南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[601: 匿名さん]

渋谷駅はターミナル駅で商業施設も充実していて実に便利。
でも駅周辺は賑やかすぎるから、渋谷駅から徒歩5分の場所に
住みたいかといえば、それはイヤ。
じゃあ、地下鉄駅まで徒歩3分・地下に降りて改札通ってホームまで降りて
地下鉄に3分乗れば渋谷駅、という場所ならすごく便利なのかと考えると、
それならバスに乗って次のバス停が渋谷駅正面、というこの物件の方が
便利じゃないか、と思えてしまう。

[602: 匿名]

ＮＨＫに勤務している人から見れば、単身でもファミリーでも最高だよね。
環境、学区、通勤（タクシー、バス、自転車）
緑があって、静かで、そこそこ便利で・・・。
土・日は六本木でもミッドタウンでも表参道でも渋谷でも・・・。
ただ、物価が高いのがキツイかも。

[603: マンション検討中さん]

>>602 匿名さん
ライフで買い物するしかない

[604: 匿名さん]

ライフいいですよ。品数充実。心優しい値段設定。駐車場もあるし。

[605: 匿名さん]

>>601 匿名さん
とても分かります。
バスは本当に便利。
出張や旅行はグランドハイアットからリムジンバス。
都心西側属性で最高の住環境。

[606: 匿名さん]

「バス（笑）」とか書く人は、01系統のバスをよく知らないんだと思う。
日中は3，4分の間隔で、渋谷-南青山-西麻布-六本木-溜池-虎ノ門-新橋を結ぶ。便利だよ。

[607: 通りがかりさん]

安心してよ！誰もバス便物件 笑とか言わないし
南青山のパークマンションで生活する富裕層がマウントなんかしないし湾岸民もネガなんかしてこない。
南青山にマウントするのは無謀だって分かってるから。
湾岸のタワマンなんか買えない貧民が一生懸命ネガしてて痛い。
ここは本当に平和。
コンシェルジュいないとか、各階ゴミ置場なしとか挙げたら設備面で不満点はあるけど、好立地と激安価格を目の前にしたら些細なこと。

[608: 匿名]

北西向きはお見合いという欠点はあるけど、植栽豊かで450万前後はあり得ない価格。

気づくのが遅すぎました。

[609: マンション検討中さん]

北西→正しくは西北西 ほぼ西
植栽に遮られてお見合いにならない2階とか安くて最高でした

[610: 坪単価比較中さん]

西北西で4階はお見合いになるのでしょうか、日当たりはどうですか。

[611: 匿名さん]

フォレストの建物と向い合うことにはなりますが、中庭を挟んでいるから建物間の距離はある程度離れているし、フォレスト側の植栽には背が高い木も多いので、４階でも、向かい側の部屋との間に植栽が入る感じになるのではないでしょうか。
直接の日当たりは期待できないと思いますが、建物と植栽の反射光があって、それほど暗くはないのでは、と思います。

[612: 匿名さん]

先週は2部屋抽選で平均7倍でしたわ。
両方エントリーして外れた投資家もいて狭き門でした。

2億部屋を買う猛者は出てくるのか？
そっちも気になる。

[613: 匿名さん]

南向きを売りにした首都高沿いの某物件の価格設定を考えると
ここの南向きは　決して高くないと思う

[614: 匿名さん]

>>613 匿名さん
南の70Aは坪422万ですよ？
むしろ西より安いくらい
目の前は道路があるものの常陸宮敷地で永久眺望

[615: 匿名]

70Aはもろ半地下で通行人とお見合いだから安くしたんだよ。
同じ1階の南向きでも60Aは半地下じゃないけどね。
だから坪単価も444万円とやや高い。
出口戦略考えたら60Aが間違いなく有利。

1階はなかなか売れない、半地下はよっぽど安くしないと売れない。
これ常識。

[616: 匿名さん]

>>615 匿名さん
まぁそれでも南向きで日当たり期待できて坪422は割安だよね。不動産はなんだかんだ立地と価格が大事だから。。未入居転売でも多少益はでるでしょうから。
ま、抽選外れた買えない人間の戯言ですが涙

[617: 匿名]

半地下だろうが何だろうが、422万は半端なく安い。
ただ、西向き2階がもの凄く安かっただけ。

[618: マンション検討中さん]

>>617 匿名さん
そうよ
70B2階が条件の割に1番安過ぎて16倍
70A1階は人気なくて値下げしての2倍
70Bは20000万以上の含み益、70Aは1500万近い含み益、60Aは1000万の含み益ってとこ？

[619: マンション検討中さん]

>>618 マンション検討中さん
70Bの金額単位間違えた2000万だった
上手くいけば2500万までは可能性有り

[620: 匿名さん]

道路っていっても、通行人が少ない静かな道だよね。
植栽の目隠しもあるし、住んでみたら意外と気にならないかも。

[621: マンション検討中さん]

>>616 匿名さん
70A1階 9880万→11500万で即転売
根拠は周辺相場が坪550万の半地下で1割引した試算値による

初期費用を引いてザックリ1500万が課税対象として、4割の600万が税金、仲介手数料はマスターズコンサルティングのような30万定額に依頼すると最終利益が800万くらい残る
仮に11500万で売れず11000万でも最終利益は400万くらい。
60Cパンダより70Aの方が費用対効果は高い

