南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[780: マンション検討中さん]

>>779 マンション検討中さん
はい！
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13103/to_0005360884/

[781: マンション検討中さん]

>>780 マンション検討中さん

それ地権者住戸！
一般販売枠で契約された部屋の転売があるかないか。

[782: 匿名さん]

>本当にテンバイヤーがいるの？

はい、勿論です。
東京の有名どころの物件にはどこも転売ヤーがいます。
今は湾岸で味をしめたリーマン等も参入してます。
ちょっとした郊外ファミマンですら転売ヤーがいる時代です。
だからどこのマンションでも新築完成時に売り出しが出てます。

何も地権者が売ってるだけじゃないんです。急に転勤になった訳でもないんです。
急遽実家に戻らなくちゃいけなくなったから売りに出してる訳じゃないんです。

その中でもここはたった一人の大声で参入倍率が跳ね上がったのは有名です。
ここは過去レスにも騒ぎになってレスがたくさん出ています。

[783: 匿名さん]

抽選だとテンバイヤーが当たったか？実需が当たったか？分からんな

それが知りたいわ

[784: 匿名]

知ってどうするの？

[785: マンション検討中さん]

>>784 匿名さん
どうでもいいことを書き込むのがこの掲示板でしょ！有益な情報を交換できたらなお良いですが。

[786: マンション検討中さん]

テンバイヤーが多数契約→新築未入居転売が増えて相場が早期に形成

実需ばかりが契約→転売部屋を買いたい人は買えない 相場のサンプル数不足

[787: 通りがかりさん]

なかなか完売しないんですね…

[788: 匿名さん]

>>783 匿名さん

俺もどれくらいの割合か知りたいな

[789: マンション検討中さん]

残り4部屋やねぇ
来週に2部屋くらい出して来月が最終期。
4ヶ月で完売ペース。

結局契約者でテンバイヤーは誰も名乗り出ないな。
テンバイヤーは抽選落ちしたんかな？

[790: 名無しさん]

コロナの影響で販売延期？
各地で中止延期が相次ぐ

[791: 通りがかりさん]

建替えプロジェクトの成功事例をみんなで共有したいよね。建替え前から住まれてる方は、どのくらいの金額を負担したんでしょうか？工事期間の賃料は自腹なんでしょうか？39㎡と小さ目のお部屋を作った事から、何となく…今まで通りのサイズに住み替える方は結構な額を負担したのかと思うのですが。契約された方は管理組合の議事録とかを閲覧出来るんですかね？なかなか建替えが進められないマンションにも参考にしたいです。

[792: マンション検討中さん]

建替の容積率緩和特例を適用、更に地下部屋を工夫することで62部屋→98部屋に。
デベは36部屋を販売可能になったので地権者の手出しは少なかったのだと思われる。

建替は手出しを少なくしたい、そのために低仕様にしたくない高級路線が良いとかで対立するんだ。
住民の価値観の違いを乗り越えるには歩み寄りも大切。
また優秀なリーダーも。

[793: 匿名]

>>792 マンション検討中さん

手出し?

[794: マンション検討中さん]

>>793 匿名さん

持ち出しの間違いでした

[795: 通りがかりさん]

>>794 マンション検討中さん
具体的な持ち出しが分かれば、周辺の古いマンションの建て替えも進むんじゃ無いかな。

[796: マンション検討中さん]

近隣の築古は住民対立で合意形成無理だった。
そんなマンション誰も買ってくれなくなるのに。
ここは50年定額計画で後々まで考えてる。

[797: マンション検討中さん]

最後の3戸が難しいんですね

[798: マンション検討中さん]

コロナで13日まで臨時休業。
パークタワー勝どきも延期とかだし。
2期3次で最終期らしい。

[799: 匿名]

ここは万一暴落しても損しない価格だったね。

まあ、マンションが暴落したとしても暴落したままの価格が続くこともないから、ここは安心マンションと言うべきかな。

[800: マンション検討中さん]

