グランツオーベル中野ってどうですか？

[匿名さん]

グランツオーベル中野についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.ober.jp/nakano/index.html

所在地：東京都中野区中野5丁目6番1他（地番）
交通：ＪＲ中央・総武線、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩5分
間取：2LDK・3LDK
面積：53.83㎡～79.87㎡
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：大成有楽不動産株式会社

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[81: 匿名さん]

>>79 マンション検討中さん
物件概要通りに9月下旬から販売開始し、販売戸数が20戸以上なら、順調。
もし延期するようなら、価格の見直しで仕切り直しなんでしょうね。地元民としては、早くモデルルームで予定価格を知りたいけど、いつからモデルルームオープンするのでしょう？

[82: 匿名さん]

>>80のような建築状況ならもうそろそろでは。スケジュール的にはお盆休み後くらいだと
販売開始のちょうど一か月前ですし、タイミングが良いんじゃないでしょうか。

ワークラウンジのコンセプトが面白いです。
ファミリー向けマンションなのに子供が入る隙がない共用施設というのも他には見ない気がします。
マンション内にコピー機があるのは嬉しいですね。コンビニまで行かずに済みます。

[83: マンション検討中さん]

70平米で9000万くらい？

[84: マンション検討中さん]

さすがにそれはないでしょ。
ついても、
55で6000
70で7800

[85: 口コミ知りたいさん]

>>84 マンション検討中さん

そんなに安いわけない。
中野坂上のパークホームズザレジデンスでも坪単価400万円台後半。
ここはグランツが付く上位ブランドで中野駅5分だから坪単価500万は超えますよ。

[86: マンション検討中さん]

>>85 口コミ知りたいさん
65平米で1億？！
なわけないっしょ

[87: マンション検討中さん]

坪単価500なんてあるわけないじゃない、青山じゃないんだから。この物件検討者はど素人の集まりかい。

[88: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん

今はもっと奥地の阿佐ヶ谷荻窪でも坪500程度は珍しいことではないです。
ちょっと楽観視し過ぎでは？

[89: 通りがかりさん]

今のご時世青山が坪500なら倍率がすごいでしょうね

[90: 匿名さん]

外廊下のゴミゴミエリアのマンションですからね。デベも微妙ですし、それでいくらつけるんですかね。もっと郊外のマンションでもそこそこの物件は内廊下だった気がします

[91: 匿名さん]

>>69 ご近所さん

紅葉山通りからは一通で無理じゃない？

[92: 匿名さん]

中野区中野５丁目は高級住宅街ではありません。
築古のアパートもありますし、築古の戸建てもあります。
それでも、中野が好き！と、思う方が、中野にマンションを買います。三菱のタワーマンションも色々と云われていましたが、完売しました。

グランツオーベルも売れると思います。
ブランド力ですが、スーパーゼネコン系です。

東西線始発、総武線始発、座って通勤できます。
お買い物や飲食に困りません。（電機屋はない）
ブロードウエィの地下には、西友、八百屋など食材店が沢山。

Tシャツ、ポロシャツ、サンダル履きで、気どらず飲食できる美味しくて安価な飲食店が多数！！本当に良い街です。

[93: マンション検討中さん]

ザ・パークハウス中野タワー徒歩６分
1F～5F - 南東角 2LDK 63.57 平米 7898万円 410万円
11F～15F - 東北角 3LDK 72.33 平米 9998万円 456万円

シティハウス中野テラス　徒歩14分
4F - 南東 3LDK 67.03 平米 7990万円 394万円
5F - 南東 3LDK 67.03 平米 8090万円 398万円
5F - 南東 3LDK 70.01 平米 8590万円 405万円

＊＊＊＊＊＊
上記から考えるとここは70平米9500万ぐらいが限界じゃないですかね。
中野がよいところなのは重々承知ですが、1億は超えたら厳しいかと。
70平米8980万から9980万ぐらいでだすと予想します。これで坪単価450万。

[94: マンション検討中さん]

Aタイプの79.87平米は坪単価の500の1.2億は行くと思います！
Eタイプの72.04平米は坪単価460万の9980万が上限、
Jタイプの55.77平米は坪単価480万ぐらいの7980万から8000万前半。

[95: 匿名さん]

>>94 マンション検討中さん
Ｊは東向きだし、間取りもイマイチ。
2階は7400万円台?

