南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[578: 匿名]

売って、ほかを買う手もある。
私ならそうする。
子持ちなら小学校を卒業するまでは売らないけど。

[579: マンション検討中さん]

70Bの広さともなればファミリー率が高いと考えられるため子供が小学校を卒業して私立中学に入学させた後に売るのがイメージしやすいね。
教育費も本格的に高くなる時期に差し掛かるため利確させておきたいし。
都心3区は2040年まで人口増加を予測されてるので簡単には下がらないと思う。
南青山は単に港区ブランドだけでなくファミリーには教育、若者世代には人気のある渋谷を庭に出来る役割を担う町。

[580: マンション検討中さん]

60Cを賃貸に出すと家賃は32万ちょいくらいいけます？

[581: 匿名]

60C1階は33万、2階なら36万で決まるでしょうね。
東と南の2階以上なら坪1.9万以上では？
70Ｂ2階は1.8万。
あくまで、今の家賃相場が前提です。

[582: マンション検討中さん]

>>581 匿名さん
詳しくありがとうございます。
利回り4.6％から4.7％くらいなんですね。
インカムよりもキャピタル狙いな物件なのかな。

[583: マンション検討中さん]

>>581 匿名さん

70B2階だけ利回りが5.3％近い！
リセールバリューも130％
1部屋だけ別格過ぎました。

でも、狙い過ぎると倍率高くて買えないので70A1階や60C4階とかで確実に買える部屋狙いも有りでした。
70Aは坪単価446万→422への値下げがインパクト大。

[584: 匿名さん]

>>583 マンション検討中さん
70A1階もそんなことになってたんですね。
422は確かに安い。多少歩行者の
目が気になるといっても南向きですし。

[585: 匿名さん]

>>583 マンション検討中さん
422て70Bよりお得ですよね？

[586: マンション検討中さん]

>>585 匿名さん

77㎡台が9880万まで500万くらい直前値下げされましたが、気付かない人が多く倍率2倍でした。
南向き1階はそこまで半地下感も少なく、何といっても日本人が好きな方角です。
70B2階が注目され過ぎましたが、70Aは隠れお宝部屋でした。

[587: マンション検討中さん]

>>584 匿名さん

植栽の目隠しあるのと交通量が少ない通りで穴場でした。
南は2階になると坪600万ですからね。。
70Aと200万の差があるとはとても思えません。

[588: 匿名さん]

>>586 マンション検討中さん
リセールバリューは70Aの方が高いのでは？？

[589: マンション検討中さん]

>>588 匿名さん
リセールバリューは売主と買手次第なので分かりませんが、70B2階の方が売りやすいのは確か。
70Aは要望書が集まりにくかった理由は模型を見れば推察できます。
致命的な欠点ではないため坪422万と倍率面から隠れお宝部屋という解釈でした。
南1階には51㎡1LDKが残っていてローン控除対象外で坪480万台。
70Aと比べると割高に見えてしまいますが周辺相場と比べると安いよ。

[590: マンション検討中さん]

本日無事契約完了しました。西側から見える常盤松フォレストの植栽は経年良化で非常に良い借景になるとおもいます。当物件の植栽も負けないようにしっかり配置して欲しいです。永住希望なので20年後が楽しみです。

[591: マンション検討中さん]

>>590 マンション検討中さん

おめでとうございます。
私も週末に契約を終えました。
再来年の10月29日からの入居が楽しみ。
宜しくお願いします。

[592: 坪単価比較中さん]

こちら1ldkの賃貸需要ありますかね。

[593: 匿名さん]

むしろ1LDKメインですよ。都心なので。

[594: 匿名さん]

>こちら1ldkの賃貸需要ありますかね。

1ルームでもいいくらい。
庶民が都心で賃貸目的で３LDK買って貸すなんて馬鹿すぎ。
すぐにマイナスですよ。
それが出来るのは道楽出来る金持ちだけ。

[595: 匿名さん]

１Ｒ投資で小銭稼いで「俺は目利きの才能ある」と勘違いした投資家気取ったアホブロガーが
3LDK買って赤字作るのは一種の様式美。

[596: マンション検討中さん]

