南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[621: マンション検討中さん]

>>616 匿名さん
70A1階 9880万→11500万で即転売
根拠は周辺相場が坪550万の半地下で1割引した試算値による

初期費用を引いてザックリ1500万が課税対象として、4割の600万が税金、仲介手数料はマスターズコンサルティングのような30万定額に依頼すると最終利益が800万くらい残る
仮に11500万で売れず11000万でも最終利益は400万くらい。
60Cパンダより70Aの方が費用対効果は高い

[622: マンション検討中さん]

裏話をしちゃうと60C1階の半地下パンダは元々人気なくて似たような予算で買える60Aは倍率が高かった。
そこで60Aを分散させるため60C1階を200万値下げした。
そこにマンマニ参戦で流れが大きく変わる。
マンマニブログ読者はマンオタが多くてすぐに70Bや80Aがお買い得だと気付く。
最終日にマンマニ達が60C1階を登録しての6倍。
あんだけ騒いだ部屋がマンマニ達の登録込でその程度の倍率だった。
中古でも60C1階は1番安くしないと動かない。

[623: 匿名さん]

気まぐれだったらやめてちょうだい

[624: 匿名]

半地下はやめときなさい。
簡単には売れなかった。というより、売れてよかった。
経験者語る。（投資専門）

それ以来、いくら安くても1階と半地下は買わない。
これほんと。

[625: マンション検討中さん]

半地下が売りにくいのは同意
それでもここは南青山アドレス、青山学院初等部4分、青南小学区など魅力が満載。
築浅が少なく、また2LDKが1億以内で買いたいニーズは高いと思うよ。
築20年以内のマンションは坪300万から490万で買っていたわけで1階は以上が当たり前になった今の相場では買い替えできない家庭はかなりいる。
でも、買い替えるのは新築だと予算が無理、中古だと築浅にしたい。
そこで1階の出番。

[626: 匿名さん]

住まない奴は買え
住むなら買うな
半地下どころかモロ地下に住むなんてどこの後進国だよ
植木にコロッと騙される馬鹿とか痛すぎるわ
ハメコミ簡単すぎ

[627: 匿名さん]

騙されるのは上京してきた奴だろ
勉強頑張って東京に出てきて一生懸命働いて騙される
いつの時代もそんなもん

[628: 匿名さん]

いつの時代も都会は残酷

[629: 匿名]

興奮しないで、血圧上がりますよ。

[630: 匿名さん]

火消し早っ

[631: マンション検討中さん]

半地下こだわるさんお久しぶり。
だから2階の78㎡は16倍でも諦めずに突っ込んだのよ。
そして当たり前だが外れました。

1億の予算で築5年以内の70㎡に住みたいけどおススメ中古あるかな？
スーモでは無かった。

[632: 匿名さん]

>半地下はやめときなさい。

当然ですね。

[633: 匿名さん]

>半地下が売りにくいのは同意

そうですね。
買って他人を住まわすならまだしも自分で住むなんてのはナシですね。

[634: 匿名さん]

飲み屋が地下ＯＫ
会社が地下　ＮＯ
自宅が地下　ＮＯ

こんな感じ

[635: 匿名]

半地下だろうが、地下だろうが安かったら買う。
安くなかったら買わない。
ここはべらぼうに安いから買い。
単純明快。

どちらにせよ、竣工後に答えは出る。

[636: 匿名さん]

>>635
要は他人を住まわすんだろ？
住まないならそれでいいんだよ。
自ら住むならやめとけって話。

[637: 匿名さん]

>どちらにせよ、竣工後に答えは出る。

売る時に、に訂正。

[638: 匿名さん]

>半地下だろうが、地下だろうが安かったら買う。

簡単に言えば地下なんて安くなきゃ買う価値なしって事で
みんなと意見は一致だな。

[639: マンション検討中さん]

日照の有無に関係なく洗濯物は外干し不可。
子無し共働き夫婦は昼間家にいないなら半地下だろうとも青山テラスに遮られる西向きでも関係なし。
実住でね。

[640: 匿名さん]

>>639
マジ地下に住んでるのか？

[641: 匿名さん]

>子無し共働き夫婦は昼間家にいないなら半地下だろうとも青山テラスに遮られる西向きでも関係なし。

それは売り手貸し手のセールストークやな
地下に住むなんてナンセンスと思ってる俺でももし売る側になればそう言うからな

[642: マンション検討中さん]

丸紅のマンションって最近あんま見なくなった。
横浜は完成売りで、ザ・タワー横浜北仲とミッドタワーグランドはかなり安い価格で早々と完売してる。
丸紅が関与したマンションにはお世話になりっぱなし。
もっと丸紅さんにはマンション事業頑張ってもらいたいな。

[643: 匿名さん]

住んでいたわけじゃないけど、半地下オフィスで数年間仕事をしていました。
朝から夜遅くまで結構な長時間を過ごしていたけど、落ち着きがあって
居心地は良かったです。
歩道に面したオフィスでしたが、歩道と視線の高さが違うことが良かったですね。
その経験があるので、住みたい地域で、自分の予算内で住める物件が半地下なら、
自分としては、選択肢としてあり、です。
転売の時にデメリットになることはわかりますが、自分が住むなら、という意味で。

[644: 匿名さん]

>>643
やっぱり上京組の独身ですか？

[645: 匿名さん]

>>643 匿名さん
例えば何区の地下物件なら許せますか？
区じゃなくてもこの辺りのこんな物件なら、とかありますか？

[646: 匿名さん]

ここの掲示板で盛り上がってる物件って庶民向けなんだよな。
3Aでも100平米以下の狭い部屋しか買えないとかちょっとね…

[647: マンション検討中さん]

