南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL:http://www.tokiwamatsu36.com/
所在地:東京都港区南青山7丁目9番(地番)
交通:東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線 表参道駅 徒歩11分
JR山手線 渋谷駅 徒歩14分
東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩15分
間取:STUDIO・1LDK~3LDK
面積:39.45平米~107.50平米
売主:丸紅株式会社
施工会社:株式会社安藤・間
管理会社:未定
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2019-06-25 16:01:54
南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか?
701:
通りがかりさん
[2020-01-27 22:06:10]
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702:
マンション検討中さん
[2020-01-30 17:01:31]
明日2期2次 3部屋販売 残り4部屋
ついに107㎡放出 110万下げました |
703:
マンション検討中さん
[2020-01-30 17:48:14]
管理費は㎡360円
共用施設無し、コンシェルジュ無しを考えると高く見える。 理由は駐車場収入が管理費会計に入らないためなんだけど、35台くらいが常時稼働で仮に管理費に入ると1部屋平均で1.3万くらい下がる。 そう考えると管理費は妥当なのかもしれない。 1番高い部屋が捌けるとなると残り4部屋は3月中に完売? |
704:
匿名さん
[2020-02-01 10:16:20]
超ハイペース販売なんやね。
次は2期3次が来週末。 残り4部屋が瞬間蒸発あってもおかしくないねん。 |
705:
匿名さん
[2020-02-02 00:59:48]
一番高い部屋がネックですかね。
これくらい予算ある人は、もうちょっとグレード高い物件探すかと。 |
706:
マンション検討中さん
[2020-02-02 10:23:37]
グレード高いグランドヒルズ70㎡→1.5億
グレード普通常盤松ハウス80㎡→1.1億から1.5億 予算1.5億としてグレードを取るか、広さを取るか? |
707:
通りがかりさん
[2020-02-02 11:06:18]
今および未来の港区南青山のマンション市況において
新築を専有坪500万円台で供給するのは無理だと思うよ。 常盤松ハウスの仕様と立地で、602のような部屋の間口、採光、ロケーションなら専有坪650万円くらいまでの値付けでもじっくり探せば売れる。 丸紅は本件につき人も手間ひまもかけずに簡単にサクッといきたい事情があるから、620万とかで安く出しているのでしょう。 この建替プロジェクトはロットが小さいから大した儲けもない、だが、時間だけはかかる。 グランスイートの冠も過半を保有している地権者チームに否決されたとなると、もはや利幅も大して変わらないのだから労せずサラッと掃けさして次に人員を回すのが吉と判断するのは経営の基本だよね。 つまり、何が言いたいかというと、グランドヒルズのまあまあのロケーションと広さを誇る部屋を買うより、ここの602を買う方が経済合理性は圧倒的に高い。 ぼくなら、8階や9階の東南側の角地の良い部屋はうまく仕様UPして脚色して専有700万円近くで売るかな。 2億前半くらいで120平米近くある広々した3LDK。 |
708:
マンション検討中さん
[2020-02-02 12:01:58]
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709:
匿名
[2020-02-02 12:34:17]
いくら何でも安過ぎたの一言。
1階の半地下のみならず、2階以上も近隣と比べて激安だった。 ただ、最安値が410万台だったので500万台も600万台も高く感じた。 という私は、3回連続落選。 欲の皮が突っ張り過ぎたと後悔。 |
710:
匿名さん
[2020-02-02 21:02:37]
1期の70B 2階 坪426万は最強でした。
狙い過ぎると買えなくなる典型例でした。 あの時に70A 1階 坪422万か西向きの4階以上にしとけば当たったかもしれん、と後悔 |
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711:
匿名さん
[2020-02-02 21:08:06]
当初の予定価格の全体平均が坪530万→一部の部屋を大胆値下げで最終平均は坪525万くらい。
丸紅さんは事業で儲ける気がなく、地権者は豪華さを求めなかったからこそ実現した奇跡の安さ。 この先に○○ショックが来ても人件費高騰、土地代の高止まり、建築資材も微減程度であれば原価から積み上げると10年はこんなお宝価格は出ないでしょうと。 70B2階10080万購入者は買った瞬間に2500万の含み益です。 |
712:
マンション検討中さん
[2020-02-02 22:13:06]
そろそろ3月末でモデルルーム閉鎖の案内が届きそうやね。
最後にもう1回訪問しよっかな。 |
713:
匿名さん
[2020-02-02 22:18:39]
>>711 匿名さん
そうそう、仰る通りで。 何か勘違いしている素人が非常に多いのだが、かつてのマンション市況とは違い、今は原価の積み上げ型にごく薄なスプレッドで利益を最低限見こんで何とか供給している状態。 昔みたく25も30も利幅は見れてないから、下手したら最終の粗利益率1桁台なんてのも今はザラ。 つまりね、値下げしようがないの。 赤字出して損切りするより、長く時間かけて買う人を探すのが吉。 |
714:
匿名さん
[2020-02-03 00:58:06]
契約した皆さん、カラー何色にしましたか?
