南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

>>20
駒沢通り沿いに歩いて南青山7丁目の交差点へ。
六本木通りをわたって骨董通りの南青山6丁目の交差点まで行き左折。
あとは上記Google Mapのルートに合流します。
これが学校が推奨している通学ルートです。
朝の通学時には横断歩道の所に交通安全の旗を持った保護者や地域の方が交代で立っていて、子ども達が大勢歩いています。
小学校低学年だともう少し時間がかかるかもしれませんが、中学年以上なら10分程度で到着しているようです。

[22: マンション検討中さん]

学区で選ぶ価値あるマンションですね。何もかもからちょっと遠いけど、工夫次第で生きていけるでしょう。

[23: 匿名さん]

>16
車での移動に便利な場所なんだけどね。
渋谷入口が今年度中に完成予定で、そうすると3号線の上り（高樹町）も下り（渋谷）もここから数分で入れる。渋谷入口から羽田空港まで20分程度と試算されてる。

[24: 匿名さん]

近隣駐車場に空きがある感じでしょうか。

[25: 匿名さん]

＞15　＞19
パークハウス常磐松も完売まで早かった。要は売り方の問題でしょ。　

[26: 匿名さん]

>>25　新しいところでは、ブランズ渋谷常盤松だって竣工前に完売してましたよ。
むしろ15さんの言う「売るのに最も苦労するエリア」の根拠が知りたいです。

[27: 匿名さん]

ブランズっていつも大量に賃貸出てるけど借り手いないんかな。

[28: 匿名さん]

>27 SUUMOを今見たら1件賃貸物件が出ていましたが、いつもは大量に出ているのでしょうか？

[29: 匿名さん]

スーモて見ると17件てでますね。
賃貸でもこのあたりは厳しいのかな？と思います

[30: 匿名さん]

賃貸だと駅から遠いと借り手少なくなりますからね
わざわざ不便を被りたくないですし
環境気に入って永住思考ならそうでもないと思いますが
賃貸で探す人にはバスが便利と言われても響かないかなと
思います

[31: 匿名さん]

>>29　スーモ見てみたけど、自分が見た時には同じ階、同じ床面積、同じ賃料の物件が並んでいたから、結局空いている部屋は1部屋で、いろんな不動産屋が扱っているってことじゃないかと。

[32: 匿名さん]

あそこはアジア諸国で必死にセールスしたおかげで多国籍なマンションになったと有名ですね

[33: 匿名さん]

でも結局は早々に売れたんだから、とりあえず「売るのに最も苦労するエリア」ってことはないと思う。

[34: 匿名さん]

トーセイは？

[35: 匿名さん]

このマンション、少し離れているけど交通アクセスが抜群にいいですね。
都心が生活拠点なら便利だろうな。
でも、南青山と常盤松ハウスという名前がマッチしないような印象がある。
地下が３階まであるんだ。
生活環境は良さそう。

[36: 匿名さん]

地権者多すぎなのと丸紅というマンション事業ではパッとしないデベロッパーが
どうなるかだね。

[37: 匿名さん]

＞35　地下3階まであるのは、敷地内に高低差があるから
ではないでしょうか。
常陸宮邸に面した側の一番下の階を1階とすると、
坂の上の側は道路に面した部屋が3階相当に見えます。
届出としてはこの3階相当部分が1階で、1階部分は地下2階。
その下に実質的な地下1階（届出上の地下3階）があると推測。

[38: 匿名さん]

>34 パームスと本物件ではタイプがだいぶ違うと思うけど。
パームスは竣工の頃に最後の1、2戸を売っていたけど、入居前には完売していたような記憶がある。

[39: 匿名さん]

ここは地権者マンションだしね。

[40: 匿名さん]

今までの建物にいらっしゃった地権者さんがそのまま入居され続けるのでしょうか。
全体の2/3が地権者さんなのだそう。
管理組合の運営なども、その方たちが中心となっていくのかもしれませんね。
なんとなく地権者が多いと面倒そうな感じもしますが
一緒に屋根の下で資産価値を維持しながら暮らしていくという同じ目標はあるから、
あまり揉めることも無いんじゃないかと感じました。

[41: 青山]

南青山の奥座敷、常陸宮邸が望める。駒沢通りは少しうるさいかな。隣の南青山テラスが立派なので負けないように。駒沢通のイチョウ並木は秋になるときれいです。南青山の辺境でもあるが、喧騒から離れたよい立地だと思う。

[42: 匿名さん]

常陸宮邸の緑はもちろん立派ですが、南青山テラスに面した部屋も庭の眺めが良さそうですね。（旧建物が壊されて初めて南青山テラスの中庭の全貌が見えました。）

[43: 匿名さん]

ここヤバイね、陸の孤島だわ

[44: 匿名さん]

>>43
話が>4に戻りましたね（笑）

[45: 匿名]

>>43 匿名さん

何がヤバイのか？
駅遠、246商業地沿いから離れてることか？

そもそも住みかたの違い。車生活で文教地区、緑地、広尾側に住みたい人は3から6丁目に住みたいと思わない人達。

[46: 匿名さん]

車生活じゃなくても、渋谷駅は都バス利用で本当に便利に使える。
本数が非常に多いバスに乗って、次のバス停が東口の駅前。
広大な渋谷駅の最寄出口から徒歩●分なんていう物件よりも、渋谷が近いと感じるかも。
バスと聞くだけで拒絶反応を示す人には響かないと思うけど。

[47: 匿名さん]

