南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[388: 匿名さん]

今回はっきりした事は部屋ごとの値付けを売主が間違えたこと。
安い西向きの地上部屋が大量に販売が出た一方で、単価が高い南南西と東南東が大苦戦してる。
ゴミ置場真上の南南西80bは要望書入らず販売に出せなかった。
皇室施設がある森林ビューに坪600万出す価値が無いと判断された。
西向きの値付けを間違えて安くしてしまったので2期以降は大苦戦になるよ。
だって、80aとかフォレスト建物と接近しているとはいえ横窓は少なくお見合いにはならない。
80bなんか80aより坪単価200万差
そんなに価値の差はないってみんな判断した。
それよりゴミ置場真上のマイナスを価格に反映しないと2期でも要望書入らないよ。

[389: 検討板ユーザーさん]

抽選向かいます

[390: マンコミュファンさん]

>>389 検討板ユーザーさん
実況中継お願いします

[391: マンション検討中さん]

いよいよ10分前

[392: 匿名]

お祭り感！

[393: 匿名]

当選しました。
６０Ｃでも１階でもありませんが、マンマニさんのお陰です。
感謝。

[394: マンション検討中さん]

>>393 匿名さん
おめでとうございます。
晴れて南青山の住民ですね。
今晩は祝杯を！

[395: マンション検討中さん]

2倍
103
416
3倍
101
107
317
4倍
315
6倍
105
207
7倍
209
16倍
210

[396: 匿名]

晴れて南青山住民になれます。
子供が保育園なので、小学校は青南か青学に行かせることができます。
今まで籤運が悪かったので、期待していませんでした。

皆さまも当選していますように。

[397: 匿名さん]

当選！やっぱり78と80が大人気でしたね。
マンマニさんは申し込んだのかな？

[398: マンション検討中さん]

今時タッチキーの鍵でコストカットがひどいマンションですね。

[399: 匿名さん]

管理費を抑えて、修繕積立金はフラットに。
投資家目線なら、派手目の化粧で次々と買い手・借り手を魅了する必要があるから物足りないかもしれないけど、
この地が気に入って長く住みたい人にとっては、とても合理的で誠実なマンションだと思うよ。
当選した皆様、おめでとうございます。

[400: マンション検討中さん]

本当に必要な物が揃う堅実なマンション運営。
地権者の意向があるので規約は変えられないのを前提で重説を読んで契約するだけなり。
タワマン民が移り住むには物足りないのは理解出来るが、長期を考えた計画は素晴らしいよ。

[401: マンション検討中さん]

落選した方は2次に回りますか？
それとも欲しい部屋が無くなり解散ですか？

60C3階を落選した方は4階の2LDK60Bと60Dがほぼ同予算なんで救済措置が出来ます。
しかし、60C2階以下は予算が上がり、なおかつ部屋が狭くなるため厳しいです。
1LDKはまだまだ部屋が多数残ってますので救済は問題なし。
80A落選者はグレード重視だけに78B5階への救済提案は大きな妥協になります。
落選者でも次点の方はキャンセル待ちにかけたい気持ちもありますし、判断が難しい局面です。

[402: マンション掲示板さん]

>>381 評判気になるさん

>>380 マンション掲示板さん

おかげさまで無抽選で買えました。
ギリキャッシュ買いでこころもとなかったのですが、引き渡しまで長くなったので、インテリア購入費用でもためようと思います。
他の購入決まった方々、おめでとうございます。

[403: 匿名さん]

永住希望で早くから購入を検討していたものです。本物件のコンセプトに納得して購入しました。マンションマニアの煽りを受けて抽選になってしまいヤキモキしましたが無事当選しました。神様ありがとう。

[404: 匿名]

南青山・青南小学校区・青学初等部は鉄板中の鉄板。
駅遠でも家賃は坪0.2万高め設定可能。
もちろん、リセールも堅い。

買いたい人、借りたい人の多くは小学生以下のお子さんがいる家族。
持ち家があるのに、わざわざ引っ越しして来る親バカもいるほど。

買えた方、おめでとうございます。
ーーーようこそ、青南小学校区へーーー

[405: 名無しさん]

結局マンマニ一派はなんだったのか？

[406: 匿名さん]

