南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[161: マンコミュファンさん]

>>8 匿名さん
目の前のバス停からちぃばすに乗れば六本木ヒルズ建物内の停留所に14分で着きます。

[162: マンコミュファンさん]

>>20 匿名さん
青南小の通学路はこのルートではありませんよ。六本木通りの南青山7丁目の信号を渡ります。こんな遠回りはしないのでご安心を。

[163: マンコミュファンさん]

>>80 通りがかりさん
今はどうか知りませんが麻布は自転車禁止だったので歩いて通っていました。15分くらいですね。

[164: マンション検討中さん]

投資家さんは周辺中古相場から儲かる儲からないとか単純計算するかもしれないが、コンシェルジュも設備仕様も低く共用施設もなく半地下部屋を常盤松フォレストなどと比べても意味がない。
庶民リーマンパワカはそもそも駅遠高級住宅地に興味がないし、マンマニ発信が無かったら気づきもしない場所。
これが中古になれば売り出しに気付くこともない。
たまに安いから内覧しても半地下は現物見ると避けられる。
なんで予定価格8800万台を8680万に下げたか？
かなりの訳あり部屋ってこと。

[165: マンション検討中さん]

将来売りやすい安全を見たいならパンダ1階より2階の坪単価435万部屋。
3階になると坪単価460万台で旨みなし。
2階が実需と投資兼用になるかな。

[166: 匿名]

２階の４３５万の部屋はグロスが９２００万。
中古未入居の希望価格は１億以上となり、購入者は実需か相続税対策に限られる。
しかし、後者はタワマン一択だから除外される。
前者は１億という大きな壁がある。

また、売却時の手数料や購入時の登記費用、取得税、所得税（法人税）を考慮すると面白みはない。

そして、半地下は安いと言っても論外。
なんだかんだと言っても中古では半端なく叩かれるし時間がかかる。

マンマニさんも投資ではなく、南青山ブランドの実需として考えているのでは？

私はＭＲの模型を見て、投資向きではないと確信した。

[167: 評判気になるさん]

>>166 匿名さん

投資も少しですが経験したものとして同意です。完全なる実需物件。
投資家はグロス価格を見て群がるだろうけど、彼ら目線でみると修繕費と管理費が高すぎて利回りを圧迫する。特に保有10年以内でまた別の新しい物件に乗り換える投資家からしてみたら、始めの何年間かは管理費が安い物件に行く方が良いに決まってる。

[168: 匿名さん]

>特に保有10年以内でまた別の新しい物件に乗り換える投資家からしてみたら

その程度で投資家っていうのは背中がむずがゆいけどね
どこぞの地方ならいざ知らず東京だと尚更な

[169: 匿名さん]

>>167 評判気になるさん

セミプロの投資家が増えてますね。
確かに定額制は賃貸投資に不向き。
10年賃貸→転売のインカムとキャピタルで生み出す利益は初期ランニングコストが安いマンションが良いです。

それに8680万を購入して転売しようにも利益を生み出すには9800万とかで成約しないと意味がない。
そんだけ出せる人は1億ギリギリで周辺中古で日光が入る部屋を見つけられる。
ファミールとか激安だし。

[170: 匿名]

今の経済状況が続くと仮定して。

半地下パンダと2階は若干のキャピタル可能。

インカムは上記で述べられているように、管理費等が収益性を悪化させる。

ただ、青南小学校区の人気は底堅いので、２ＬＤＫ以上が安心か。

よって、ここは子供有の実需向け。

[171: 匿名さん]

>>167 評判気になるさん

短く住むなら、管理費の差なんてゴミですよ。自宅投資、スマイサーフィンは基本、キャピタルゲイン狙いだから、購入価格と売却価格しか気にしない。
管理費気にして、資産性の低い方を選ぶことはあり得ない。

[172: 匿名さん]

アホブロガーみたいに資産性資産性っていうのやめて

[173: 匿名さん]

実需検討の人が可哀想な物件になってしまったね…同情します。

[174: 匿名さん]

黒船来襲

[175: 匿名さん]

せっかく穴場物件として青南小に通いたい実需ファミリーが望みを託していたのに、、、
投資家が法人ローンでパンダ1階2階を両方エントリーで掻っさらう。。
こんなんじゃ、今後建て替えを予定している南青山の築古マンションにパンダ価格は出なくなる。
1億出さないと2LDKが買えなくなるということ。

[176: 匿名さん]

