南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[601: 匿名さん]

渋谷駅はターミナル駅で商業施設も充実していて実に便利。
でも駅周辺は賑やかすぎるから、渋谷駅から徒歩5分の場所に
住みたいかといえば、それはイヤ。
じゃあ、地下鉄駅まで徒歩3分・地下に降りて改札通ってホームまで降りて
地下鉄に3分乗れば渋谷駅、という場所ならすごく便利なのかと考えると、
それならバスに乗って次のバス停が渋谷駅正面、というこの物件の方が
便利じゃないか、と思えてしまう。

[602: 匿名]

ＮＨＫに勤務している人から見れば、単身でもファミリーでも最高だよね。
環境、学区、通勤（タクシー、バス、自転車）
緑があって、静かで、そこそこ便利で・・・。
土・日は六本木でもミッドタウンでも表参道でも渋谷でも・・・。
ただ、物価が高いのがキツイかも。

[603: マンション検討中さん]

>>602 匿名さん
ライフで買い物するしかない

[604: 匿名さん]

ライフいいですよ。品数充実。心優しい値段設定。駐車場もあるし。

[605: 匿名さん]

>>601 匿名さん
とても分かります。
バスは本当に便利。
出張や旅行はグランドハイアットからリムジンバス。
都心西側属性で最高の住環境。

[606: 匿名さん]

「バス（笑）」とか書く人は、01系統のバスをよく知らないんだと思う。
日中は3，4分の間隔で、渋谷-南青山-西麻布-六本木-溜池-虎ノ門-新橋を結ぶ。便利だよ。

[607: 通りがかりさん]

安心してよ！誰もバス便物件 笑とか言わないし
南青山のパークマンションで生活する富裕層がマウントなんかしないし湾岸民もネガなんかしてこない。
南青山にマウントするのは無謀だって分かってるから。
湾岸のタワマンなんか買えない貧民が一生懸命ネガしてて痛い。
ここは本当に平和。
コンシェルジュいないとか、各階ゴミ置場なしとか挙げたら設備面で不満点はあるけど、好立地と激安価格を目の前にしたら些細なこと。

[608: 匿名]

北西向きはお見合いという欠点はあるけど、植栽豊かで450万前後はあり得ない価格。

気づくのが遅すぎました。

[609: マンション検討中さん]

北西→正しくは西北西 ほぼ西
植栽に遮られてお見合いにならない2階とか安くて最高でした

[610: 坪単価比較中さん]

西北西で4階はお見合いになるのでしょうか、日当たりはどうですか。

[611: 匿名さん]

フォレストの建物と向い合うことにはなりますが、中庭を挟んでいるから建物間の距離はある程度離れているし、フォレスト側の植栽には背が高い木も多いので、４階でも、向かい側の部屋との間に植栽が入る感じになるのではないでしょうか。
直接の日当たりは期待できないと思いますが、建物と植栽の反射光があって、それほど暗くはないのでは、と思います。

[612: 匿名さん]

先週は2部屋抽選で平均7倍でしたわ。
両方エントリーして外れた投資家もいて狭き門でした。

2億部屋を買う猛者は出てくるのか？
そっちも気になる。

[613: 匿名さん]

南向きを売りにした首都高沿いの某物件の価格設定を考えると
ここの南向きは　決して高くないと思う

[614: 匿名さん]

>>613 匿名さん
南の70Aは坪422万ですよ？
むしろ西より安いくらい
目の前は道路があるものの常陸宮敷地で永久眺望

[615: 匿名]

70Aはもろ半地下で通行人とお見合いだから安くしたんだよ。
同じ1階の南向きでも60Aは半地下じゃないけどね。
だから坪単価も444万円とやや高い。
出口戦略考えたら60Aが間違いなく有利。

1階はなかなか売れない、半地下はよっぽど安くしないと売れない。
これ常識。

[616: 匿名さん]

>>615 匿名さん
まぁそれでも南向きで日当たり期待できて坪422は割安だよね。不動産はなんだかんだ立地と価格が大事だから。。未入居転売でも多少益はでるでしょうから。
ま、抽選外れた買えない人間の戯言ですが涙

[617: 匿名]

半地下だろうが何だろうが、422万は半端なく安い。
ただ、西向き2階がもの凄く安かっただけ。

[618: マンション検討中さん]

>>617 匿名さん
そうよ
70B2階が条件の割に1番安過ぎて16倍
70A1階は人気なくて値下げしての2倍
70Bは20000万以上の含み益、70Aは1500万近い含み益、60Aは1000万の含み益ってとこ？

[619: マンション検討中さん]

>>618 マンション検討中さん
70Bの金額単位間違えた2000万だった
上手くいけば2500万までは可能性有り

[620: 匿名さん]

道路っていっても、通行人が少ない静かな道だよね。
植栽の目隠しもあるし、住んでみたら意外と気にならないかも。

[621: マンション検討中さん]

>>616 匿名さん
70A1階 9880万→11500万で即転売
根拠は周辺相場が坪550万の半地下で1割引した試算値による

初期費用を引いてザックリ1500万が課税対象として、4割の600万が税金、仲介手数料はマスターズコンサルティングのような30万定額に依頼すると最終利益が800万くらい残る
仮に11500万で売れず11000万でも最終利益は400万くらい。
60Cパンダより70Aの方が費用対効果は高い

[622: マンション検討中さん]

裏話をしちゃうと60C1階の半地下パンダは元々人気なくて似たような予算で買える60Aは倍率が高かった。
そこで60Aを分散させるため60C1階を200万値下げした。
そこにマンマニ参戦で流れが大きく変わる。
マンマニブログ読者はマンオタが多くてすぐに70Bや80Aがお買い得だと気付く。
最終日にマンマニ達が60C1階を登録しての6倍。
あんだけ騒いだ部屋がマンマニ達の登録込でその程度の倍率だった。
中古でも60C1階は1番安くしないと動かない。

