南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1061: マンション検討中さん]

>>1060 マンション検討中さん

青南小学校でしょう…青学ならどこに住んでいても大丈夫です。

[1062: マンション検討中さん]

そこまでして公立小に通わせるのですか。

39万 5年定期借家はお得ぶりは理解しました。

[1063: 匿名さん]

>>1060 マンション検討中さん
私立小は、通学時間の目安があっても通学区域の制限がない学校が多く、青学初等部も同じだと思いますが、近年は地震やコロナ禍の心配もあって、入学が決まると、小学校低学年の間だけでも学校近くに引っ越してくるご家庭が、ある程度いるようです。
ここは青学初等部・東京女学館という人気私立小が徒歩圏なので、その賃貸需要はあると思います。青南小の人気も根強いです（こちらは基本的に卒業まで学区内に居住することが必要です）。

[1064: マンション掲示板さん]

駅から離れた地域でも学区需要で評価されているのでしょうね。
青学は富裕層のご子息率高めですから賃料なんか気にしないのでしょうか。

[1065: マンション検討中さん]

地権者の賃貸2部屋募集中。

[1066: 匿名さん]

お隣のフォレストは売買も賃貸も在庫なし。
特に、売買の価格は昨年後半からハネ上がってますよね。
ここ買えた人は本当にラッキーでしたね。

[1067: マンション検討中さん]

在庫薄→値上がり→上がると尚更買い替えしない→在庫薄継続で上がる

売却益出ても買い替え先は更に高値掴みになるのが痛いです。
広くなるとかより良い立地を手にしたいから引っ越したいのに今は静観するしかないのが辛い。

[1068: マンコミュファンさん]

三井のリハウスで71m59万円で賃貸出てますね。写真結構載ってますね。中々いい仕上がりですね。今日内覧会です。楽しみです。

[1069: マンション検討中さん]

施工のクオリティーはどうでしょうか。
昨今施工不良が怖いですよね。

[1070: 匿名さん]

躯体はわかりませんが、外装も共用施設も専有部も大変良かったです。
地権者の方々と丸紅に感謝です。

[1071: 周辺住民さん]

ここは大雨の時浸水する、水害が心配です。対策は講じているの？

[1072: 匿名さん]

トランクルームがとても広かったです。
思ってたより良かったです。

[1073: 匿名さん]

>>1071 周辺住民さん
確かに、以前はゲリラ豪雨の時に東四丁目の交差点が冠水したこともありましたが、周辺の排水溝の改善工事後はそれもなくなりました。
以前道路が冠水した時も、車道のみで歩道は問題なく、もちろん建物にも影響はなかったです。

[1074: 匿名さん]

>>1066 匿名さん
常盤松ハウスの建替は、隣のフォレストにとってもプラス材料になったと思います。
もともと中庭が広かったので、旧建物もフォレストの部屋の日照を遮ることはなかったですが、現建物が現在の日照規制を遵守した結果、フォレスト中庭の日当たりと風通しが以前よりも良くなりました。
フォレストの中庭の木々はこれからますます元気になりそうですし、常盤松ハウスはその眺めを楽しむことができるので、双方にとって良かったのではないかと思います。
常盤松ハウス側の空間とフォレスト中庭を合わせた広さは建替前と変わらない印象ですが、以前常盤松ハウスの駐車場だった部分が植栽になったので、どちらからも緑の眺めが更に良くなりました。
現建物は北側の建物の高さ低く抑えたので、今まで見えなかった六本木ヒルズや東京タワーが眺められるようになったフォレストの部屋も結構あるのではないかと思います。
どちらの物件が良いというのではなく、どちらの物件にもメリットがある良いプロジェクトだった、という印象です。

[1075: マンコミュファンさん]

内覧会行ってきました。
西側の緑は想像以上に広くて緑が素敵でした。内装も高級感たっぷり。床、天板アップグレードして良かったです。

[1076: マンション検討中さん]

ラスト2部屋の販売再開しました。

[1077: マンション検討中さん]

派手さを求めず、居住者の快適さを追求したマンションという印象。
とはいえ、想像よりも高級感がある。
駐車場、車寄せなど車回りもしっかりと作り込んでいるので、車を所有してる人は更に満足でしょうね。

[1078: マンション検討中さん]

駐車場は空き出てます？

[1079: マンション比較中さん]

>>1077 マンション検討中さん
車を持っている人にとっては実に快適な立地だと思います。
3号線の上り(高樹町）と下り(渋谷）の入口が両方近くて、都心では貴重なガソリンスタンドも近所。便利です。

[1080: マンコミュファンさん]

市況がこんだけ高いと残った部屋も適正に見えてまう不思議。

[1081: マンション検討中さん]

SUUMOに賃貸と中古が掲載されていますね。賃貸も中古も適正価格を模索中なのかな。

[1082: マンション検討中さん]

地権者の南東南西角は圧巻どす。
欲しいんだけど手が届きません。
坪単価700万は適正どすか？

[1083: マンション検討中さん]

>>1082 マンション検討中さん

もう少し待ったら、どの方角も似たような坪単価で落ち着きますよ。今売れ残ってる壁ドンや話題になった半地下の値上りは無いと思いますが、相場よりも全体的にお安い設定だった。