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715:
匿名さん
[2020-02-03 04:43:34]
こんなところに住んでみたいけどとても買えません。
購入される方が羨ましいです。 |
716:
マンション検討中さん
[2020-02-03 23:19:42]
月島ミッドタワーグランド
馬車道ザ・タワー横浜北仲 南青山常盤松ハウス どれも売主に丸紅さん 竣工前に楽々完売 |
717:
匿名さん
[2020-02-03 23:52:28]
ここは、過去に大惨事があった場所が目の前にあるので、それを気にした丸紅が価格勝負に出たと理解していますがどうでしょう。歴史上の出来事が気にならない勇者にとっては美味しかったようですね。
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718:
通りがかりさん
[2020-02-03 23:57:13]
自画自賛書き込みが痛々しい。南青山アドレスが欲しいだけの層が買う地域底辺マンション。以外の何物でもない。でも、そういう層ニーズを上手に取り込む計画価格設定が秀逸です!褒めてるんですよ。
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719:
名無しさん
[2020-02-04 08:38:23]
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720:
職人さん
[2020-02-04 10:10:55]
参考になります!
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721:
名無しさん
[2020-02-04 12:23:58]
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722:
匿名さん
[2020-02-04 15:41:00]
大惨事?の直後くらいから数年近所に住んでいましたがなんの影響もないし良いところでしたよ。渋谷よりも表参道、恵比寿、広尾側へ行くことが多かったかな。渋谷もきれいになったから今は良いかも。ここは昔の建物の頃からよい雰囲気でした。建て替えあったの気づかなかったけど、気づいていたらこの値段だし欲しかったかも。ただし、買い物は遠いし坂があるから忘れものがないように!
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723:
匿名さん
[2020-02-04 16:05:41]
丸紅を追いかけて3年
キタナカも月島もここもゲット。 これからも追いかけます。 |
724:
匿名さん
[2020-02-04 16:20:13]
都会なのに自然があり閑静でとても良い雰囲気。
これからも丸紅を追いかけます。 |
725:
匿名さん
[2020-02-04 16:25:25]
女も追いかけないとチェリーのまま死ぬことになるぞ
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726:
名無しさん
[2020-02-04 18:59:53]
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727:
名無しさん
[2020-02-04 19:07:00]
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728:
マンション検討中さん
[2020-02-04 22:23:42]
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729:
マンション検討中さん
[2020-02-04 23:27:34]
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730:
マンション比較中さん
[2020-02-05 00:24:49]
ここはまだ完売してませんよね?
何戸残ってるんでしょうか? |
731:
匿名さん
[2020-02-05 08:15:07]
>>727
ここより広尾側に住んでいる人なら、成城石井も使うのでは? もしかすると、722さんが住んでいた頃にはまだなかったかも。 隣にはセブンもあるから、2軒合わせれば鮮魚以外の日用品は結構買える。 |
732:
マンション検討中さん
[2020-02-05 08:39:35]
残り4部屋
今週末にも3次予定? |
733:
匿名さん
[2020-02-05 09:46:00]
>次は世田谷の烏山。
なるほど。 丸紅さんがこんな港区キラキラの一等地に建設するのはもうしばらく出てこないかな?。 |
734:
名無しさん
[2020-02-05 12:24:37]
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735:
検討板ユーザーさん
[2020-02-05 19:14:01]
白金高輪は再開発後を先取りした販売価格なんよ。
坪650万を払う価値があるのか疑問。 都心住民は金融投資率が高い傾向なんで来年以降に株が暴落したタイミングで不動産も傷を負うやもしれぬ。 |
736:
名無しさん
[2020-02-07 12:01:27]
グレードアップオプションでこれは付けておいた方が良いってものありますか?