当選した方、おめでとうございます！

私は1次間に合わなかったので、2次で頑張ろうと思います…
5階の70B・70Gを狙ってるのですが、どう思いますか？

[407: マンション掲示板さん]

>>406 匿名さん
70Gの5階は1次で売れたのでは？

[408: 匿名さん]

>>407 マンション掲示板さん
そうなんですか…残念です。
75Bも倍率高そうですかね？

[409: 匿名さん]

ですね

[410: マンション検討中さん]

もう西の70㎡以上の2LDKは残り少なく激戦
狭い60D 60Bも視野に入れないと買えないことになるので悩ましいかと

[411: 匿名]

一般的に新築では、１ＬＤＫが最高人気になるのですが、ここでは最低人気でした。

なぜかというと、青南小学校区内のマンションでは２ＬＤＫ以上、７０ｍ２以上が人気なのです。

ですから、７０ｍ２以上を狙う方が無難ですよ。

[412: マンション掲示板さん]

>>411 匿名さん
それなら60平米あれば問題ないですね。ここは2LDKです。

[413: 匿名さん]

＞388さんが言っているように、南向きの部屋が苦戦したのは、フォレスト向きと比べて価格差が大きくて割高に見えたんだろう。
車も人通りも少ない静かな道路に面していて、その先にも高い建物はなく（将来的にも建つ可能性は低く）、背の高い宮邸の木々までは距離があるから低層階でも日当たりは抜群。
本来なら好条件の部屋だと思うけど。
ゴミ置場の真上に位置する部屋については、通常は早朝に回ってきて長くても数分（短ければ数十秒）停車するだけのゴミ収集車からの臭気リスクの評価の問題だと思う。
毎朝早起きして窓を開け放つのが無上の喜び、という人なら気になるかもね。

[414: 匿名]

半地下が安いのではなく、西向き全体が安過ぎた。
西向き２階の価格なんて信じられないレベル。
その２階より安い半地下（1階）は奇跡のような価格に感じた。

しかし、半地下は元々上階と比べ15％程度安いのが常識。
それを知っている方々は2階をターゲットにした。

2階を買えた方は幸運。見る目がある。おめでとう。

[415: マンション検討中さん]

>>414 匿名さん

2階に最高倍率続出
みんな賢いよ

[416: 匿名さん]

>>414

>>415の言う通りで自分だけが分かってる、自分だけが賢いと思っちゃいけないっていう事だわね。

[417: マンション検討中さん]

2階はキャピタルでますか？

[418: 匿名さん]

利益はのぞめないかと
ただ南青山好きには刺さるかとおもいます？

[419: 匿名さん]

>>412 マンション掲示板さん
60平米は1部屋が狭くて無理じゃないですかね？
70Gも同じですが。
西側なら70Bくらいの2LDLじゃないと

[420: 坪単価比較中さん]

余裕でキャピタル出ますよ。新築69平米2階1億-1億500万くらいじゃない？16倍の78平米パンダ部屋は1億1500万くらいの価値じゃないかしら。

[421: 通りがかりさん]

販売総戸数が36戸しかなく今となっては非常に稀少な値付けのマンションでしたね。

二期でほぼ掃けて、年度末にはMRクローズできるだろうね、今の勢いなら。

住友のグランドヒルズは700マンション?だと思うから、北側のパナホームよりは、こちらのマンションの方が規模もあって良いから、殆どは地権者住戸で抑えられてしまっている100平米超の住戸が600?650万で一瞬で捌き切れるかどうかが成否の分かれ道になるね。

丸紅都市開発の腕の見せ所だ。

[422: 匿名さん]

敷地の前の駐車場の地歴を気にする人は少数派かな。　価格が安いのは、その理由のそせいだと理解していますが、皆さんからすると価格を引き下げる要因として、かえって、その地歴はウェルカムなのかな。当方は、地歴を気にするあまり最終的に断念してしまったが、惜しいことをしてしまったかもと若干後悔中です。

[423: 匿名さん]

この場所自体の地歴ならともかく　片側２車線の道路を挟んだ向こう側ですから
まあ個人の感性の問題なので、＞422さんは気にしていても良いと思いますよ
以前もこのネタで投稿していた方と同じ方かと推察いたしますが
その時も反応がなかったのが「皆さん」の回答ということではないでしょうか

