南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[621: マンション検討中さん]

>>616 匿名さん
70A1階 9880万→11500万で即転売
根拠は周辺相場が坪550万の半地下で1割引した試算値による

初期費用を引いてザックリ1500万が課税対象として、4割の600万が税金、仲介手数料はマスターズコンサルティングのような30万定額に依頼すると最終利益が800万くらい残る
仮に11500万で売れず11000万でも最終利益は400万くらい。
60Cパンダより70Aの方が費用対効果は高い

[622: マンション検討中さん]

裏話をしちゃうと60C1階の半地下パンダは元々人気なくて似たような予算で買える60Aは倍率が高かった。
そこで60Aを分散させるため60C1階を200万値下げした。
そこにマンマニ参戦で流れが大きく変わる。
マンマニブログ読者はマンオタが多くてすぐに70Bや80Aがお買い得だと気付く。
最終日にマンマニ達が60C1階を登録しての6倍。
あんだけ騒いだ部屋がマンマニ達の登録込でその程度の倍率だった。
中古でも60C1階は1番安くしないと動かない。

[623: 匿名さん]

気まぐれだったらやめてちょうだい

[624: 匿名]

半地下はやめときなさい。
簡単には売れなかった。というより、売れてよかった。
経験者語る。（投資専門）

それ以来、いくら安くても1階と半地下は買わない。
これほんと。

[625: マンション検討中さん]

半地下が売りにくいのは同意
それでもここは南青山アドレス、青山学院初等部4分、青南小学区など魅力が満載。
築浅が少なく、また2LDKが1億以内で買いたいニーズは高いと思うよ。
築20年以内のマンションは坪300万から490万で買っていたわけで1階は以上が当たり前になった今の相場では買い替えできない家庭はかなりいる。
でも、買い替えるのは新築だと予算が無理、中古だと築浅にしたい。
そこで1階の出番。

[626: 匿名さん]

住まない奴は買え
住むなら買うな
半地下どころかモロ地下に住むなんてどこの後進国だよ
植木にコロッと騙される馬鹿とか痛すぎるわ
ハメコミ簡単すぎ

[627: 匿名さん]

騙されるのは上京してきた奴だろ
勉強頑張って東京に出てきて一生懸命働いて騙される
いつの時代もそんなもん

[628: 匿名さん]

いつの時代も都会は残酷

[629: 匿名]

興奮しないで、血圧上がりますよ。

[630: 匿名さん]

火消し早っ

[631: マンション検討中さん]

半地下こだわるさんお久しぶり。
だから2階の78㎡は16倍でも諦めずに突っ込んだのよ。
そして当たり前だが外れました。

1億の予算で築5年以内の70㎡に住みたいけどおススメ中古あるかな？
スーモでは無かった。

[632: 匿名さん]

>半地下はやめときなさい。

当然ですね。

[633: 匿名さん]

>半地下が売りにくいのは同意

そうですね。
買って他人を住まわすならまだしも自分で住むなんてのはナシですね。

[634: 匿名さん]

飲み屋が地下ＯＫ
会社が地下　ＮＯ
自宅が地下　ＮＯ

こんな感じ

[635: 匿名]

半地下だろうが、地下だろうが安かったら買う。
安くなかったら買わない。
ここはべらぼうに安いから買い。
単純明快。

どちらにせよ、竣工後に答えは出る。

[636: 匿名さん]

>>635
要は他人を住まわすんだろ？
住まないならそれでいいんだよ。
自ら住むならやめとけって話。

[637: 匿名さん]

>どちらにせよ、竣工後に答えは出る。

売る時に、に訂正。

[638: 匿名さん]

>半地下だろうが、地下だろうが安かったら買う。

簡単に言えば地下なんて安くなきゃ買う価値なしって事で
みんなと意見は一致だな。

[639: マンション検討中さん]

日照の有無に関係なく洗濯物は外干し不可。
子無し共働き夫婦は昼間家にいないなら半地下だろうとも青山テラスに遮られる西向きでも関係なし。
実住でね。

[640: 匿名さん]

>>639
マジ地下に住んでるのか？

[641: 匿名さん]

>子無し共働き夫婦は昼間家にいないなら半地下だろうとも青山テラスに遮られる西向きでも関係なし。

それは売り手貸し手のセールストークやな
地下に住むなんてナンセンスと思ってる俺でももし売る側になればそう言うからな

[642: マンション検討中さん]

丸紅のマンションって最近あんま見なくなった。
横浜は完成売りで、ザ・タワー横浜北仲とミッドタワーグランドはかなり安い価格で早々と完売してる。
丸紅が関与したマンションにはお世話になりっぱなし。
もっと丸紅さんにはマンション事業頑張ってもらいたいな。

