南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[122: 匿名さん]

>>121 マンション検討中さん
今何が起きてるかというと影響力のあるブロガーが発信したお買い得部屋に群がり、結果として高倍率で買えない。
または、パンダ価格を設定しないマンションが増えて、ブロガーに頼らなくても自力で情報を掴める人が痛手を負っている。
今回の件は買えない前の時点で予約が出来なくなった。

[123: マンション検討中さん]

もう今から提携ローン審査するの予約できない時点で間に合わない？

[124: 坪単価比較中さん]

ロンドン中心部のフラットでは、半地下の部屋って普通にありますよね。
現地の友人は、日があたらないのは家具が傷まないからむしろ歓迎、道路に面している建物なら、道を歩く人と視線が合わないから１階よりも半地下の方が良いよ、と言ってました。
部屋にも遊びに行きましたが、不思議な落ち着きがあって居心地は良かったです。
（ロンドン市内の古い建物だと、高級物件なのに７階建てでエレベーターなし、なんて建物も多かったので、高層階よりは半地下の方が便利という事情もあったと思いますが。）
話が逸れましたが、本件の半地下の部屋は隣のマンションに向いているとのことなので、窓の外を通行人が通らないのでしょう。新築だと事前に居心地を確認できないのは残念ですが、意外と良いかも、と思っています。

[125: マンコミュファンさん]

>>124 坪単価比較中さん
ここは日本です。ロンドンとは違います。まだ半地下は浸透していのでリセールには不向きです！もちろん実需なら個人の好み次第ですが。

[126: 匿名さん]

てか、現実的には今さらモデルルーム行ってる方々は、キャッシュ一括で買わない限りローン審査に間に合わないのでは？

[127: 匿名さん]

>>117 マンション検討中さん

まさに迷惑しているガチ検討者のひとりです。
せっかく事前案内会から通ってローン審査もしたのに、あっさり横取りされそう。公平な抽選販売である以上どうにもならんが

[128: 坪単価比較中さん]

＞125　投資目的ではないので、当然のように個人的な好みとして書いていました。
あ、適当に選んだ名前が悪かったですね（笑）。
落ち着いた良いエリア（←これも個人的な好み）なので、リセール・利回りだけを考える投資家が群がるよりは、本当に住みたいと思っている人が買えると良いなあと思っています。

[129: 匿名さん]

俺はここに限らず日本中で半地下物件なんか作るなよって思ってるよ。
野村も作ってるし他も含めてそんなのやめろって。
ついでに風呂の残り湯で洗える洗濯機も作るのやめろって思ってる。

[130: マンコミュファンさん]

>>129 匿名さん
同感。残り湯のくだり特に。

[131: マンション掲示板さん]

マンマニの声と眼鏡社員の顔が生理的に無理

[132: 匿名さん]

傾斜地なんだから半地下は仕方ない。
嫌なら2階から上を買えば済む話では？

トランクルームもあるので収納が弱い部屋でも何とかなる。

今から予約組は現金組を除きローン審査が間に合わないので高倍率はある程度避けられる。
来週が登録抽選日でも良いんだけど。

[133: マンション検討中さん]

やめて欲しいです。
転売目的で買いに来るのは。
永住先として販売開始日から見学して購入を考えていたのに。これでニワカ投資家と同等で抽選とは納得できません。

[134: 匿名さん]

実需であれ、投資目的であれ、自分の足で情報仕入れたにせよ、ネットで仕入れたにせよ、そこは今のルール上は平等に抽選するしかないよね。
それが嫌ならネット拡散NGなど同意を取るしかない。

それよりも地権者の方は今回の拡散の件でマンションに変なイメージがついてしまった方が嫌でしょうね。

[135: マンション検討中さん]

>>133 マンション検討中さん

ツイッター民のマンオタは湾岸系が非常に多い。
そりゃ南青山ブランドに興奮して殺到するだろうよ。
こうなってしまっては手遅れ。
外れた後はパークハウスしかない。

[136: 匿名さん]

>>126 匿名さん

提携ローン外で自己調達（今この瞬間にネットで事前審査出す。）すれば問題ない。

[137: 匿名さん]

>>135 マンション検討中さん

湾岸マンションも400万円超えてきているから、狙いが湾岸から内陸に移ってきていると思う。

[138: 通りがかりさん]

けど投資家さんに聞きたいんだけど、このあたりは南青山の中でもリセールはぜんぜん良くないエリアだよ?
果たしてそんな投資に見合う価値があるんだろうか？

[139: 匿名さん]

