南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[851: 匿名さん]

早々の完売、おめでとうございます!!

[852: 匿名さん]

スレの最初の方で「このエリアは売れない」と自信たっぷりに書いていた人もいらっしゃいましたが、結果的には、近年売り出された他の常盤松物件と同様、ここも順調に売れましたね。もちろん良心的な価格が大きな要因だったとは思いますが、エリアの魅力もあったと思います。関係者の皆さま、おめでとうございます。

[853: 匿名さん]

やっぱり完売なんですね。高値つかみしたかとハラハラしていましたが、安心しました。

[854: 通りがかりさん]

丸紅さんの価格設定も非常に良心的で買いやすい価格帯だったことが早期完売した要因ですね。

建替マンションはかなり時間を要するので、いつの時点で保留床を譲渡するデベを決定したか、そのデベがマクロの経済状況やミクロのマンション市況に対して更新をかけずに保留床分譲をおこなうケースは稀にこういう現象が起こりえますよね。

何はともあれ、おめでとうございました！

[855: 匿名]

コロナの影響下で完売とは恐れ入りました。
しかし、安かったですね。
完売、おめでとうございます。

[856: マンション検討中さん]

ここは規模が大きく、車付けがあるのが魅力でしたね。南青山アドレスは強かったということでしょうね。地権者物件が売りに出ることを期待します。

[857: 匿名さん]

高級マンションに長年住んだ地権者の皆さんが、建替えにあたり何を必要と考え、何を不要と考えたか、ということを知る上でも、この物件は大変参考になりました。
維持費用を合理的に抑えつつ快適に住むことを考えた場合、車寄せは必要、コンシェルジュや豪華な共用施設は不要、という判断をしたのだと推測しています。なるほど。

[858: 名無しさん]

住んでてコンシェルジュを利用した経験って殆どないということですね。
仮に日当２万として月60万　これを100部屋で割ると１部屋当り月6000円の負担増です。
クリーニング取り次ぎとか、挨拶とかに6000円払うかですよね。
共用施設が豊富な大規模マンションだと必要かもしれないけど、ここでは必要性を感じないのかも。

[859: 匿名さん]

飛行機、煩くない？

[860: コンシェルジュ不要]

コンシェルジュは利用頻度は高くない一方で確かに便利ですので、あるに越したことはないですが、100戸程度で負担すると考えると、ここの地権者さまの賢明な選択に感謝です。
中古物件も共有部に釣られて選ぶ方多いですが、利用頻度と負担をよく考えたほうがいいですね。金に糸目をつけない方は気にされないでしょうけど。

[861: マンコミュファンさん]

キャンセル住戸を待ってる人は多いんだろうか？
南青山で77平米が1億前後で購入出来るなんて夢みたいだ。

[862: 匿名さん]

地権者の部屋が売りに出てます。
最上階ルーバル105m2 2.26億也

[863: 匿名]

探しても見つかりません。どこに掲載されていますか？

[864: マンション掲示板さん]

>>861 マンコミュファンさん

キャンセルでないっしょ。失業してローン組めなくなったとか、契約者が死なないとかしない限り。

キャンセル出ても1.2億くらいで再度売出しとかじゃない？建物できてりゃ反響あるたびに現場に行けばいいだけだし時間かけて売るかもしれない。

そんな私も2階の西北西？だったかの77平米1.04億申し込んで玉砕しました。今から考えると予算乗っけてもうちょい倍率低いとこ狙っても良かったです。

[865: 匿名さん]

>>863 匿名さん
三井のリハウチュ専用ページ
SUUMOとかでみんなに転売を知られたくないのかな。

[866: 匿名さん]

ありがとうございます。

[867: マンション検討中さん]

>>864 マンション掲示板さん
１LDKも良かった。頑張って購入したかった…、新築で住宅ローン控除が使える絶妙なサイズって都心部で少なくなっていますからね。３０とか４０㎡とか将来的に困るサイズですものね。転売されると高くなっているのかな。。。。

[868: 匿名さん]

やはり転売部屋出てくるの？

コロナ以降の新築馬鹿高いよな。
まだ値上がりしてる感触あるよ。

[869: 匿名]

