南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[921: マンション検討中さん]

>>920 匿名さん
https://www.kencorp.co.jp/housing/properties/196836/

交差点を挟んで広尾3丁目側は賃貸マンションが出来たんですね。なかなか素敵です。

[922: 匿名さん]

>>921 マンション検討中さん
48㎡125万円の賃貸
恵比寿駅9分
杜撰な表記で間違ってます

[923: 通りがかりさん]

48坪125万とはなかなかお高い。
それにしても恵比寿駅9分表記は無理がありますね（笑）

[924: マンション検討中さん]

常盤松ハウス70平米だと賃料は36万ちょいくらい？

[925: 匿名さん]

最低坪1.9万から2万は大丈夫。
青南小学校の関係者の入居があるから、この校区の家賃は安定して高い。

[926: 匿名さん]

>>925 匿名さん

一体どんな属性の家族が家賃35万以上も払ってまで住むのですか？
買った方が安く住めて資産になるのに。
社宅扱いで税金対策？

[927: 匿名さん]

二極化の一極の方が住むところ。

[928: 匿名さん]

購入ではなく敢えて毎月の支払いが高い賃貸を選ぶ理由

[929: 匿名]

外資系や大企業の住宅手当は8割以上。役員は社宅扱い。
個人事業主等は節税対策。（セカンド含む）

こういう方々がワンサカいるのよ。

参考までに（私が貸してる約30戸の賃借人の属性）
・70万以上　・・・若い成金（芸能、株など）
・40万～70万・・・中小企業オーナー
・20万～40万・・・外資系＆大企業のサラリーマン
＊法人契約含む

[930: 匿名さん]

会社が上限なしに40万の賃貸だと32万も負担ってバブリーだね。
そんなら都心の高額賃貸を選ぶの納得。

[931: 匿名さん]

>>930
ルールが出来上がっちゃってる古い歴史のある大企業より
若くて企業の方が社長が月100万の家賃だから役員待遇で迎えるＡさんなら月50万までいいよ、とかあいつなら30万までとか鶴の一声でテキトーに決まっちゃったり。

かと思えば賃貸だと家賃補助は10万出るけど持ち家購入しちゃうと補助は2万だけとか
なんでやねんｗって矛盾があったり。

[932: 通りがかりさん]

>>924 マンション検討中さん
新築なので42万はいくのでは？

[933: 匿名さん]

>>932 通りがかりさん
60C69.78平米 2階9190万で坪賃料を計算すると
表面利回り5.4%
都心新築では破格の水準
マジで？？

[934: 匿名さん]

築15年くらいの南青山テラスの賃料相場は坪1.7万台（最安1.54万最高1.9万）
常盤松ハウスが新築だとして坪賃料は1.9万程度か？
60Cの賃料は
半地下1階34万
2階やや半地下36万
3階地上41.5万
4階41.6万
そんなもんよ

[935: 匿名さん]

地権者住居がどの位の家賃で決まるか？
それを踏まえて募集するでしょうね。

いずれにせよ、5%は固いのでは？

[936: 匿名さん]

儲けとしてはおママゴトだけどね。

[937: 匿名さん]

まともな部屋で坪賃料1.9万だよね
半地下に誰が高い賃料払う？ってこと
まともな部屋は3階の9680万　利回り5.1%
皮算用通りいくかな？

[938: マンション検討中さん]

住まわれる方の属性はいかがなものでしょうか？
南青山の中でも落ち着きのあるエリアですし、有名な小学校もありますから、普通の子育てサラリーマン世帯が多いのでしょうか？

[939: 匿名さん]

当選した人に対し、失礼な意見は避けた方がいいのでは？

[940: マンション検討中さん]

>>939 匿名さん
失礼な意見は…私の事でしょうか？
不快な思いをされた方いましたら申し訳ない。
私も気に入って1LDKを一口購入したのですが、エリアの需要を考えると2~3LDKの方が売却賃貸ともに有利なのかなという意図です。

[941: マンション検討中さん]

最上階ルーバル転売部屋素敵ですね。

[942: 匿名さん]

>>934 匿名さん

2006年竣工とはいえ、南青山テラスの方がマンションとしてのグレードはだいぶ上だと思うのですが、新築プレミアムで当面はテラスを上回るという予想でしょうか？

[943: 匿名さん]

テラスのオーナーさんですか？

[944: マンション検討中さん]

グレードの高さが賃料としてどの程度上乗せされるか？
同じく築年数15年差も？

[945: 匿名さん]

>>943 匿名さん

いえ、ただ、ご近所にグレード高めの築浅賃貸用マンションも複数あるので、個人的には、テラスの最高賃料と同等の坪賃料1.9万円は若干楽観的な予測ではないかと思いました。

[946: 匿名さん]

テラスの共有物はセンス良く上質です。
ただ占有部内の水回りなどには築15年なりの古くささを感じました。
リフォームすればいいのですが。
どちらにせよ常盤松ハウスは竣工前で仕上がりが分かりませんので、比較は難しいですね。

[947: 匿名さん]

ポジショントークはやめませんか。

いいとか、悪いとか。

高いとか、安いとか。

テラスもここも最高！

[948: マンション検討中さん]

