南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[558: 匿名さん]

>>555 匿名さん
リーマン程度の不況要因では港区3Aは簡単に下がらない。
下がってもせいぜい5％ちょい。
常盤松西部屋は周辺中古より15％安かったわけで15％下がってもリセールバリューは100。
そんな大不況が到来する時は他の割高新築マンション購入者は多額の含み損を抱え売るに売れない。
それより渋谷大型再開発や六本木再開発に囲まれ都会の喧騒から離れた丁度良い南青山の住環境は高く評価され値上がりする可能性の方が勝るかな。
明日の登録で西側は完売。
迷っていたら試合終了。

[559: 匿名さん]

渋谷駅までの最短ルートは六本木通り沿いをまっすく歩く道だけど、散歩がてら歩く場合は、≫556はとても良い道ですよね。

[560: 匿名さん]

>>557 匿名さん
周辺中古を見るにブランズより高く評価されるので70B2階426→550前後
明日発売の部屋でも484→540くらいは期待可能
500未満は全て転売益が見込める

[561: 匿名さん]

賃貸需要も伸びるのでは。今までは、学区に魅力を感じるファミリー層が多かったかもしれないけど、渋谷駅周辺に高層オフィスビルがどんどん建ってるから、徒歩通勤可でバスも便利で静かなエリア、ってことで、ちょいリッチ系勤め人のニーズも増えると思う。痛勤ラッシュがないのは魅力的。独身なら1LDKでも十分。

[562: マンション検討中さん]

西向きは1LDKが次週以降に持ち越されました
2LDKは明日で終了、1LDKはDINKSであれば許容範囲の50㎡台
渋谷の活況を見ると独身やDINKSにとってバスで5分10分で六本木表参道渋谷恵比寿にアクセス可能な立地は魅力的
確かにファミリー以外にも評価されていくかも

六本木再開発は坪1000万の噂、渋谷徒歩7分は坪850万で販売中、渋谷アトラスは1000万超でもおかしくない
特にアトラスは渋谷再開発が見えて高く売れるタイミングを明らかに待ってる

[563: 匿名]

渋谷と六本木・虎ノ門・麻布台と品川・高輪ゲートの周辺は都心でも別格の再開発。
ここも波及効果があるといいね。

[564: マンション検討中さん]

この事業で丸紅さんは儲けなくても良いくらいの姿勢なんだと思う。
モデルルームの維持費も質素にしながら堅実な運営が素晴らしい。
大手デベは周辺相場を下振れさせないようにするが丸紅さんは周辺に自社案件もない。
日鉄興和と丸紅は検討者目線だと有難いデベさん。
今の新築相場が2年後も続いたとしてリセールバリューが120％いくマンションは見当たらない。

[565: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[566: マンション検討中さん]

>>565 マンション検討中さん
20年以上前の昔話は不動産に影響しないってさ。
関東大震災や東京大空襲の当時の被害状況を気にしないのと同じ。

[567: 匿名]

横浜北仲も三井と丸紅だよね。
やっぱり、企業の経営姿勢は変わらないね。

[568: 匿名さん]

>>567 匿名さん
北仲は転売で1500万の含み益になってた。
資産価値があがるマンションを販売する丸紅には今後も注目。
S不動産とは対極。

[569: マンション検討中さん]

そういやパークコート青山一丁目も半地下部屋ありましたよ。
傾斜地はどうしても半地下が出来やすい。
それでも坪700万。
比べても常盤松の安さは尋常ではない水準。

パークコートは竣工後も4部屋残ってる。
残った部屋は最低でも70㎡1.6億以上の世界だけど。
パークハウス外苑西通りは交渉後でも70㎡1億まで。
ここだと今日の抽選に当たれば66㎡9680万で1億切りながら外苑西通りより立地で勝る南青山7丁目に住める。

[570: マンコミュファンさん]

抽選は何倍でした？

[571: 匿名さん]

>>570 マンコミュファンさん
8倍

[572: マンコミュファンさん]

(￣O￣;)

マジで、、、8倍も

[573: マンコミュファンさん]

36引く23＝残り13部屋

[574: 匿名]

このご時世でこの価格はあり得ない。
１ＬＤＫも凄い安いのだが、２ＬＤＫの激安に圧倒された感じだね。
改めて青南校区は凄いということを実感させられた。

[575: マンション検討中さん]