[622: マンション検討中さん]

裏話をしちゃうと60C1階の半地下パンダは元々人気なくて似たような予算で買える60Aは倍率が高かった。
そこで60Aを分散させるため60C1階を200万値下げした。
そこにマンマニ参戦で流れが大きく変わる。
マンマニブログ読者はマンオタが多くてすぐに70Bや80Aがお買い得だと気付く。
最終日にマンマニ達が60C1階を登録しての6倍。
あんだけ騒いだ部屋がマンマニ達の登録込でその程度の倍率だった。
中古でも60C1階は1番安くしないと動かない。

[623: 匿名さん]

気まぐれだったらやめてちょうだい

[624: 匿名]

半地下はやめときなさい。
簡単には売れなかった。というより、売れてよかった。
経験者語る。（投資専門）

それ以来、いくら安くても1階と半地下は買わない。
これほんと。

[625: マンション検討中さん]

半地下が売りにくいのは同意
それでもここは南青山アドレス、青山学院初等部4分、青南小学区など魅力が満載。
築浅が少なく、また2LDKが1億以内で買いたいニーズは高いと思うよ。
築20年以内のマンションは坪300万から490万で買っていたわけで1階は以上が当たり前になった今の相場では買い替えできない家庭はかなりいる。
でも、買い替えるのは新築だと予算が無理、中古だと築浅にしたい。
そこで1階の出番。

[626: 匿名さん]

住まない奴は買え
住むなら買うな
半地下どころかモロ地下に住むなんてどこの後進国だよ
植木にコロッと騙される馬鹿とか痛すぎるわ
ハメコミ簡単すぎ

[627: 匿名さん]

騙されるのは上京してきた奴だろ
勉強頑張って東京に出てきて一生懸命働いて騙される
いつの時代もそんなもん

[628: 匿名さん]

いつの時代も都会は残酷

[629: 匿名]

興奮しないで、血圧上がりますよ。

[630: 匿名さん]

火消し早っ

[631: マンション検討中さん]

半地下こだわるさんお久しぶり。
だから2階の78㎡は16倍でも諦めずに突っ込んだのよ。
そして当たり前だが外れました。

1億の予算で築5年以内の70㎡に住みたいけどおススメ中古あるかな？
スーモでは無かった。

[632: 匿名さん]

>半地下はやめときなさい。

当然ですね。

[633: 匿名さん]

>半地下が売りにくいのは同意

そうですね。
買って他人を住まわすならまだしも自分で住むなんてのはナシですね。

[634: 匿名さん]

飲み屋が地下ＯＫ
会社が地下　ＮＯ
自宅が地下　ＮＯ

こんな感じ

[635: 匿名]

半地下だろうが、地下だろうが安かったら買う。
安くなかったら買わない。
ここはべらぼうに安いから買い。
単純明快。

どちらにせよ、竣工後に答えは出る。

[636: 匿名さん]

>>635
要は他人を住まわすんだろ？
住まないならそれでいいんだよ。
自ら住むならやめとけって話。

[637: 匿名さん]

>どちらにせよ、竣工後に答えは出る。

売る時に、に訂正。

[638: 匿名さん]

>半地下だろうが、地下だろうが安かったら買う。

簡単に言えば地下なんて安くなきゃ買う価値なしって事で
みんなと意見は一致だな。

[639: マンション検討中さん]

日照の有無に関係なく洗濯物は外干し不可。
子無し共働き夫婦は昼間家にいないなら半地下だろうとも青山テラスに遮られる西向きでも関係なし。
実住でね。

[640: 匿名さん]

>>639
マジ地下に住んでるのか？

[641: 匿名さん]

>子無し共働き夫婦は昼間家にいないなら半地下だろうとも青山テラスに遮られる西向きでも関係なし。

それは売り手貸し手のセールストークやな
地下に住むなんてナンセンスと思ってる俺でももし売る側になればそう言うからな

[642: マンション検討中さん]

丸紅のマンションって最近あんま見なくなった。
横浜は完成売りで、ザ・タワー横浜北仲とミッドタワーグランドはかなり安い価格で早々と完売してる。
丸紅が関与したマンションにはお世話になりっぱなし。
もっと丸紅さんにはマンション事業頑張ってもらいたいな。

[643: 匿名さん]

住んでいたわけじゃないけど、半地下オフィスで数年間仕事をしていました。
朝から夜遅くまで結構な長時間を過ごしていたけど、落ち着きがあって
居心地は良かったです。
歩道に面したオフィスでしたが、歩道と視線の高さが違うことが良かったですね。
その経験があるので、住みたい地域で、自分の予算内で住める物件が半地下なら、
自分としては、選択肢としてあり、です。
転売の時にデメリットになることはわかりますが、自分が住むなら、という意味で。

[644: 匿名さん]

>>643
やっぱり上京組の独身ですか？

[645: 匿名さん]

>>643 匿名さん
例えば何区の地下物件なら許せますか？
区じゃなくてもこの辺りのこんな物件なら、とかありますか？

[646: 匿名さん]

ここの掲示板で盛り上がってる物件って庶民向けなんだよな。
3Aでも100平米以下の狭い部屋しか買えないとかちょっとね…

[647: マンション検討中さん]

価値観の押し付けと地方人へのマウント
笑
土曜は変わったのが暇して湧く

[648: 匿名さん]