昨日代々木公園のライトアップ見に行きました。渋谷駅は人混み凄かったです。あと宣伝のトラックがグルグル回っていてはっきり言ってうるさかった。それから常盤松ハウスまで歩いてみましたがどんどん静かになっていきました。駅から離れているがある意味長所かも。笑

[597: 匿名さん]

>駅から離れているがある意味長所かも。笑

「笑」じゃなくて普通にそうだと思いますよ。
上京組のアホブロガーたちが過剰に「駅近ふんがー」「資産価値フンガー」って感化されて言ってるだけでその手のリーマンでは買えない物件です。

[598: マンション検討中さん]

山手線の内側は何処に出るにも近い
バス亭が3つも近くにあり
赤坂外苑前表参道、六本木新橋、渋谷、恵比寿と網羅されてる
西側属性の閑静な住宅立地としては最強クラス
1LDKの安い部屋は最後の希望なり

[599: 匿名]

前の道はタクシーがとてもよく通るので便利ですよ。

それと１ＬＤＫは人気がないのではなく、青南校区に限っては１ＬＤＫより２ＬＤＫや３ＬＤＫが人気なんですよ。

[600: マンション検討中さん]

来年1月下旬から2期販売開始
残り13部屋が春までにほぼ無くなるんだろう
グランドヒルズは坪700万とか有り得ないしな

[601: 匿名さん]

渋谷駅はターミナル駅で商業施設も充実していて実に便利。
でも駅周辺は賑やかすぎるから、渋谷駅から徒歩5分の場所に
住みたいかといえば、それはイヤ。
じゃあ、地下鉄駅まで徒歩3分・地下に降りて改札通ってホームまで降りて
地下鉄に3分乗れば渋谷駅、という場所ならすごく便利なのかと考えると、
それならバスに乗って次のバス停が渋谷駅正面、というこの物件の方が
便利じゃないか、と思えてしまう。

[602: 匿名]

ＮＨＫに勤務している人から見れば、単身でもファミリーでも最高だよね。
環境、学区、通勤（タクシー、バス、自転車）
緑があって、静かで、そこそこ便利で・・・。
土・日は六本木でもミッドタウンでも表参道でも渋谷でも・・・。
ただ、物価が高いのがキツイかも。

[603: マンション検討中さん]

>>602 匿名さん
ライフで買い物するしかない

[604: 匿名さん]

ライフいいですよ。品数充実。心優しい値段設定。駐車場もあるし。

[605: 匿名さん]

>>601 匿名さん
とても分かります。
バスは本当に便利。
出張や旅行はグランドハイアットからリムジンバス。
都心西側属性で最高の住環境。

[606: 匿名さん]

「バス（笑）」とか書く人は、01系統のバスをよく知らないんだと思う。
日中は3，4分の間隔で、渋谷-南青山-西麻布-六本木-溜池-虎ノ門-新橋を結ぶ。便利だよ。

[607: 通りがかりさん]

安心してよ！誰もバス便物件 笑とか言わないし
南青山のパークマンションで生活する富裕層がマウントなんかしないし湾岸民もネガなんかしてこない。
南青山にマウントするのは無謀だって分かってるから。
湾岸のタワマンなんか買えない貧民が一生懸命ネガしてて痛い。
ここは本当に平和。
コンシェルジュいないとか、各階ゴミ置場なしとか挙げたら設備面で不満点はあるけど、好立地と激安価格を目の前にしたら些細なこと。

[608: 匿名]

北西向きはお見合いという欠点はあるけど、植栽豊かで450万前後はあり得ない価格。

気づくのが遅すぎました。

[609: マンション検討中さん]

北西→正しくは西北西 ほぼ西
植栽に遮られてお見合いにならない2階とか安くて最高でした

[610: 坪単価比較中さん]

西北西で4階はお見合いになるのでしょうか、日当たりはどうですか。

[611: 匿名さん]

フォレストの建物と向い合うことにはなりますが、中庭を挟んでいるから建物間の距離はある程度離れているし、フォレスト側の植栽には背が高い木も多いので、４階でも、向かい側の部屋との間に植栽が入る感じになるのではないでしょうか。
直接の日当たりは期待できないと思いますが、建物と植栽の反射光があって、それほど暗くはないのでは、と思います。