ＡとＥはそのぐらいみたい。
電話すると教えてくれます。
8月から事前案内会開始のDM来たよ。

大型マイカー所有者は1度建設地まで試運転しましょう。
南側の1階2階は電線凄かったよ。
確かに高級マンションには合わない回りの雰囲気でした。
が、第一印象でした。

[96: マンコミュファンさん]

>>95 匿名さん

やはり坪単価500万位になるんですね。

[97: 匿名さん]

中野はどこまで高くなるのですかね、、、
南口と囲町のタワマンはすごいことになりそうですね。

[98: 通りがかりさん]

94で予想しておきながら、高さにビビります。
中野の利便性は抜群で、最近は中野セントラルパークで若干のお洒落さもあるとはいえ。
不動産の高騰恐ろし。

[99: マンション検討中さん]

パークハウスの中古でも買った方が良いかも。
タワマンを待った方がいいかも。

[100: 通りがかりさん]

現地を通ったので道をとってきました。
前の通りは早稲田通りからは入れないようです。もみじ山から入った場合の道です。
色々な方向から撮っているので分かり辛い点はあるかと思います。

[101: 通りがかりさん]

車の先の曲がり角が狭かったです。

[102: 通りがかりさん]

曲がって、早稲田通りから入った道＝もみじ山と平行の道です。

[103: 通りがかりさん]

早稲田通りの方から現地を見て撮ったものです。

[104: 通りがかりさん]

早稲田通りからの進入禁止のマーク。
この道は一通ならさほど狭くなく、工事がたくさんありました。
近くに野村不動産がかなり広い土地に共同住宅を作っていると。
賃貸専用のようです。

[105: 通りがかりさん]

現地。土地は結構広かったですが、道に面した何軒かは売ってもらえなかったのか、少し残念な形にみえました。
でも広くて、第一種低層住居地域で高く売るであろうというのはひしひし感じました。

[106: 通りがかりさん]

こちらが野村の工事の看板

[107: 匿名さん]

高値掴みの象徴の中野、コワイコワイ

[108: 評判気になるさん]

道の写真、我が家は車無いけど、子供に危なそうですね。でも、駅近で贅沢は言えません。

[109: 匿名さん]

>>100 通りがかりさん

将来的には電線は地中化？

[110: 匿名さん]

>>104 通りがかりさん

プラウドフラット中野 1L中心のようです。

[111: 匿名さん]

この辺は路地狭いのがデフォ。大型犬数頭引き連れて散歩させてるのがたまにいて犬苦手な人は要注意。

[112: 匿名さん]

ライフの隣がモデルルームなんですね

[113: マンション検討中さん]

坪単価500万超でしたね。高いなー

[114: 匿名さん]

>>113 マンション検討中さん

やっぱり平均で坪単価500万超えましたか。
最安で坪単価いくらでした？

[115: マンション検討中さん]

もう事前案内しているのでしょうか。

[116: マンション検討中さん]

>>114 匿名さん

440というところですね。

[117: 名無しさん]

>>116 マンション検討中さん

やはりかなり高いですね。

[118: マンション検討中さん]

個人的にタワマンは好きではないので、この物件は気になっている。低層で６２戸というサイズ感も非常によい。ＨＰで見る限りデザインもよい。共用ワーキングスペースとか意味わからんが、はやく設備とか全ての間取りが見たい。

[119: 匿名さん]

>>116 マンション検討中さん

駅近でも、あの立地でこの価格は無理だ。
正式販売時には見直されて販売開始どね。

[120: 匿名さん]

実際に中野に行って、建設地を見ましたが、あまり高い坪単価なら見合わせという感じでした。どのような価格で出るかで検討したいと思います。

[121: マンション検討中さん]

○ 中野5分
× 非アウトフレーム
× 外廊下
× 周辺が汚い
× 眺望悪
× 高い

[122: 匿名さん]

最上位ブランドのグランツで平均坪単価500万円なら今のご時世そんなに悪くない水準だと思う。
勿論安いにこしたことないけど、荻窪や阿佐ヶ谷でも同じ位するし、三鷹でも400万円超えが普通となってますからね。

[123: 評判気になるさん]

>>105 通りがかりさん

1低ではないですよね

[124: マンコミュファンさん]

70平米8千万円台ならぜひ買いたいです。
でも駅からのあの道、友達呼べないね。

[125: マンション掲示板さん]