>645 自分は投資目的ではないので、「〇〇区なら許せる」というような大雑把な基準ではないです。本物件のエリアはたまたまよく知っていて、「あり」だと思っていますが。

[649: マンション検討中さん]

予算1億出せる人で港区なら何処でも良い人っているか？
お台場や日の出とかでもOKとはならんだろ？
港区だったら半地下OKとか単純ではない。
パークコート青山一丁目も半地下あるんだけど。
パークコートブランドでもあるんよ。

[650: マンション検討中さん]

そもそも高台の傾斜地なんざ半地下がどうしても発生してしまう。
半地下を住戸にすることで2階の70Bのような半地下でない部屋まで安く買えたんだよ？
半地下にお礼を言わないと。

[651: 匿名]

元麻布辺りは半地下ありきだし、パークマンションＮＯ３と言われている三田綱町しかり。
半地下が相場と比べ無茶苦茶安かったら買い。

ここは無茶苦茶安かったから半地下でも買いでしょ。
もちろん２階以上はいうまでもない。

[652: 匿名さん]

元々62戸のマンションが建替円滑法を活用して高さ制限緩和しながら容積率に加算されない地下を作ることで36戸増やした。
丸紅の現実的な計画により地権者は持ち出しが少なく、新たな36戸の購入者も安く買える。
みんながハッピーな計画になった。

富裕層には物足りないがグランドヒルズと棲み分け可能で、ハイグレード好きはあちらに行かれたら宜しい。

[653: 匿名]

地権者と丸紅様様のマンションですね。
こういう物件が増えるといいね。

[654: 匿名さん]

>>652 匿名さん
その通りですね。本当の富裕層はここではなくグランドヒルズ、もしくはもっとグレード高く駅近の物件を買うでしょう。

南青山にどうしても住みたい、ミドル層が買う物件です。
場所は価値観によりますかね。

[655: 匿名さん]

>>654 匿名さん
老朽化した築50年物のマンションの多くが組合の意見がまとまらず紛糾してます。
このみんながハッピーになれる常盤松ハウスの成功モデルとして知ってもらいたい。
3年近い引越を嫌がるお年寄りの気持ちは分かりますが多くの住民の未来のために英断は必要です。
新たに加わる住民も地権者さんの考えが反映された計画内容を見れば自分に合うか合わないか判断できます。
コンシェルジュは諦めて下さい（笑）

[656: 匿名さん]

建替え前の建物も、築約50年とは思えないほど美しく保たれていましたよね。
居住者の方の意識の高さが、この建て替えを実現させたのだろうなと思います。拍手。

[657: マンション検討中さん]

ここの地権者は意識高い系で優秀なリーダーがいたのだと感心してる。
50年定額マンションは資産価値が長く保てると考えます。

[658: 匿名]

ここを買えたのは、地権者さんと丸紅さんとマンマニさんのお陰です。
本当にありがとうございました。
クリスマスプレゼント　サンキュ－。

[659: 匿名さん]

ここを買えなかったのはマンマニさんのせいです

[660: マンション検討中さん]

グランドヒルズとパークナードが販売開始しますよ
チャンスはまだまだあります

[661: 匿名さん]

>>658 匿名さん
私は地権者と丸紅に感謝です。
マンマニサンのせいで倍率があがり抽選になってしまいましたから。神様ありがとう。

[662: 匿名さん]

埼玉県民でしたが晴れて南青山アドレスを手に入れましたよ。
嬉しくて丸紅さんと地権者さんに感謝してます。

[663: 匿名さん]

>>653 匿名
>地権者と丸紅様様のマンションですね。

ありがとう。是非港区ライフをお楽しみ下さい。

[664: 匿名さん]

>>658 匿名
>本当にありがとうございました。

どういたしまして。

[665: 周辺住民さん]

2次で販売される部屋ってどれかわかる方いらっしゃいませんか？

[666: 匿名さん]

>>665 周辺住民さん

HPに掲載されている間取りは残ってますよ
訪問して気に入った部屋が見つかれば早めに要望書を出しましょう

[667: 匿名さん]

>>666 匿名さん
手が届く2LD以上すでに無し。
2年もあればキャンセル出ないですかねー

[668: 匿名さん]

転売で儲かる部屋を手付放棄してまでキャンセルする奇特な人間はいないでしょっ
パークハウスはどう？1億でギリ買えるかな？

[669: 匿名さん]

奇跡の安さ
渋谷から外れた田園都市線の三茶 駒沢大学と同じ単価で販売
芝浦のタワーとも同じ水準

住宅ローンの固定金利が上がり、複数の増税で景気も後退局面で頂上を維持するので手一杯だけど丸紅さんの激安価格によりRV100％割れリスクは低いんだよ
明らかに買いな案件

[670: 匿名さん]

表参道駅 徒歩15分以内 築20年 2LDK以上 60㎡以上で検索

西麻布co houseが別格の安さ 81㎡8980万
見れば安い理由が丸わかりで検討対象になりにくい

分譲クオリティだとマスターズハウス
66㎡9180万から9680万
この時点で常盤松ハウスの西と同じ単価かちょい高い

その他の中古はオプレジでさえ60㎡1億2千万台
1億未満はマスターズハウスしかない
マスターズハウスも新築販売時は坪単価360万程度
売主にはスミフ以外に丸紅もいた
丸紅が絡むと安く売られている
多分だけど1期3次に販売した66㎡9580万9780万の部屋を落選した人はマスターズハウス中古を検討するのかな？
年明けには1億以下の部屋は無くなるかも