>>138 通りがかりさん

だから安いんじゃない？
恵比寿や渋谷よりお手頃。

[140: 匿名さん]

現地見たらこのマンションの前のマハーポーシャビルのところ駐車場になってるんですね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[141: 匿名さん]

以前この辺りのマンションを検討した記憶があるが、さほど高くなかったけどやっぱり表参道から遠いなあと思ってやめた。
南青山というアドレスにしては安いとパッと見は思うけど、やはり理由があるんだろうね。

[148: 匿名さん]

[No.142～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[149: マンコミュファンさん]

マハーポーシャなんかもう良いんだよ。
なんせ駅遠なんだよ。新築でもリセールでも苦労するんだよ常盤松は。
歩くなら表参道がフラットで良いよ。

[150: 匿名さん]

パンダ部屋一択で参戦します！

[151: マンション検討中さん]

>>150 匿名さん

予約取れました？

[152: 匿名さん]

この掲示板の最初の方でも「このエリアは売れない」と断言していた人がいましたね。竣工
前完売物件（しかもかなり早く完売）を並べられたら静かになっていましたけど。
新築でもリセールでもちゃんと売れていますよ。
駅近超重視の人には響かないでしょうが、この場所に魅力を感じる方たちも一定のボリュームで存在する、というだけの話だと思います。（”常盤松”と呼ばれるエリアなんて狭いのだから、それで十分。）

[153: 匿名さん]

>140

うぉｗ

[154: マンション検討中さん]

半地下部屋はどの程度潜るのかな？
模型があったら確認したい

[155: マンコミュファンさん]

>>153 匿名さん
東京大空襲でいっぱい人死んでることも忘れてるから大丈夫です。

[156: 匿名さん]

半地下って洪水大丈夫なの？

[157: 匿名さん]

>>155 マンコミュファンさん

ピンポイントで目の前だしインパクトある事件だったからね。
まあ気にしなければオーケー。

[158: 匿名さん]

その場所で何人亡くなったかわからないような大病院の跡地だって　ヴィンテージマンションになる

[159: マンション検討中さん]

早く販売開始して振り落としてくれい。

[160: 名無しさん]

23.24日登録 25日抽選がベストやわ。

パンダしか買わない客を何十組も相手にする必要もないわ。
パンダ以外を購入する客だけ相手にして。

[161: マンコミュファンさん]

>>8 匿名さん
目の前のバス停からちぃばすに乗れば六本木ヒルズ建物内の停留所に14分で着きます。

[162: マンコミュファンさん]

>>20 匿名さん
青南小の通学路はこのルートではありませんよ。六本木通りの南青山7丁目の信号を渡ります。こんな遠回りはしないのでご安心を。

[163: マンコミュファンさん]

>>80 通りがかりさん
今はどうか知りませんが麻布は自転車禁止だったので歩いて通っていました。15分くらいですね。

[164: マンション検討中さん]

投資家さんは周辺中古相場から儲かる儲からないとか単純計算するかもしれないが、コンシェルジュも設備仕様も低く共用施設もなく半地下部屋を常盤松フォレストなどと比べても意味がない。
庶民リーマンパワカはそもそも駅遠高級住宅地に興味がないし、マンマニ発信が無かったら気づきもしない場所。
これが中古になれば売り出しに気付くこともない。
たまに安いから内覧しても半地下は現物見ると避けられる。
なんで予定価格8800万台を8680万に下げたか？
かなりの訳あり部屋ってこと。

[165: マンション検討中さん]

将来売りやすい安全を見たいならパンダ1階より2階の坪単価435万部屋。
3階になると坪単価460万台で旨みなし。
2階が実需と投資兼用になるかな。

[166: 匿名]

２階の４３５万の部屋はグロスが９２００万。
中古未入居の希望価格は１億以上となり、購入者は実需か相続税対策に限られる。
しかし、後者はタワマン一択だから除外される。
前者は１億という大きな壁がある。

また、売却時の手数料や購入時の登記費用、取得税、所得税（法人税）を考慮すると面白みはない。

そして、半地下は安いと言っても論外。
なんだかんだと言っても中古では半端なく叩かれるし時間がかかる。

マンマニさんも投資ではなく、南青山ブランドの実需として考えているのでは？

私はＭＲの模型を見て、投資向きではないと確信した。

[167: 評判気になるさん]

>>166 匿名さん

投資も少しですが経験したものとして同意です。完全なる実需物件。
投資家はグロス価格を見て群がるだろうけど、彼ら目線でみると修繕費と管理費が高すぎて利回りを圧迫する。特に保有10年以内でまた別の新しい物件に乗り換える投資家からしてみたら、始めの何年間かは管理費が安い物件に行く方が良いに決まってる。