[424: 匿名さん]

>>420 坪単価比較中さん
その程度のキャピタルじゃ諸経費税金引いたら旨味ないね。

[425: 匿名]

周辺の中古成約から推察すると（竣工時も今の経済状況）

西2階は20％上乗せ可能。

修繕積立一時金（約100万円）が0円は丸儲け。

[426: マンション検討中さん]

>>425 匿名さん

南青山テラスで坪単価570万くらいだがグレードが全然違う。
築年数のハンデなく、むしろヴィンテージだからね。
富裕層はコンシェルジュや豪華な設備がないマンションには住みたがらない。
セキュリティ甘いとこも避ける。
南青山テラスより常盤松ハウスは1割安く評価される。
よって2階以上の部屋は即転で坪500万と見ておくと大差は出ない。
78B2階購入者は最大の勝者でした。

[427: マンション検討中さん]

半地下の1階やゴミ置場近くは避けられるので相場よりかなり安く評価される
オプレジの半地下と地上の単価差を見れば1階は、、、

[428: 匿名]

15%～25％増は間違いないでしょうね。
羨ましい。

[429: 匿名さん]

>>426 マンション検討中さん
どうだろ？築年数を加味したら、新築未入居を選ぶ人もいると思うけど。

[430: 匿名さん]

南青山テラスの南向きは120平米超の広い部屋が多いから、坪単価の印象以上に取引価格が高いうえに、市場に出てくることが少ない。（取引されているけど、業者に常に購入希望が入っていて、水面下で売買成立。）
坪単価だけではなく総価格も考えると、この場所・この価格で方角が良い部屋が買えるのは悪くないと思う。

[431: 匿名さん]

＞429　新築好きは日本人のDNAだから、新築を選ぶ人も当然いるでしょう。
ただ、南青山テラスはあの黒っぽい外壁が奏功していて、少なくとも外観からは経年劣化を感じさせないところが強いと思う。

[432: 匿名]

日本で最も有名なヴィンテージマンションと言えば広尾のヒルズ。
しかし、買うときには要注意。
水回りのみならず、配管までリフォームしているか確認しなければならない。
そんなことを言ってくれる仲介業者は少なく、買ってからトラブって泣いている方が多くいる。
築20年になるといろんなトラブルが多発しますよ。

[433: 匿名]

この周辺の築浅は高くて手が出ない。だから安い南青山テラスとなるだけ。築古を好んで買っているわけではない。自分の話で恐縮です。

[434: 匿名さん]

隣の南青山テラスがグレードの割にはリーズナブルに取引されているのは、本物件にはちょっと不運かも。
なぜ築浅物件に比べてリーズナブルかといえば、単に築年数の問題ではなくて、バブル後に放出された社宅跡に、しかも人件費も建材費も安かった時期に建てられたから。
最初の売出価格が、周辺の築浅物件と比較すると段違いに安かった。

[435: 匿名]

当時、南青山テラスだけが安かったの？
日本中どこもかしこも安かったでしょ。
今は日本中どこもかしこも高いんだよ。

誰でも知ってるよ。

[436: eマンションさん]

>>426 マンション検討中さん
今更だけど、何で81と78は同じ二階で価格差あったの？坪単価25万くらい違う。

[437: 評判気になるさん]

>>436 eマンションさん
仕様が違うからですかね。タイル張りの風呂と挽板と廊下タイルが違いです。まあ、単価差と仕様の差が妥当かは不明ですが。

[438: 匿名]

仕様のみならず、70ｍ2台と80ｍ2台とはイメージが違うんだよな。
まあ、81ｍ2もベラボーに安かったのは事実。

[439: 通りがかりさん]

二階狙いにいって抽選漏れといてなんですけど、今思えば70Aも一階ですけど、南向きの割に激安じゃないですか？

[440: 評判気になるさん]

>>439 通りがかりさん
私は最高倍率の部屋と悩みました。70Aも安いんですが、若干半地下感があってリセール懸念で。永く住むつもりなら良い選択だったと思います。

[441: 匿名さん]

>>440 評判気になるさん
私も倍率高いところではなく、他の70m2にいけばよかったと後悔してます。
5階の70Gとか。

[442: 通りがかりさん]

>>441 匿名さん

5階70Gは抽選なしだったんですかね？

[443: 匿名さん]

>>440 評判気になるさん
ですよねぇ、、、いま思えばあんまり議論されてませんでしたが、だいぶ安いですよね。
日当たりがどんだけかはわかりませんが。

[444: 評判気になるさん]

>>442 通りがかりさん
無抽選ですよ。

[445: eマンションさん]

>>444 評判気になるさん
いいな?