4年前に販売開始したブランズは坪500万
渋谷東と南青山アドレスの差を考えれば4年前以上に遡った価格で販売されたことに
ブランズは賃貸住人率が高く投資マンションみたいな感じでも中古は坪550万で成約してる
過去10年で1番安い時期に販売されたグラン青山高樹町でさえ坪450万
過去にタイムスリップしたような面持ち

あのマンマニさんが今年1番のお宝マンションと評価したのは頷けちゃう

[576: マンション検討中さん]

>>574 匿名さん
坪500万以下の安い部屋は1LDK3部屋だけが残り年末の販売で完売ペース
2LDK無くなった今では1LDKはシングルとDINKSで即埋まるかと
重たい坪600万台は長期戦

[577: マンション検討中さん]

70B2階の契約者は2900万以上の含み益やわ

売りたい衝動に駆られるんじゃ？

[578: 匿名]

売って、ほかを買う手もある。
私ならそうする。
子持ちなら小学校を卒業するまでは売らないけど。

[579: マンション検討中さん]

70Bの広さともなればファミリー率が高いと考えられるため子供が小学校を卒業して私立中学に入学させた後に売るのがイメージしやすいね。
教育費も本格的に高くなる時期に差し掛かるため利確させておきたいし。
都心3区は2040年まで人口増加を予測されてるので簡単には下がらないと思う。
南青山は単に港区ブランドだけでなくファミリーには教育、若者世代には人気のある渋谷を庭に出来る役割を担う町。

[580: マンション検討中さん]

60Cを賃貸に出すと家賃は32万ちょいくらいいけます？

[581: 匿名]

60C1階は33万、2階なら36万で決まるでしょうね。
東と南の2階以上なら坪1.9万以上では？
70Ｂ2階は1.8万。
あくまで、今の家賃相場が前提です。

[582: マンション検討中さん]

>>581 匿名さん
詳しくありがとうございます。
利回り4.6％から4.7％くらいなんですね。
インカムよりもキャピタル狙いな物件なのかな。

[583: マンション検討中さん]

>>581 匿名さん

70B2階だけ利回りが5.3％近い！
リセールバリューも130％
1部屋だけ別格過ぎました。

でも、狙い過ぎると倍率高くて買えないので70A1階や60C4階とかで確実に買える部屋狙いも有りでした。
70Aは坪単価446万→422への値下げがインパクト大。

[584: 匿名さん]

>>583 マンション検討中さん
70A1階もそんなことになってたんですね。
422は確かに安い。多少歩行者の
目が気になるといっても南向きですし。

[585: 匿名さん]

>>583 マンション検討中さん
422て70Bよりお得ですよね？

[586: マンション検討中さん]

>>585 匿名さん

77㎡台が9880万まで500万くらい直前値下げされましたが、気付かない人が多く倍率2倍でした。
南向き1階はそこまで半地下感も少なく、何といっても日本人が好きな方角です。
70B2階が注目され過ぎましたが、70Aは隠れお宝部屋でした。

[587: マンション検討中さん]

>>584 匿名さん

植栽の目隠しあるのと交通量が少ない通りで穴場でした。
南は2階になると坪600万ですからね。。
70Aと200万の差があるとはとても思えません。

[588: 匿名さん]

>>586 マンション検討中さん
リセールバリューは70Aの方が高いのでは？？

[589: マンション検討中さん]

>>588 匿名さん
リセールバリューは売主と買手次第なので分かりませんが、70B2階の方が売りやすいのは確か。
70Aは要望書が集まりにくかった理由は模型を見れば推察できます。
致命的な欠点ではないため坪422万と倍率面から隠れお宝部屋という解釈でした。
南1階には51㎡1LDKが残っていてローン控除対象外で坪480万台。
70Aと比べると割高に見えてしまいますが周辺相場と比べると安いよ。

[590: マンション検討中さん]

本日無事契約完了しました。西側から見える常盤松フォレストの植栽は経年良化で非常に良い借景になるとおもいます。当物件の植栽も負けないようにしっかり配置して欲しいです。永住希望なので20年後が楽しみです。

[591: マンション検討中さん]