今の工事が落ち着くと、渋谷の東側はかなり便利になりますね。
JR（埼京線も）、東横線、メトロ（銀座線も）、全部東側で乗れる。
ヒカリエや東口まで徒歩でもバスでも（もちろんタクシーでも）行けるのは便利。

[48: 匿名さん]

どの駅からも遠いというある意味希少な立地

[49: 青山]

皇宮警察警察住宅がうっとうしいね。

[50: 匿名さん]

>49 常陸宮邸側の道路の向こうに建ってるのは、木立に囲まれた平屋が2軒です。その隣に4階建ての白い官舎が建っていますが、別に鬱陶しいことはないと思いますよ。

[51: 匿名さん]

>50　念のため言っておくと、平屋も官舎の一部です。

[52: マンション検討中さん]

平均坪単価どのくらいだろ

[53: 口コミ知りたいさん]

暗雲漂ってますね

[54: 匿名さん]

700くらいかな？

[55: 匿名さん]

来月になったら案内を開始するとありました。
資料請求を今の段階で行っていたら
事前説明会などには呼んでもらうことができるのではないでしょうか。
今のところはHPと同じくらいの情報量だったとしても…
案内会で大体の価格帯は教えてもらえる可能性も。

[56: 匿名さん]

近所のゲストサロンはすでに完成していますね。
外から見ただけですが、品のある質感だと思いました。

[57: マンション検討中さん]

グランスイートにさせてもらえなかった丸紅さん。。。

[58: マンション検討中さん]

モデルルールオープンしたみたいですね。
行かれた方感想をお聞かせください。
仕様とかいかがでしたか？

[59: マンション検討中さん]

モデルルームを見てきました。
南青山に建つという価値はありますが、デザインも平凡で、豪華な共用施設があるわけでもなく、コンシェルジュサービスがあるわけでもなく、良くも悪くも普通のマンションでした。
最近の都心の高級マンションを見慣れた人にはもの足りなさを感じると思います。
ただし、その分価格も抑え気味で、狭い条件の悪い部屋は＠420から、80㎡をこえる3LDKの高い部屋で＠650ぐらいでした。
最近の高騰した価格を見てきて人には目に優しい感じです。
部屋の仕様は狭い部屋から広い部屋にかけて3段階に分かれています。
ちなみに天井高は2ｍ45㎝です。
上層階の広めの部屋の多くは地権者の持ち分で、一般販売住戸は4階までの低層階に多く集まっています。
高級感や豪華さを求めず、南青山に住みたいという人には十分に選択肢に入る物件だと思いました。

[60: 真さん]

>>59 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
南青山に住まう価値をどう評価するかで判断が難しいですね。

[61: 匿名さん]

何だか陸の孤島みたいな物件ですね

[62: マンション検討中さん]

>>61
どこの駅からも遠いのでこの辺りの住民はバスを使うことが多いそうです。都バスやちいバスは意外に便利です。

[63: 匿名さん]

＞＞62
東日本大震災の当日も、先日の台風で鉄道が運行休止だった時も、ほぼ平常運転を続けていたのは、路線バスです。バスというだけで馬鹿にされることが多いけれど、もっと評価されてもいいのに、と密かに思ってます。

[64: 匿名さん]

個人的まとめ
メリット：文教地区＆宮邸至近の落ち着き、南青山ブランド、学区、車移動に便利（高速入口至近・GS）、日照・風通しは良さそう（3方向が道路、1方向は隣地マンションの庭）、価格控えめ
デメリット：駅からの距離（バスはOK）、日常の買い物は不便、大通りが近い
豪華さや共用施設は特に求めないので、個人的には重視せず。 …こんなところかな

[65: 匿名さん]

港区も相当程度の影響を受けると言われている羽田空港・新飛行ルート問題。
頭上を飛行機が飛ぶことになる高級マンションもある中で、この場所はラッキーだと思う。
AルートとCルートのほぼ中間に位置しているから、騒音の影響は少なそう。
（この問題は、マンション価値にもかなり影響があるはずと思っているのだが、掲示板ではそれほど話題になっていない気がする。）

[66: 匿名さん]

A滑走路とC滑走路の中間って事は、どちらの騒音も受けるという考えはないのでしょうか？？かなり煩いと思うよ

[67: 匿名さん]

＞66　私が理解している限りでは、AルートとCルートの間には約2キロの距離があり、各ルートの両側それぞれ500メートル程度を「騒音が懸念されるエリア」と想定しているケースが多いのではないかと思います。つまり、平面で見た場合には、AルートとCルートの間に帯のように「騒音があまり心配ではないエリア」が残ることになり、本物件はおそらくその空白エリアに入る、という意味です。（詳細は省きますが、南青山エリアではなかなか貴重といえます。）
もちろん、高度が下がるとそれだけ地上への音の影響は大きくなるので、所詮は大雑把な基準ですが、それでも、AルートとCルートの間は全部うるさい、つまり各ルートの両幅1キロ内は騒音エリア、と都心マンションの掲示板に書くことは躊躇しますね。地図を確認していただければわかると思いますが・・・。

[68: マンション検討中さん]

この場所は飛行機よりも夏のセミの鳴き声が騒音レベルだと思う。

[70: マンション検討中さん]

>>67

躊躇されるのはご自由だけど、大阪、福岡のファイナルコース1キロ逸れて2000ftで通過する場所いってご自身の耳で確認される事を強くお勧めする。

1キロ離れているから騒音の影響は少ないと掲示板で言い切ってしまう事の方が躊躇します。