南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[328: マンション検討中さん]

投資家は60C1階以外にも2階まで攻め上がるかもしれん
78㎡2階や81㎡1階は転売しても利益出るし、坪単価の安い部屋に浸食して住みたい人が買えなくなる可能性は高いな
西は実住と投資家が同じ部屋を争うことになるわ

[329: 匿名さん]

フォレスト側の庭は既存樹も生かしてあって
高さがある立派な木が多い
ここの西向きは 低層階でも 敷地内の植栽だけではなくて
塀の上に顔を出している隣地の木々の眺めまで楽しめると思う

[330: マンション検討中さん]

20部屋販売で控えましたね。
そのお陰で倍率は凄いことになりますね。

[331: 匿名さん]

高級な低層マンションなら、各階にシューターあって、ゴミは圧縮して集積場行きよ。
ここは立地はともかく仕様は大衆向け。
リーズナブルだからね。

[332: 検討ユーザーさん]

>>330 マンション検討中さん
思ったより坪500万弱の部屋を二期に残してきた感じですね。これで心置きなく高倍率部屋突っ込めます。

[333: マンション検討中さん]

2期は限られた坪400万台部屋に1期落選組とマンマニ出遅れ組が合わさり更に倍率上がるから買えなくなるかと。
1期で坪単価は少し高くなっても敢えて少し上の階を狙うとかしないと買えなくなる。

[334: 匿名さん]

＞331
賃貸マンションの検索サイトで「パークマンション」「パークハウスグラン」等の高級マンションブランド名を入れると何件もヒットするけど、これに「各階ごみ置場」を条件に加えると物件数がぐんと減る。
各階ごみ置場は別に高級マンションの証じゃないと思うよ。物件によって事情は違う。

[335: マンション検討中さん]

今日から登録開始です。
噂のパンダ4兄弟部屋は倍率何倍かな？

[336: 匿名]

私は６０ｃの上の方に逃げました。
2倍なのか3倍なのか、それとも4倍5倍か。
不安でいっぱいです。

[337: 匿名さん]

>>336 匿名さん

2階でも4倍以上です。
何人かは最終日の倍率を見て回ってくる。

[338: 評判気になるさん]

>>337 匿名さん
210は10倍以上確定です笑

[339: 買えるといいな]

>>338 評判気になるさん
情報ありがとうございます！！投資目線の方は安心して突撃出来る倍率ですね！！

[340: 匿名さん]

南からの皇宮眺望。

う?ん
西の植栽の方がいいな。

[341: マンション検討中さん]

60aも10倍だわ

[342: 匿名]

なんでやねん。

[343: 匿名さん]

金持ちが多いねん

[344: 匿名さん]

ＦＸで数億溶かした連中がマンションの安定に目をつけたんや

[345: マンコミュファンさん]

参考にしてるブログに常盤松ハウスの記事が
https://yukiojimusho.com/

[346: マンコミュファンさん]

参考にしてるブログに常盤松ハウスの記事が出てました。
https://yukiojimusho.com/

[347: 匿名さん]

>340
写真が暗いね。葉が緑なのか紅葉しているのかもよくわからない。
秋の夕暮れの空はきれいだけど。
建物が気にはなるが、これだけのボリュームの木々が部屋から見えるのは、個人的には魅力的だと思う。
1階の高さで普通に外を見てこれだけ空の広がりが見えるのも、結構貴重。
歩道に立って撮った写真だろうから、2階、3階と上がれば建物の見え方も違うだろうし。

[348: 匿名さん]

>346
ちらっと読んだけど　情報に誤りがあるよ
隣のフォレストは144戸じゃなくて196戸
196戸でエレベーターが12基

[349: マンション検討中さん]

>>346 マンコミュファンさん

立地にあった建物スペックが必要とは本質を突いてる。
南青山に元々住みたい層はコンシェルジュなし、低スペックのここは選ばれない。
リセール時にはYouTube騒動は忘れ去られ港区以外の庶民層が表参道徒歩15分で検索しないと引っかからない。
仲介会社では営業力が強いとこを選び積極的に紹介してくれるとこに頼る必要有り。

