南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tokiwamatsu36.com/

所在地：東京都港区南青山7丁目9番（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線　表参道駅　徒歩11分
　　　ＪＲ山手線　渋谷駅　徒歩14分
　　　東京メトロ日比谷線　広尾駅　徒歩15分
間取：STUDIO・1LDK～3LDK
面積：39.45平米～107.50平米
売主：丸紅株式会社
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[408: 匿名さん]

>>407 マンション掲示板さん
そうなんですか…残念です。
75Bも倍率高そうですかね？

[409: 匿名さん]

ですね

[410: マンション検討中さん]

もう西の70㎡以上の2LDKは残り少なく激戦
狭い60D 60Bも視野に入れないと買えないことになるので悩ましいかと

[411: 匿名]

一般的に新築では、１ＬＤＫが最高人気になるのですが、ここでは最低人気でした。

なぜかというと、青南小学校区内のマンションでは２ＬＤＫ以上、７０ｍ２以上が人気なのです。

ですから、７０ｍ２以上を狙う方が無難ですよ。

[412: マンション掲示板さん]

>>411 匿名さん
それなら60平米あれば問題ないですね。ここは2LDKです。

[413: 匿名さん]

＞388さんが言っているように、南向きの部屋が苦戦したのは、フォレスト向きと比べて価格差が大きくて割高に見えたんだろう。
車も人通りも少ない静かな道路に面していて、その先にも高い建物はなく（将来的にも建つ可能性は低く）、背の高い宮邸の木々までは距離があるから低層階でも日当たりは抜群。
本来なら好条件の部屋だと思うけど。
ゴミ置場の真上に位置する部屋については、通常は早朝に回ってきて長くても数分（短ければ数十秒）停車するだけのゴミ収集車からの臭気リスクの評価の問題だと思う。
毎朝早起きして窓を開け放つのが無上の喜び、という人なら気になるかもね。

[414: 匿名]

半地下が安いのではなく、西向き全体が安過ぎた。
西向き２階の価格なんて信じられないレベル。
その２階より安い半地下（1階）は奇跡のような価格に感じた。

しかし、半地下は元々上階と比べ15％程度安いのが常識。
それを知っている方々は2階をターゲットにした。

2階を買えた方は幸運。見る目がある。おめでとう。

[415: マンション検討中さん]

>>414 匿名さん

2階に最高倍率続出
みんな賢いよ

[416: 匿名さん]

>>414

>>415の言う通りで自分だけが分かってる、自分だけが賢いと思っちゃいけないっていう事だわね。

[417: マンション検討中さん]

2階はキャピタルでますか？

[418: 匿名さん]

利益はのぞめないかと
ただ南青山好きには刺さるかとおもいます？

[419: 匿名さん]

>>412 マンション掲示板さん
60平米は1部屋が狭くて無理じゃないですかね？
70Gも同じですが。
西側なら70Bくらいの2LDLじゃないと

[420: 坪単価比較中さん]

余裕でキャピタル出ますよ。新築69平米2階1億-1億500万くらいじゃない？16倍の78平米パンダ部屋は1億1500万くらいの価値じゃないかしら。

[421: 通りがかりさん]

販売総戸数が36戸しかなく今となっては非常に稀少な値付けのマンションでしたね。

二期でほぼ掃けて、年度末にはMRクローズできるだろうね、今の勢いなら。

住友のグランドヒルズは700マンション?だと思うから、北側のパナホームよりは、こちらのマンションの方が規模もあって良いから、殆どは地権者住戸で抑えられてしまっている100平米超の住戸が600?650万で一瞬で捌き切れるかどうかが成否の分かれ道になるね。

丸紅都市開発の腕の見せ所だ。

[422: 匿名さん]

敷地の前の駐車場の地歴を気にする人は少数派かな。　価格が安いのは、その理由のそせいだと理解していますが、皆さんからすると価格を引き下げる要因として、かえって、その地歴はウェルカムなのかな。当方は、地歴を気にするあまり最終的に断念してしまったが、惜しいことをしてしまったかもと若干後悔中です。

[423: 匿名さん]

この場所自体の地歴ならともかく　片側２車線の道路を挟んだ向こう側ですから
まあ個人の感性の問題なので、＞422さんは気にしていても良いと思いますよ
以前もこのネタで投稿していた方と同じ方かと推察いたしますが
その時も反応がなかったのが「皆さん」の回答ということではないでしょうか

[424: 匿名さん]

>>420 坪単価比較中さん
その程度のキャピタルじゃ諸経費税金引いたら旨味ないね。

[425: 匿名]

周辺の中古成約から推察すると（竣工時も今の経済状況）

西2階は20％上乗せ可能。

修繕積立一時金（約100万円）が0円は丸儲け。

[426: マンション検討中さん]

>>425 匿名さん

南青山テラスで坪単価570万くらいだがグレードが全然違う。
築年数のハンデなく、むしろヴィンテージだからね。
富裕層はコンシェルジュや豪華な設備がないマンションには住みたがらない。
セキュリティ甘いとこも避ける。
南青山テラスより常盤松ハウスは1割安く評価される。
よって2階以上の部屋は即転で坪500万と見ておくと大差は出ない。
78B2階購入者は最大の勝者でした。

[427: マンション検討中さん]

半地下の1階やゴミ置場近くは避けられるので相場よりかなり安く評価される
オプレジの半地下と地上の単価差を見れば1階は、、、