[168: 匿名さん]

>特に保有10年以内でまた別の新しい物件に乗り換える投資家からしてみたら

その程度で投資家っていうのは背中がむずがゆいけどね
どこぞの地方ならいざ知らず東京だと尚更な

[169: 匿名さん]

>>167 評判気になるさん

セミプロの投資家が増えてますね。
確かに定額制は賃貸投資に不向き。
10年賃貸→転売のインカムとキャピタルで生み出す利益は初期ランニングコストが安いマンションが良いです。

それに8680万を購入して転売しようにも利益を生み出すには9800万とかで成約しないと意味がない。
そんだけ出せる人は1億ギリギリで周辺中古で日光が入る部屋を見つけられる。
ファミールとか激安だし。

[170: 匿名]

今の経済状況が続くと仮定して。

半地下パンダと2階は若干のキャピタル可能。

インカムは上記で述べられているように、管理費等が収益性を悪化させる。

ただ、青南小学校区の人気は底堅いので、２ＬＤＫ以上が安心か。

よって、ここは子供有の実需向け。

[171: 匿名さん]

>>167 評判気になるさん

短く住むなら、管理費の差なんてゴミですよ。自宅投資、スマイサーフィンは基本、キャピタルゲイン狙いだから、購入価格と売却価格しか気にしない。
管理費気にして、資産性の低い方を選ぶことはあり得ない。

[172: 匿名さん]

アホブロガーみたいに資産性資産性っていうのやめて

[173: 匿名さん]

実需検討の人が可哀想な物件になってしまったね…同情します。

[174: 匿名さん]

黒船来襲

[175: 匿名さん]

せっかく穴場物件として青南小に通いたい実需ファミリーが望みを託していたのに、、、
投資家が法人ローンでパンダ1階2階を両方エントリーで掻っさらう。。
こんなんじゃ、今後建て替えを予定している南青山の築古マンションにパンダ価格は出なくなる。
1億出さないと2LDKが買えなくなるということ。

[176: 匿名さん]

与信枠があると一度に複数部屋エントリー可能。
マンマニさん記事に書かれてます。
オタッキー佐々木、お刺身おじさん等投資家が攻めてくるかもしれない。

実需の皆様の気持ちは察します。
あと少しのところで1倍2倍の部屋が10倍超になるのですから。

[177: 匿名]

半地下、半地下っていうけど、ＭＲの模型見たら今までの半地下イメージとは違ってました。
マンマニさんの見る目は凄いと思いました。

[178: 匿名さん]

TMショーンが金曜日に来場して、ひたすら情報を発信してる。
営業から見たらどの客かバレバレです。

確かに78㎡2階の坪単価426万はコスパ最強ですが。。

[179: 匿名さん]

>>170 匿名さん
子供がいる家庭は地下室には住みにくいよ。
学校やマンション内でいじめられてしまう。
地下室に住むのはDINKSで将来子供が欲しいけど、小学校上がる前に売却して、含み益で買い替えしようかなーって人向き？

[180: マンション検討中さん]

半地下室に住むといじめられてしまうんですか？

[181: マンション検討中さん]

間取りに個性があって楽しいですよね。
4階角部屋ルーバル53.82㎡は段々畑になる植栽を立体的に楽しめます。
ルーバル付きでも㎡単価は4階の中部屋と変わりません。
1点しかない間取りは特長があってリセールしやすいのではと感じました。
リビング形状が唯一の難点でしょうか？
六角形やハート型タワマン角部屋に住みなれた方は慣れっこだと思います。
7800万は買いやすいです。

[182: マンション検討中さん]

>>177 匿名さん
見ようによっては半地下の構造はなかなか面白いです。
吹き抜けの空間みたいな感じで。
西向きで植栽を楽しめない1階なんだけど3階より1000万は安いのは魅力。

新規訪問者のパンダ狙いは今日明日明後日までが山だと思います。
販売開始まで時間がないため事前審査が終了していないと登録に進めない可能性があるから。
現金購入者は通帳か金融資産の写しを用意する必要があるかもしれないのでフル装備で訪問しましょう。

[183: 匿名さん]

皆さん盛り上がってきました

洗濯物外干し不可
抽選部屋だけは手付10％減額なし

前者は奥様の説得が必須
後者は金融資産があろうが即動かせるキャッシュが必須
投資家は手付減額で金融や不動産など複数に金を回したいと考えるから2年近く1000万前後の金を眠らせるのをどう判断するか？

白金ザ・スカイの抽選も間近
落選した投資家が来ないと助かる

[184: 坪単価比較中さん]

