南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[421: 通りがかりさん]

販売総戸数が36戸しかなく今となっては非常に稀少な値付けのマンションでしたね。

二期でほぼ掃けて、年度末にはMRクローズできるだろうね、今の勢いなら。

住友のグランドヒルズは700マンション?だと思うから、北側のパナホームよりは、こちらのマンションの方が規模もあって良いから、殆どは地権者住戸で抑えられてしまっている100平米超の住戸が600?650万で一瞬で捌き切れるかどうかが成否の分かれ道になるね。

丸紅都市開発の腕の見せ所だ。

[422: 匿名さん]

敷地の前の駐車場の地歴を気にする人は少数派かな。　価格が安いのは、その理由のそせいだと理解していますが、皆さんからすると価格を引き下げる要因として、かえって、その地歴はウェルカムなのかな。当方は、地歴を気にするあまり最終的に断念してしまったが、惜しいことをしてしまったかもと若干後悔中です。

[423: 匿名さん]

この場所自体の地歴ならともかく　片側２車線の道路を挟んだ向こう側ですから
まあ個人の感性の問題なので、＞422さんは気にしていても良いと思いますよ
以前もこのネタで投稿していた方と同じ方かと推察いたしますが
その時も反応がなかったのが「皆さん」の回答ということではないでしょうか

[424: 匿名さん]

>>420 坪単価比較中さん
その程度のキャピタルじゃ諸経費税金引いたら旨味ないね。

[425: 匿名]

周辺の中古成約から推察すると（竣工時も今の経済状況）

西2階は20％上乗せ可能。

修繕積立一時金（約100万円）が0円は丸儲け。

[426: マンション検討中さん]

>>425 匿名さん

南青山テラスで坪単価570万くらいだがグレードが全然違う。
築年数のハンデなく、むしろヴィンテージだからね。
富裕層はコンシェルジュや豪華な設備がないマンションには住みたがらない。
セキュリティ甘いとこも避ける。
南青山テラスより常盤松ハウスは1割安く評価される。
よって2階以上の部屋は即転で坪500万と見ておくと大差は出ない。
78B2階購入者は最大の勝者でした。

[427: マンション検討中さん]

半地下の1階やゴミ置場近くは避けられるので相場よりかなり安く評価される
オプレジの半地下と地上の単価差を見れば1階は、、、

[428: 匿名]

15%～25％増は間違いないでしょうね。
羨ましい。

[429: 匿名さん]

>>426 マンション検討中さん
どうだろ？築年数を加味したら、新築未入居を選ぶ人もいると思うけど。

[430: 匿名さん]

南青山テラスの南向きは120平米超の広い部屋が多いから、坪単価の印象以上に取引価格が高いうえに、市場に出てくることが少ない。（取引されているけど、業者に常に購入希望が入っていて、水面下で売買成立。）
坪単価だけではなく総価格も考えると、この場所・この価格で方角が良い部屋が買えるのは悪くないと思う。

[431: 匿名さん]

＞429　新築好きは日本人のDNAだから、新築を選ぶ人も当然いるでしょう。
ただ、南青山テラスはあの黒っぽい外壁が奏功していて、少なくとも外観からは経年劣化を感じさせないところが強いと思う。

[432: 匿名]

日本で最も有名なヴィンテージマンションと言えば広尾のヒルズ。
しかし、買うときには要注意。
水回りのみならず、配管までリフォームしているか確認しなければならない。
そんなことを言ってくれる仲介業者は少なく、買ってからトラブって泣いている方が多くいる。
築20年になるといろんなトラブルが多発しますよ。

[433: 匿名]

この周辺の築浅は高くて手が出ない。だから安い南青山テラスとなるだけ。築古を好んで買っているわけではない。自分の話で恐縮です。

[434: 匿名さん]