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737:
購入者
[2020-02-07 15:14:21]
床は無垢のウォルナット材にしたいです。家具とかもウォルナット材で揃えてシックにコーディネイトしたいですね。
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738:
マンション検討中さん
[2020-02-08 12:52:34]
良い条件の部屋から売れて行きました。
残り4部屋はスローペースだろうな。 間取が微妙だったりする。 2部屋くらい残して4月にモデルルーム閉鎖→竣工売りで良い気がする。 |
739:
マンション検討中さん
[2020-02-08 18:18:22]
早速suumoに70平米の東向きが14000万で売りに出てて笑った。。。いくら乗せてんだ笑
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740:
マンション比較中さん
[2020-02-08 22:57:28]
2000万円ですね笑
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741:
マンション検討中さん
[2020-02-08 23:05:25]
坪640万台で転売登場。
残り部屋が全て80㎡になったタイミングに合わせてる |
742:
マンション検討中さん
[2020-02-08 23:06:55]
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743:
マンコミュファンさん
[2020-02-08 23:10:06]
4階か。竣工大分先ですけど買う人いるんですかね?
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744:
マンション検討中さん
[2020-02-09 09:49:43]
転売部屋の存在は残り4部屋の販売には好影響です
転売や中古は更に高い買い物になるのですから。 丸紅さんから坪500万台の部屋を購入するのが無難。 |
745:
マンション検討中さん
[2020-02-09 09:52:23]
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748:
マンション検討中さん
[2020-02-11 22:01:37]
[No.746~本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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749:
匿名さん
[2020-02-12 17:33:32]
常盤松ハウス建替プロジェクト。
大大大大大成功!! |
750:
名無しさん
[2020-02-12 20:56:04]
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751:
匿名さん
[2020-02-12 23:03:49]
現時点で既にこのプロジェクトが成功だということは明らかだねー。
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752:
マンション検討中さん
[2020-02-14 20:57:33]
既に重たい2億部屋が売り切れ早期完売が見えたね
同じ半地下のオペンホーセ上大崎も即完 今後の半地下マンションは韓国映画が追い風になりコスパの高さから人気を博すだろう |
753:
名無しさん
[2020-02-14 21:59:55]
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754:
マンコミュファンさん
[2020-02-15 00:12:07]
例の半地下パンダ部屋は賃貸に出すの?転売用?
軽く1000万は乗っかるよな。 1億未満で年収1500万程度の3人家族が南青山に住みたいって需要。 住所のために半地下を受け入れるみたいな。 |
755:
マンション検討中さん
[2020-02-15 12:01:21]
1億未満で南青山に家を持つにはマスターズハウスしか選択肢ないんだなこれが
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756:
匿名さん
[2020-02-15 12:40:09]
>>754
新築時購入者の「全て引き払って家族で移住して住む」率は相当低いとお考え下さい。 つまり、まだセカンドハウスか身内に住まわすか赤の他人に貸す所謂賃貸出しか決めてないけど取り敢えず「今の住居を引き払って住所変更もし、家族で移住したりはしない」率が高いです。 |
757:
匿名さん
[2020-02-15 12:41:06]
パンダ部屋だけじゃなく全ての部屋でこの率が高いです。
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758:
名無しさん
[2020-02-15 13:07:14]
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759:
匿名さん
[2020-02-15 14:55:48]
>>758
そう思う。ほとんどの方が投資用ではなく、ファミリーの永住希望だと聞いたけど。 |
760:
名無しさん
[2020-02-15 15:29:31]
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761:
匿名さん