>>124 マンコミュファンさん

だから坪単価440万円からだって
そんな価格じゃ買えないよ
埼玉行きな

[126: マンション検討中さん]

グランツオーベルは当社の最高級ブランドですっ！という割には内廊下じゃなく外廊下なんですね…
しかも北棟の方は内廊下風の袋小路みたいな形状
あれでは真夏は廊下の気温が40度とかいっちゃうのではないでしょうか？

[127: マンション検討中さん]

>>125 マンション掲示板さん

条件いいとこだと軽く一億超える

[128: マンション検討中さん]

高いですね～。
週末暇だったので、コーシャハイム中野フロントのモデルルームの見学に行ってきました。
中野駅南口徒歩4分、約60平米で23-4万円でした。
こちらは公社ですが、今の中野の物件価格相場からしたら60平米8000万として
表面利回り3.5％ぐらい。
実際はもっと高額かもしれないから、賃料安いってことですかね。
まあ公社ですからね。見学者はたくさんいました。

[129: マンコミュファンさん]

ハザードマップで色ついちゃってんじゃん
そんなとこで地下住戸つくるなんてデベと設計者の見識を疑わざるを得ない
上階住戸だからって安心できない
機械室は地下なんだから

[130: 匿名さん]

>>129 マンコミュファンさん

でもその地下住戸ですら坪単価440万円なんですよね？

[131: マンコミュファンさん]

>>130 匿名さん
そんな情報は中の人しか持ってないはずです
説明会では最上階と最下階の価格は示されてませんでしたから
（価格といってもデベ希望価格）

[132: マンション検討中さん]

営業さんがなんか隠してる風だったのでここで質問します
敷地歩行者入口通路の左側隣地ですが、手前の医院はよいとしてその次の家、玄関がこのマンションの車両通路に面していて、他には接道がないようです。
こんなのってあり？

[133: マンション検討中さん]

>>132 マンション検討中さん

>>9582 ご近所さん

そこもともと道路じゃない？

[134: 匿名さん]

>>132 マンション検討中さん

確かその家とは通行使用無償の合意をしてるとか、これからするとか、書いてあったような。

[135: マンコミュファンさん]

囲繞地があるのか。

[136: 匿名さん]

高いと思った方にはグランドメゾン新江古田を推奨！
中野区同士仲良くやろうや！

[137: マンション検討中さん]

>>133 マンション検討中さん

現状の見た目だと道路そのものですよね
完成後も通路として使うようですし
でも、本当の道路だったら、こんなふうに敷地として表現するもんですかね？

[138: マンション検討中さん]

>>134 匿名さん

情報ありがとうございます
見逃してました
その家の人が通るくらいは問題ないものですかね？

[139: マンション検討中さん]

>>135 マンコミュファンさん
専門家の方でしょうか？
キーワードのご提示ありがとうございます
いにょうち、と読むんですね
人が通る権利は認められるが原則として再建築はできないと書いてあるサイトがありました
ということは、あのお家はいずれは朽ち果てていくしかないということでしょうか

[140: マンション検討中さん]

高い！！
価格聞いてびっくり！
これならもう少し渋谷区新宿区にいきます！！
中野ですよー冷静に、、

[141: 匿名さん]

>>140 マンション検討中さん

おいくら？

[142: 通りがかりさん]

ありゃりゃ、「不都合な真実」が明らかにされちゃいましたね。
デベさん、袋地問題を解決せずに購入者・管理組合に押し付けるのですね。
こういうの、瑕疵ある土地っていうんですよ。
地上げに失敗して不整形地の状態で見切り発車、まではよくある話。
だが第三者の権利を付着させたまま分譲するのは、将来の禍根の種を購入者に付け回してはいサヨナラ、ですよね。
デベさん、良心の欠片でもあるなら、直ちに販売を中断して袋地問題を解決してください。

[143: 匿名さん]

低層じゃなきゃやだ！ってなら別だけど、これなら三菱タワー中古か住友タワー三井タワー新築を待つ方が良くない…？価格と仕様間取り立地が見合ってるかなこれ。
2LDKなら坪410万で三菱タワー中古がこの前出てた気がする。

[144: デベにお勤めさん]

>>143
まあ誰もが思うよね
ツインマークタワーも比較対象じゃないかな
絶対に低層がいいっていう人がどれくらいいるか

[145: デベにお勤めさん]