[623: 匿名さん]

気まぐれだったらやめてちょうだい

[624: 匿名]

半地下はやめときなさい。
簡単には売れなかった。というより、売れてよかった。
経験者語る。（投資専門）

それ以来、いくら安くても1階と半地下は買わない。
これほんと。

[625: マンション検討中さん]

半地下が売りにくいのは同意
それでもここは南青山アドレス、青山学院初等部4分、青南小学区など魅力が満載。
築浅が少なく、また2LDKが1億以内で買いたいニーズは高いと思うよ。
築20年以内のマンションは坪300万から490万で買っていたわけで1階は以上が当たり前になった今の相場では買い替えできない家庭はかなりいる。
でも、買い替えるのは新築だと予算が無理、中古だと築浅にしたい。
そこで1階の出番。

[626: 匿名さん]

住まない奴は買え
住むなら買うな
半地下どころかモロ地下に住むなんてどこの後進国だよ
植木にコロッと騙される馬鹿とか痛すぎるわ
ハメコミ簡単すぎ

[627: 匿名さん]

騙されるのは上京してきた奴だろ
勉強頑張って東京に出てきて一生懸命働いて騙される
いつの時代もそんなもん

[628: 匿名さん]

いつの時代も都会は残酷

[629: 匿名]

興奮しないで、血圧上がりますよ。

[630: 匿名さん]

火消し早っ

[631: マンション検討中さん]

半地下こだわるさんお久しぶり。
だから2階の78㎡は16倍でも諦めずに突っ込んだのよ。
そして当たり前だが外れました。

1億の予算で築5年以内の70㎡に住みたいけどおススメ中古あるかな？
スーモでは無かった。

[632: 匿名さん]

>半地下はやめときなさい。

当然ですね。

[633: 匿名さん]

>半地下が売りにくいのは同意

そうですね。
買って他人を住まわすならまだしも自分で住むなんてのはナシですね。

[634: 匿名さん]

飲み屋が地下ＯＫ
会社が地下　ＮＯ
自宅が地下　ＮＯ

こんな感じ

[635: 匿名]

半地下だろうが、地下だろうが安かったら買う。
安くなかったら買わない。
ここはべらぼうに安いから買い。
単純明快。

どちらにせよ、竣工後に答えは出る。

[636: 匿名さん]

>>635
要は他人を住まわすんだろ？
住まないならそれでいいんだよ。
自ら住むならやめとけって話。

[637: 匿名さん]

>どちらにせよ、竣工後に答えは出る。

売る時に、に訂正。

[638: 匿名さん]

>半地下だろうが、地下だろうが安かったら買う。

簡単に言えば地下なんて安くなきゃ買う価値なしって事で
みんなと意見は一致だな。

[639: マンション検討中さん]

日照の有無に関係なく洗濯物は外干し不可。
子無し共働き夫婦は昼間家にいないなら半地下だろうとも青山テラスに遮られる西向きでも関係なし。
実住でね。

[640: 匿名さん]

>>639
マジ地下に住んでるのか？

[641: 匿名さん]

>子無し共働き夫婦は昼間家にいないなら半地下だろうとも青山テラスに遮られる西向きでも関係なし。

それは売り手貸し手のセールストークやな
地下に住むなんてナンセンスと思ってる俺でももし売る側になればそう言うからな

[642: マンション検討中さん]

丸紅のマンションって最近あんま見なくなった。
横浜は完成売りで、ザ・タワー横浜北仲とミッドタワーグランドはかなり安い価格で早々と完売してる。
丸紅が関与したマンションにはお世話になりっぱなし。
もっと丸紅さんにはマンション事業頑張ってもらいたいな。

[643: 匿名さん]

住んでいたわけじゃないけど、半地下オフィスで数年間仕事をしていました。
朝から夜遅くまで結構な長時間を過ごしていたけど、落ち着きがあって
居心地は良かったです。
歩道に面したオフィスでしたが、歩道と視線の高さが違うことが良かったですね。
その経験があるので、住みたい地域で、自分の予算内で住める物件が半地下なら、
自分としては、選択肢としてあり、です。
転売の時にデメリットになることはわかりますが、自分が住むなら、という意味で。

[644: 匿名さん]

>>643
やっぱり上京組の独身ですか？

[645: 匿名さん]

>>643 匿名さん
例えば何区の地下物件なら許せますか？
区じゃなくてもこの辺りのこんな物件なら、とかありますか？

[646: 匿名さん]

ここの掲示板で盛り上がってる物件って庶民向けなんだよな。
3Aでも100平米以下の狭い部屋しか買えないとかちょっとね…

[647: マンション検討中さん]

価値観の押し付けと地方人へのマウント
笑
土曜は変わったのが暇して湧く

[648: 匿名さん]

>645 自分は投資目的ではないので、「〇〇区なら許せる」というような大雑把な基準ではないです。本物件のエリアはたまたまよく知っていて、「あり」だと思っていますが。

[649: マンション検討中さん]

予算1億出せる人で港区なら何処でも良い人っているか？
お台場や日の出とかでもOKとはならんだろ？
港区だったら半地下OKとか単純ではない。
パークコート青山一丁目も半地下あるんだけど。
パークコートブランドでもあるんよ。

[650: マンション検討中さん]

そもそも高台の傾斜地なんざ半地下がどうしても発生してしまう。
半地下を住戸にすることで2階の70Bのような半地下でない部屋まで安く買えたんだよ？
半地下にお礼を言わないと。