転売で出るとしたら、2階78ｍ2のパンダで550万～600万くらいかな？
17倍だったと思うけど、羨ましいかぎり。

[870: マンション検討中さん]

78㎡　10080万　坪426万

転売は相場から坪570万で13480万
3400万も乗っかるのか？スゲエ

逆に坪600万の部屋を購入すると割れるの？

[871: 匿名さん]

600万の部屋は700万以上かな？

[872: 匿名]

今思うに、すべてがパンダだった。
なのに、ジャイアントパンダを狙って討ち死に。
強欲だった自分が情けない。

[873: マンション検討中さん]

>>872 匿名さん

ジャイアントパンダに吹きました。笑
西側はどれ買ってもパンダでした。
狙い過ぎると駄目なんですよ。私も外れました。
あれから近隣で探したけどお宝価格は出てこない。

[874: マンション検討中さん]

3000万の儲けのために17倍
2000万の儲けのために5倍
1500万の儲けのために3倍
800万の儲けのために2倍

客観的に見て転売ヤーはどれを選ぶ？
ちなみに諸費用引く前の表面差益

[875: 名無しさん]

>>873 マンション検討中さん
それにしても西側が安すぎでした。東側も相場より安かったと思います。南青山アドレス羨ましい。グランドヒルズは高いから手が出ないし。

[876: マンション検討中さん]

天下の南青山アドレスで規模感ある新築、
元大名屋敷で隣地が宮邸という土地柄の良さ、
皇宮警察官舎と常盤松交番のある治安の良さ、
そして西側はもちろん東側も相場よりお安い価格設定と、どれを取ってもかなり好条件のお宝物件でしたね。
西側低層階の高倍率部屋じゃなく、この物件内では少し割高に見えた部屋も狙えば良かった。

[877: マンション検討中さん]

コロナ後に販売されたマンションはむしろ高くなってます。
海外は日本以上の金融緩和と人口増加を背景にインフレしてます。
日本は輸入に頼っていますから更に資材は上がり安く販売される見込みが立たない。
ここは丸紅が利益ほぼ無しのバーゲン価格。
グランスイートにならずヘソ曲げたのかな？
更に南西　南東　東の高層階に単価盛られてる分だけ他は安すぎた。

[878: マンション検討中さん]

スミフにしてはグランドヒルズ南青山は坪700万割れと価格控えめ。
目黒のグランドヒルズは坪800万。
南青山は戸数多くて若干予定価格から下げた。

それでも半分売れれば値上げするのかも。

[879: 匿名さん]

赤坂、麻布、青山の新築供給は減ったね。
伝説のマンション三菱西麻布が完売
ロイヤルシーズン西麻布　パークコート南麻布などはとっくに完売

グランドヒルズ南青山は殿様商売
白金三田虎ノ門方面に偏りすぎ

[880: プニプニお父さん]

>>879 匿名さん
南青山第一マンションズがありますよ！
同じ南青山でも常盤松ハウスとは趣味嗜好が異なりますが…。一般的な評価値段は圧倒的でしょうね…いつ工事が始まるのか終わるのか、楽しみです。

[881: プニプニお父さん]

>>878 マンション検討中さん
私が今年の1月にモデルルームに伺った時より少し安くなっていました。ものは良いんでしょうけど、ロケーションが微妙に足を引っ張りますね。でも、常盤松ハウスはもう無いから新築にこだわるならグランドヒルズしかない。もしくは転売される常盤松ハウスww

[882: マンション検討中さん]

>>880 プニプニお父さん

泥沼の住民大揉め建替計画
いつまとまるのか注目してますが信じられない高単価になるのでしょうか

[883: マンション検討中さん]

ここは地権者の転売住戸が既に2つ出てます。
まだまだこれからも出るかもしれない。

[884: 名無しさん]

>>882 マンション検討中さん
もしタワマンがたったら高層階は坪1000万円はくだらないでしょう。でも早くて5年先だろうから待てない。泣

[885: マンション検討中さん]

近いうちに住める青山の新築マンションは無いの？
どうなるか分からない計画より確定した計画

[886: マンション検討中さん]