>>799 匿名さん

築浅中古相場が坪580万の地域に坪400万前半の部屋を販売
仮に不況で相場が1割下がっても坪520万
70B2階の坪426万購入者は下がっても坪100万も含み益があるのか。
ブランズ常盤松なんか渋谷東池袋アドレスで立地は南青山より下なのに2015年販売時の坪単価は495万。
不況だろうが常盤松ハウス西側購入者は心配なし。

[801: マンション検討中さん]

むしろ日経平均2万割れで手持キャッシュを失った投資家が慌てて不動産を売り浴びせ 一時的に下がった相場で安く買い叩きマイナス金利の深掘りを待って再び不動産価格上昇を狙う？
日経平均1万8千くらいまで下がってもらいたいな。

[802: マンション検討中さん]

コロナ前にほぼ完売でしたね。ほんと良かったですね…ここのマンションは。

[803: マンション検討中さん]

>>802 マンション検討中さん

大量売れ残りマンションは来年決算期に値引販売かな？
その点でほぼ完売した常盤松は値引なく完売で先行契約者も安堵だろう

[804: 匿名さん]

残りの部屋は全て1.5億以上ですか？

[805: マンション比較中さん]

こんな状況下で残り４部屋は抽選の可能性すらあり得るって担当者から。本当でしょうか？まぁ世界経済の先行き不透明とは言え、今の経済の混乱も不動産というある意味長期視点で見たら、一時的な下げに過ぎないとは思うのですが、とは言え購入層の元手には相当「変化」があったでしょうに。

[806: マンション検討中さん]

実需生活者が多いマンションは底堅い

[807: マンコミュファンさん]

残り3部屋じゃなく4部屋なんですか。
抽選の可能性もあるのか…。
お金はあるところにはあるのですね。

[808: マンション検討中さん]

>>807 マンコミュファンさん
パンダ部屋以外の坪単価400万後半だと転売で利益を出すの難しいけど、賃貸に出すなら他よりましって感じかな。あと実需でしょうね、新築だと…明かにコスパは十分でしょ。

[809: マンション掲示板さん]

坪500万以下の部屋は利回りが4％以上4.5％以下
都心としては悪くない
パンダは利回り5％

[810: マンション比較中さん]

マンコミュファンさん
間違えました。３部屋ですね。

[811: マンション好きさん]

>>808 マンション検討中さん
利益出なくとも5年住んで転売して差し引き0ってだけで優秀。
5年間家賃ただみたいなもんだから。
リーマン後の上げ相場が異常なだけで高値市況で損しない新築は他にはなかなかない

[812: 匿名さん]

この辺りはリーマン後に坪400の地域って言うが築古中古を加えた平均の値。
パンダ部屋は仮にリーマン時まで下がったとしてもイーブンだ。
これまた家賃無料生活みたいな。

[813: マンション検討中さん]

坪単価が際立ってマンション自体の魅力が語られないのは残念。凄惨な事件があったとは言え、江戸時代からの歴史を考えると霞んで見えますし、駅近ブームは無くならないと思いますが、南青山のまともな住宅地は少ないですから希少なロケーションだと思います。坪単価の割にマンションの作りもしっかりしてると感じましたが。

[814: マンション検討中さん]

>>813 マンション検討中さん
そろそろ完売ですから住宅スレッドも立ち上げて欲しい！天井高と窓のサイズ、梁の出っ張りは残念ですね。我慢が出来るレベルですが、住友不動産よりはしょぼい！の一言。

[815: マンション検討中さん]

>>814 マンション検討中さん
住民スレですか！？

[816: 匿名さん]

>>814 マンション検討中さん
意外や狭い1LDKの方が柱がダブルアウトフレームだったりする。
広い部屋ほど残念感。
それでも安いは正義なんだな。
住友の坪700には価格に見合うだけの超ハイグレード感はないわけだから。

[817: 匿名さん]

東南東の地権者転売部屋はまだ売れてない模様。
完成が近くなるまでは動かないか？

[818: マンション検討中さん]

