グランツオーベル中野ってどうですか？

[匿名さん]

グランツオーベル中野についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.ober.jp/nakano/index.html

所在地：東京都中野区中野5丁目6番1他（地番）
交通：ＪＲ中央・総武線、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩5分
間取：2LDK・3LDK
面積：53.83㎡～79.87㎡
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：大成有楽不動産株式会社

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[421: マンション検討中さん]

>>419 マンション検討中さん
道中はもう少し頑張ってほしいですよね。信号のないフラットな道だし、ちょっと中野区が頑張ればずいぶん良くなるのに。
周りの雰囲気はこんなもんかなーと。この3棟はいずれもタワーだからいいですが、中低層マンションで大通り沿いだと、うるさいし空気悪いしで自分は躊躇しちゃいますね。

[422: eマンションさん]

南口駅前の方の価格が出てますね。
https://www.homes.co.jp/mansion/b-16007360000165/
どの部屋がいくらか分かりませんが、一番狭い部屋が一番安いとすると坪466万、一番広い部屋が一番高いとすると坪490万てとこですか…。
他に比較できそうな中野の新築は今ないと思いますが、ここと比べてどうなんでしょうね。

[423: マンション検討中さん]

>>420 eマンションさん
グレード感同じと説明しておきながら全然違う、そういう企業姿勢に不信感ですわ

[424: マンション比較中さん]

ザパークハウス中野タワーが3/20時点で3物件、売りに出ていますが、どれも部屋は狭いのに、高値ですね?

[425: 匿名さん]

>>424 マンション比較中さん
8階南向きはぼったくり価格ですね。前建ての賃貸マンションと階数的に丸被り。
他2部屋もチャレンジ価格でしょうけど、2016年販売てことを考えたらこんなもんじゃないですかね？中野もずっと住みたい街ランキング15位くらい安定なのにタワマン少ないですし。

[426: 通りがかりさん]

今日チラシはいってましたね。8階は坪単価520ですね。24年竣工の南口の住友タワーならそれ以上かもしれませんが、三菱タワーは徒歩6分で、視界の前が抜けてないとしたら値付けが相場観ないですね。

[427: 検討板ユーザーさん]

>>426 通りがかりさん
どれぐらいが相場なんでしょうね。
坪450で出すと7,650万ぐらい、もうちょっと高く出せますかね。

[428: 口コミ知りたいさん]

三菱の中古は元々チャレンジ価格である上にコロナの影響を織り込んでいないのでちょっと相場観ないな、という感じになってしまいますね。
中野に他にましなマンションがないからこんな感じになりますが、よほど中野にこだわりがある人以外は条件を調整してもっと都心に買った方がいいのでは。

[429: 検討板ユーザーさん]

>>427 検討板ユーザーさん
部屋の条件にもやると思いますが450前後と思います。ツインマークなんかも同じくらいかと。中野は再開発で今後もあまり下がらないのかと思ったりしています。

[430: マンション検討中さん]

>>429 検討板ユーザーさん
それぐらいが相場ですよね。グランツオーベルも同じぐらいですが、これ以上下げると即完ですし、ちょうどいい価格帯でしょう。

中野は進化することを拒み続けた街と言われるぐらい、タワマン少ないし、いまだ駅にエレベーターもないほどですが、謎のポテンシャルで住みたい街上位にいますからね。再開発が入って需要は根強いでしょうね。

[431: 口コミ知りたいさん]

2019年に売り出したのは販売側が豪運を持っていたといえる。
これが一年遅ければ相当売れ行きが変わっていただろう。

[432: 検討板ユーザーさん]

南口で再開発してる住友タワー、賃貸になったって噂ですが、情報ご存知の方いますか？

[433: 評判気になる]

>>432 検討板ユーザーさん
南口は賃貸らしいです

[434: 匿名さん]

>>433 評判気になるさん
全戸ですか？住み替えを狙っていただけに残念。三井が囲町にタワマン予定は進んでいるのでしょうか？

[435: マンション比較中さん]

素朴な疑問なのですが、不動産会社にとって、「賃貸」でいく場合と、「分譲」でいく場合と、どういうメリデメがあるのでしょうか？何を判断基準にして、建設したマンションを「賃貸」にするか「分譲」にするか決めているか、知っている方いらしたら、教えてください。

[436: マンション検討中さん]

単に投資期間の問題なのでは？
ここ数年のバブルで儲けた余剰金でストック仕込んでおきたいのでしょう

[437: 評判気になる]