隣の南青山テラスがグレードの割にはリーズナブルに取引されているのは、本物件にはちょっと不運かも。
なぜ築浅物件に比べてリーズナブルかといえば、単に築年数の問題ではなくて、バブル後に放出された社宅跡に、しかも人件費も建材費も安かった時期に建てられたから。
最初の売出価格が、周辺の築浅物件と比較すると段違いに安かった。

[435: 匿名]

当時、南青山テラスだけが安かったの？
日本中どこもかしこも安かったでしょ。
今は日本中どこもかしこも高いんだよ。

誰でも知ってるよ。

[436: eマンションさん]

>>426 マンション検討中さん
今更だけど、何で81と78は同じ二階で価格差あったの？坪単価25万くらい違う。

[437: 評判気になるさん]

>>436 eマンションさん
仕様が違うからですかね。タイル張りの風呂と挽板と廊下タイルが違いです。まあ、単価差と仕様の差が妥当かは不明ですが。

[438: 匿名]

仕様のみならず、70ｍ2台と80ｍ2台とはイメージが違うんだよな。
まあ、81ｍ2もベラボーに安かったのは事実。

[439: 通りがかりさん]

二階狙いにいって抽選漏れといてなんですけど、今思えば70Aも一階ですけど、南向きの割に激安じゃないですか？

[440: 評判気になるさん]

>>439 通りがかりさん
私は最高倍率の部屋と悩みました。70Aも安いんですが、若干半地下感があってリセール懸念で。永く住むつもりなら良い選択だったと思います。

[441: 匿名さん]

>>440 評判気になるさん
私も倍率高いところではなく、他の70m2にいけばよかったと後悔してます。
5階の70Gとか。

[442: 通りがかりさん]

>>441 匿名さん

5階70Gは抽選なしだったんですかね？

[443: 匿名さん]

>>440 評判気になるさん
ですよねぇ、、、いま思えばあんまり議論されてませんでしたが、だいぶ安いですよね。
日当たりがどんだけかはわかりませんが。

[444: 評判気になるさん]

>>442 通りがかりさん
無抽選ですよ。

[445: eマンションさん]

>>444 評判気になるさん
いいな?

[446: マンション検討中さん]

狙い過ぎると買えなくなる典型例です。
2次は1次のような調整値下げもなく、更に西向きは激戦になるそうです。
1次で4階以上を低倍率で買った方も聡明。
投資だと狙い過ぎるのは当然ですが、実際に住みたい方は倍率避けたいもの。

[447: 匿名さん]

＞443　西向きの部屋は、率直に言ってどの階も直接的な日当たりは
期待できないと思います。
ただ、中庭には日光が入るような作りになっているので、
隣地マンションの光沢のある外壁や植栽からの反射光による明るさは
ある程度期待できると思っています。

[448: 匿名]

西向きはどれもパンダだった。
でも、2階が超魅力的だったので目が眩みました。後悔しています。
残りの西向きに挑みます。

[449: 評判気になるさん]

>>448 匿名さん
同感です。4階の60m2に全力投球します。また抽選かな。

[450: 匿名さん]

残りの西は全部抽選だろうね

[451: 坪単価比較中さん]

第二期の南向きってもう販売ないんでしたっけ？？１Fは１期で売れてます？西に比べ日当たりよさそうだなと思っているんですが。。

[452: 匿名さん]

南は広い角部屋がフルに残ってる

[453: 匿名さん]

>>449 評判気になるさん
60台2部屋は大抽選になりますが当たることを願いましょう

[454: 匿名さん]

>>452 匿名さん
南は高いですもんね。
ローン組の庶民にとっては西側に勝負すべきでした。
西側1次の皆様、本当に羨ましい。

[455: 匿名さん]

次期以降のスケジュール教えてください?