価値観の押し付けと地方人へのマウント
笑
土曜は変わったのが暇して湧く

[648: 匿名さん]

>645 自分は投資目的ではないので、「〇〇区なら許せる」というような大雑把な基準ではないです。本物件のエリアはたまたまよく知っていて、「あり」だと思っていますが。

[649: マンション検討中さん]

予算1億出せる人で港区なら何処でも良い人っているか？
お台場や日の出とかでもOKとはならんだろ？
港区だったら半地下OKとか単純ではない。
パークコート青山一丁目も半地下あるんだけど。
パークコートブランドでもあるんよ。

[650: マンション検討中さん]

そもそも高台の傾斜地なんざ半地下がどうしても発生してしまう。
半地下を住戸にすることで2階の70Bのような半地下でない部屋まで安く買えたんだよ？
半地下にお礼を言わないと。

[651: 匿名]

元麻布辺りは半地下ありきだし、パークマンションＮＯ３と言われている三田綱町しかり。
半地下が相場と比べ無茶苦茶安かったら買い。

ここは無茶苦茶安かったから半地下でも買いでしょ。
もちろん２階以上はいうまでもない。

[652: 匿名さん]

元々62戸のマンションが建替円滑法を活用して高さ制限緩和しながら容積率に加算されない地下を作ることで36戸増やした。
丸紅の現実的な計画により地権者は持ち出しが少なく、新たな36戸の購入者も安く買える。
みんながハッピーな計画になった。

富裕層には物足りないがグランドヒルズと棲み分け可能で、ハイグレード好きはあちらに行かれたら宜しい。

[653: 匿名]

地権者と丸紅様様のマンションですね。
こういう物件が増えるといいね。

[654: 匿名さん]

>>652 匿名さん
その通りですね。本当の富裕層はここではなくグランドヒルズ、もしくはもっとグレード高く駅近の物件を買うでしょう。

南青山にどうしても住みたい、ミドル層が買う物件です。
場所は価値観によりますかね。

[655: 匿名さん]

>>654 匿名さん
老朽化した築50年物のマンションの多くが組合の意見がまとまらず紛糾してます。
このみんながハッピーになれる常盤松ハウスの成功モデルとして知ってもらいたい。
3年近い引越を嫌がるお年寄りの気持ちは分かりますが多くの住民の未来のために英断は必要です。
新たに加わる住民も地権者さんの考えが反映された計画内容を見れば自分に合うか合わないか判断できます。
コンシェルジュは諦めて下さい（笑）

[656: 匿名さん]

建替え前の建物も、築約50年とは思えないほど美しく保たれていましたよね。
居住者の方の意識の高さが、この建て替えを実現させたのだろうなと思います。拍手。

[657: マンション検討中さん]

ここの地権者は意識高い系で優秀なリーダーがいたのだと感心してる。
50年定額マンションは資産価値が長く保てると考えます。

[658: 匿名]

ここを買えたのは、地権者さんと丸紅さんとマンマニさんのお陰です。
本当にありがとうございました。
クリスマスプレゼント　サンキュ－。

[659: 匿名さん]

ここを買えなかったのはマンマニさんのせいです

[660: マンション検討中さん]

グランドヒルズとパークナードが販売開始しますよ
チャンスはまだまだあります

[661: 匿名さん]

>>658 匿名さん
私は地権者と丸紅に感謝です。
マンマニサンのせいで倍率があがり抽選になってしまいましたから。神様ありがとう。

[662: 匿名さん]

埼玉県民でしたが晴れて南青山アドレスを手に入れましたよ。
嬉しくて丸紅さんと地権者さんに感謝してます。

[663: 匿名さん]

>>653 匿名
>地権者と丸紅様様のマンションですね。

ありがとう。是非港区ライフをお楽しみ下さい。

[664: 匿名さん]

>>658 匿名
>本当にありがとうございました。

どういたしまして。

[665: 周辺住民さん]

2次で販売される部屋ってどれかわかる方いらっしゃいませんか？

[666: 匿名さん]

>>665 周辺住民さん

HPに掲載されている間取りは残ってますよ
訪問して気に入った部屋が見つかれば早めに要望書を出しましょう

[667: 匿名さん]

>>666 匿名さん
手が届く2LD以上すでに無し。
2年もあればキャンセル出ないですかねー

[668: 匿名さん]

転売で儲かる部屋を手付放棄してまでキャンセルする奇特な人間はいないでしょっ
パークハウスはどう？1億でギリ買えるかな？

[669: 匿名さん]

奇跡の安さ
渋谷から外れた田園都市線の三茶 駒沢大学と同じ単価で販売
芝浦のタワーとも同じ水準

住宅ローンの固定金利が上がり、複数の増税で景気も後退局面で頂上を維持するので手一杯だけど丸紅さんの激安価格によりRV100％割れリスクは低いんだよ
明らかに買いな案件

[670: 匿名さん]

表参道駅 徒歩15分以内 築20年 2LDK以上 60㎡以上で検索

西麻布co houseが別格の安さ 81㎡8980万
見れば安い理由が丸わかりで検討対象になりにくい

分譲クオリティだとマスターズハウス
66㎡9180万から9680万
この時点で常盤松ハウスの西と同じ単価かちょい高い

その他の中古はオプレジでさえ60㎡1億2千万台
1億未満はマスターズハウスしかない
マスターズハウスも新築販売時は坪単価360万程度
売主にはスミフ以外に丸紅もいた
丸紅が絡むと安く売られている
多分だけど1期3次に販売した66㎡9580万9780万の部屋を落選した人はマスターズハウス中古を検討するのかな？
年明けには1億以下の部屋は無くなるかも