[671: 匿名さん]

以上の状況から新築供給も限られる南青山西麻布では出てもGHのように66㎡換算1.5億を買うのか、中古で数少ない1億前後を狙うのか選択肢は本当に少ない＝売手上位

例に挙げると69.78㎡2階 9190万は1億2千万で転売しても買い手が十分に見つかる
1階の8680万は半地下とはいえ1億以下が墓前のマスターズハウスしかないわけで9700万くらいで戦える
リセールでは半地下と地上ではかなりの差が開くのは仕方なし
未入居という価値は設備が低くとも強みになってる

[672: 匿名さん]

>1階の8680万は半地下とはいえ

モロ地下や
地下2階やで

[673: 匿名さん]

地下3階やで

[674: 匿名さん]

俺が予告しておく。
中古が出るのは３Ｆ４Ｆ。もちろん他の階も当然中古は出るがこの売り出しが多い。
実需組（少ないけど）の中古が出回る。間違いない。

地下１階、地下２階、地下３階を買う層はギリで買ってるから身動き取れん。
よって自分を納得させて住み続ける。
こんなはずじゃなかったと引っ越すのは３階４階組。

[675: 名無しさん]

地下3階には部屋がない罠
傾斜地で最も高い位置から見て地下2階までしか部屋はないぜ

[676: 匿名さん]

地下2階とかエグイよな

[677: マンション検討中さん]

地下2階は6倍だったのよ
それが客観的事実
安けりゃ買いたい御仁はいるのよ
個人の偏った価値観は参考にならん

[678: 名無しさん]

4W後に2期販売だ。
ここで安い西側は完売らしい。
賃貸運用だと1L 7880万の部屋で家賃29万の表面利回りが4.4％くらい？
転売だと試算上は113％くらい上昇。
渋谷の再開発オフィス人口増加で1L需要は増加するかもなぁ。

[679: マンション検討中さん]

この土地の形が尖ってるところが気になります。この辺り昔色々あったから価格下げてるとかありますかね？

[680: 匿名さん]

渋谷東アドレスの小規模パークハウス築14年の中古が95m2で出てる。
1.46億で坪単506万 1階なんだけど部屋は半地下？

例の1階パンダ部屋77m2 9880万の将来価値を見極める上で成約単価が参考になるね。
買えた方は羨ましい。

[681: マンション検討中さん]

南青山は全体的に延べ床面積の広いマンションが多いのが特徴。
南青山テラスとブランズ常盤松で100m2超の中古が1億8千500万で販売中。
常盤松ハウスの107m2 2億は妥当な値付だね。
ブランズは梁が何本も内側に食い込んで残念な間取。
南青山テラスは滅多に出てこないから強気の値付になってる。

[682: 匿名さん]

明後日2期1次 6部屋販売

全て契約されれば残7部屋

２月にはグランドヒルズ
次にはパークナードが控えてる

[683: 匿名さん]

地下２階とか凄いな

[684: 匿名]

このご時世、凄いスピード販売ですね。
600万円台も周辺相場との比較では割安ですし、竣工までには完売でしょうね。

私はキャンセル待ちですが、無理だろうとのことですので半分諦めています。

[685: マンション検討中さん]

1番広い107.5m2の部屋が今回も販売に出せてないのですか。
やはり2億ともなると高級仕様やコンシェルジュを求めるからでしょうか？
それ以外の部屋でもゴミ置場真上も最後まで残るとみました。
その2部屋以外は夏前には売り切れる？

[686: 匿名さん]

＞682 パークナードとは、この物件のごく近所で竣工間近の
”パークナードフィット南青山ガーデン”のことですか？
あの物件は賃貸のみと思っていたのですが、もしかして
他の物件があるのでしょうか？

[687: マンション検討中さん]

パークナード南青山は常盤松ハウスより建物グレード低く表参道13分で
坪単価19000円から20000円
やっぱり南青山は強い。
投資として買っておいて大丈夫だと思う。

[688: 匿名さん]

>>687
マンションで儲ける為に投資じゃなくて他の投資の保険的な意味合いだわな。

[689: マンション検討中さん]

グランドヒルズの近くにパークナード建設現場があるよ。
パークナードはどこも売れ残りが凄い。

[690: マンコミュファンさん]

いかにGHがハイグレードとはいえ坪750万に対して常盤松ハウスは質素でも西向きは坪460万程度で300万近く安いのはアドバンテージ。
5年前の安かった時代に販売開始したブランズ常盤松の価格よりも常盤松ハウス西向きはは安いんだよ。
タイムスリップ価格。
そりゃ確実に儲かるわな。

[691: マンション検討中さん]

賃貸のパークナードフィットは安い部屋だと2階42.24㎡で賃料25万で募集してます。
㎡5918円→常盤松ハウスでいう51㎡7540万を仮に賃貸で運用すると賃料30.2万で表面利回り4.8％です。
賃貸仕様のパークナードよりは上ですから賃料は少し上にして表面利回り5％は行ける？
今日が運命の抽選日。

[692: 検討板ユーザーさん]