[456: 匿名さん]

南側って、二階以下でも日が入るもんなんですか？
さすがに一階は入らない気が。

[457: 匿名さん]

>>456 匿名さん
距離が離れてれば1階でも入りますよ。

[458: 匿名さん]

>>457 匿名さん

南1階は51㎡しかない

[459: 匿名さん]

>456 つい先日現地を通りましたが（午後2時頃）、1年中で太陽がもっとも低い位置にあるこの時期でも、南側は1階部分までちゃんと日が当たってました。
常陸宮邸の木を通した光だったので木漏れ日風でしたが、太陽が高い他の季節ならもっと明るそうです。

[460: 匿名さん]

>>459 匿名さん
南側、日当たりは問題ないと思います。
建物の質がどこまでかだけですかね。

[461: 匿名さん]

ここは賃貸に出したら借りたい人は多いですかね？
自分で住むには駅から遠いし、子供も成人したので学区域は関係ないので資産として持ってもいいかなと考えています。

[462: 名無しさん]

>>461 匿名さん
賃貸もアリだと思いますね。
ちなみに近くのグランドヒルズ南青山は7階でも坪700みたいです。さすが住友ですね。。

[463: 匿名さん]

いよいよ明日登録。次こそ当たりたい。

[464: 匿名さん]

>>463 匿名さん

2次も人気
早いな

[465: マンション検討中さん]

78B5階が明日発売

最高倍率が出た同じ間取落選組の救済部屋

80A落選組も加わり抽選だな

[466: マンション検討中さん]

同じ2階が坪単価426
5階は坪単価492

2階当選者は含み益1500万以上？

[467: 匿名さん]

>>466 マンション検討中さん
492でも十分安いと思うけどね

[468: マンション検討中さん]

>>467 匿名さん

492の部屋は即転したら坪いくらで売れそう？

[469: マンション検討中さん]

グランドヒルズは上層階７６０だったー

[470: 匿名さん]

常盤松530
グランドヒルズ700
パークナード予想630

少し離れて
パークハウス麻布外苑 値引後495
パークコート青山一丁目770

明日発売の492が安く見えてしまう。
周辺の中古買うより安い。

[471: 匿名さん]

何で明日は販売戸数1戸だけなの？

[472: 匿名さん]

救済措置で早く出したの
78B落選組のため

4年前の相場に近い価格だよね。
パークハウスグランの4年前は南向きで420くらい。
そこは今や600に値上げ。

[473: 匿名さん]

>>472 匿名さん
ありがとうこざいます。そうなんですね。
小出しにやるんですね

[474: 匿名さん]

>>473 匿名さん
70Bは倍率どれくらいになりそうでしょうか？

[475: 匿名さん]

>461 賃貸需要はあるでしょうね。
人気の青山学院幼稚園・初等部、女学館、青南小学校が徒歩通学圏なので。
私立は通学圏が広いですが、安全面を考えて、お子さんが小さいうちだけでもと
引っ越してくる家族は結構います。
この場合はファミリータイプの需要になりますが。

[476: 匿名さん]

賃貸と売却はどっちが有利？

[477: マンション検討中さん]

>>472 匿名さん
救済措置１つじゃ足りなくね?

[478: マンション検討中さん]

足りないが出遅れ組みが追加エントリーしないように落選者限定にするため早く出した
部屋が他にないから全員救済出来ないのは大前提

[479: マンション検討中さん]

ブランズ常盤松 渋谷アドレス
2階の中古部屋は坪単価520万也

ブランズよりは中古相場では高く評価されるよね？
78B5階の492を買えればリセールでは540くらいはいける？

[480: 匿名さん]

>>479 マンション検討中さん
いけると思います。学区が違います。南青山アドレスです。78bは何倍だったのかな。

[481: マンション検討中さん]

70B5階が492→540行ければ
60C2階435とか70B2階426は515くらい？
半地下60C1階411は2階からの1割減として460くらい？
逆に南西 東南は坪600近いので割れるって感じ？

3次で西の2LDKが完売見込なんで皆さん急いだ方がいいわ。
2部屋残った60㎡台で484前後。
ここが売れたら坪500以下が消滅。

[482: マンション検討中さん]