[2020-02-15 15:56:04]
>ほとんどの方が投資用ではなく、ファミリーの永住希望だと聞いたけど。
残念ですが、さにあらず・・・です。 |
762:
匿名さん
[2020-02-15 16:01:10]
>>759
1)移住希望者(移住約束者)優先抽選 ↓ 2)埋まらなかったら転売ヤーで抽選 こうならいいけどそうではないので、残念ですが。 まあ、都心の物件はしょうがないですね。 でもまあ、5年位経てば(生涯住み着くかどうかは別として) ある程度地方や周辺からの移住組も増えると思いますけどね。 |
763:
マンション検討中さん
[2020-02-15 16:07:30]
契約者は実住が多いよ
|
764:
匿名さん
[2020-02-15 18:18:06]
そのうち分かる
|
765:
匿名さん
[2020-02-15 18:20:16]
>契約者は実住が多いよ
www |
766:
マンコミュファンさん
[2020-02-15 21:21:21]
契約者でない者には真実は分からないわな。
現在出ている転売部屋が地権者か購入者かさえ分からん人がスレに数名いるわけで。 |
767:
匿名さん
[2020-02-15 21:34:09]
>現在出ている転売部屋が地権者か購入者かさえ分からん人がスレに数名いるわけで。
そんなことは購入者だったら自動的に分かるわけでもないし知らんでも構わんやろ。 マンションオタクのアホブロガーじゃあるまいし。 |
768:
匿名さん
[2020-02-15 22:36:52]
>ほとんどの方が投資用ではなく、ファミリーの永住希望だと聞いたけど。
優先にしてもらえないとか抽選から外されそう、とか心理的なものとかあるから聞かれたら基本無難にそう答えるんだよ。 営業も「ホントですよね?信じていいですか?」と聞くわけにもいかず、 様子見しながら、まっ買いそうならいいか、と思うんです。 だから客に聞かれても皆さん実需みたいですよ、となるんです。 |
769:
マンション検討中さん
[2020-02-15 23:24:19]
まぁ、投資家がたくさんいるなら…やっぱりお得な価格で購入できたってこと。60世帯も戻ってくるし実需が多いなら住みやすい良いマンションだったてこと。これからも良いマンションになっていく可能性が高い!
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770:
マンション検討中さん
[2020-02-16 00:05:00]
キャッシュ一括でない限りは事前にローン審査を済ませないと登録を断られる
ローン審査とは住宅ローンか投資ローンか? 目的に応じてするもんだよ どっちだろうとも公平に抽選になる 余計な詮索は必要なし |
771:
匿名さん
[2020-02-16 08:51:24]
地権者のほとんどが戻ってくるし、新しく販売された部屋が投資か実需か議論は、抽選外れたひとのやっかみかな。
>>まぁ、投資家がたくさんいるなら…やっぱりお得な価格で購入できたってこと。60世帯も戻ってくるし実需が多いなら住みやすい良いマンションだったてこと。これからも良いマンションになっていく可能性が高い! 同感! >>余計な詮索は必要なし 同感! |
772:
マンション検討中さん
[2020-02-16 11:16:46]
常盤松ハウスは投資と実需ともに強いのが素晴らしい
50年定額計画で年金より遥かに持続可能な計画 転売や賃貸に出すにも売値が安いことからキャピタルもインカムも出る 近い将来に修繕計画の差がマンションの資産価値に反映される時代がくる |
773:
マンション検討中さん
[2020-02-16 22:21:01]
抽選落ちても中古がある
パーコー南青山ヒルトップ 築19年 77㎡ 1.12億 坪単価476万 現実的な価格 |
774:
匿名さん
[2020-02-16 22:25:20]
抽選落ちても中古がある
パーコー南青山ヒルトップ 築19年 77㎡ 1.12億 坪単価476万 現実的な価格 |
775:
マンション検討中さん
[2020-02-17 12:43:15]
引き渡しまで、あと1年半もありますね。景気悪化で住宅ローン金利がさらに下がってマイナスになってそう。
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776:
匿名さん
[2020-02-17 13:13:18]
>新しく販売された部屋が投資か実需か議論は、抽選外れたひとのやっかみかな。
転売ヤーが多数なのは事実でしょ |
777:
マンション検討中さん
[2020-02-17 17:07:37]
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778:
匿名さん
[2020-02-17 22:03:38]
消費税増税 所得控除削減 コロナショック
アジア不況で金利を上げられない アメリカは当面加熱バブル→いずれバブルから弾ける時は世界恐慌 |
779:
マンション検討中さん
[2020-02-21 22:27:11]
本当にテンバイヤーがいるの?
契約者でテンバイヤーは名乗り出てくればリアリティあるんだが。 |
780:
マンション検討中さん
[2020-02-21 23:55:39]
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781:
マンション検討中さん
[2020-02-22 00:39:18]
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782:
匿名さん
[2020-02-22 04:24:21]
>本当にテンバイヤーがいるの?