マンマニのYouTube見て即モデルルーム予約。駆け込みで今週見れたけどここ良いね。78㎡2階坪単価426万に突撃します。当たったら儲けもん！

[185: 匿名さん]

>>184 坪単価比較中さん

そこ狙い絶対賢い！
坪411はこれから殺到で倍率20倍とかになるので78㎡2階を低倍率でGETだ。
グレード重視は同じ西の方81㎡で天カセ付き。

[186: 匿名さん]

>半地下室に住むといじめられてしまうんですか？

綺麗ごとは抜きでいこうや

[187: 匿名さん]

>駆け込みで今週見れたけどここ良いね。

上京組でも分かれば宜しい

[188: 匿名さん]

半地下でもない西78㎡2階は何故こんなに安いの？
どう考えても条件とのバランスで最強パンダは78㎡でしょ
話題の60Cパンダは大した人気では有りませんでした
むしろ半地下でない部屋が高倍率

[189: 匿名さん]

>むしろ半地下でない部屋が高倍率

「むしろ」じゃなくて
「半地下でない部屋が高倍率」それが当たり前だわね

[190: マンション検討中さん]

中古になった半地下部屋を次に購入してくれる人はいないわ。
賃貸でも相当安くしない限り厳しいわ。
安さに釣られて購入したが最後、出口がない。

キャピタル出なくともパンダは2階9190万が無難。
ここなら5年後に9300万くらいの評価は期待出来ちゃう。
それで十分と思わないと。

[191: マンション検討中さん]

半地下半地下ってそんな変わらないと思うけど。

[192: 匿名]

半地下狙いの輩が2階を推して倍率下げか？

2階を狙っている奴が、2階が良い・2階が良いっていうかね。

いくら何でも見え透いてるよ。

マンマニ同様、坪単価もグロスも含めて総合的に、ここの一押しは1階パンダ。

資金に余裕があるなら南西3階83.17ｍ2。鉄板。

[193: 匿名]

北西の半地下と南西・南東の半地下では、同じ半地下でも全く違いますよ。
まずは、ＭＲで確認してください。

[194: 匿名さん]

>北西の半地下と南西・南東の半地下では、同じ半地下でも全く違いますよ。

それを踏まえた上でも、日本に半地下マンションなんて作るなよって思うけどね。
後進国のスラム街じゃあるまいし、やめてほしいわ。

[195: 匿名]

大きく出たね。
日本のことを真剣に考えてるんだ。

[196: マンション検討中さん]

地下部屋を作ることで62部屋が98部屋になって一般販売が可能になったんだ。
容積率の対象 非対象を知って発言してるとは思うが、地下部屋なしでは買うことさえ難しかったし、ここまで価格も安くならなかった。

[197: マンション検討中さん]

>>192 匿名さん
その南西80Bはゴミ置場の真上。
ゴミ収集車が止まるターンテーブルもあり、回収時は音と漏れる匂いに懸念。
収集車が来る時間帯は窓閉めっぱなし対応。
それなのに坪単価高い。
同じ80㎡だと西のほうがいいとは思う。

[198: 匿名さん]

>>195
いやいや、そこまでじゃないけどマジよ。
古いアパート4畳半、6畳間で半地下ですけど激安なんで学生さんいかがですか？
バイト頑張って次はいいところ住みましょうね、社会人になったら立派なところに住みましょうねって事なら別にそこまで言わないけどねえ。

周辺のボロマンションでも半地下なんてない地区に5000万、1億だして半地下に住まわせるなんてマジでやめて欲しい。

この物件だけじゃなくてどこであってもやめて欲しい。

[199: 検討板ユーザーさん]

価値観の押し付けは意味がないわ

[200: 匿名さん]

このあたりは水害に強いけど道路が局地的に冠水してオジャンというのも半地下なら有り得る話なんでどう判断するかだね。あと湿気もか、外国はともかく日本では価格という面以外はメリットないと思う

[201: 匿名さん]

短時間の集中豪雨での冠水はリスクとして受け入れて購入するっきゃない
中庭のない1階は安いから買うわけで、2階78㎡の坪426万がどんだけお得かみんな分かってる。
だけどグロス1億出せないから69.78㎡しか買えない人が多数なんよ。

[202: 匿名]

理想は理想、夢は夢。

誰だって、元麻布近辺・低層マンション・ルーフバルコニー付き・最上階に住みたいよ。
半地下なんて住みたかねえよ。

現実は下品だけど金、金、金。

[203: マンション検討中さん]