[446: マンション検討中さん]

狙い過ぎると買えなくなる典型例です。
2次は1次のような調整値下げもなく、更に西向きは激戦になるそうです。
1次で4階以上を低倍率で買った方も聡明。
投資だと狙い過ぎるのは当然ですが、実際に住みたい方は倍率避けたいもの。

[447: 匿名さん]

＞443　西向きの部屋は、率直に言ってどの階も直接的な日当たりは
期待できないと思います。
ただ、中庭には日光が入るような作りになっているので、
隣地マンションの光沢のある外壁や植栽からの反射光による明るさは
ある程度期待できると思っています。

[448: 匿名]

西向きはどれもパンダだった。
でも、2階が超魅力的だったので目が眩みました。後悔しています。
残りの西向きに挑みます。

[449: 評判気になるさん]

>>448 匿名さん
同感です。4階の60m2に全力投球します。また抽選かな。

[450: 匿名さん]

残りの西は全部抽選だろうね

[451: 坪単価比較中さん]

第二期の南向きってもう販売ないんでしたっけ？？１Fは１期で売れてます？西に比べ日当たりよさそうだなと思っているんですが。。

[452: 匿名さん]

南は広い角部屋がフルに残ってる

[453: 匿名さん]

>>449 評判気になるさん
60台2部屋は大抽選になりますが当たることを願いましょう

[454: 匿名さん]

>>452 匿名さん
南は高いですもんね。
ローン組の庶民にとっては西側に勝負すべきでした。
西側1次の皆様、本当に羨ましい。

[455: 匿名さん]

次期以降のスケジュール教えてください?

[456: 匿名さん]

南側って、二階以下でも日が入るもんなんですか？
さすがに一階は入らない気が。

[457: 匿名さん]

>>456 匿名さん
距離が離れてれば1階でも入りますよ。

[458: 匿名さん]

>>457 匿名さん

南1階は51㎡しかない

[459: 匿名さん]

>456 つい先日現地を通りましたが（午後2時頃）、1年中で太陽がもっとも低い位置にあるこの時期でも、南側は1階部分までちゃんと日が当たってました。
常陸宮邸の木を通した光だったので木漏れ日風でしたが、太陽が高い他の季節ならもっと明るそうです。

[460: 匿名さん]

>>459 匿名さん
南側、日当たりは問題ないと思います。
建物の質がどこまでかだけですかね。

[461: 匿名さん]

ここは賃貸に出したら借りたい人は多いですかね？
自分で住むには駅から遠いし、子供も成人したので学区域は関係ないので資産として持ってもいいかなと考えています。

[462: 名無しさん]

>>461 匿名さん
賃貸もアリだと思いますね。
ちなみに近くのグランドヒルズ南青山は7階でも坪700みたいです。さすが住友ですね。。

[463: 匿名さん]

いよいよ明日登録。次こそ当たりたい。

[464: 匿名さん]

>>463 匿名さん

2次も人気
早いな

[465: マンション検討中さん]

78B5階が明日発売

最高倍率が出た同じ間取落選組の救済部屋

80A落選組も加わり抽選だな

[466: マンション検討中さん]

同じ2階が坪単価426
5階は坪単価492

2階当選者は含み益1500万以上？

[467: 匿名さん]

>>466 マンション検討中さん
492でも十分安いと思うけどね

[468: マンション検討中さん]

>>467 匿名さん

492の部屋は即転したら坪いくらで売れそう？

[469: マンション検討中さん]

グランドヒルズは上層階７６０だったー

[470: 匿名さん]

常盤松530
グランドヒルズ700
パークナード予想630

少し離れて
パークハウス麻布外苑 値引後495
パークコート青山一丁目770

明日発売の492が安く見えてしまう。
周辺の中古買うより安い。

[471: 匿名さん]