与信枠があると一度に複数部屋エントリー可能。
マンマニさん記事に書かれてます。
オタッキー佐々木、お刺身おじさん等投資家が攻めてくるかもしれない。

実需の皆様の気持ちは察します。
あと少しのところで1倍2倍の部屋が10倍超になるのですから。

[177: 匿名]

半地下、半地下っていうけど、ＭＲの模型見たら今までの半地下イメージとは違ってました。
マンマニさんの見る目は凄いと思いました。

[178: 匿名さん]

TMショーンが金曜日に来場して、ひたすら情報を発信してる。
営業から見たらどの客かバレバレです。

確かに78㎡2階の坪単価426万はコスパ最強ですが。。

[179: 匿名さん]

>>170 匿名さん
子供がいる家庭は地下室には住みにくいよ。
学校やマンション内でいじめられてしまう。
地下室に住むのはDINKSで将来子供が欲しいけど、小学校上がる前に売却して、含み益で買い替えしようかなーって人向き？

[180: マンション検討中さん]

半地下室に住むといじめられてしまうんですか？

[181: マンション検討中さん]

間取りに個性があって楽しいですよね。
4階角部屋ルーバル53.82㎡は段々畑になる植栽を立体的に楽しめます。
ルーバル付きでも㎡単価は4階の中部屋と変わりません。
1点しかない間取りは特長があってリセールしやすいのではと感じました。
リビング形状が唯一の難点でしょうか？
六角形やハート型タワマン角部屋に住みなれた方は慣れっこだと思います。
7800万は買いやすいです。

[182: マンション検討中さん]

>>177 匿名さん
見ようによっては半地下の構造はなかなか面白いです。
吹き抜けの空間みたいな感じで。
西向きで植栽を楽しめない1階なんだけど3階より1000万は安いのは魅力。

新規訪問者のパンダ狙いは今日明日明後日までが山だと思います。
販売開始まで時間がないため事前審査が終了していないと登録に進めない可能性があるから。
現金購入者は通帳か金融資産の写しを用意する必要があるかもしれないのでフル装備で訪問しましょう。

[183: 匿名さん]

皆さん盛り上がってきました

洗濯物外干し不可
抽選部屋だけは手付10％減額なし

前者は奥様の説得が必須
後者は金融資産があろうが即動かせるキャッシュが必須
投資家は手付減額で金融や不動産など複数に金を回したいと考えるから2年近く1000万前後の金を眠らせるのをどう判断するか？

白金ザ・スカイの抽選も間近
落選した投資家が来ないと助かる

[184: 坪単価比較中さん]

マンマニのYouTube見て即モデルルーム予約。駆け込みで今週見れたけどここ良いね。78㎡2階坪単価426万に突撃します。当たったら儲けもん！

[185: 匿名さん]

>>184 坪単価比較中さん

そこ狙い絶対賢い！
坪411はこれから殺到で倍率20倍とかになるので78㎡2階を低倍率でGETだ。
グレード重視は同じ西の方81㎡で天カセ付き。

[186: 匿名さん]

>半地下室に住むといじめられてしまうんですか？

綺麗ごとは抜きでいこうや

[187: 匿名さん]

>駆け込みで今週見れたけどここ良いね。

上京組でも分かれば宜しい

[188: 匿名さん]

半地下でもない西78㎡2階は何故こんなに安いの？
どう考えても条件とのバランスで最強パンダは78㎡でしょ
話題の60Cパンダは大した人気では有りませんでした
むしろ半地下でない部屋が高倍率

[189: 匿名さん]

>むしろ半地下でない部屋が高倍率

「むしろ」じゃなくて
「半地下でない部屋が高倍率」それが当たり前だわね

[190: マンション検討中さん]

中古になった半地下部屋を次に購入してくれる人はいないわ。
賃貸でも相当安くしない限り厳しいわ。
安さに釣られて購入したが最後、出口がない。

キャピタル出なくともパンダは2階9190万が無難。
ここなら5年後に9300万くらいの評価は期待出来ちゃう。
それで十分と思わないと。

[191: マンション検討中さん]

半地下半地下ってそんな変わらないと思うけど。

[192: 匿名]

半地下狙いの輩が2階を推して倍率下げか？

2階を狙っている奴が、2階が良い・2階が良いっていうかね。

いくら何でも見え透いてるよ。

マンマニ同様、坪単価もグロスも含めて総合的に、ここの一押しは1階パンダ。

資金に余裕があるなら南西3階83.17ｍ2。鉄板。

[193: 匿名]

北西の半地下と南西・南東の半地下では、同じ半地下でも全く違いますよ。
まずは、ＭＲで確認してください。

[194: 匿名さん]