[643: 匿名さん]

住んでいたわけじゃないけど、半地下オフィスで数年間仕事をしていました。
朝から夜遅くまで結構な長時間を過ごしていたけど、落ち着きがあって
居心地は良かったです。
歩道に面したオフィスでしたが、歩道と視線の高さが違うことが良かったですね。
その経験があるので、住みたい地域で、自分の予算内で住める物件が半地下なら、
自分としては、選択肢としてあり、です。
転売の時にデメリットになることはわかりますが、自分が住むなら、という意味で。

[644: 匿名さん]

>>643
やっぱり上京組の独身ですか？

[645: 匿名さん]

>>643 匿名さん
例えば何区の地下物件なら許せますか？
区じゃなくてもこの辺りのこんな物件なら、とかありますか？

[646: 匿名さん]

ここの掲示板で盛り上がってる物件って庶民向けなんだよな。
3Aでも100平米以下の狭い部屋しか買えないとかちょっとね…

[647: マンション検討中さん]

価値観の押し付けと地方人へのマウント
笑
土曜は変わったのが暇して湧く

[648: 匿名さん]

>645 自分は投資目的ではないので、「〇〇区なら許せる」というような大雑把な基準ではないです。本物件のエリアはたまたまよく知っていて、「あり」だと思っていますが。

[649: マンション検討中さん]

予算1億出せる人で港区なら何処でも良い人っているか？
お台場や日の出とかでもOKとはならんだろ？
港区だったら半地下OKとか単純ではない。
パークコート青山一丁目も半地下あるんだけど。
パークコートブランドでもあるんよ。

[650: マンション検討中さん]

そもそも高台の傾斜地なんざ半地下がどうしても発生してしまう。
半地下を住戸にすることで2階の70Bのような半地下でない部屋まで安く買えたんだよ？
半地下にお礼を言わないと。

[651: 匿名]

元麻布辺りは半地下ありきだし、パークマンションＮＯ３と言われている三田綱町しかり。
半地下が相場と比べ無茶苦茶安かったら買い。

ここは無茶苦茶安かったから半地下でも買いでしょ。
もちろん２階以上はいうまでもない。

[652: 匿名さん]

元々62戸のマンションが建替円滑法を活用して高さ制限緩和しながら容積率に加算されない地下を作ることで36戸増やした。
丸紅の現実的な計画により地権者は持ち出しが少なく、新たな36戸の購入者も安く買える。
みんながハッピーな計画になった。

富裕層には物足りないがグランドヒルズと棲み分け可能で、ハイグレード好きはあちらに行かれたら宜しい。

[653: 匿名]

地権者と丸紅様様のマンションですね。
こういう物件が増えるといいね。

[654: 匿名さん]

>>652 匿名さん
その通りですね。本当の富裕層はここではなくグランドヒルズ、もしくはもっとグレード高く駅近の物件を買うでしょう。

南青山にどうしても住みたい、ミドル層が買う物件です。
場所は価値観によりますかね。

[655: 匿名さん]

>>654 匿名さん
老朽化した築50年物のマンションの多くが組合の意見がまとまらず紛糾してます。
このみんながハッピーになれる常盤松ハウスの成功モデルとして知ってもらいたい。
3年近い引越を嫌がるお年寄りの気持ちは分かりますが多くの住民の未来のために英断は必要です。
新たに加わる住民も地権者さんの考えが反映された計画内容を見れば自分に合うか合わないか判断できます。
コンシェルジュは諦めて下さい（笑）

[656: 匿名さん]

建替え前の建物も、築約50年とは思えないほど美しく保たれていましたよね。
居住者の方の意識の高さが、この建て替えを実現させたのだろうなと思います。拍手。

[657: マンション検討中さん]

ここの地権者は意識高い系で優秀なリーダーがいたのだと感心してる。
50年定額マンションは資産価値が長く保てると考えます。

[658: 匿名]

ここを買えたのは、地権者さんと丸紅さんとマンマニさんのお陰です。
本当にありがとうございました。
クリスマスプレゼント　サンキュ－。

[659: 匿名さん]

ここを買えなかったのはマンマニさんのせいです

[660: マンション検討中さん]

グランドヒルズとパークナードが販売開始しますよ
チャンスはまだまだあります

[661: 匿名さん]

>>658 匿名さん
私は地権者と丸紅に感謝です。
マンマニサンのせいで倍率があがり抽選になってしまいましたから。神様ありがとう。

[662: 匿名さん]