三菱のタワーは徒歩６分（ただし、ほぼ雨には濡れずに歩ける）だけど、それ以外のタワーは駅徒歩０～２分だからねぇ。
価格があまり変わらんのなら駅により近いタワーの方がいいじゃん、になるのでは

[146: 匿名さん]

シニア層はタワーより低層がうけそうだけど。

[147: マンコミュファンさん]

戸数少ないから地元の低層好きの金持ちシニアに売り切れるかどうかの勝負かな
とはいえ本当の地元民は敬遠しそうな立地だけどね

[148: マンコミュファンさん]

中野駅付近の地域で、中野駅から見て東／西、南／北に切った４地域のうち、北東は唯一ガラが良くないからね
３年前に中国人留学生が殺害された事件も駅の北東側で、そういう感じのアパートが密集してるような地域

[149: 匿名 希望]

>>148 マンコミュファンさん
地域を変える最先鋒になるんでしょうね

[150: マンション検討中さん]

説明会でこの地区は当分多いな土地はでてこないから希少性があるとのことですが，ここのモデルルームが設置されている駐車場になにか建つかもしれませんね．．．

[151: 評判気になるさん]

>>150 マンション検討中さん

そうですね、ワンルームマンションくらいはできそうですね
居酒屋直結の

[152: 匿名さん]

>>151 評判気になるさん

オーベルの立地は最強かもね。

モデルルームの場所は、マンションにする場所じゃないよ。

[153: 評判気になるさん]

>>152 匿名さん
立地最高ですか？
ハザードマップ色付きですよ
変形地ですよ
囲繞地ですよ

ところでモデルルームの場所がマンション建設地と誤解してる人いるのか？

[154: マンコミュファンさん]

モデルルームは、次は三井のタワマンのモデルルームに使うんじゃないかな？

[155: 評判気になるさん]

>>154 マンコミュファンさん
三井のタワマンはもっと大規模だからあんな狭い土地ではモデルルームは入り切らない

[156: マンション検討中さん]

なんだかんだいいながら、みなさんあの駐車場の土地が気になるようですな（笑）あそこは、再開発が終わるころまでモデルルーム設置場所として貸し出して、最終的に商業ビルですよ。

[157: 匿名さん]

ライフ含めての建設地とすると、
タワーマンションが建てれそうだ。
注目ですね。

[158: マンコミュファンさん]

>>157 匿名さん
それはとりあえず数十年はないでしょう。
容積率がとれる土地ではないです。
タワマンは、南口に住友、北口西側に三井で計画されているので、ここで皆さん言うタワマンはそれらを指してのことです。
間違えて参考になるを押してしまいました。

[159: 匿名さん]

>>150 マンション検討中さん

この辺りが再開発に入ると
中野駅は素敵な街になるね。

[160: マンション検討中さん]

モデルルーム、専有内はよかった
が、玄関出たら目の前には無骨なメーターボックス扉
外廊下マンションに億は出せないな、と思った瞬間でした

[161: 匿名さん]

ここは、港区ではなく中野なの、庶民の街に内廊下のマンションは、ありません。タワマンを除き。管理費が高くなるでしょ?
三井も住友も5年以上先の話。それも、順調に行っての話だから、1、2年は平気で延びます。建築費が高い時の受注なので、売値も高いだろうし。
三鷹駅の駅前が、442万だったから、中野駅の駅前なら、推して知るべき。早稲田通り沿い、駅6分のパークハウスタワーが3年半前に456万だったから、500近い？70平米なら、10500オーバーだね。

[162: マンション検討中さん]

>>161 匿名さん
お詳しいですね
解説ありがとうございます
>>庶民の街に内廊下のマンションは、ありません。タワマンを除き。
タワマンならともかく、庶民の街で外廊下の億住戸を買う価値があるか、よく考えてみます

[163: 匿名さん]

そう考えると三菱タワーがいかにお得だったかというね。相場からしたらもう8-10％は値上がりしてる。まだまだ大規模再開発も控えてて、案外ここも三井と住友のタワマン出来たり、区役所やサンプラザの建て替え、中野駅工事が完了した頃に見たらお得だったと言われる…かもしれない？
やっぱりそれでもちょっと高いかな？

[164: マンション検討中さん]

最近、中野駅周辺の中古マンションをウォッチしていますが、
南口のタワーはぽつぽつ物件出るけど、1か月ぐらいで掲載がなくなるので
すぐに売れているっぽいし、サンクオーレタワーも先日中古があったはずなのに、
もう見当たらない。
新築が高くていまいちだから、中古に流れているみたい。