[612: 匿名さん]

先週は2部屋抽選で平均7倍でしたわ。
両方エントリーして外れた投資家もいて狭き門でした。

2億部屋を買う猛者は出てくるのか？
そっちも気になる。

[613: 匿名さん]

南向きを売りにした首都高沿いの某物件の価格設定を考えると
ここの南向きは　決して高くないと思う

[614: 匿名さん]

>>613 匿名さん
南の70Aは坪422万ですよ？
むしろ西より安いくらい
目の前は道路があるものの常陸宮敷地で永久眺望

[615: 匿名]

70Aはもろ半地下で通行人とお見合いだから安くしたんだよ。
同じ1階の南向きでも60Aは半地下じゃないけどね。
だから坪単価も444万円とやや高い。
出口戦略考えたら60Aが間違いなく有利。

1階はなかなか売れない、半地下はよっぽど安くしないと売れない。
これ常識。

[616: 匿名さん]

>>615 匿名さん
まぁそれでも南向きで日当たり期待できて坪422は割安だよね。不動産はなんだかんだ立地と価格が大事だから。。未入居転売でも多少益はでるでしょうから。
ま、抽選外れた買えない人間の戯言ですが涙

[617: 匿名]

半地下だろうが何だろうが、422万は半端なく安い。
ただ、西向き2階がもの凄く安かっただけ。

[618: マンション検討中さん]

>>617 匿名さん
そうよ
70B2階が条件の割に1番安過ぎて16倍
70A1階は人気なくて値下げしての2倍
70Bは20000万以上の含み益、70Aは1500万近い含み益、60Aは1000万の含み益ってとこ？

[619: マンション検討中さん]

>>618 マンション検討中さん
70Bの金額単位間違えた2000万だった
上手くいけば2500万までは可能性有り

[620: 匿名さん]

道路っていっても、通行人が少ない静かな道だよね。
植栽の目隠しもあるし、住んでみたら意外と気にならないかも。

[621: マンション検討中さん]

>>616 匿名さん
70A1階 9880万→11500万で即転売
根拠は周辺相場が坪550万の半地下で1割引した試算値による

初期費用を引いてザックリ1500万が課税対象として、4割の600万が税金、仲介手数料はマスターズコンサルティングのような30万定額に依頼すると最終利益が800万くらい残る
仮に11500万で売れず11000万でも最終利益は400万くらい。
60Cパンダより70Aの方が費用対効果は高い

[622: マンション検討中さん]

裏話をしちゃうと60C1階の半地下パンダは元々人気なくて似たような予算で買える60Aは倍率が高かった。
そこで60Aを分散させるため60C1階を200万値下げした。
そこにマンマニ参戦で流れが大きく変わる。
マンマニブログ読者はマンオタが多くてすぐに70Bや80Aがお買い得だと気付く。
最終日にマンマニ達が60C1階を登録しての6倍。
あんだけ騒いだ部屋がマンマニ達の登録込でその程度の倍率だった。
中古でも60C1階は1番安くしないと動かない。

[623: 匿名さん]

気まぐれだったらやめてちょうだい

[624: 匿名]

半地下はやめときなさい。
簡単には売れなかった。というより、売れてよかった。
経験者語る。（投資専門）

それ以来、いくら安くても1階と半地下は買わない。
これほんと。

[625: マンション検討中さん]

半地下が売りにくいのは同意
それでもここは南青山アドレス、青山学院初等部4分、青南小学区など魅力が満載。
築浅が少なく、また2LDKが1億以内で買いたいニーズは高いと思うよ。
築20年以内のマンションは坪300万から490万で買っていたわけで1階は以上が当たり前になった今の相場では買い替えできない家庭はかなりいる。
でも、買い替えるのは新築だと予算が無理、中古だと築浅にしたい。
そこで1階の出番。

[626: 匿名さん]

住まない奴は買え
住むなら買うな
半地下どころかモロ地下に住むなんてどこの後進国だよ
植木にコロッと騙される馬鹿とか痛すぎるわ
ハメコミ簡単すぎ

[627: 匿名さん]

騙されるのは上京してきた奴だろ
勉強頑張って東京に出てきて一生懸命働いて騙される
いつの時代もそんなもん