埼玉県民でしたが晴れて南青山アドレスを手に入れましたよ。
嬉しくて丸紅さんと地権者さんに感謝してます。

[663: 匿名さん]

>>653 匿名
>地権者と丸紅様様のマンションですね。

ありがとう。是非港区ライフをお楽しみ下さい。

[664: 匿名さん]

>>658 匿名
>本当にありがとうございました。

どういたしまして。

[665: 周辺住民さん]

2次で販売される部屋ってどれかわかる方いらっしゃいませんか？

[666: 匿名さん]

>>665 周辺住民さん

HPに掲載されている間取りは残ってますよ
訪問して気に入った部屋が見つかれば早めに要望書を出しましょう

[667: 匿名さん]

>>666 匿名さん
手が届く2LD以上すでに無し。
2年もあればキャンセル出ないですかねー

[668: 匿名さん]

転売で儲かる部屋を手付放棄してまでキャンセルする奇特な人間はいないでしょっ
パークハウスはどう？1億でギリ買えるかな？

[669: 匿名さん]

奇跡の安さ
渋谷から外れた田園都市線の三茶 駒沢大学と同じ単価で販売
芝浦のタワーとも同じ水準

住宅ローンの固定金利が上がり、複数の増税で景気も後退局面で頂上を維持するので手一杯だけど丸紅さんの激安価格によりRV100％割れリスクは低いんだよ
明らかに買いな案件

[670: 匿名さん]

表参道駅 徒歩15分以内 築20年 2LDK以上 60㎡以上で検索

西麻布co houseが別格の安さ 81㎡8980万
見れば安い理由が丸わかりで検討対象になりにくい

分譲クオリティだとマスターズハウス
66㎡9180万から9680万
この時点で常盤松ハウスの西と同じ単価かちょい高い

その他の中古はオプレジでさえ60㎡1億2千万台
1億未満はマスターズハウスしかない
マスターズハウスも新築販売時は坪単価360万程度
売主にはスミフ以外に丸紅もいた
丸紅が絡むと安く売られている
多分だけど1期3次に販売した66㎡9580万9780万の部屋を落選した人はマスターズハウス中古を検討するのかな？
年明けには1億以下の部屋は無くなるかも

[671: 匿名さん]

以上の状況から新築供給も限られる南青山西麻布では出てもGHのように66㎡換算1.5億を買うのか、中古で数少ない1億前後を狙うのか選択肢は本当に少ない＝売手上位

例に挙げると69.78㎡2階 9190万は1億2千万で転売しても買い手が十分に見つかる
1階の8680万は半地下とはいえ1億以下が墓前のマスターズハウスしかないわけで9700万くらいで戦える
リセールでは半地下と地上ではかなりの差が開くのは仕方なし
未入居という価値は設備が低くとも強みになってる

[672: 匿名さん]

>1階の8680万は半地下とはいえ

モロ地下や
地下2階やで

[673: 匿名さん]

地下3階やで

[674: 匿名さん]

俺が予告しておく。
中古が出るのは３Ｆ４Ｆ。もちろん他の階も当然中古は出るがこの売り出しが多い。
実需組（少ないけど）の中古が出回る。間違いない。

地下１階、地下２階、地下３階を買う層はギリで買ってるから身動き取れん。
よって自分を納得させて住み続ける。
こんなはずじゃなかったと引っ越すのは３階４階組。

[675: 名無しさん]

地下3階には部屋がない罠
傾斜地で最も高い位置から見て地下2階までしか部屋はないぜ

[676: 匿名さん]

地下2階とかエグイよな

[677: マンション検討中さん]

地下2階は6倍だったのよ
それが客観的事実
安けりゃ買いたい御仁はいるのよ
個人の偏った価値観は参考にならん

[678: 名無しさん]

4W後に2期販売だ。
ここで安い西側は完売らしい。
賃貸運用だと1L 7880万の部屋で家賃29万の表面利回りが4.4％くらい？
転売だと試算上は113％くらい上昇。
渋谷の再開発オフィス人口増加で1L需要は増加するかもなぁ。

[679: マンション検討中さん]

この土地の形が尖ってるところが気になります。この辺り昔色々あったから価格下げてるとかありますかね？

[680: 匿名さん]

渋谷東アドレスの小規模パークハウス築14年の中古が95m2で出てる。
1.46億で坪単506万 1階なんだけど部屋は半地下？

例の1階パンダ部屋77m2 9880万の将来価値を見極める上で成約単価が参考になるね。
買えた方は羨ましい。

[681: マンション検討中さん]