>>947 匿名さん

取り留めのない不毛な議論もこちらの掲示板の楽しみ方ですよ。どっちが良い悪いというナンセンスな意見も面白いじゃないですか！

[949: マンション検討中さん]

単純に賃料が築年数でどの程度影響されるかの話だったような。

[950: 匿名]

今までは、お互いテラスと常盤松ハウスをポジしたりネガしたりはしなかったと思います。

お隣さんならではの気遣いがあったのでしょう。

今後もそうありたいですね。

[951: 検討中さん]

>>947 匿名さん

どっちが高い安い良い悪いを語るのが、そもそも検討スレだと思うのですが…笑
テラスにお住まいの方ももしかしたら見にきているのかもしれませんが、オーナーさんは住民スレにご移動を検討ください…笑

[952: マンション検討中さん]

最近の新築は異常な坪単価で付いていけません。
馬車道の平凡なマンションが坪550万
新浦安でもない浦安で坪360万
日本橋浜町でも坪450万
武蔵小山は坪500万超

南青山の常盤松ハウスと変わらない水準
混乱してしまいますわ

[953: マンション検討中さん]

>>952 マンション検討中さん

ここは特殊な条件が重なった結果でしょ。高い値段で仕入れした土地の上に建てた新築と比べたらダメですよ。地権者住戸も同じ坪単価だったのかな。ただ、近くのタワマン建替え案件の方は期待出来そうにない。

[954: マンション検討中さん]

南青山第一マンションズは坪900万とか？
野村秀和は坪700万とか？

[955: マンション検討中さん]

>>954 マンション検討中さん

野村秀和はタワマンだから上層階は坪900は行くのでは？楽しみです。南青山第一マンションは当分地権者意見がまとまらないでしょう。

[956: マンション検討中さん]

>>955 マンション検討中さん

ドロドロの住民対立で有名になったとこ？

[957: マンション検討中さん]

>>956 マンション検討中さん

はい。デベが見切り発車で開発の看板立てたのに住人が激怒したみたいです。地元の不動産賃貸業の話ですが。

[958: マンション検討中さん]

白金高輪は坪650万
芝浦は坪530万
表参道は坪580万
渋谷は坪850万
六本木麻布虎ノ門周辺は坪800万以上がこれから控えてる

表参道の割安感

[959: マンション検討中さん]

埼玉の西のド郊外、所沢のタワマンだって中層階で380万、プレミアムフロアは530万、平均ですら350万をゆうに超えてる相場ですよ。

価格の歪みを発見した人だけが勝つマネーゲームの様相を呈してきました。

ちなみに頓挫している第一マンションズは放っておくとして野村の秀和は平均800万を超えて出てきますのでお忘れなく。

牛込神楽坂の定期借家マンションですら600近くで出そうとしてくるのが今の野村です。

所有権の渋谷徒歩圏内を700万台平均で分譲するわけないでしょ。

[960: マンション検討中さん]

>>959 マンション検討中さん

宮益坂ビルディングが安く感じる

南青山7丁目は青学初等部に近いのが強み。
築浅中古が坪580万の地域に新築が坪520万。
狂った安値。

[961: マンション検討中さん]

都心マンションも売行き二極化してますね。REITは下落してるっぽいけど、都心の住宅価格も下がるんかな？

[962: マンション検討中さん]

例の半地下坪411万は転売されます？

[963: 匿名さん]

>>962 マンション検討中さん

東京なので近い内にそうなると思いますが、
地下の人だけカツカツで買った実需組で身動きとれない、というのもありがちなので注目しでます。

[964: マンション検討中さん]

隣の常盤松フォレストが2階で坪633万円で三井で販売されてますね。この物件の向かいです。築14年。このご時世仕様はいいので妥当な値付けかなと思います。この物件のキャンセル住戸坪600万円ぐらいででてこないかな。

[965: マンション検討中さん]

>>964 マンション検討中さん
部屋の条件次第ですな。
南東向きで坪600万だと妥当な感じ。

[966: マンション検討中さん]

>>963 匿名さん

転売目的だとすぐに出る？
8680万→1億以上だろうな

[967: マンション検討中さん]

>>965 マンション検討中さん

西向きでも地下に埋もれてなかったら坪600万だろ。腹立つけど…。南東でも歩行者と目が合う階層はやだな。

[968: マンコミュファンさん]

西向きだと、植栽が豊かとはいえ中高層階はテラスとお見合いになりますよね？
何階まで植栽で目隠しされそうだと思われますか？

[969: マンション検討中さん]

>>968 マンコミュファンさん

住戸によるけど3階じゃ無い？でも確かにお見合いですが、Googleマップで見る限り、中庭は結構広くて、東側の道路と同じ位の距離がありますよ。囲まれ感はありますが、人通りのある南東の低層階よりはよっぽど西向きがおすすめ。低層階過ぎると日陰と湿気が気になるから3階とか4階がベストかな。こればっかりは建ってから自分の目で見るしか無い。買えなかったから僻んでるだけですが…。

[970: 匿名さん]

>>968 マンコミュファンさん

ダメダメ。。。完売した掲示板をいつまでも見てるようじゃ、いつまで経ってもマンション買えないぞ！キャンセル住戸が売出し価格でリリースされるとでも？笑