はい、勿論です。 東京の有名どころの物件にはどこも転売ヤーがいます。 今は湾岸で味をしめたリーマン等も参入してます。 ちょっとした郊外ファミマンですら転売ヤーがいる時代です。 だからどこのマンションでも新築完成時に売り出しが出てます。 何も地権者が売ってるだけじゃないんです。急に転勤になった訳でもないんです。 急遽実家に戻らなくちゃいけなくなったから売りに出してる訳じゃないんです。 その中でもここはたった一人の大声で参入倍率が跳ね上がったのは有名です。 ここは過去レスにも騒ぎになってレスがたくさん出ています。 |
783:
匿名さん
[2020-02-22 10:22:03]
抽選だとテンバイヤーが当たったか?実需が当たったか?分からんな
それが知りたいわ |
784:
匿名
[2020-02-22 11:21:53]
知ってどうするの?
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785:
マンション検討中さん
[2020-02-22 12:53:39]
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786:
マンション検討中さん
[2020-02-22 13:32:48]
テンバイヤーが多数契約→新築未入居転売が増えて相場が早期に形成
実需ばかりが契約→転売部屋を買いたい人は買えない 相場のサンプル数不足 |
787:
通りがかりさん
[2020-02-22 22:40:24]
なかなか完売しないんですね…
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788:
匿名さん
[2020-02-22 22:43:43]
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789:
マンション検討中さん
[2020-02-22 23:01:04]
残り4部屋やねぇ
来週に2部屋くらい出して来月が最終期。 4ヶ月で完売ペース。 結局契約者でテンバイヤーは誰も名乗り出ないな。 テンバイヤーは抽選落ちしたんかな? |
790:
名無しさん
[2020-02-28 19:46:10]
コロナの影響で販売延期?
各地で中止延期が相次ぐ |
791:
通りがかりさん
[2020-02-29 08:33:37]
建替えプロジェクトの成功事例をみんなで共有したいよね。建替え前から住まれてる方は、どのくらいの金額を負担したんでしょうか?工事期間の賃料は自腹なんでしょうか?39㎡と小さ目のお部屋を作った事から、何となく…今まで通りのサイズに住み替える方は結構な額を負担したのかと思うのですが。契約された方は管理組合の議事録とかを閲覧出来るんですかね?なかなか建替えが進められないマンションにも参考にしたいです。
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792:
マンション検討中さん
[2020-02-29 13:24:28]
建替の容積率緩和特例を適用、更に地下部屋を工夫することで62部屋→98部屋に。
デベは36部屋を販売可能になったので地権者の手出しは少なかったのだと思われる。 建替は手出しを少なくしたい、そのために低仕様にしたくない高級路線が良いとかで対立するんだ。 住民の価値観の違いを乗り越えるには歩み寄りも大切。 また優秀なリーダーも。 |
793:
匿名
[2020-02-29 16:55:52]
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794:
マンション検討中さん
[2020-02-29 17:52:16]
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795:
通りがかりさん
[2020-03-02 17:51:18]
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796:
マンション検討中さん
[2020-03-02 19:02:59]
近隣の築古は住民対立で合意形成無理だった。
そんなマンション誰も買ってくれなくなるのに。 ここは50年定額計画で後々まで考えてる。 |
797:
マンション検討中さん
[2020-03-06 06:05:14]
最後の3戸が難しいんですね
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798:
マンション検討中さん
[2020-03-06 21:51:11]
コロナで13日まで臨時休業。
パークタワー勝どきも延期とかだし。 2期3次で最終期らしい。 |
799:
匿名
[2020-03-07 08:51:53]
ここは万一暴落しても損しない価格だったね。
まあ、マンションが暴落したとしても暴落したままの価格が続くこともないから、ここは安心マンションと言うべきかな。 |
800:
マンション検討中さん
[2020-03-07 11:23:58]
>>799 匿名さん
築浅中古相場が坪580万の地域に坪400万前半の部屋を販売 仮に不況で相場が1割下がっても坪520万 70B2階の坪426万購入者は下がっても坪100万も含み益があるのか。 ブランズ常盤松なんか渋谷東池袋アドレスで立地は南青山より下なのに2015年販売時の坪単価は495万。 不況だろうが常盤松ハウス西側購入者は心配なし。 |
もう80.5㎡以上の部屋しか残ってない。
残り7部屋のうち2部屋くらい出す?