>>817 匿名さん
この景況感…さすがに売れないでしょ笑

[819: マンション検討中さん]

>>818 マンション検討中さん

転売部屋は坪640では動かないかー
スミフも散々らしい

[820: 名無しさん]

27日までコロナ休業
派遣の受付スタッフさんは無給？

[821: マンション検討中さん]

工事進捗は着々と進んでますね。コロナの影響は無いんでしょうかね？

[822: マンション検討中さん]

>>821 マンション検討中さん

思ったより隣のマンションとの間に緑があるんですね。

[823: 匿名係長さん]

>>822 マンション検討中さん

西向きバルコニー部屋は植栽楽しめて激安。
コロナ不況もなんのその。
本日の爆上げに便乗して富裕層は更に儲けてます。

[824: マンション検討中さん]

>>823 匿名係長さん

衛星写真だと、意外に北西向きの角住戸が良さげですが、一般販売した住戸には回されて無かったですよね？皆さんよくご存じなんですね。

[825: 匿名係長さん]

>>824 マンション検討中さん

北西角にはルーバル1LDKが1部屋だけ一般販売に回りました。
意外や1期1次では要望書は入らず。
独身限定で魅力的。

[826: マンション検討中さん]

>>825 匿名係長さん
ファミリー需要が高いエリアですし、1LDKのリセールは弱いと投資家が判断したのかな。地味に39㎡の部屋もあったんですね…。もうチャレンジできる部屋が残って無い。あっという間だったんですね…笑

[827: マンション検討中さん]

価格更新？

[828: マンション検討中さん]

明日最終期
抽選は昼から
1.56億から

[829: マンション検討中さん]

抽選あるのですかね？
倍率ついたのか。

[830: マンション検討中さん]

今日で登録完売か。

引渡しが延期になる可能性があるのが懸念材料なくらい。

[831: 匿名さん]

抽選の時間帯か。
ついに完売するのだな。
おめでとうござる。

[832: 匿名]

ここだけは別世界。
コロナも何も関係ない異空間。

[833: マンション検討中さん]

>>832 匿名さん

完売？

[834: 匿名さん]

残り全て埋まりましたか…
実家がもともとこのエリアなので狙ってました、少し高くていいので2,3LDK買いたいです。

[835: 匿名さん]

必要必急の最終期でした。
完売するの分かってて自宅待機なんて無理。

[836: 通りがかりさん]

>>834 匿名さん
71.37m14000万円スーモで売りに出てますよ。

[837: マンション検討中さん]

最終期も抽選になった部屋あったんですか？

[838: 匿名さん]

>>836 通りがかりさん
何度もスレで話題になった地権者住戸の転売部屋よ。
割高なんで転売はしばらく動かんし、丸紅も関係ない部屋なんやわ。

[839: マンコミュファンさん]

思い返すと81m2 1.1億台　78m2 1億の部屋に当選した方は宝くじでした。
81m2は仕様が高くて良かったなー。
そんで坪435万。

キャンセル出ないかなー

[840: マンション検討中さん]

>>839 マンコミュファンさん

あと1、2年でぜんたいの相場がそこまで行ってるかもよ。南青山も坪単価400台が当たり前になるかも。

[841: 匿名さん]

リーマン後のように南青山坪400万台あるかなぁ？
グランドヒルズが時価販売で坪700万→500万になるとは思えないわけで。
そうなると中古は下がっても坪500万は維持されそうな。

[843: マンション検討中さん]

[No.842と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[844: 匿名さん]

2005年に分譲された南青山テラスも安かったんだ。
あの時は衝撃の坪370万。
今や中古市場で坪560万近くで動いてる。
あの事件があっても。

[845: 匿名さん]

>>834 匿名さん
広さ　予算はどのくらいですか？
多分だけど金融市場の動き次第で即転は出ると思われます。

[846: マンション検討中さん]

