南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[698: マンション検討中さん]

入居開始まで1年9ヶ月もあるのに残り7部屋かあ。
やはりプライスを間違えた結果？
坪500万台の部屋だって十分に安いよ。

[699: マンション検討中さん]

1LDK残ってますか？
HP見ると大きい部屋しか残ってなさそうですよね。

[700: 通りがかりさん]

詳細は物件概要に書かれてる。
25日販売分には1LDK有り。

そこで全て1LDKが無くなった可能性有りだけど。
売主が間取ページに広い部屋をアピールするのは見込客がいない＝売りたい証拠

[701: 通りがかりさん]

今週末に続けて2期2次販売っぽいな。
もう80.5㎡以上の部屋しか残ってない。
残り7部屋のうち2部屋くらい出す？

[702: マンション検討中さん]

明日2期2次 3部屋販売 残り4部屋

ついに107㎡放出 110万下げました

[703: マンション検討中さん]

管理費は㎡360円
共用施設無し、コンシェルジュ無しを考えると高く見える。
理由は駐車場収入が管理費会計に入らないためなんだけど、35台くらいが常時稼働で仮に管理費に入ると1部屋平均で1.3万くらい下がる。
そう考えると管理費は妥当なのかもしれない。

1番高い部屋が捌けるとなると残り4部屋は3月中に完売？

[704: 匿名さん]

超ハイペース販売なんやね。
次は2期3次が来週末。
残り4部屋が瞬間蒸発あってもおかしくないねん。

[705: 匿名さん]

一番高い部屋がネックですかね。
これくらい予算ある人は、もうちょっとグレード高い物件探すかと。

[706: マンション検討中さん]

グレード高いグランドヒルズ70㎡→1.5億

グレード普通常盤松ハウス80㎡→1.1億から1.5億

予算1.5億としてグレードを取るか、広さを取るか？

[707: 通りがかりさん]

今および未来の港区南青山のマンション市況において
新築を専有坪500万円台で供給するのは無理だと思うよ。

常盤松ハウスの仕様と立地で、602のような部屋の間口、採光、ロケーションなら専有坪650万円くらいまでの値付けでもじっくり探せば売れる。

丸紅は本件につき人も手間ひまもかけずに簡単にサクッといきたい事情があるから、620万とかで安く出しているのでしょう。

この建替プロジェクトはロットが小さいから大した儲けもない、だが、時間だけはかかる。
グランスイートの冠も過半を保有している地権者チームに否決されたとなると、もはや利幅も大して変わらないのだから労せずサラッと掃けさして次に人員を回すのが吉と判断するのは経営の基本だよね。

つまり、何が言いたいかというと、グランドヒルズのまあまあのロケーションと広さを誇る部屋を買うより、ここの602を買う方が経済合理性は圧倒的に高い。

ぼくなら、8階や9階の東南側の角地の良い部屋はうまく仕様UPして脚色して専有700万円近くで売るかな。
2億前半くらいで120平米近くある広々した3LDK。

[708: マンション検討中さん]

>>707 通りがかりさん
参考になります。
経済合理性から余計な利益が盛られてない当マンションは買わない理由を探すのが難しい。
ちなみに107.5㎡は605号室だと思います。

[709: 匿名]

いくら何でも安過ぎたの一言。
1階の半地下のみならず、2階以上も近隣と比べて激安だった。
ただ、最安値が410万台だったので500万台も600万台も高く感じた。

という私は、3回連続落選。
欲の皮が突っ張り過ぎたと後悔。

[710: 匿名さん]

1期の70B 2階 坪426万は最強でした。
狙い過ぎると買えなくなる典型例でした。
あの時に70A 1階 坪422万か西向きの4階以上にしとけば当たったかもしれん、と後悔

[711: 匿名さん]

当初の予定価格の全体平均が坪530万→一部の部屋を大胆値下げで最終平均は坪525万くらい。
丸紅さんは事業で儲ける気がなく、地権者は豪華さを求めなかったからこそ実現した奇跡の安さ。
この先に○○ショックが来ても人件費高騰、土地代の高止まり、建築資材も微減程度であれば原価から積み上げると10年はこんなお宝価格は出ないでしょうと。
70B2階10080万購入者は買った瞬間に2500万の含み益です。

[712: マンション検討中さん]

そろそろ3月末でモデルルーム閉鎖の案内が届きそうやね。
最後にもう1回訪問しよっかな。

[713: 匿名さん]

>>711 匿名さん

そうそう、仰る通りで。
何か勘違いしている素人が非常に多いのだが、かつてのマンション市況とは違い、今は原価の積み上げ型にごく薄なスプレッドで利益を最低限見こんで何とか供給している状態。

昔みたく25も30も利幅は見れてないから、下手したら最終の粗利益率1桁台なんてのも今はザラ。

つまりね、値下げしようがないの。
赤字出して損切りするより、長く時間かけて買う人を探すのが吉。

[714: 匿名さん]

契約した皆さん、カラー何色にしましたか？

[715: 匿名さん]

こんなところに住んでみたいけどとても買えません。
購入される方が羨ましいです。

[716: マンション検討中さん]

月島ミッドタワーグランド
馬車道ザ・タワー横浜北仲
南青山常盤松ハウス

どれも売主に丸紅さん
竣工前に楽々完売

[717: 匿名さん]

ここは、過去に大惨事があった場所が目の前にあるので、それを気にした丸紅が価格勝負に出たと理解していますがどうでしょう。歴史上の出来事が気にならない勇者にとっては美味しかったようですね。