ブランズは青南じゃないんですね、じゃあファミリーは常盤松選びますよね…
残っている南・東側は1億5000万くらいでしょうか？そのあたりはリセールバリュー低そうですかね？

[483: マンション掲示板さん]

今日の抽選何倍でしたか？

[484: マンション検討中さん]

単純に1億前後のファミリー部屋は世帯年収2500万未満のアッパーミドル層が購入ターゲットやけど、1億5千万は富裕層の領域。
富裕層にはグレード感も不十分でコンシェルジュもいない中古マンションに1億5千万は出さないとか？
どんな層に将来買ってもらうか考えると見えるかもしれない。

[485: 匿名さん]

>>484
>富裕層にはグレード感も不十分でコンシェルジュもいない中古マンションに1億5千万は出さないとか？

富裕層って言うと語感から親の代から金持ちで上品で好々爺みたいな感じに捉えるかも知れないが
東京にいる富裕層なんてのは貧乏育ちで一旗揚げようと東京に出て来たのとか
半分いかがわしい商売込みでのし上がったのとか
他人を嵌めて蹴落として生き延びたとか
金持ち相手に口八丁手八丁で吹っ掛けて稼いだとか
営業を鬼詰め激詰めして売ってこさせたとかそういうのが基本だからな。

それに現役で稼ぎまくってる奴はおらおらで自信満々だったりなんで
決して上品で賢い奴らばかりじゃないから転売もノリや勢いも大事。

[486: 匿名さん]

>>484
田舎の開業医が東京の息子娘の為に買ってやるとかあるから
地下物件も高値付けて「東京じゃ地下物件がトレンド」って吹いてちょっとだけ値引いてやればいいんだよ。

どうせ東京育ちの富裕層なんか買わないんだから田舎出の成り上がりに売る方法を考えりゃいいよ。

[487: マンション検討中さん]

南青山テラス坪560
ブランズ常盤松坪520
常盤松の西部屋未入居転売坪540

これだったら南青山テラスと互角以上？

でも常盤松の南か東部屋を坪630だと
南青山テラスが選ばれやすいのかな？
グロス1.5億はノリで簡単に売れる価格帯とは思えない。
他に選択肢が多いからです。

[488: 匿名さん]

＞487　現実に比較が成り立つのは、あくまでも同時期に同程度の中古物件が出ていれば、の話。テラスもブランズもタワマンじゃないんだから、常に売り物件があるわけではない。 実需なら、テラスで同程度の物件が出るのを待っていた人が、待ちきれずに常盤松を買うことも当然ある。

[489: 匿名さん]

ちなみに、テラスの南向きは、出たとしてもグロス1.5億では買えないと思う。広い部屋が多いから。

[490: マンション検討中さん]

築浅は若い女房みたいなもん
設備で負けてもピカピカの新築未入居は惹かれる

良い中古が出ていない、割高価格で買えない
そんな時にリセールに出せたら思わぬ値段で成約するってこと

みんな3次で坪500以下は完売やから急いで買いなはれ

[491: マンション検討中さん]

>>489 匿名さん
テラス中古はあんま出ないよな
売主有利よ

[492: 匿名]

1次も2次も落選した者です。

皆さんは3次も参戦されるのでしょうか。

できれば投資関係者はご遠慮願えませんか。

[493: 匿名さん]

70B5階は何倍でした？

もう西北西で広い部屋は完売したので残りは高い部屋だけ。。。
投資家は解散じゃない？

[494: 匿名さん]

60Bか60Dどっちかで迷う。
倍率低い方にするっきゃない。
ラストチャンスに賭ける。

[495: 匿名さん]

次期は来年？

[496: 匿名さん]