[165: マンション検討中さん]

>>164
サンクオーレの物件はご指摘の理由ではないのですが．．．ちなみに南口のツインタワーも実際には売主価格では売れてません．
三菱タワーの値上がりの指摘もちらほらありますが，所有者の希望価格では実際売れずに，しかもあそこのように整形地に立っていない物件は近隣（二つとも飲食店）との関係がずっと続くため，管理組合もいろいろ面倒なのです．．．なぜ整形地として土地が取得できなかったかを想像すると，おわかりになるのでは．この場所での整形地なら，いま建設中の野村のように，分譲にせずに，賃貸にするはずですよ．

[166: マンション検討中さん]

>>165 マンション検討中さん
グランツオーベルの囲繞地問題も呆れたものですが、三菱タワーも面倒ごとを抱えてるんですね。
さすがディープな街ですね。

[167: 匿名さん]

>>166 マンション検討中さん
昔から発展してると頑固な地権者はいるもんだよ。三菱タワーの手前の雑居ビルは早稲田通り拡張されたらどっちも収用されて消えるから、そのうちスッキリするんじゃないかな。収用補償金よりも三菱買い上げの方が高く付いたろうに、何故そうしなかったのかはよく分からないね。

住友は都営住宅だったから土地もまとまりやすかっただろうけど、三井囲町はどうなんだろ。地上げも含めて最近話をあまり聞かない気がする。

[168: マンコミュファンさん]

改めて現地の周りを歩いてみたけど、やっぱり地元民は買わないだろうなと思ったね。
あの辺はガラが悪いとは思ってたけど、思ってた以上だよな。
中野にガラの良さを求めても、って話ではあるけどさ。
中野でもここより遥かにマシな場所に大量供給されるわけだしな。

[169: 検討除外したさん]

>>168 マンコミュファンさん
雰囲気の悪さは土地の低さと道路の狭さが効いちゃってるように思います
北側の野村の賃貸マンション建設地は高台感があり道路も広く雰囲気がぐっと良くなります
こっちが分譲だったらよかったのになー

[170: 匿名さん]

最近は聞かなくなりましたが、東日本震災の後に「業火ベルト地帯」が指摘されましたよね。木造住宅が密集してる中野、って。ここらへんはその典型だと思うんです。総合危険度ランキングも「4」ですし。
駅に近いし仕様もそこそこ良いので賃貸で住むならいいですが、ここに自分の資産をと考えると迷いが出ます。

[171: 検討除外したさん]

>>170 匿名さん
区役所もその辺はちゃんと対策してるんではないでしょうか？
道端のあちこちに消火器設置されてるし

[172: マンション検討中さん]

事前説明会が始まったようですが、どのくらいの価格でしょうか。

[173: 通りすがり]

>>172 マンション検討中さん
木造密集道路狭隘都市計画不存在低地浸水懸念but売れるもんね的なデベ様希望価格水準です

[174: 匿名さん]

>>159 匿名さん
周囲の再開発はむこう50年はないでしょうね。
現地を見れば分かりますよ。
土地が細切れだしそもそも気合い入れて再開発するほど駅から近くない。

[175: 検討板ユーザーさん]

土曜の現地の状況がある意味楽しみ
地下住戸しか買えない私は特に

[176: 匿名さん]

部屋からの景観でよろしいのは、どちらの向きでしょうか。

[177: ご近所さん]

>>176 匿名さん
周辺のこ汚い街並みが見えない地下住戸ですかね
キレイな壁だけが見えてるのは悪くないですよ

[178: 匿名さん]

>>177
てことは、眺望や景観の価値は０ですか、残念です。
情報ありがとうございました。

[179: 匿名さん]

東向きの上階は新宿ビューですね。

[180: 周辺住民さん]

コバンザメ作戦やってたね。シ〇ィハ〇ス中野テ〇スとか、プ〇ミ〇ト中野通りとか。中野駅徒歩５分の物件近くでチラシ配っても無駄じゃない？５分と１０分以上じゃ、比べるまでもなく。予算重視の人たちには、ぴったりかな。資産価値考えたら、ターミナル駅徒歩５分以内は、譲れないけど。北口は買い物とかもすごく便利だし。住んでみれば分かるよ。逆に住んでると、この条件は譲れません！