしてくるのが今の野村です。

所有権の渋谷徒歩圏内を700万台平均で分譲するわけないでしょ。

[960: マンション検討中さん]

>>959 マンション検討中さん

宮益坂ビルディングが安く感じる

南青山7丁目は青学初等部に近いのが強み。
築浅中古が坪580万の地域に新築が坪520万。
狂った安値。

[961: マンション検討中さん]

都心マンションも売行き二極化してますね。REITは下落してるっぽいけど、都心の住宅価格も下がるんかな？

[962: マンション検討中さん]

例の半地下坪411万は転売されます？

[963: 匿名さん]

>>962 マンション検討中さん

東京なので近い内にそうなると思いますが、
地下の人だけカツカツで買った実需組で身動きとれない、というのもありがちなので注目しでます。

[964: マンション検討中さん]

隣の常盤松フォレストが2階で坪633万円で三井で販売されてますね。この物件の向かいです。築14年。このご時世仕様はいいので妥当な値付けかなと思います。この物件のキャンセル住戸坪600万円ぐらいででてこないかな。

[965: マンション検討中さん]

>>964 マンション検討中さん
部屋の条件次第ですな。
南東向きで坪600万だと妥当な感じ。

[966: マンション検討中さん]

>>963 匿名さん

転売目的だとすぐに出る？
8680万→1億以上だろうな

[967: マンション検討中さん]

>>965 マンション検討中さん

西向きでも地下に埋もれてなかったら坪600万だろ。腹立つけど…。南東でも歩行者と目が合う階層はやだな。

[968: マンコミュファンさん]

西向きだと、植栽が豊かとはいえ中高層階はテラスとお見合いになりますよね？
何階まで植栽で目隠しされそうだと思われますか？

[969: マンション検討中さん]

>>968 マンコミュファンさん

住戸によるけど3階じゃ無い？でも確かにお見合いですが、Googleマップで見る限り、中庭は結構広くて、東側の道路と同じ位の距離がありますよ。囲まれ感はありますが、人通りのある南東の低層階よりはよっぽど西向きがおすすめ。低層階過ぎると日陰と湿気が気になるから3階とか4階がベストかな。こればっかりは建ってから自分の目で見るしか無い。買えなかったから僻んでるだけですが…。

[970: 匿名さん]

>>968 マンコミュファンさん

ダメダメ。。。完売した掲示板をいつまでも見てるようじゃ、いつまで経ってもマンション買えないぞ！キャンセル住戸が売出し価格でリリースされるとでも？笑

[971: マンション検討中さん]

港区筆頭に都心の新築マンション価格は下がる気配すらありませんね…

[972: マンション検討中さん]

>>971 マンション検討中さん

坪単価600万がサラリーマンの限界値だと思っているんですが…。皆さん、どうやって資金を用立てているんでしょうか？本当に不思議でならない。士業や会社経営って言っても、そんなに儲かる人ばっかりじゃ無いでしょうし、たくさん買い続けるのも一部のマニアでしょ？

[973: マンコミュファンさん]

>>972 マンション検討中さん

贈与

[974: マンション検討中さん]

ここの周辺も建て直し工事が結構進んでいますね。向かいの南青山7丁目アドレスの雑居ビルと戸建てが解体工事してるけど、裏手の駐車場と合わせると、結構な広さになりますよね。またマンション？大型案件が控えているのかな…。

[975: マンコミュファンさん]

>>974間口はあまり広くないですが、奥行きがかなりありますね。

[976: マンション検討中さん]

>>970 匿名さん

値上げされちゃうの？

[977: マンション検討中さん]

値上げせんと抽選倍率がとんでもないこっちゃなるべぇ。

[978: マンション検討中さん]

最近は都心の外れの近郊でさえ坪400万の時代になり辛いです。
桜新町や三茶で坪500万です。
多摩川を渡って神奈川に向かっても坪400万です。
あの半地下がキャンセルにならないかと願う日々であります。

[979: 検討板ユーザーさん]

>>978 マンション検討中さん
https://www.marubeni-sumai.com/promo/summary/264
先着順で2戸売りに出てますよ。

[980: マンション検討中さん]

割高な住戸は残ってました。
完成販売のようだ。

[981: 周辺住民さん]

キャンセル住戸出たら即買うのでお願いします。1年でこんなにもマンション買いづらい環境になるとは。（今抽選3連敗中です）。実需で買えた人がうらやましい。

[982: マンション検討中さん]

完成まで半年切りましたかね。
そろそろキャンセル出ないかい？

[983: マンション検討中さん]

同じくキャンセル待機中です。
抽選って属性によって忖度されるのでしょうか？
資金面で問題無ければ本当にフェアなものなのでしょうか？

[984: マンション検討中さん]

少なくとも前回抽選外れた人は優遇してほしい。一期三次まで三連敗した方もいたと聞きました。

[985: マンション検討中さん]