[350: マンション検討中さん]

南西部屋真正面

[351: 匿名さん]

>350
なかなかいいじゃん。戸建も皇宮警察の官舎でしょ。
個人の邸宅と違って、急に伐採されてマンションに変わる可能性が低いところも良い。

[352: マンション検討中さん]

ライバルの麻布外苑西通りから見える植栽

どちらが好み？

俺は常盤松が気に入った

[353: マンション検討中さん]

グランドヒルズ近くにパークナード南青山の建設地有り。
どちらも高速と大通り側、奥の西麻布方面にも三井不動産らしき広い建設地有り。

閑静な常盤松はこれらにはない魅力があって素敵。

[354: マンション検討中さん]

明日抽選ですね、楽しみです。

[355: マンション検討中さん]

明日は14時ギリギリに得られる倍率情報を待ってから登録組がどんだけいるか？
まだまだ倍率上がりそうで心配

[356: 匿名]

巷で噂されている倍率より下がるのでは？
理由は
１、事前審査＆予算（ブロガー周辺の方では１億の融資は難しい）
２、ブロガーやその読者と南青山住民との生活環境の差、歴然たる所得格差
　　奥さんがノイローゼになる可能性あり

最終日の登録予定の方の半数は来場キャンセルするのでは？

[357: マンション検討中さん]

78m2か80m2か悩む。78は昨日時点で倍率10倍以上とのことで、80m2より人気（資産価値ありor実需目線で買い）なのでしょうかね。ああ悩む。

[358: 評判気になるさん]

>>357 マンション検討中さん
余力があるなら80平米超の方が倍率は低そうですね。

[359: マンション検討中さん]

>>358 評判気になるさん
そうですよねー。総額で約700万、坪だと約10万差。
今日登録行くので、その場で倍率見て決めます。

[360: マンション検討中さん]

まあ今の相場からかけ離れて安いですので、多少地権者の意向もあるのですかね？

[361: 検討板ユーザーさん]

常盤松ハウスの物件引き渡し、8月末から10月末に、なっていた。入居も手付金の拘束期間伸びるし良いことなし。

[362: 匿名]

安い高いではなく、安っぽいマンション。
南青山でも指折りマンション。

[363: マンション検討中さん]

>>356 匿名さん
手付金10％必須が効いてるみたい
最安パンダでさえ871万をすぐに預けるから
あと、ブロガーとその読者とツイッター湾岸民はタワマン好きが多く共用施設も各階ゴミ置場なしは物足りないと感じてる？
利益乗っけて転売しようにも倫太郎ブログの件もあるし、誰が半地下を1億近い価格で出して買ってくれるんだってこと

[364: マンション検討中さん]

>>362 匿名さん
ファミール ロイヤルハイツなど地味過ぎるマンションが常盤松ハウスを引き立ててくれる

[365: 匿名さん]

今から登録なんやけど60cパンダ全然人気ないやん
78m2が凄い人気だったわ

[366: マンコミュファンさん]

>>365 匿名さん
60cパンダ何倍？

[367: 匿名さん]

>>366 マンコミュファンさん

弐倍
わざわざ9000万近い値段払って半地下に住みたくないのが本音やわ
投資家も即転は厳しいと判断したんじゃあらへんか？

[368: 検討板ユーザーさん]

>>365 匿名さん
そうなんですよね。愕きましたが、最終日に来て（低人気部屋避けられて）良かったです。

[369: 検討板ユーザーさん]

>>367 匿名さん
ありがとうございます！低倍率良かったです！予算少ないのでこれからパンダ行きます。

[370: 匿名]

>>361 検討板ユーザーさん
グダグダなマンションだな。仕切りが悪いな。

[371: マンション検討中さん]

80Aの倍率はどうですか？

[372: 匿名係長さん]

>>369 検討板ユーザーさん

是非是非 千載一遇のチャンス
パンダ狙い組は資金計画が間に合わず断念したか、資金に余裕がある人は2階
更に余裕がある人は78m2や81m2に流れました

[373: 匿名係長さん]