何で明日は販売戸数1戸だけなの？

[472: 匿名さん]

救済措置で早く出したの
78B落選組のため

4年前の相場に近い価格だよね。
パークハウスグランの4年前は南向きで420くらい。
そこは今や600に値上げ。

[473: 匿名さん]

>>472 匿名さん
ありがとうこざいます。そうなんですね。
小出しにやるんですね

[474: 匿名さん]

>>473 匿名さん
70Bは倍率どれくらいになりそうでしょうか？

[475: 匿名さん]

>461 賃貸需要はあるでしょうね。
人気の青山学院幼稚園・初等部、女学館、青南小学校が徒歩通学圏なので。
私立は通学圏が広いですが、安全面を考えて、お子さんが小さいうちだけでもと
引っ越してくる家族は結構います。
この場合はファミリータイプの需要になりますが。

[476: 匿名さん]

賃貸と売却はどっちが有利？

[477: マンション検討中さん]

>>472 匿名さん
救済措置１つじゃ足りなくね?

[478: マンション検討中さん]

足りないが出遅れ組みが追加エントリーしないように落選者限定にするため早く出した
部屋が他にないから全員救済出来ないのは大前提

[479: マンション検討中さん]

ブランズ常盤松 渋谷アドレス
2階の中古部屋は坪単価520万也

ブランズよりは中古相場では高く評価されるよね？
78B5階の492を買えればリセールでは540くらいはいける？

[480: 匿名さん]

>>479 マンション検討中さん
いけると思います。学区が違います。南青山アドレスです。78bは何倍だったのかな。

[481: マンション検討中さん]

70B5階が492→540行ければ
60C2階435とか70B2階426は515くらい？
半地下60C1階411は2階からの1割減として460くらい？
逆に南西 東南は坪600近いので割れるって感じ？

3次で西の2LDKが完売見込なんで皆さん急いだ方がいいわ。
2部屋残った60㎡台で484前後。
ここが売れたら坪500以下が消滅。

[482: マンション検討中さん]

ブランズは青南じゃないんですね、じゃあファミリーは常盤松選びますよね…
残っている南・東側は1億5000万くらいでしょうか？そのあたりはリセールバリュー低そうですかね？

[483: マンション掲示板さん]

今日の抽選何倍でしたか？

[484: マンション検討中さん]

単純に1億前後のファミリー部屋は世帯年収2500万未満のアッパーミドル層が購入ターゲットやけど、1億5千万は富裕層の領域。
富裕層にはグレード感も不十分でコンシェルジュもいない中古マンションに1億5千万は出さないとか？
どんな層に将来買ってもらうか考えると見えるかもしれない。

[485: 匿名さん]

>>484
>富裕層にはグレード感も不十分でコンシェルジュもいない中古マンションに1億5千万は出さないとか？

富裕層って言うと語感から親の代から金持ちで上品で好々爺みたいな感じに捉えるかも知れないが
東京にいる富裕層なんてのは貧乏育ちで一旗揚げようと東京に出て来たのとか
半分いかがわしい商売込みでのし上がったのとか
他人を嵌めて蹴落として生き延びたとか
金持ち相手に口八丁手八丁で吹っ掛けて稼いだとか
営業を鬼詰め激詰めして売ってこさせたとかそういうのが基本だからな。

それに現役で稼ぎまくってる奴はおらおらで自信満々だったりなんで
決して上品で賢い奴らばかりじゃないから転売もノリや勢いも大事。

[486: 匿名さん]

>>484
田舎の開業医が東京の息子娘の為に買ってやるとかあるから
地下物件も高値付けて「東京じゃ地下物件がトレンド」って吹いてちょっとだけ値引いてやればいいんだよ。

どうせ東京育ちの富裕層なんか買わないんだから田舎出の成り上がりに売る方法を考えりゃいいよ。

[487: マンション検討中さん]

南青山テラス坪560
ブランズ常盤松坪520
常盤松の西部屋未入居転売坪540

これだったら南青山テラスと互角以上？

でも常盤松の南か東部屋を坪630だと
南青山テラスが選ばれやすいのかな？
グロス1.5億はノリで簡単に売れる価格帯とは思えない。
他に選択肢が多いからです。