>>590 マンション検討中さん

おめでとうございます。
私も週末に契約を終えました。
再来年の10月29日からの入居が楽しみ。
宜しくお願いします。

[592: 坪単価比較中さん]

こちら1ldkの賃貸需要ありますかね。

[593: 匿名さん]

むしろ1LDKメインですよ。都心なので。

[594: 匿名さん]

>こちら1ldkの賃貸需要ありますかね。

1ルームでもいいくらい。
庶民が都心で賃貸目的で３LDK買って貸すなんて馬鹿すぎ。
すぐにマイナスですよ。
それが出来るのは道楽出来る金持ちだけ。

[595: 匿名さん]

１Ｒ投資で小銭稼いで「俺は目利きの才能ある」と勘違いした投資家気取ったアホブロガーが
3LDK買って赤字作るのは一種の様式美。

[596: マンション検討中さん]

昨日代々木公園のライトアップ見に行きました。渋谷駅は人混み凄かったです。あと宣伝のトラックがグルグル回っていてはっきり言ってうるさかった。それから常盤松ハウスまで歩いてみましたがどんどん静かになっていきました。駅から離れているがある意味長所かも。笑

[597: 匿名さん]

>駅から離れているがある意味長所かも。笑

「笑」じゃなくて普通にそうだと思いますよ。
上京組のアホブロガーたちが過剰に「駅近ふんがー」「資産価値フンガー」って感化されて言ってるだけでその手のリーマンでは買えない物件です。

[598: マンション検討中さん]

山手線の内側は何処に出るにも近い
バス亭が3つも近くにあり
赤坂外苑前表参道、六本木新橋、渋谷、恵比寿と網羅されてる
西側属性の閑静な住宅立地としては最強クラス
1LDKの安い部屋は最後の希望なり

[599: 匿名]

前の道はタクシーがとてもよく通るので便利ですよ。

それと１ＬＤＫは人気がないのではなく、青南校区に限っては１ＬＤＫより２ＬＤＫや３ＬＤＫが人気なんですよ。

[600: マンション検討中さん]

来年1月下旬から2期販売開始
残り13部屋が春までにほぼ無くなるんだろう
グランドヒルズは坪700万とか有り得ないしな

[601: 匿名さん]

渋谷駅はターミナル駅で商業施設も充実していて実に便利。
でも駅周辺は賑やかすぎるから、渋谷駅から徒歩5分の場所に
住みたいかといえば、それはイヤ。
じゃあ、地下鉄駅まで徒歩3分・地下に降りて改札通ってホームまで降りて
地下鉄に3分乗れば渋谷駅、という場所ならすごく便利なのかと考えると、
それならバスに乗って次のバス停が渋谷駅正面、というこの物件の方が
便利じゃないか、と思えてしまう。

[602: 匿名]

ＮＨＫに勤務している人から見れば、単身でもファミリーでも最高だよね。
環境、学区、通勤（タクシー、バス、自転車）
緑があって、静かで、そこそこ便利で・・・。
土・日は六本木でもミッドタウンでも表参道でも渋谷でも・・・。
ただ、物価が高いのがキツイかも。

[603: マンション検討中さん]

>>602 匿名さん
ライフで買い物するしかない

[604: 匿名さん]

ライフいいですよ。品数充実。心優しい値段設定。駐車場もあるし。

[605: 匿名さん]

>>601 匿名さん
とても分かります。
バスは本当に便利。
出張や旅行はグランドハイアットからリムジンバス。
都心西側属性で最高の住環境。

[606: 匿名さん]

「バス（笑）」とか書く人は、01系統のバスをよく知らないんだと思う。
日中は3，4分の間隔で、渋谷-南青山-西麻布-六本木-溜池-虎ノ門-新橋を結ぶ。便利だよ。

[607: 通りがかりさん]

安心してよ！誰もバス便物件 笑とか言わないし
南青山のパークマンションで生活する富裕層がマウントなんかしないし湾岸民もネガなんかしてこない。
南青山にマウントするのは無謀だって分かってるから。
湾岸のタワマンなんか買えない貧民が一生懸命ネガしてて痛い。
ここは本当に平和。
コンシェルジュいないとか、各階ゴミ置場なしとか挙げたら設備面で不満点はあるけど、好立地と激安価格を目の前にしたら些細なこと。