[1084: マンコミュファンさん]

いやいや70m2 8680万とかそのままで中古買えんでしょ。

[1085: 匿名さん]

地権者なのに、なぜ繁忙期に売り出さなかったのかなぁ？
遅くとも入学式までに。

[1086: マンコミュファンさん]

地権者住戸の引き渡しは5月下旬と書かれてます。
早めに募集開始する意味がないような？

[1087: ご近所さん]

野村でペントハウス出てますね…。

https://www.nomu.com/mansion/id/R5756905/

[1088: マンション検討中さん]

>>1087 ご近所さん

以前にもウリダシテイテ一旦引っ込めた地権者さんの部屋です。
当時は2億2600万でした。
市況が上がっているのでこんなものかも。

[1089: 検討板ユーザーさん]

賃貸6部屋募集中なり。
平米賃料は6300円前後です。

[1090: マンション検討中さん]

地権者さんの入居も7月末からですかね？
西側のお部屋も売りに出されないんですか？
2億を超えは厳しいね…1億台でお願いします。

[1091: マンション検討中さん]

地権者は5月下旬からです。

[1092: マンション掲示板さん]

80超で1億半ばが安めに錯覚するなんてなあ。
港区と渋谷区の人気アドレスが2億になる時代がやってくる？

[1093: 匿名さん]

>>1092 マンション掲示板さん
「もう既に来とるやん」的な回答も多そうな気がします

[1094: マンコミュファンさん]

お金の価値が下がってますからな。
高額な耐久消費財はアゲアゲ。

[1095: マンション検討中さん]

格差拡大なんだと思いますよ。
富裕層が好む車、時計、不動産、金融商品は上昇します。
西麻布野村計画は坪1000万だそうよ。
虎麻は別世界。
南青山で坪600万はアッパークラスの最終エントリーだろうぜ。

[1096: マンコミュファンさん]

今週土曜から現地案内開始と書かれていました。
2部屋販売中のようで土日は予約取れませんでした。

[1097: マンション検討中さん]

本日は地権者さんの入居初日でアートさんが裏口から搬入していました。

購入検討の訪問者に配慮して裏口からの搬入にしたようにも見えました。

[1098: マンション検討中さん]

なんかリハウスに大量に地権者住戸出てきてませんかね

[1099: 匿名さん]

少し出てますね。

[1100: マンション検討中さん]

賃貸の同じ部屋被りが凄まじい。

[1101: マンション検討中さん]

転売価格は妥当なんですかね？
竣工前に買えた人はラッキーですな。
ここは南東の方角に単価が盛られてましたが、
西側の緑に囲まれた住戸の方が魅力的ですね。
高層階のルーフバルコニーからは六本木ヒルズが望めるんですね

[1102: 匿名さん]

がっつりお見合いですが。

[1103: マンション検討中さん]

>>1102 匿名さん
SUUMO掲載写真を見る限り、北西のルーフバルコニー付き24,800万円なんて素敵じゃ無いですな。南向きの景色も良いですが、この辺りは交通量が多いですから。GoogleMapだと東向きの方が向かいのマンションの距離が近いようですな。

[1104: マンション検討中さん]

完売しました。
おめでとうございます。

[1105: 匿名さん]

2戸は値上げせずに販売したから、あっという間に売れましたね。

HP掲載から3日後には既に申し込みがありますのでと丁重に断られました。

新築未入居も数戸は売れたらしいですね。

一期の時、1倍の部屋にしとけば良かったと未だに悔やまれます。

[1106: マンション検討中さん]

7階の121m2 2.48億で御成約してました。
どんどん売れてます。

[1107: 匿名さん]

>>1103 マンション検討中さん
確かに東向きの方が向かいのマンションとの距離は近いかもしれません。
でも、その間に片側２車線の駒沢通り（駒沢通りは渋谷橋が終点なので正確に言うと駒沢通りの延長上－別名美術館通り）があるので、いわゆるお見合いとは違うように思います。背の高い銀杏並木もあるので、視線も程よく遮られるのでは。
西側には隣地マンションの庭があって、これまた窓先の空間に余裕があるうえに、木々が目隠しになりますね。
あと、東側の道路が混むのは朝夕ぐらいで、それでも六本木通りに比べれば交通量はずっと少ないと思います。

[1108: マンコミュファンさん]

そろそろ入居？

[1109: 通りがかりさん]

昔直ぐ横に住んでましたが、ここは静かで良いところですよ。
昔の常盤松下ハウスのデザインも良かった。
駅が遠くて買い物しも厳しかったけど、ネットスーパー使えるようになったし、この価格で買う人はタクシー常用だろうから関係ないね。
安く買えた人はラッキー。
しかしこれだけ駅から離れていてもこの価格とは。

[1110: 匿名さん]

渋谷2丁目の再開発が2件あって、渋谷の高層ビルエリアが東方面にも拡大傾向。
西麻布と南青山7丁目の交差点の間では、30階超の高層物件2棟が建設中。
ここは渋谷と六本木の中間地点だけど、宮邸と文教地区のおかげで、今の雰囲気が将来的にも保たれるんじゃないかと思う。
そう考えれば、都心の駅遠にもメリットはあるってことかも。