まぁ…ここは大丈夫なんかな。大変なのは、資産価値を極端に気にしているのは湾岸タワマンを夫婦で必死に購入している人だろうな。売却しなくても日に日に周りの売却価格が下がりだすと、気持ち的にしんどいだろうな。あとピンポイントでパークコート浜離宮とか明かにバブル価格で、転売ヤーが多くて実態ないところは下り幅も大きいでしょうね。中古マンションの買い時が始まりますね！

[847: 匿名]

投げ売りが出たら速攻買う輩は減ったとはいえ、まだまだいるよ。

[848: マンコミュファンさん]

残り2部屋？

[849: 名無しさん]

遂に5/17を持ちまして閉館致します。
5/8～5/17が最後にモデルルームで営業さん相手に設備を見ながら商談できる最後のチャンスです。
今後は2部屋のみ完成売りでもいいという余裕のある販売体制になると思われます。
関係者一同お疲れさまでした。
次に分譲されるマンション計画を楽しみにしています。

[850: マンコミュファンさん]

完売したんですね。。
見事！

[851: 匿名さん]

早々の完売、おめでとうございます!!

[852: 匿名さん]

スレの最初の方で「このエリアは売れない」と自信たっぷりに書いていた人もいらっしゃいましたが、結果的には、近年売り出された他の常盤松物件と同様、ここも順調に売れましたね。もちろん良心的な価格が大きな要因だったとは思いますが、エリアの魅力もあったと思います。関係者の皆さま、おめでとうございます。

[853: 匿名さん]

やっぱり完売なんですね。高値つかみしたかとハラハラしていましたが、安心しました。

[854: 通りがかりさん]

丸紅さんの価格設定も非常に良心的で買いやすい価格帯だったことが早期完売した要因ですね。

建替マンションはかなり時間を要するので、いつの時点で保留床を譲渡するデベを決定したか、そのデベがマクロの経済状況やミクロのマンション市況に対して更新をかけずに保留床分譲をおこなうケースは稀にこういう現象が起こりえますよね。

何はともあれ、おめでとうございました！

[855: 匿名]

コロナの影響下で完売とは恐れ入りました。
しかし、安かったですね。
完売、おめでとうございます。

[856: マンション検討中さん]

ここは規模が大きく、車付けがあるのが魅力でしたね。南青山アドレスは強かったということでしょうね。地権者物件が売りに出ることを期待します。

[857: 匿名さん]

高級マンションに長年住んだ地権者の皆さんが、建替えにあたり何を必要と考え、何を不要と考えたか、ということを知る上でも、この物件は大変参考になりました。
維持費用を合理的に抑えつつ快適に住むことを考えた場合、車寄せは必要、コンシェルジュや豪華な共用施設は不要、という判断をしたのだと推測しています。なるほど。

[858: 名無しさん]

住んでてコンシェルジュを利用した経験って殆どないということですね。
仮に日当２万として月60万　これを100部屋で割ると１部屋当り月6000円の負担増です。
クリーニング取り次ぎとか、挨拶とかに6000円払うかですよね。
共用施設が豊富な大規模マンションだと必要かもしれないけど、ここでは必要性を感じないのかも。

[859: 匿名さん]

飛行機、煩くない？

[860: コンシェルジュ不要]

コンシェルジュは利用頻度は高くない一方で確かに便利ですので、あるに越したことはないですが、100戸程度で負担すると考えると、ここの地権者さまの賢明な選択に感謝です。
中古物件も共有部に釣られて選ぶ方多いですが、利用頻度と負担をよく考えたほうがいいですね。金に糸目をつけない方は気にされないでしょうけど。

[861: マンコミュファンさん]

キャンセル住戸を待ってる人は多いんだろうか？
南青山で77平米が1億前後で購入出来るなんて夢みたいだ。

[862: 匿名さん]

地権者の部屋が売りに出てます。
最上階ルーバル105m2 2.26億也

[863: 匿名]

探しても見つかりません。どこに掲載されていますか？

[864: マンション掲示板さん]