本日の抽選はどうでした？

[693: 匿名さん]

外れた。大ショック

[694: 通りがかりさん]

倍率どうでした？

[695: 匿名さん]

どの部屋が倍率高かったのですか？
まだマンマニ騒動の余波で落選難民が殺到中？

[696: マンション検討中さん]

都心の新築で利回り5％近く確保できるマンションはここでつか？
1LDKはまだ残ってまつか？

[697: マンション検討中]

高倍率ついた部屋あったんですかね？

[698: マンション検討中さん]

入居開始まで1年9ヶ月もあるのに残り7部屋かあ。
やはりプライスを間違えた結果？
坪500万台の部屋だって十分に安いよ。

[699: マンション検討中さん]

1LDK残ってますか？
HP見ると大きい部屋しか残ってなさそうですよね。

[700: 通りがかりさん]

詳細は物件概要に書かれてる。
25日販売分には1LDK有り。

そこで全て1LDKが無くなった可能性有りだけど。
売主が間取ページに広い部屋をアピールするのは見込客がいない＝売りたい証拠

[701: 通りがかりさん]

今週末に続けて2期2次販売っぽいな。
もう80.5㎡以上の部屋しか残ってない。
残り7部屋のうち2部屋くらい出す？

[702: マンション検討中さん]

明日2期2次 3部屋販売 残り4部屋

ついに107㎡放出 110万下げました

[703: マンション検討中さん]

管理費は㎡360円
共用施設無し、コンシェルジュ無しを考えると高く見える。
理由は駐車場収入が管理費会計に入らないためなんだけど、35台くらいが常時稼働で仮に管理費に入ると1部屋平均で1.3万くらい下がる。
そう考えると管理費は妥当なのかもしれない。

1番高い部屋が捌けるとなると残り4部屋は3月中に完売？

[704: 匿名さん]

超ハイペース販売なんやね。
次は2期3次が来週末。
残り4部屋が瞬間蒸発あってもおかしくないねん。

[705: 匿名さん]

一番高い部屋がネックですかね。
これくらい予算ある人は、もうちょっとグレード高い物件探すかと。

[706: マンション検討中さん]

グレード高いグランドヒルズ70㎡→1.5億

グレード普通常盤松ハウス80㎡→1.1億から1.5億

予算1.5億としてグレードを取るか、広さを取るか？

[707: 通りがかりさん]

今および未来の港区南青山のマンション市況において
新築を専有坪500万円台で供給するのは無理だと思うよ。

常盤松ハウスの仕様と立地で、602のような部屋の間口、採光、ロケーションなら専有坪650万円くらいまでの値付けでもじっくり探せば売れる。

丸紅は本件につき人も手間ひまもかけずに簡単にサクッといきたい事情があるから、620万とかで安く出しているのでしょう。

この建替プロジェクトはロットが小さいから大した儲けもない、だが、時間だけはかかる。
グランスイートの冠も過半を保有している地権者チームに否決されたとなると、もはや利幅も大して変わらないのだから労せずサラッと掃けさして次に人員を回すのが吉と判断するのは経営の基本だよね。

つまり、何が言いたいかというと、グランドヒルズのまあまあのロケーションと広さを誇る部屋を買うより、ここの602を買う方が経済合理性は圧倒的に高い。

ぼくなら、8階や9階の東南側の角地の良い部屋はうまく仕様UPして脚色して専有700万円近くで売るかな。
2億前半くらいで120平米近くある広々した3LDK。

[708: マンション検討中さん]

>>707 通りがかりさん
参考になります。
経済合理性から余計な利益が盛られてない当マンションは買わない理由を探すのが難しい。
ちなみに107.5㎡は605号室だと思います。

[709: 匿名]

いくら何でも安過ぎたの一言。
1階の半地下のみならず、2階以上も近隣と比べて激安だった。
ただ、最安値が410万台だったので500万台も600万台も高く感じた。

という私は、3回連続落選。
欲の皮が突っ張り過ぎたと後悔。

[710: 匿名さん]

1期の70B 2階 坪426万は最強でした。
狙い過ぎると買えなくなる典型例でした。
あの時に70A 1階 坪422万か西向きの4階以上にしとけば当たったかもしれん、と後悔

[711: 匿名さん]

当初の予定価格の全体平均が坪530万→一部の部屋を大胆値下げで最終平均は坪525万くらい。
丸紅さんは事業で儲ける気がなく、地権者は豪華さを求めなかったからこそ実現した奇跡の安さ。
この先に○○ショックが来ても人件費高騰、土地代の高止まり、建築資材も微減程度であれば原価から積み上げると10年はこんなお宝価格は出ないでしょうと。
70B2階10080万購入者は買った瞬間に2500万の含み益です。

[712: マンション検討中さん]

そろそろ3月末でモデルルーム閉鎖の案内が届きそうやね。
最後にもう1回訪問しよっかな。

[713: 匿名さん]

>>711 匿名さん

そうそう、仰る通りで。
何か勘違いしている素人が非常に多いのだが、かつてのマンション市況とは違い、今は原価の積み上げ型にごく薄なスプレッドで利益を最低限見こんで何とか供給している状態。

昔みたく25も30も利幅は見れてないから、下手したら最終の粗利益率1桁台なんてのも今はザラ。

つまりね、値下げしようがないの。
赤字出して損切りするより、長く時間かけて買う人を探すのが吉。

[714: 匿名さん]