YouTube露出にも関わらず半地下に住んでまで南青山アドレスに拘る層が少ないことを証明してしまいました。
坪411に踊らされない冷静な判断が出来る人が多くて安心しました。
これで半地下でない部屋の78m2に決めました。

[374: 匿名さん]

転売目的の人が半地下部屋に当選したら、ちょっとリフォームしたら良いかもね。
"basement apartment"で画像検索すると、魅力的なインテリアがたくさん出てくるよ。
半地下住居が普及していない日本でも、高値で売れる部屋を作ることは十分可能だと思う。

[375: マンション検討中さん]

個人的には一階の方がゴミ捨てが楽

[376: 匿名さん]

>>346 マンコミュファンさん
色んな物件スレに貼り付けてるけど、本人だよね？
内容的に薄っぺらくて参考にならない。

[377: 匿名]

パンダが思ったより低い倍率。
半地下と言っても世間でいう半地下ではないし。
411万は狙わない理由がないでしょ。

今、担当者が用紙を取りに行きました。
当選したら報告します。

[378: マンション掲示板さん]

>>377 匿名さん
いやいやガッツリ半地下だよ。
どんなポジショントークか知らないけど、世間の評価が倍率に現れてるだけ。

[379: 匿名]

若葉のポジショントークは稚拙。

[380: マンション掲示板さん]

今、登録終えました。わたしの登録は狭い部屋なので、倍率なし。
一番人気は二階の60Cで13倍くらいになりそうとのことです。

[381: 評判気になるさん]

>>380 マンション掲示板さん
そうなんですね。二階の78Bだと思いました。無抽選で買えると良いですね！

[382: 匿名さん]

>>380 マンション掲示板さん

地下を避けて2階に集中ですか。。
旦那さんが投資目線でも奥さん子供は半地下嫌ですよ普通は。
リセールでも同じことになりそう

[383: 通りがかりさん]

>>381 評判気になるさん

78bは16倍です。

[384: 評判気になるさん]

>>383 通りがかりさん
ありがとうございます。20倍越えるかと思ってました。でも人気部屋は軒並み10倍以上ですね。

[385: マンション検討中さん]

ここを半地下というなら常盤松テラスは半地下ですね

[386: 匿名さん]

>>384 評判気になるさん

その人気部屋は78b2階、60c2階と3階、
80a1階から3階 60a1階

60c1階は人気部屋で無かった

[387: 匿名]

半地下は嫌ですよね。

[388: 匿名さん]

今回はっきりした事は部屋ごとの値付けを売主が間違えたこと。
安い西向きの地上部屋が大量に販売が出た一方で、単価が高い南南西と東南東が大苦戦してる。
ゴミ置場真上の南南西80bは要望書入らず販売に出せなかった。
皇室施設がある森林ビューに坪600万出す価値が無いと判断された。
西向きの値付けを間違えて安くしてしまったので2期以降は大苦戦になるよ。
だって、80aとかフォレスト建物と接近しているとはいえ横窓は少なくお見合いにはならない。
80bなんか80aより坪単価200万差
そんなに価値の差はないってみんな判断した。
それよりゴミ置場真上のマイナスを価格に反映しないと2期でも要望書入らないよ。

[389: 検討板ユーザーさん]

抽選向かいます

[390: マンコミュファンさん]

>>389 検討板ユーザーさん
実況中継お願いします

[391: マンション検討中さん]

いよいよ10分前

[392: 匿名]

お祭り感！

[393: 匿名]

当選しました。
６０Ｃでも１階でもありませんが、マンマニさんのお陰です。
感謝。

[394: マンション検討中さん]

>>393 匿名さん
おめでとうございます。
晴れて南青山の住民ですね。
今晩は祝杯を！

[395: マンション検討中さん]

2倍
103
416
3倍
101
107
317
4倍
315
6倍
105
207
7倍
209
16倍
210

[396: 匿名]