裏を返すと南青山の超築浅で現実的な値段で住めるのは常盤松ハウスだけってこと？

完成後の未入居転売だと未入居という価値に坪600万以上払う方は十分いると予想できちゃう
それでもグランドヒルズより坪100万近く安いわけだし

[887: マンション検討中さん]

>>886 マンション検討中さん

https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBIXTA6B/
22,600万円…現実的な値段じゃ無いけどな。コロナ関係無しに完売したなりの理由がございますね、今から思えば中身もお値段以上だったような。

[888: 匿名さん]

安いけど、2億以上を1年間も寝かせるのが心配

[889: マンション検討中さん]

>>887 マンション検討中さん

最上階ルーバル王様でさえ坪600万台

[890: マンション検討中さん]

>>889 マンション検討中さん
確かに坪単価にすると安く感じるな…しかもペントハウスでこの間取り良いな。実際に住むこと考えると、ロケーション的に景色は高速道路になっちゃうのかな。せっかくだから隣の緑地を活かしてもう少し低層で緑が綺麗に見えるルーフバルコニーの部屋を売り出してほしいな。３階から５階辺りが緑が綺麗に見えそう。
まぁ．全ては今更ではございますがw

[891: 口コミ知りたいさん]

>889
坪710万ですよｗ

[892: 匿名さん]

≫890
このあたりの高速道路は低いから、9階なら高速自体はあまり視界に入らないと思います。
西麻布エリアが低いうえに建物の高さ制限もあるので、9階なら六本木ヒルズや東京タワーまで視界が抜け、広い空が見えると思います。

[893: マンション検討中さん]

地権者部屋だけに交渉で2.2億にならんかいな

[894: マンション検討中さん]

>>892 匿名さん

[895: マンション検討中さん]

>>894 マンション検討中さん

[896: マンション検討中さん]

>>895 マンション検討中さん

六本木ヒルズは西麻布のビルで隠れそうですが、東京タワーは綺麗に見えますね。高速はたぶん気になるレベルかと…。でも南向きのグランドヒルズより景色は○、低層階の場合はさらに割安感のある常盤松ハウスの方が○。いずれにせよ…こっちの方が色々と良いなw

[897: 匿名さん]

埋立地が坪500万の時代に何とも安いことか。

[898: マンション検討中さん]

>>894 マンション検討中さん

８階以上は東側が圧倒的に良さそうですね。

[899: 匿名さん]

10400の部屋じゃなくて無理して11000の部屋狙うべきやった、それでも倍率ついてただろうが

完売したのにスレの進行が続く本物件、いぶし銀なお宝物件でしたね

[900: マンション検討中さん]

>>898 マンション検討中さん

地権者が東を押さえてる
良い部屋　階は地権者が熟知されてる

[901: マンション検討中さん]

>>899 匿名さん

キャンセル住戸に期待

[902: マンション検討中さん]

竣工が6月　入居が10月って空き過ぎてない？
地権者から優先入居という理解
10月末入居だとキャンセル住戸はいつくらいに出る？

[903: 匿名さん]

>>900 マンション検討中さん
ここくらいなら建て替え前から規模も高さも変わらないからそうかもね。

[904: マンション検討中さん]

>>899 匿名さん
グランドヒルズ南青山がここの完売を待って販売開始したのに、今だに転売待ちでこっちの掲示板の方が盛り上がってるのはウケますね。

[905: 匿名さん]

>>904 マンション検討中さん
どこかを貶めるとかそういう視点で語りたくありませんのですいません。

[906: マンション検討中さん]

>>904 マンション検討中さん

相場破壊価格でライバルが販売されちゃあ
スミフ様でも史上最高値更新やりづらいわ
待ったのは大正解

だけど先着順を発生させまくりよ
待ったためにコロナ直撃の悪夢

[907: マンション検討中さん]

リーマン下落相場で南青山中古マンションは坪450万まで落ちたんよね。
底と言われたリーマン時より常盤松新築価格の西側は安い部屋があった。
キャンセル待ちする価値ありまくり。

[908: マンション検討中さん]