あまり周辺中古で立地仕様築年数価格などの要素で魅力があるのが出てないなぁ。
人気マンションは不動産屋に希望を伝えて出てきたら即買い付けなんだろうな。
南青山を投資でバンバン転がす人は少ないのか？売りは少ない。
グランドヒルズとか後続が更に値上がりしている状況では、中古より安い常盤松は仕様が低くても立地が良いのでリセールバリューは相当に高いかも？

[497: 匿名]

一期で当選したんだけど、賃貸用としてもう一戸狙います。
二度も高倍率が当たるとは思いませんが、ごめんなさい。

[498: 匿名さん]

個人の自由なのは承知の上で言うけど、販売戸数が少ないうえに実需の人気もある
物件なんだから、もし＞497が本当なら二次は遠慮したら？
余剰資金は白金高輪あたりに回したら良いのでは。

[499: 匿名さん]

ああ、二次じゃないなくで三次ですね。
とにかく投資用タワマンじゃないんだから、一戸当たったら十分でしょう。

[500: 匿名さん]

>>497 匿名さん
70B2階当選者？

[501: 評判気になるさん]

西側の2LDK、なんとか当てたいな。

[502: 匿名さん]

>>501
一年中日陰で尚且つカーテン開けられないけど大丈夫？
移住したら今の住まいより酷くなるんじゃない？

[503: 匿名]

純益1000万円以上の宝くじ。
誰が当てるかな？

[504: 匿名さん]

１億2億ぶっこんでのゴールが1000万じゃショボすぎる
儲からなくても若い奴に飲み屋でもやらせる方がマシ。

[505: 匿名さん]

>>503 匿名さん
そんなに儲かるの？
スゲェ

[506: 匿名さん]

よー言うわ

[507: マンション検討中さん]

3次は14日登録です。
そこで西部屋の2LDKは完売します。

[508: 評判気になるさん]

>>507 マンション検討中さん
ペース早いな。

[509: マンション検討中さん]

小さなMRと少数スタッフで運営しているため一度に大量の客を捌けない
小出しで販売を進める理由
儲かる部屋は14日で販売終了

[510: 匿名さん]

儲かる部屋と言われてるのは日の当たらない部屋
カーテンを開けられない部屋
アホブロガーは気安くパンダパンダと言うけれど
もっと金を出さないとこの辺りでまともな部屋に住めない
これが東京の厳しい現実

[511: 匿名]

西側の2部屋申し込もうかな。

[512: 匿名さん]

>>511
自信持って申し込んだらええ
日の当たらない、カーテン開けられない部屋だけど
場所はええとこやで
２部屋でも３部屋でも申し込んだらええ

ここが決まったら「ん～湾岸とか遠いし興味ないんだよね」って顔出来るで

[513: 匿名さん]

中庭をはさんだ向こう側の部屋からの視線がそんなに気になるなら、窓にフィルムでも貼ればいいよ。中からの見通しはほぼ変わらず、外からは目隠し効果があり、冷暖房効果もあがって飛散防止効果もあるフィルム、販売されてるよ。（別に自分はメーカーの回し者じゃないけど。）

[514: マンション検討中さん]

>>512 匿名さん
湾岸の芝浦より安い
こっちは山手線内側の内陸高台

[515: eマンションさん]

日の当たらない、カーテン開けられない部屋だからあの坪単価なんだろうな。
東や南側の方が良いけど坪単価が高くて手が出ないので西側の部屋に申込みます。

[516: マンション検討中さん]

>>515 eマンションさん

南は1階の70Aが坪422万と激安やった

[517: 匿名さん]

最安パンダ411は目の前が白い壁
カーテン開けてもお見合いなし

[518: 匿名さん]

他の西側低層階も目の前は植栽。カーテン開けても問題ないでしょ。

[519: 匿名さん]

地下物件と言えば目の前の壁が10m15ｍとかの部屋えぐいよな
どんだけ地下やねんって

[520: 匿名さん]

>中庭をはさんだ向こう側の部屋からの視線がそんなに気になるなら

目の前のデカいビルから見下ろされるんだから
そりゃ気になるよ