契約した皆さん、カラー何色にしましたか？

[715: 匿名さん]

こんなところに住んでみたいけどとても買えません。
購入される方が羨ましいです。

[716: マンション検討中さん]

月島ミッドタワーグランド
馬車道ザ・タワー横浜北仲
南青山常盤松ハウス

どれも売主に丸紅さん
竣工前に楽々完売

[717: 匿名さん]

ここは、過去に大惨事があった場所が目の前にあるので、それを気にした丸紅が価格勝負に出たと理解していますがどうでしょう。歴史上の出来事が気にならない勇者にとっては美味しかったようですね。

[718: 通りがかりさん]

自画自賛書き込みが痛々しい。南青山アドレスが欲しいだけの層が買う地域底辺マンション。以外の何物でもない。でも、そういう層ニーズを上手に取り込む計画価格設定が秀逸です！褒めてるんですよ。

[719: 名無しさん]

>>718 通りがかりさん
あなた抽選外れたでしょ笑

[720: 職人さん]

参考になります！

[721: 名無しさん]

>>716 マンション検討中さん

丸紅さん次はどこに建てるのかしら。

[722: 匿名さん]

大惨事？の直後くらいから数年近所に住んでいましたがなんの影響もないし良いところでしたよ。渋谷よりも表参道、恵比寿、広尾側へ行くことが多かったかな。渋谷もきれいになったから今は良いかも。ここは昔の建物の頃からよい雰囲気でした。建て替えあったの気づかなかったけど、気づいていたらこの値段だし欲しかったかも。ただし、買い物は遠いし坂があるから忘れものがないように！

[723: 匿名さん]

丸紅を追いかけて3年
キタナカも月島もここもゲット。
これからも追いかけます。

[724: 匿名さん]

都会なのに自然があり閑静でとても良い雰囲気。
これからも丸紅を追いかけます。

[725: 匿名さん]

女も追いかけないとチェリーのまま死ぬことになるぞ

[726: 名無しさん]

>>723 匿名さん
丸紅はマンション名が微妙だよな。キタナカは今思えば買っておけばよかった。うらやましい。でも、東京じゃ無いんよね。月島は何で買ったの？

[727: 名無しさん]

>>722 匿名さん
ここの近くの広尾住まいの方もスーパーはライフを利用されているんですかね？わざわざ表参道まで食料を買い出しに行くのかな…。

[728: マンション検討中さん]

>>725 匿名さん

話題のマンション多数保有している資産家は女から寄ってくるのでは？

[729: マンション検討中さん]

>>724 匿名さん

次は世田谷の烏山。
第一生命のグラウンドを使用した街開発
駅遠なので微妙かも。

[730: マンション比較中さん]

ここはまだ完売してませんよね？
何戸残ってるんでしょうか？

[731: 匿名さん]

>>727
ここより広尾側に住んでいる人なら、成城石井も使うのでは？
もしかすると、722さんが住んでいた頃にはまだなかったかも。
隣にはセブンもあるから、２軒合わせれば鮮魚以外の日用品は結構買える。

[732: マンション検討中さん]

残り4部屋

今週末にも3次予定？

[733: 匿名さん]

>次は世田谷の烏山。

なるほど。
丸紅さんがこんな港区キラキラの一等地に建設するのはもうしばらく出てこないかな?。

[734: 名無しさん]

>>732 マンション検討中さん
実需の新築狙いがここを逃したら、白金高輪周辺かな?。竣工がだいぶ先になるから中古が出てくるの待つのかな。皆さん、都心物件でおすすめありますか？

[735: 検討板ユーザーさん]

白金高輪は再開発後を先取りした販売価格なんよ。
坪650万を払う価値があるのか疑問。

都心住民は金融投資率が高い傾向なんで来年以降に株が暴落したタイミングで不動産も傷を負うやもしれぬ。

[736: 名無しさん]

グレードアップオプションでこれは付けておいた方が良いってものありますか？

[737: 購入者]

床は無垢のウォルナット材にしたいです。家具とかもウォルナット材で揃えてシックにコーディネイトしたいですね。

[738: マンション検討中さん]

良い条件の部屋から売れて行きました。
残り4部屋はスローペースだろうな。
間取が微妙だったりする。
2部屋くらい残して4月にモデルルーム閉鎖→竣工売りで良い気がする。

[739: マンション検討中さん]

早速suumoに70平米の東向きが14000万で売りに出てて笑った。。。いくら乗せてんだ笑

[740: マンション比較中さん]

2000万円ですね笑

[741: マンション検討中さん]

坪640万台で転売登場。
残り部屋が全て80㎡になったタイミングに合わせてる

[742: マンション検討中さん]

>>740 マンション比較中さん

乗っけた金額だね。

[743: マンコミュファンさん]

4階か。竣工大分先ですけど買う人いるんですかね？

[744: マンション検討中さん]

転売部屋の存在は残り4部屋の販売には好影響です
転売や中古は更に高い買い物になるのですから。
丸紅さんから坪500万台の部屋を購入するのが無難。

[745: マンション検討中さん]

>>739 マンション検討中さん
仮にそのお値段に近い内容で成約するとしたら西向き70B 2階は4000万以上の含み益
新築で4000万ってスゲエ

[748: マンション検討中さん]