>北西の半地下と南西・南東の半地下では、同じ半地下でも全く違いますよ。

それを踏まえた上でも、日本に半地下マンションなんて作るなよって思うけどね。
後進国のスラム街じゃあるまいし、やめてほしいわ。

[195: 匿名]

大きく出たね。
日本のことを真剣に考えてるんだ。

[196: マンション検討中さん]

地下部屋を作ることで62部屋が98部屋になって一般販売が可能になったんだ。
容積率の対象 非対象を知って発言してるとは思うが、地下部屋なしでは買うことさえ難しかったし、ここまで価格も安くならなかった。

[197: マンション検討中さん]

>>192 匿名さん
その南西80Bはゴミ置場の真上。
ゴミ収集車が止まるターンテーブルもあり、回収時は音と漏れる匂いに懸念。
収集車が来る時間帯は窓閉めっぱなし対応。
それなのに坪単価高い。
同じ80㎡だと西のほうがいいとは思う。

[198: 匿名さん]

>>195
いやいや、そこまでじゃないけどマジよ。
古いアパート4畳半、6畳間で半地下ですけど激安なんで学生さんいかがですか？
バイト頑張って次はいいところ住みましょうね、社会人になったら立派なところに住みましょうねって事なら別にそこまで言わないけどねえ。

周辺のボロマンションでも半地下なんてない地区に5000万、1億だして半地下に住まわせるなんてマジでやめて欲しい。

この物件だけじゃなくてどこであってもやめて欲しい。

[199: 検討板ユーザーさん]

価値観の押し付けは意味がないわ

[200: 匿名さん]

このあたりは水害に強いけど道路が局地的に冠水してオジャンというのも半地下なら有り得る話なんでどう判断するかだね。あと湿気もか、外国はともかく日本では価格という面以外はメリットないと思う

[201: 匿名さん]

短時間の集中豪雨での冠水はリスクとして受け入れて購入するっきゃない
中庭のない1階は安いから買うわけで、2階78㎡の坪426万がどんだけお得かみんな分かってる。
だけどグロス1億出せないから69.78㎡しか買えない人が多数なんよ。

[202: 匿名]

理想は理想、夢は夢。

誰だって、元麻布近辺・低層マンション・ルーフバルコニー付き・最上階に住みたいよ。
半地下なんて住みたかねえよ。

現実は下品だけど金、金、金。

[203: マンション検討中さん]

元麻布に住みたいって人そんなにいますか？

[204: 匿名]

いつかは元麻布。いつかは松濤。いつかは南青山。

[205: 匿名さん]

今は時代が本当に悪い。
人件費や建材費の高騰 低金利 大手デベ寡占化
などなど隣のフォレストが分譲された2006年はあの高級仕様が坪365万で買えた。
今はその中古が坪550万とかで成約。
仮にフォレストクラスのマンションが今の時代に分譲されたら坪単価650万は確実だろう。
2006年に南青山を購入できた人は仕様が落ちる常盤松ハウスの半地下さえ高くて買えないまでに上がってる。
理想は理想、現実は13年前の1.5倍に膨らんだ高い価格を前に妥協しないと買えないこと。

[206: 匿名さん]

2006年 30歳でマンション購入→現在43歳
当時のマンションを売れば含み益は4000万以上は軽くある
買い替えする資金は潤沢

対して
2006年 当時15歳で買うタイミングでもない学生は今まさに28歳 結婚してマイホームという時代がバブル価格
なんて運の悪い時代に購入タイミングが来たんだ
おじさんは資金力有り、若者が損をする時代
将来の年金にも不安
年収は夫婦で1500万で、なんとか半地下なら70㎡が買えるかな？とか
安い時代に不動産を買えたおじさんには若者の気持ちは理解できんよ

[207: 匿名さん]

>>204
元麻布の麻布ガーデンウエスト、ウエストミンスターハウス、元麻布ヒルズが憧れのマンションです。もっと稼がないと、今の自分の稼ぎじゃ手が届きません。
しかし南麻布でしたら1.2.3丁目の低地ならそこそこな稼ぎでも手が届く物件はあります。なんせ私が住めるくらいですから。

[208: 匿名さん]

パームスなんて@300くらい～だったんやで

[209: 匿名さん]

まさに今の時代でパンダ411は贈与なしのリーマンファミリーが南青山に住める唯一の部屋と言っても過言じゃない。
半地下に感謝

[210: 匿名さん]

お前は業者かよｗ