>>907 マンション検討中さん
不動産全体ではマイナスの要素が多い中ですが、
この値段・場所ならキャンセル待ちしたい。
パンダ部屋じゃなくてもいいので、どこか空かないかなー

[909: マンション検討中さん]

丸紅に問い合わせるとキャンセル情報早く貰える？？
坪単価550万以下の部屋なら何でも買いたい（笑）

[910: マンション検討中さん]

なんでこんなに安いのか教えて下さい。

[911: マンション検討中さん]

>>910 マンション検討中さん
丸紅の建替案件の第一号だからでしょう。これが上手くいかないと次の話が来ないので是が非でも完売させ、丸紅の建替案件は良いというイメージをつける戦略でしょう。おかげで良いお部屋が安価で購入できました。出来栄えも良いものが出来ると思います。

[912: マンション検討中]

>>911 マンション検討中さん

建設中のシートにくるまって外観は見えませんが見栄えも良くなりそうですね。規模感があるからでしょうか。隣のマンションも素晴らしいですが、大きい道路に接している分、明らかにここのマンションの方が目立つ地域の代表マンションと言う感じです。

[913: 名無しさん]

先日現地を見に行きましたが、想像していたより立派なマンションが出来そうだと好印象を持ちました。
緑が多いという特色あるエリアなので、常盤松ハウスの植栽にも期待したいところです。
交差点向かい側に高級賃貸マンションが完成したり、周辺も少しずつ新しくなり楽しみですね。

[914: マンション検討中さん]

>>912 マンション検討中さん
存在感のあるマンションは資産価値が高いのですね。
南青山テラスに次ぐ評価を期待してます。

[915: 匿名さん]

入居は地権者が早いのでしょうか？
転売部屋には2021年5月入居と書かれていました。

[916: マンション検討中さん]

渋谷と六本木の再開発に囲まれた地域
それでいて閑静な住宅街
宮益坂ビルディング・西麻布野村計画など坪1000万が続々
完成してから評価されるかな

[917: 通りがかりさん]

南青山アドレスで新築マンションの予定はスミフ物件以外はないのですかね。この辺りの雰囲気好きなのですが。

[918: マンション検討中さん]

スミフさんは3LDK1億5千万
予算次第だな

[919: マンション検討中さん]

近くのスミフ物件は2LDKで1.5億、3LDKだと1.8億くらいじゃないですか？

[920: 匿名さん]

広い交差点で見渡しが良いだろうなー
きっと完成すると目立ちますよ

秀和青山の建替も決まり建替計画は熱い

[921: マンション検討中さん]

>>920 匿名さん
https://www.kencorp.co.jp/housing/properties/196836/

交差点を挟んで広尾3丁目側は賃貸マンションが出来たんですね。なかなか素敵です。

[922: 匿名さん]

>>921 マンション検討中さん
48㎡125万円の賃貸
恵比寿駅9分
杜撰な表記で間違ってます

[923: 通りがかりさん]

48坪125万とはなかなかお高い。
それにしても恵比寿駅9分表記は無理がありますね（笑）

[924: マンション検討中さん]

常盤松ハウス70平米だと賃料は36万ちょいくらい？

[925: 匿名さん]

最低坪1.9万から2万は大丈夫。
青南小学校の関係者の入居があるから、この校区の家賃は安定して高い。

[926: 匿名さん]

>>925 匿名さん

一体どんな属性の家族が家賃35万以上も払ってまで住むのですか？
買った方が安く住めて資産になるのに。
社宅扱いで税金対策？

[927: 匿名さん]

二極化の一極の方が住むところ。

[928: 匿名さん]

購入ではなく敢えて毎月の支払いが高い賃貸を選ぶ理由

[929: 匿名]

外資系や大企業の住宅手当は8割以上。役員は社宅扱い。
個人事業主等は節税対策。（セカンド含む）

こういう方々がワンサカいるのよ。

参考までに（私が貸してる約30戸の賃借人の属性）
・70万以上　・・・若い成金（芸能、株など）
・40万～70万・・・中小企業オーナー
・20万～40万・・・外資系＆大企業のサラリーマン
＊法人契約含む