元麻布に住みたいって人そんなにいますか？

[204: 匿名]

いつかは元麻布。いつかは松濤。いつかは南青山。

[205: 匿名さん]

今は時代が本当に悪い。
人件費や建材費の高騰 低金利 大手デベ寡占化
などなど隣のフォレストが分譲された2006年はあの高級仕様が坪365万で買えた。
今はその中古が坪550万とかで成約。
仮にフォレストクラスのマンションが今の時代に分譲されたら坪単価650万は確実だろう。
2006年に南青山を購入できた人は仕様が落ちる常盤松ハウスの半地下さえ高くて買えないまでに上がってる。
理想は理想、現実は13年前の1.5倍に膨らんだ高い価格を前に妥協しないと買えないこと。

[206: 匿名さん]

2006年 30歳でマンション購入→現在43歳
当時のマンションを売れば含み益は4000万以上は軽くある
買い替えする資金は潤沢

対して
2006年 当時15歳で買うタイミングでもない学生は今まさに28歳 結婚してマイホームという時代がバブル価格
なんて運の悪い時代に購入タイミングが来たんだ
おじさんは資金力有り、若者が損をする時代
将来の年金にも不安
年収は夫婦で1500万で、なんとか半地下なら70㎡が買えるかな？とか
安い時代に不動産を買えたおじさんには若者の気持ちは理解できんよ

[207: 匿名さん]

>>204
元麻布の麻布ガーデンウエスト、ウエストミンスターハウス、元麻布ヒルズが憧れのマンションです。もっと稼がないと、今の自分の稼ぎじゃ手が届きません。
しかし南麻布でしたら1.2.3丁目の低地ならそこそこな稼ぎでも手が届く物件はあります。なんせ私が住めるくらいですから。

[208: 匿名さん]

パームスなんて@300くらい～だったんやで

[209: 匿名さん]

まさに今の時代でパンダ411は贈与なしのリーマンファミリーが南青山に住める唯一の部屋と言っても過言じゃない。
半地下に感謝

[210: 匿名さん]

お前は業者かよｗ

[211: 匿名さん]

ここは売れるでしょ。
これからは建替がアツイかもね。
ザパークハウス恵比寿も建替だけどすぐ完売したし。

[212: 匿名]

半地下に住みたいではなく、半地下にしか住めない。それが南青山。
それでも21坪2LDK諸経費込み（登記、取得税）8800万円なり。

[213: マンション検討中さん]

半地下でもいいから南青山アドレスを手に入れたい夫婦＋子供1人のファミリーがどれだけいるか？
出口戦略を考える上で重要。
たった1世帯でもいればリセールは成り立つ。

西の1階にも地権者部屋があるけど賃貸に出す部屋かな？
60Cの両隣は地権者部屋で賃貸がすんなり入るようなら半地下は投資も成り立つけど？どうなんだろ

[214: 匿名さん]

>>213 マンション検討中さん

どうせ買えないんだから想像するとき位は半地下とかセコいこと言ってないでもっといい部屋で考えなはれ

[215: 評判気になるさん]

見たんだけど、ここそんなにいいかな？　コンシェルジュないし、各階ゴミ置きだし、住人の方は高齢者多いというし（いろいろ提案しても通らなそう）。。。市況比安いけど、実際見て理由がよく分かった。

[216: マンション検討中さん]

コンシェルジュってそんなに利用するかな？
共用施設がないため予約とか案内とか必要ないし、クリーニング取り次ぎとか正直いらない。
管理費が高くなるだけ。
各階ゴミ置場あるとEVが一定時間に1基使えなくなるし、1階に住めば楽々。
そもそもここは富裕層をターゲットにしてない。
地権者の意向を理解して価値観が合わなければ辞めた方がいい。
ルールは地権者が多数派なんで変えられないから。
地権者に合わせた生活に従うしかない。

[217: マンション検討中さん]

>>214 匿名さん

確かに倍率凄いことになって外れるよね。
マンマニの件で興味本位の来場者が殺到して営業さんが気の毒に思えた。

[218: 名無しさん]

ここの低地は元々は沼？
一階はやめとけー。
皆さん必死で笑える。

[219: 真さん]

>>215 評判気になるさん
同感です。あと梁が190cm。西向きだと朝から電気つけないといけませんね。

[220: マンション検討中さん]

条件の良い部屋が地権者に押さえられての坪520万
仮に丸ごと98部屋が販売されていたとすると坪580万以上では？

[221: 匿名さん]

>>213 マンション検討中さん
安いなら妥協してもいいって人がターゲット
買値より値段上げても買ってくれる人じゃないのは確か