電話して購入意思を伝えました。
何とか優遇してもらえるようにプッシュした。
5%くらいの値上げ再販でも受け入れます。

[986: 匿名さん]

25%アップなら売る人がいるみたい。
地権者の方も含めて。

それでも、425万のパンダ部屋は530万だから安いかな？

[987: 匿名]

2階の西８０ｍ２弱の部屋なら坪単価５５０万円以上になると思う。

[988: マンコミュファンさん]

覆いが一部取れて外観が見えますね。
パースより重厚な雰囲気です。

[989: マンション検討中さん]

>>987 匿名さん

あの78㎡坪426万を530万でも相場よりお得なわけだ。
まだ転売は出てない？

[990: 匿名さん]

>>988 マンコミュファンさん

道路に面した1階部分も見えるようになりましたが、普通に「１階」という感じで、「半地下」という感じはないです。
植栽もされたら、さらにいい感じになりそうですね。

[991: 検討板ユーザーさん]

なんだ。オープンみたいな半地下とはちゃうやんけ。
販売時期に半地下ヤバイと書き込まれたのを読んで真に受けてエントリーしなかった自分が未熟やったわ。
契約者おめでとう。

[992: マンション検討中さん]

本物の半地下 普通の1階
全然別物ですよ。

俺の知ってる半地下は1m強潜り ベランダから壁ドンまで距離1mちょい。
赤坂の中古で坪450万くらい。

[993: マンション検討中さん]

マンションパンフレットみたら1発でわかるでしょう。
半地下だよ。

[994: 匿名さん]

パンフレットと現地、どちらが信憑性があるかな？

まあ、どちらでもいいけど。

[995: 匿名さん]

百聞は一見に如かず。
現地見ればわかるもの。
南西側は少なくとも普通の1階に近い。

[996: 周辺住民さん]

>>990 匿名さん
マンションの外観はどうですか？オープンみたく安っぽくないですか？

[997: 匿名さん]

地権者住戸が既に2戸昨年に売却済のようです。
マンション価格NAVIに過去データが掲載。
平均坪660万でした。

[998: マンション掲示板さん]

ここの南向きは、スパンは短いけど一階でも日当たり良さそう。二階以上はベランダがクリアガラスじゃないのがちと残念。
通り沿いで目立つ建物なだけに、早く前面がみたい。

[999: マンション検討中さん]

南面は常陸宮敷地で半永久的に採光が確保されます。
東面は道路挟んだ土地の将来がどうなるか？
南面道路は人通りが少ないが東面はそこそこ多い。
南面高層階は地権者押さえているのに納得。

[1000: 匿名さん]

どなたか写真を載せてくださいませんか。

[1001: 匿名さん]

>>999 マンション検討中さん

東面は片側2車線の駒沢通りを挟んでいるから、道路を挟んだ向かい側の建物とは20メートル以上は離れているのでは？
高さ規制もあって高層ビルが建てられる場所じゃないし、そんなに心配ないと思うけど。

[1002: 匿名さん]

>>993 マンション検討中さん

高低差のある土地なので、西側に面した2階は（通りすがりにちらっと見ただけですが）、それなりに低い感じにはなると思います。
部屋の中から外を見た時には、ちょうど、塀に囲まれた戸建ての1階にいて、窓の外にテラスがあって、テラスの向こうに大人の背くらいの塀（壁）が立っているのと同じように見えるのではないか、と思いました。
窓先から壁までそこそこ距離があり、壁の上には植栽が見えて、しかもそこを人が歩くこともないので、道路に面した半地下の部屋とはイメージが違うと思います。
（個人の感想です。）

[1003: 匿名さん]

>>996 周辺住民さん

これも個人の感想ですが、程よい明るさもある上品で落ち着いた色合い、という印象でした。この一角の雰囲気に溶け込んでいて、安っぽいとは思いませんでした。
エントランス付近はまだ見えていなかったですが…。

[1004: マンション検討中さん]

お隣の南青山テラスが高級感があるからで、駒沢通りを挟んだ周辺よりは明らかに立派に見えました。
南青山テラスを新築時に購入した方が羨ましい。

[1005: マンション掲示板さん]

今週は池田山公園の価格を聞いてガッカリしてきました。
品川区の低地なのに坪600万から。
コロナ以降はデベが悪乗りが過ぎます。
南青山GHを買うか、丸紅のキャンセル部屋を買うか悩む。

[1006: マンション掲示板さん]

住友、野村、モリモトみんな高値追求。
三井しかないか。

[1007: 購入者]

抽選で小さめの部屋当選し、近くの賃貸物件で入居日を待つものです。入居が10月末から7月末になり嬉しい限りです。天気が良い日は犬の散歩で前通ります。参考までに写真掲載します。(撮影日は1/10)

[1008: マンコミュファンさん]