>>861 マンコミュファンさん

キャンセルでないっしょ。失業してローン組めなくなったとか、契約者が死なないとかしない限り。

キャンセル出ても1.2億くらいで再度売出しとかじゃない？建物できてりゃ反響あるたびに現場に行けばいいだけだし時間かけて売るかもしれない。

そんな私も2階の西北西？だったかの77平米1.04億申し込んで玉砕しました。今から考えると予算乗っけてもうちょい倍率低いとこ狙っても良かったです。

[865: 匿名さん]

>>863 匿名さん
三井のリハウチュ専用ページ
SUUMOとかでみんなに転売を知られたくないのかな。

[866: 匿名さん]

ありがとうございます。

[867: マンション検討中さん]

>>864 マンション掲示板さん
１LDKも良かった。頑張って購入したかった…、新築で住宅ローン控除が使える絶妙なサイズって都心部で少なくなっていますからね。３０とか４０㎡とか将来的に困るサイズですものね。転売されると高くなっているのかな。。。。

[868: 匿名さん]

やはり転売部屋出てくるの？

コロナ以降の新築馬鹿高いよな。
まだ値上がりしてる感触あるよ。

[869: 匿名]

転売で出るとしたら、2階78ｍ2のパンダで550万～600万くらいかな？
17倍だったと思うけど、羨ましいかぎり。

[870: マンション検討中さん]

78㎡　10080万　坪426万

転売は相場から坪570万で13480万
3400万も乗っかるのか？スゲエ

逆に坪600万の部屋を購入すると割れるの？

[871: 匿名さん]

600万の部屋は700万以上かな？

[872: 匿名]

今思うに、すべてがパンダだった。
なのに、ジャイアントパンダを狙って討ち死に。
強欲だった自分が情けない。

[873: マンション検討中さん]

>>872 匿名さん

ジャイアントパンダに吹きました。笑
西側はどれ買ってもパンダでした。
狙い過ぎると駄目なんですよ。私も外れました。
あれから近隣で探したけどお宝価格は出てこない。

[874: マンション検討中さん]

3000万の儲けのために17倍
2000万の儲けのために5倍
1500万の儲けのために3倍
800万の儲けのために2倍

客観的に見て転売ヤーはどれを選ぶ？
ちなみに諸費用引く前の表面差益

[875: 名無しさん]

>>873 マンション検討中さん
それにしても西側が安すぎでした。東側も相場より安かったと思います。南青山アドレス羨ましい。グランドヒルズは高いから手が出ないし。

[876: マンション検討中さん]

天下の南青山アドレスで規模感ある新築、
元大名屋敷で隣地が宮邸という土地柄の良さ、
皇宮警察官舎と常盤松交番のある治安の良さ、
そして西側はもちろん東側も相場よりお安い価格設定と、どれを取ってもかなり好条件のお宝物件でしたね。
西側低層階の高倍率部屋じゃなく、この物件内では少し割高に見えた部屋も狙えば良かった。

[877: マンション検討中さん]

コロナ後に販売されたマンションはむしろ高くなってます。
海外は日本以上の金融緩和と人口増加を背景にインフレしてます。
日本は輸入に頼っていますから更に資材は上がり安く販売される見込みが立たない。
ここは丸紅が利益ほぼ無しのバーゲン価格。
グランスイートにならずヘソ曲げたのかな？
更に南西　南東　東の高層階に単価盛られてる分だけ他は安すぎた。

[878: マンション検討中さん]

スミフにしてはグランドヒルズ南青山は坪700万割れと価格控えめ。
目黒のグランドヒルズは坪800万。
南青山は戸数多くて若干予定価格から下げた。

それでも半分売れれば値上げするのかも。

[879: 匿名さん]

赤坂、麻布、青山の新築供給は減ったね。
伝説のマンション三菱西麻布が完売
ロイヤルシーズン西麻布　パークコート南麻布などはとっくに完売

グランドヒルズ南青山は殿様商売
白金三田虎ノ門方面に偏りすぎ