[No.746～本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[749: 匿名さん]

常盤松ハウス建替プロジェクト。

大大大大大成功！！

[750: 名無しさん]

>>749 匿名さん

>>738 マンション検討中さん

まだ完売して無いですよ！
竣工前完売の方が響きが良いですが

[751: 匿名さん]

現時点で既にこのプロジェクトが成功だということは明らかだねー。

[752: マンション検討中さん]

既に重たい2億部屋が売り切れ早期完売が見えたね
同じ半地下のオペンホーセ上大崎も即完

今後の半地下マンションは韓国映画が追い風になりコスパの高さから人気を博すだろう

[753: 名無しさん]

>>752 マンション検討中さん

人気を博すことはない笑
湿気通気日当たり、一般的にやっぱりお値段以下…。

[754: マンコミュファンさん]

例の半地下パンダ部屋は賃貸に出すの？転売用？
軽く1000万は乗っかるよな。
1億未満で年収1500万程度の3人家族が南青山に住みたいって需要。
住所のために半地下を受け入れるみたいな。

[755: マンション検討中さん]

1億未満で南青山に家を持つにはマスターズハウスしか選択肢ないんだなこれが

[756: 匿名さん]

>>754
新築時購入者の「全て引き払って家族で移住して住む」率は相当低いとお考え下さい。

つまり、まだセカンドハウスか身内に住まわすか赤の他人に貸す所謂賃貸出しか決めてないけど取り敢えず「今の住居を引き払って住所変更もし、家族で移住したりはしない」率が高いです。

[757: 匿名さん]

パンダ部屋だけじゃなく全ての部屋でこの率が高いです。

[758: 名無しさん]

>>757 匿名さん
７丁目ってこともポイントで、元々ここの住人とか永住希望者も多そうですよ…

[759: 匿名さん]

>>758
そう思う。ほとんどの方が投資用ではなく、ファミリーの永住希望だと聞いたけど。

[760: 名無しさん]

>>759 匿名さん

投資家に買い負けた方、可愛そう。決して派手では無いけどコスパの高いまともな物件なだけに、なかなか出会うことは出来なさそう。

[761: 匿名さん]

>ほとんどの方が投資用ではなく、ファミリーの永住希望だと聞いたけど。

残念ですが、さにあらず・・・です。

[762: 匿名さん]

>>759

１）移住希望者（移住約束者）優先抽選
↓
２）埋まらなかったら転売ヤーで抽選

こうならいいけどそうではないので、残念ですが。

まあ、都心の物件はしょうがないですね。

でもまあ、5年位経てば（生涯住み着くかどうかは別として）
ある程度地方や周辺からの移住組も増えると思いますけどね。

[763: マンション検討中さん]

契約者は実住が多いよ

[764: 匿名さん]

そのうち分かる

[765: 匿名さん]

>契約者は実住が多いよ

ｗｗｗ

[766: マンコミュファンさん]

契約者でない者には真実は分からないわな。

現在出ている転売部屋が地権者か購入者かさえ分からん人がスレに数名いるわけで。

[767: 匿名さん]

>現在出ている転売部屋が地権者か購入者かさえ分からん人がスレに数名いるわけで。

そんなことは購入者だったら自動的に分かるわけでもないし知らんでも構わんやろ。
マンションオタクのアホブロガーじゃあるまいし。

[768: 匿名さん]

>ほとんどの方が投資用ではなく、ファミリーの永住希望だと聞いたけど。

優先にしてもらえないとか抽選から外されそう、とか心理的なものとかあるから聞かれたら基本無難にそう答えるんだよ。

営業も「ホントですよね？信じていいですか？」と聞くわけにもいかず、
様子見しながら、まっ買いそうならいいか、と思うんです。
だから客に聞かれても皆さん実需みたいですよ、となるんです。

[769: マンション検討中さん]

まぁ、投資家がたくさんいるなら…やっぱりお得な価格で購入できたってこと。60世帯も戻ってくるし実需が多いなら住みやすい良いマンションだったてこと。これからも良いマンションになっていく可能性が高い！

[770: マンション検討中さん]

キャッシュ一括でない限りは事前にローン審査を済ませないと登録を断られる

ローン審査とは住宅ローンか投資ローンか？
目的に応じてするもんだよ
どっちだろうとも公平に抽選になる
余計な詮索は必要なし

[771: 匿名さん]

地権者のほとんどが戻ってくるし、新しく販売された部屋が投資か実需か議論は、抽選外れたひとのやっかみかな。

>>まぁ、投資家がたくさんいるなら…やっぱりお得な価格で購入できたってこと。60世帯も戻ってくるし実需が多いなら住みやすい良いマンションだったてこと。これからも良いマンションになっていく可能性が高い！
同感！

>>余計な詮索は必要なし
同感！

[772: マンション検討中さん]

常盤松ハウスは投資と実需ともに強いのが素晴らしい
50年定額計画で年金より遥かに持続可能な計画
転売や賃貸に出すにも売値が安いことからキャピタルもインカムも出る
近い将来に修繕計画の差がマンションの資産価値に反映される時代がくる

[773: マンション検討中さん]

抽選落ちても中古がある

パーコー南青山ヒルトップ 築19年
77㎡ 1.12億 坪単価476万

現実的な価格

[774: 匿名さん]