南青山は全体的に延べ床面積の広いマンションが多いのが特徴。
南青山テラスとブランズ常盤松で100m2超の中古が1億8千500万で販売中。
常盤松ハウスの107m2 2億は妥当な値付だね。
ブランズは梁が何本も内側に食い込んで残念な間取。
南青山テラスは滅多に出てこないから強気の値付になってる。

[682: 匿名さん]

明後日2期1次 6部屋販売

全て契約されれば残7部屋

２月にはグランドヒルズ
次にはパークナードが控えてる

[683: 匿名さん]

地下２階とか凄いな

[684: 匿名]

このご時世、凄いスピード販売ですね。
600万円台も周辺相場との比較では割安ですし、竣工までには完売でしょうね。

私はキャンセル待ちですが、無理だろうとのことですので半分諦めています。

[685: マンション検討中さん]

1番広い107.5m2の部屋が今回も販売に出せてないのですか。
やはり2億ともなると高級仕様やコンシェルジュを求めるからでしょうか？
それ以外の部屋でもゴミ置場真上も最後まで残るとみました。
その2部屋以外は夏前には売り切れる？

[686: 匿名さん]

＞682 パークナードとは、この物件のごく近所で竣工間近の
”パークナードフィット南青山ガーデン”のことですか？
あの物件は賃貸のみと思っていたのですが、もしかして
他の物件があるのでしょうか？

[687: マンション検討中さん]

パークナード南青山は常盤松ハウスより建物グレード低く表参道13分で
坪単価19000円から20000円
やっぱり南青山は強い。
投資として買っておいて大丈夫だと思う。

[688: 匿名さん]

>>687
マンションで儲ける為に投資じゃなくて他の投資の保険的な意味合いだわな。

[689: マンション検討中さん]

グランドヒルズの近くにパークナード建設現場があるよ。
パークナードはどこも売れ残りが凄い。

[690: マンコミュファンさん]

いかにGHがハイグレードとはいえ坪750万に対して常盤松ハウスは質素でも西向きは坪460万程度で300万近く安いのはアドバンテージ。
5年前の安かった時代に販売開始したブランズ常盤松の価格よりも常盤松ハウス西向きはは安いんだよ。
タイムスリップ価格。
そりゃ確実に儲かるわな。

[691: マンション検討中さん]

賃貸のパークナードフィットは安い部屋だと2階42.24㎡で賃料25万で募集してます。
㎡5918円→常盤松ハウスでいう51㎡7540万を仮に賃貸で運用すると賃料30.2万で表面利回り4.8％です。
賃貸仕様のパークナードよりは上ですから賃料は少し上にして表面利回り5％は行ける？
今日が運命の抽選日。

[692: 検討板ユーザーさん]

本日の抽選はどうでした？

[693: 匿名さん]

外れた。大ショック

[694: 通りがかりさん]

倍率どうでした？

[695: 匿名さん]

どの部屋が倍率高かったのですか？
まだマンマニ騒動の余波で落選難民が殺到中？

[696: マンション検討中さん]

都心の新築で利回り5％近く確保できるマンションはここでつか？
1LDKはまだ残ってまつか？

[697: マンション検討中]

高倍率ついた部屋あったんですかね？

[698: マンション検討中さん]

入居開始まで1年9ヶ月もあるのに残り7部屋かあ。
やはりプライスを間違えた結果？
坪500万台の部屋だって十分に安いよ。

[699: マンション検討中さん]

1LDK残ってますか？
HP見ると大きい部屋しか残ってなさそうですよね。

[700: 通りがかりさん]

詳細は物件概要に書かれてる。
25日販売分には1LDK有り。

そこで全て1LDKが無くなった可能性有りだけど。
売主が間取ページに広い部屋をアピールするのは見込客がいない＝売りたい証拠

[701: 通りがかりさん]

今週末に続けて2期2次販売っぽいな。
もう80.5㎡以上の部屋しか残ってない。
残り7部屋のうち2部屋くらい出す？

[702: マンション検討中さん]

明日2期2次 3部屋販売 残り4部屋

ついに107㎡放出 110万下げました

[703: マンション検討中さん]

管理費は㎡360円
共用施設無し、コンシェルジュ無しを考えると高く見える。
理由は駐車場収入が管理費会計に入らないためなんだけど、35台くらいが常時稼働で仮に管理費に入ると1部屋平均で1.3万くらい下がる。
そう考えると管理費は妥当なのかもしれない。

1番高い部屋が捌けるとなると残り4部屋は3月中に完売？

[704: 匿名さん]