晴れて南青山住民になれます。
子供が保育園なので、小学校は青南か青学に行かせることができます。
今まで籤運が悪かったので、期待していませんでした。

皆さまも当選していますように。

[397: 匿名さん]

当選！やっぱり78と80が大人気でしたね。
マンマニさんは申し込んだのかな？

[398: マンション検討中さん]

今時タッチキーの鍵でコストカットがひどいマンションですね。

[399: 匿名さん]

管理費を抑えて、修繕積立金はフラットに。
投資家目線なら、派手目の化粧で次々と買い手・借り手を魅了する必要があるから物足りないかもしれないけど、
この地が気に入って長く住みたい人にとっては、とても合理的で誠実なマンションだと思うよ。
当選した皆様、おめでとうございます。

[400: マンション検討中さん]

本当に必要な物が揃う堅実なマンション運営。
地権者の意向があるので規約は変えられないのを前提で重説を読んで契約するだけなり。
タワマン民が移り住むには物足りないのは理解出来るが、長期を考えた計画は素晴らしいよ。

[401: マンション検討中さん]

落選した方は2次に回りますか？
それとも欲しい部屋が無くなり解散ですか？

60C3階を落選した方は4階の2LDK60Bと60Dがほぼ同予算なんで救済措置が出来ます。
しかし、60C2階以下は予算が上がり、なおかつ部屋が狭くなるため厳しいです。
1LDKはまだまだ部屋が多数残ってますので救済は問題なし。
80A落選者はグレード重視だけに78B5階への救済提案は大きな妥協になります。
落選者でも次点の方はキャンセル待ちにかけたい気持ちもありますし、判断が難しい局面です。

[402: マンション掲示板さん]

>>381 評判気になるさん

>>380 マンション掲示板さん

おかげさまで無抽選で買えました。
ギリキャッシュ買いでこころもとなかったのですが、引き渡しまで長くなったので、インテリア購入費用でもためようと思います。
他の購入決まった方々、おめでとうございます。

[403: 匿名さん]

永住希望で早くから購入を検討していたものです。本物件のコンセプトに納得して購入しました。マンションマニアの煽りを受けて抽選になってしまいヤキモキしましたが無事当選しました。神様ありがとう。

[404: 匿名]

南青山・青南小学校区・青学初等部は鉄板中の鉄板。
駅遠でも家賃は坪0.2万高め設定可能。
もちろん、リセールも堅い。

買いたい人、借りたい人の多くは小学生以下のお子さんがいる家族。
持ち家があるのに、わざわざ引っ越しして来る親バカもいるほど。

買えた方、おめでとうございます。
ーーーようこそ、青南小学校区へーーー

[405: 名無しさん]

結局マンマニ一派はなんだったのか？

[406: 匿名さん]

当選した方、おめでとうございます！

私は1次間に合わなかったので、2次で頑張ろうと思います…
5階の70B・70Gを狙ってるのですが、どう思いますか？

[407: マンション掲示板さん]

>>406 匿名さん
70Gの5階は1次で売れたのでは？

[408: 匿名さん]

>>407 マンション掲示板さん
そうなんですか…残念です。
75Bも倍率高そうですかね？

[409: 匿名さん]

ですね

[410: マンション検討中さん]

もう西の70㎡以上の2LDKは残り少なく激戦
狭い60D 60Bも視野に入れないと買えないことになるので悩ましいかと

[411: 匿名]

一般的に新築では、１ＬＤＫが最高人気になるのですが、ここでは最低人気でした。

なぜかというと、青南小学校区内のマンションでは２ＬＤＫ以上、７０ｍ２以上が人気なのです。

ですから、７０ｍ２以上を狙う方が無難ですよ。

[412: マンション掲示板さん]

>>411 匿名さん
それなら60平米あれば問題ないですね。ここは2LDKです。

[413: 匿名さん]