抽選落ちても中古がある

パーコー南青山ヒルトップ 築19年
77㎡ 1.12億 坪単価476万

現実的な価格

[775: マンション検討中さん]

引き渡しまで、あと１年半もありますね。景気悪化で住宅ローン金利がさらに下がってマイナスになってそう。

[776: 匿名さん]

>新しく販売された部屋が投資か実需か議論は、抽選外れたひとのやっかみかな。

転売ヤーが多数なのは事実でしょ

[777: マンション検討中さん]

>>775 マンション検討中さん

マイナス金利になったら坪700超えも一般人がサクサク購入するのかな。

[778: 匿名さん]

消費税増税 所得控除削減 コロナショック

アジア不況で金利を上げられない

アメリカは当面加熱バブル→いずれバブルから弾ける時は世界恐慌

[779: マンション検討中さん]

本当にテンバイヤーがいるの？
契約者でテンバイヤーは名乗り出てくればリアリティあるんだが。

[780: マンション検討中さん]

>>779 マンション検討中さん
はい！
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13103/to_0005360884/

[781: マンション検討中さん]

>>780 マンション検討中さん

それ地権者住戸！
一般販売枠で契約された部屋の転売があるかないか。

[782: 匿名さん]

>本当にテンバイヤーがいるの？

はい、勿論です。
東京の有名どころの物件にはどこも転売ヤーがいます。
今は湾岸で味をしめたリーマン等も参入してます。
ちょっとした郊外ファミマンですら転売ヤーがいる時代です。
だからどこのマンションでも新築完成時に売り出しが出てます。

何も地権者が売ってるだけじゃないんです。急に転勤になった訳でもないんです。
急遽実家に戻らなくちゃいけなくなったから売りに出してる訳じゃないんです。

その中でもここはたった一人の大声で参入倍率が跳ね上がったのは有名です。
ここは過去レスにも騒ぎになってレスがたくさん出ています。

[783: 匿名さん]

抽選だとテンバイヤーが当たったか？実需が当たったか？分からんな

それが知りたいわ

[784: 匿名]

知ってどうするの？

[785: マンション検討中さん]

>>784 匿名さん
どうでもいいことを書き込むのがこの掲示板でしょ！有益な情報を交換できたらなお良いですが。

[786: マンション検討中さん]

テンバイヤーが多数契約→新築未入居転売が増えて相場が早期に形成

実需ばかりが契約→転売部屋を買いたい人は買えない 相場のサンプル数不足

[787: 通りがかりさん]

なかなか完売しないんですね…

[788: 匿名さん]

>>783 匿名さん

俺もどれくらいの割合か知りたいな

[789: マンション検討中さん]

残り4部屋やねぇ
来週に2部屋くらい出して来月が最終期。
4ヶ月で完売ペース。

結局契約者でテンバイヤーは誰も名乗り出ないな。
テンバイヤーは抽選落ちしたんかな？

[790: 名無しさん]

コロナの影響で販売延期？
各地で中止延期が相次ぐ

[791: 通りがかりさん]

建替えプロジェクトの成功事例をみんなで共有したいよね。建替え前から住まれてる方は、どのくらいの金額を負担したんでしょうか？工事期間の賃料は自腹なんでしょうか？39㎡と小さ目のお部屋を作った事から、何となく…今まで通りのサイズに住み替える方は結構な額を負担したのかと思うのですが。契約された方は管理組合の議事録とかを閲覧出来るんですかね？なかなか建替えが進められないマンションにも参考にしたいです。

[792: マンション検討中さん]

建替の容積率緩和特例を適用、更に地下部屋を工夫することで62部屋→98部屋に。
デベは36部屋を販売可能になったので地権者の手出しは少なかったのだと思われる。

建替は手出しを少なくしたい、そのために低仕様にしたくない高級路線が良いとかで対立するんだ。
住民の価値観の違いを乗り越えるには歩み寄りも大切。
また優秀なリーダーも。

[793: 匿名]

>>792 マンション検討中さん

手出し?

[794: マンション検討中さん]

>>793 匿名さん

持ち出しの間違いでした

[795: 通りがかりさん]

>>794 マンション検討中さん
具体的な持ち出しが分かれば、周辺の古いマンションの建て替えも進むんじゃ無いかな。

[796: マンション検討中さん]

近隣の築古は住民対立で合意形成無理だった。
そんなマンション誰も買ってくれなくなるのに。
ここは50年定額計画で後々まで考えてる。

[797: マンション検討中さん]

最後の3戸が難しいんですね

[798: マンション検討中さん]

コロナで13日まで臨時休業。
パークタワー勝どきも延期とかだし。
2期3次で最終期らしい。

[799: 匿名]

ここは万一暴落しても損しない価格だったね。

まあ、マンションが暴落したとしても暴落したままの価格が続くこともないから、ここは安心マンションと言うべきかな。

[800: マンション検討中さん]

>>799 匿名さん

築浅中古相場が坪580万の地域に坪400万前半の部屋を販売
仮に不況で相場が1割下がっても坪520万
70B2階の坪426万購入者は下がっても坪100万も含み益があるのか。
ブランズ常盤松なんか渋谷東池袋アドレスで立地は南青山より下なのに2015年販売時の坪単価は495万。
不況だろうが常盤松ハウス西側購入者は心配なし。