超ハイペース販売なんやね。
次は2期3次が来週末。
残り4部屋が瞬間蒸発あってもおかしくないねん。

[705: 匿名さん]

一番高い部屋がネックですかね。
これくらい予算ある人は、もうちょっとグレード高い物件探すかと。

[706: マンション検討中さん]

グレード高いグランドヒルズ70㎡→1.5億

グレード普通常盤松ハウス80㎡→1.1億から1.5億

予算1.5億としてグレードを取るか、広さを取るか？

[707: 通りがかりさん]

今および未来の港区南青山のマンション市況において
新築を専有坪500万円台で供給するのは無理だと思うよ。

常盤松ハウスの仕様と立地で、602のような部屋の間口、採光、ロケーションなら専有坪650万円くらいまでの値付けでもじっくり探せば売れる。

丸紅は本件につき人も手間ひまもかけずに簡単にサクッといきたい事情があるから、620万とかで安く出しているのでしょう。

この建替プロジェクトはロットが小さいから大した儲けもない、だが、時間だけはかかる。
グランスイートの冠も過半を保有している地権者チームに否決されたとなると、もはや利幅も大して変わらないのだから労せずサラッと掃けさして次に人員を回すのが吉と判断するのは経営の基本だよね。

つまり、何が言いたいかというと、グランドヒルズのまあまあのロケーションと広さを誇る部屋を買うより、ここの602を買う方が経済合理性は圧倒的に高い。

ぼくなら、8階や9階の東南側の角地の良い部屋はうまく仕様UPして脚色して専有700万円近くで売るかな。
2億前半くらいで120平米近くある広々した3LDK。

[708: マンション検討中さん]

>>707 通りがかりさん
参考になります。
経済合理性から余計な利益が盛られてない当マンションは買わない理由を探すのが難しい。
ちなみに107.5㎡は605号室だと思います。

[709: 匿名]

いくら何でも安過ぎたの一言。
1階の半地下のみならず、2階以上も近隣と比べて激安だった。
ただ、最安値が410万台だったので500万台も600万台も高く感じた。

という私は、3回連続落選。
欲の皮が突っ張り過ぎたと後悔。

[710: 匿名さん]

1期の70B 2階 坪426万は最強でした。
狙い過ぎると買えなくなる典型例でした。
あの時に70A 1階 坪422万か西向きの4階以上にしとけば当たったかもしれん、と後悔

[711: 匿名さん]

当初の予定価格の全体平均が坪530万→一部の部屋を大胆値下げで最終平均は坪525万くらい。
丸紅さんは事業で儲ける気がなく、地権者は豪華さを求めなかったからこそ実現した奇跡の安さ。
この先に○○ショックが来ても人件費高騰、土地代の高止まり、建築資材も微減程度であれば原価から積み上げると10年はこんなお宝価格は出ないでしょうと。
70B2階10080万購入者は買った瞬間に2500万の含み益です。

[712: マンション検討中さん]

そろそろ3月末でモデルルーム閉鎖の案内が届きそうやね。
最後にもう1回訪問しよっかな。

[713: 匿名さん]

>>711 匿名さん

そうそう、仰る通りで。
何か勘違いしている素人が非常に多いのだが、かつてのマンション市況とは違い、今は原価の積み上げ型にごく薄なスプレッドで利益を最低限見こんで何とか供給している状態。

昔みたく25も30も利幅は見れてないから、下手したら最終の粗利益率1桁台なんてのも今はザラ。

つまりね、値下げしようがないの。
赤字出して損切りするより、長く時間かけて買う人を探すのが吉。

[714: 匿名さん]

契約した皆さん、カラー何色にしましたか？

[715: 匿名さん]

こんなところに住んでみたいけどとても買えません。
購入される方が羨ましいです。

[716: マンション検討中さん]

月島ミッドタワーグランド
馬車道ザ・タワー横浜北仲
南青山常盤松ハウス

どれも売主に丸紅さん
竣工前に楽々完売

[717: 匿名さん]

ここは、過去に大惨事があった場所が目の前にあるので、それを気にした丸紅が価格勝負に出たと理解していますがどうでしょう。歴史上の出来事が気にならない勇者にとっては美味しかったようですね。

[718: 通りがかりさん]

自画自賛書き込みが痛々しい。南青山アドレスが欲しいだけの層が買う地域底辺マンション。以外の何物でもない。でも、そういう層ニーズを上手に取り込む計画価格設定が秀逸です！褒めてるんですよ。

[719: 名無しさん]

>>718 通りがかりさん
あなた抽選外れたでしょ笑

[720: 職人さん]

参考になります！