[930: 匿名さん]

会社が上限なしに40万の賃貸だと32万も負担ってバブリーだね。
そんなら都心の高額賃貸を選ぶの納得。

[931: 匿名さん]

>>930
ルールが出来上がっちゃってる古い歴史のある大企業より
若くて企業の方が社長が月100万の家賃だから役員待遇で迎えるＡさんなら月50万までいいよ、とかあいつなら30万までとか鶴の一声でテキトーに決まっちゃったり。

かと思えば賃貸だと家賃補助は10万出るけど持ち家購入しちゃうと補助は2万だけとか
なんでやねんｗって矛盾があったり。

[932: 通りがかりさん]

>>924 マンション検討中さん
新築なので42万はいくのでは？

[933: 匿名さん]

>>932 通りがかりさん
60C69.78平米 2階9190万で坪賃料を計算すると
表面利回り5.4%
都心新築では破格の水準
マジで？？

[934: 匿名さん]

築15年くらいの南青山テラスの賃料相場は坪1.7万台（最安1.54万最高1.9万）
常盤松ハウスが新築だとして坪賃料は1.9万程度か？
60Cの賃料は
半地下1階34万
2階やや半地下36万
3階地上41.5万
4階41.6万
そんなもんよ

[935: 匿名さん]

地権者住居がどの位の家賃で決まるか？
それを踏まえて募集するでしょうね。

いずれにせよ、5%は固いのでは？

[936: 匿名さん]

儲けとしてはおママゴトだけどね。

[937: 匿名さん]

まともな部屋で坪賃料1.9万だよね
半地下に誰が高い賃料払う？ってこと
まともな部屋は3階の9680万　利回り5.1%
皮算用通りいくかな？

[938: マンション検討中さん]

住まわれる方の属性はいかがなものでしょうか？
南青山の中でも落ち着きのあるエリアですし、有名な小学校もありますから、普通の子育てサラリーマン世帯が多いのでしょうか？

[939: 匿名さん]

当選した人に対し、失礼な意見は避けた方がいいのでは？

[940: マンション検討中さん]

>>939 匿名さん
失礼な意見は…私の事でしょうか？
不快な思いをされた方いましたら申し訳ない。
私も気に入って1LDKを一口購入したのですが、エリアの需要を考えると2~3LDKの方が売却賃貸ともに有利なのかなという意図です。

[941: マンション検討中さん]

最上階ルーバル転売部屋素敵ですね。

[942: 匿名さん]

>>934 匿名さん

2006年竣工とはいえ、南青山テラスの方がマンションとしてのグレードはだいぶ上だと思うのですが、新築プレミアムで当面はテラスを上回るという予想でしょうか？

[943: 匿名さん]

テラスのオーナーさんですか？

[944: マンション検討中さん]

グレードの高さが賃料としてどの程度上乗せされるか？
同じく築年数15年差も？

[945: 匿名さん]

>>943 匿名さん

いえ、ただ、ご近所にグレード高めの築浅賃貸用マンションも複数あるので、個人的には、テラスの最高賃料と同等の坪賃料1.9万円は若干楽観的な予測ではないかと思いました。

[946: 匿名さん]

テラスの共有物はセンス良く上質です。
ただ占有部内の水回りなどには築15年なりの古くささを感じました。
リフォームすればいいのですが。
どちらにせよ常盤松ハウスは竣工前で仕上がりが分かりませんので、比較は難しいですね。

[947: 匿名さん]

ポジショントークはやめませんか。

いいとか、悪いとか。

高いとか、安いとか。

テラスもここも最高！

[948: マンション検討中さん]

>>947 匿名さん

取り留めのない不毛な議論もこちらの掲示板の楽しみ方ですよ。どっちが良い悪いというナンセンスな意見も面白いじゃないですか！

[949: マンション検討中さん]

単純に賃料が築年数でどの程度影響されるかの話だったような。

[950: 匿名]

今までは、お互いテラスと常盤松ハウスをポジしたりネガしたりはしなかったと思います。

お隣さんならではの気遣いがあったのでしょう。

今後もそうありたいですね。