曇りの日に撮影したので外壁が濃い目に見えます。
日光が当たると明るい色になるのでしょうか。

[1009: 通りがかりさん]

[プライバシーを侵害するため、削除しました。管理担当]

[1012: 評判気になるさん]

[No.1009～本レスまで、削除されたレスへの返信ため、削除しました。管理担当]

[1013: 匿名さん]

内覧会が待ち遠しいです。

[1014: マンション掲示板さん]

期待が高まります。

[1015: マンション検討中さん]

キャンセル出るかな？

[1016: マンション掲示板さん]

1.5億の部屋は販売中。
西北西のバンダ部屋のキャンセルは望み薄。

[1017: 口コミ知りたいさん]

>>1008 マンコミュファンさん

明るい日の写真見たいです。

[1018: 購入者]

>>1008 マンコミュファンさん
はい、日の当たり具合でかなり色が異なります。この日は夕方でした。
本日13時頃撮影したものを載せます。
日があたっていると少し白っぽく陰っていると煉瓦色です。

[1019: 匿名さん]

ありがとうございます。

[1020: マンション検討中さん]

日照が見れて参考になりました。

[1021: マンション検討中さん]

地権者の転売住戸は売りに出ませんか？
適正単価はどのくらいなんでしょ。

[1022: 匿名さん]

半地下の１階は別として、2階で550万から。
最高で800万？

ただ、マンション価格が上昇しているので、もっと高くなるかも。

[1023: マンション検討中さん]

話題になった坪411万の半地下は中古市場での査定はどうなるんでしょう？
転売ヤーが契約したのですか？

[1024: マンション検討中さん]

築15年の南青山テラスさんで坪560万くらいで動いてました。
ここの2階はもう少し高くなるような。
半地下は1割引になるんでしょうけどまあ安い。

[1025: マンコミュファンさん]

なるほろ。
半地下1割引は坪510万ちょい。
なんと100万も値上がりかいな。

[1026: 匿名さん]

ファザードデザインも見えるようになりましたね。
エントランスや車寄せ周りの無機質でドライな感じが、温かみのあるレンガ色の外壁と良いコントラストになっていて、個人的には趣味が良いと感じました。
南側の外構もだいぶ完成してきていますが、歩道との境に背の高い植栽が用いられているので、外からの視線が気になることはなさそうですね。

[1027: マンション検討中さん]

エントランスと車寄せは最終工期になっていました。
晴れた日に外観が映えます。
内覧会がとても楽しみです。

[1028: マンション掲示板さん]

>>1026 匿名さん
ここの魅力はクルマ付けが奥にある所です。誰かその写真送ってください。

[1029: 匿名さん]

>>1028 マンション掲示板さん

私が先日前を通った時は、車寄せの前にはまだフェンスが立っていて、中の様子までは分かりませんでした。
乗降場所が奥の方にあることは分かりましたが…。
雨の日も濡れずに乗り降り出来る車寄せ、便利ですよね。

[1030: 匿名さん]

本物件の南側で道路を挟んで向かい合う官舎の外構塀は、つい先日まで古びたブロック塀だったのですが、現在全面交換工事中です。
新しい塀の一部が取り付けられたものを見たのですが、本物件の施工業者と相談したのかと思うほど、同じダークブラウンの落ち着いた金属製のフェンスになるようです。
ご近所一帯が、緑が多くて統一感のある良い雰囲気になりそうで、楽しみです。

[1031: マンション検討中さん]

官舎の塀も入居前に工事して下さり助かります。
静かな環境で新生活をスタートできます。

[1032: 坪単価比較中さん]

周りの環境は重要ですよね。自分の住んでいるマンションだけ立派でも周りがそうでなければ浮いてしまいます。今から内覧会楽しみです。

[1033: マンション検討中さん]

お隣さんは有名人の住む南青山テラス
道路の向かいは緑豊かな常陸宮邸
真理教は25年前の遠い昔
六本木通りからは奥に入った閑静な位置
東交番も近く治安良し

[1034: 匿名さん]

>>1033 マンション検討中さん

細かい点だけど、この物件に近いのは六本木通り沿いの常磐松交番。
東交番は明治通り沿いでライフの近く。

[1035: マンション検討中さん]

>>1034 匿名さん

誤記失礼しました。

[1036: マンション検討中さん]

閑静な場所ですが、通り挟んだ宮邸と官舎、常磐松交番のおかげで安心なのも魅力ですよね。

[1037: マンション検討中さん]

>>1036 マンション検討中さん

日本の法律が通用しない大使館ではなく皇室の土地ってのが素晴らしいですね。

[1038: マンション検討中さん]

グランドヒルズと比べて良し悪しを教えて下さい。

[1039: 匿名さん]

そこはご自分で調べてください。
スレが荒れますので。

[1040: マンション検討中さん]

>>1039 匿名さん

確かに…好みの問題ですからね笑