＞388さんが言っているように、南向きの部屋が苦戦したのは、フォレスト向きと比べて価格差が大きくて割高に見えたんだろう。
車も人通りも少ない静かな道路に面していて、その先にも高い建物はなく（将来的にも建つ可能性は低く）、背の高い宮邸の木々までは距離があるから低層階でも日当たりは抜群。
本来なら好条件の部屋だと思うけど。
ゴミ置場の真上に位置する部屋については、通常は早朝に回ってきて長くても数分（短ければ数十秒）停車するだけのゴミ収集車からの臭気リスクの評価の問題だと思う。
毎朝早起きして窓を開け放つのが無上の喜び、という人なら気になるかもね。

[414: 匿名]

半地下が安いのではなく、西向き全体が安過ぎた。
西向き２階の価格なんて信じられないレベル。
その２階より安い半地下（1階）は奇跡のような価格に感じた。

しかし、半地下は元々上階と比べ15％程度安いのが常識。
それを知っている方々は2階をターゲットにした。

2階を買えた方は幸運。見る目がある。おめでとう。

[415: マンション検討中さん]

>>414 匿名さん

2階に最高倍率続出
みんな賢いよ

[416: 匿名さん]

>>414

>>415の言う通りで自分だけが分かってる、自分だけが賢いと思っちゃいけないっていう事だわね。

[417: マンション検討中さん]

2階はキャピタルでますか？

[418: 匿名さん]

利益はのぞめないかと
ただ南青山好きには刺さるかとおもいます？

[419: 匿名さん]

>>412 マンション掲示板さん
60平米は1部屋が狭くて無理じゃないですかね？
70Gも同じですが。
西側なら70Bくらいの2LDLじゃないと

[420: 坪単価比較中さん]

余裕でキャピタル出ますよ。新築69平米2階1億-1億500万くらいじゃない？16倍の78平米パンダ部屋は1億1500万くらいの価値じゃないかしら。

[421: 通りがかりさん]

販売総戸数が36戸しかなく今となっては非常に稀少な値付けのマンションでしたね。

二期でほぼ掃けて、年度末にはMRクローズできるだろうね、今の勢いなら。

住友のグランドヒルズは700マンション?だと思うから、北側のパナホームよりは、こちらのマンションの方が規模もあって良いから、殆どは地権者住戸で抑えられてしまっている100平米超の住戸が600?650万で一瞬で捌き切れるかどうかが成否の分かれ道になるね。

丸紅都市開発の腕の見せ所だ。

[422: 匿名さん]

敷地の前の駐車場の地歴を気にする人は少数派かな。　価格が安いのは、その理由のそせいだと理解していますが、皆さんからすると価格を引き下げる要因として、かえって、その地歴はウェルカムなのかな。当方は、地歴を気にするあまり最終的に断念してしまったが、惜しいことをしてしまったかもと若干後悔中です。

[423: 匿名さん]

この場所自体の地歴ならともかく　片側２車線の道路を挟んだ向こう側ですから
まあ個人の感性の問題なので、＞422さんは気にしていても良いと思いますよ
以前もこのネタで投稿していた方と同じ方かと推察いたしますが
その時も反応がなかったのが「皆さん」の回答ということではないでしょうか

[424: 匿名さん]

>>420 坪単価比較中さん
その程度のキャピタルじゃ諸経費税金引いたら旨味ないね。

[425: 匿名]

周辺の中古成約から推察すると（竣工時も今の経済状況）

西2階は20％上乗せ可能。

修繕積立一時金（約100万円）が0円は丸儲け。

[426: マンション検討中さん]

>>425 匿名さん

南青山テラスで坪単価570万くらいだがグレードが全然違う。
築年数のハンデなく、むしろヴィンテージだからね。
富裕層はコンシェルジュや豪華な設備がないマンションには住みたがらない。
セキュリティ甘いとこも避ける。
南青山テラスより常盤松ハウスは1割安く評価される。
よって2階以上の部屋は即転で坪500万と見ておくと大差は出ない。
78B2階購入者は最大の勝者でした。

[427: マンション検討中さん]

半地下の1階やゴミ置場近くは避けられるので相場よりかなり安く評価される
オプレジの半地下と地上の単価差を見れば1階は、、、