>>434 匿名さん
私は全戸と聞きました。
北西側に5?6年後に完成予定のタワマンは分譲らしいです。

[438: 口コミ知りたいさん]

前からある出所が不確かな噂だが、あれだけ大規模の再開発地をデベが自己判断で賃貸にしたりできるのかね。

[439: 検討板ユーザーさん]

>>435 マンション比較中さん
すごくざっくり書くと、デベは分譲なら売った際にまとまったお金が入ります。一方で賃貸は契約しても敷礼と数ヶ月分の賃料ぐらいしか入りません。分譲は一発でまとめて、賃貸は長期的に投資を回収していくことになります。

賃貸の方が手間も回収に要する時間もかかる分、空室率を一定に抑えられれば長期的には儲かります。

[440: 通りがかりさん]

住友のタワーはURとの共同事業だったような記憶ですが、だから賃貸という噂ですかね。立地としては分譲を期待しています。今後、中野周辺に建つタワーの中で電車の音も影響が少なさそうな一番良い立地だったので。

[441: 検討板ユーザーさん]

>>437 評判気になるさん
私も全戸分譲で確定したと聞きました。近隣の不動産業者からです。

[442: 検討板ユーザーさん]

>>441 検討板ユーザーさん
441です。間違えました、全戸分譲ではなく、全戸賃貸と聞きました。

[443: マンション検討中さん]

住友の営業マンが全戸賃貸って言ってたから本当じゃないですかね。

[444: 検討板ユーザーさん]

結局、不確かな情報しかないですね

[445: 匿名さん]

だいぶ前の投稿に、ハザードマップの事が投稿されていましたが、黄色（50㎝？）でした。

私の実家は、関東大震災直後に上野から新井に転居し、50年前から中野5丁目に住んでいます。
今まで、一度も水害にあったことはないです。

私は、東中野駅～落合駅～中井駅徒歩圏に住んでいまして、買替えも考えていましたが、経済状況が悪くなったので、諦めモードに入りました。

[446: マンション検討中さん]

住友タワーが賃貸だと、中野駅近には向こう5~6年以上まとまった分譲は出ないってことですよね。
グランツオーベルはあと何戸くらいあるんでしょうか？

[447: マンション検討中さん]

>>438 口コミ知りたいさん
再開発でできる施設建築物のうちデベが取得する部分の話なので、デベの判断で分譲なり賃貸なりに決められます。
デベ取得部分の他、地権者さんが取得する部分もありますが、こちらも同様に、その地権者さんの判断で売ったり貸したりできます。

[448: マンション検討中さん]

>>444 検討板ユーザーさん
そりゃそうですよ
正式発表されてないんだから
だからこそこういう掲示板でみんなが情報交換してる訳で
私はグランツオーベルの販売さんから賃貸になるらしいと聞きました
もちろん確定情報ではないとの断り付きでした
また住友の新宿マンションギャラリーに聞きに行ったところ、情報が降りてきていないので分からないと言ってました
但しこれらは昨年聞いた話
経済社会状況が激変しているいま、果たしてどうなりますかねー？

[449: マンション検討中さん]

>>448 マンション検討中さん
不確かなソースの情報しかないという事実を述べただけですから。
しかしこのマンションの販売には賃貸説を流すインセンティブがありますね。

[450: マンション検討中さん]

「住宅ローン減税 優遇条件を緩和　政府検討」というニュースが出てましたね。
これで、グランツオーベル入居者も高確率で13年間の減税を受けられそうです。
3年×40万＝120万分の価値がありそうですね。

[451: マンション検討中さん]

なるほど、私はここの販売以外から賃貸で決まりと聞きましたが、どうなるんでしょうね。
グランツオーベルへの影響もあるでしょうが、個人的には分譲してほしいですね。いくらで出すのか見てみたいですよねー

[452: マンション検討中さん]

ローン控除13年って単純に40万×3年じゃないですよ。建物価格（上限4,000万）×2%÷3です。

[453: 検討板ユーザーさん]

>>452 マンション検討中さん
延長3年で最大80万てことですね。

[454: マンション比較中さん]

>>439 検討板ユーザーさん
勉強になります。
その場合、「不景気だと賃貸にしがち」、「好景気だと分譲にしがち」みたいな傾向はあるのでしょうか？

これはまったくの憶測ですが、不景気だと物件購入の勢いが落ちるから賃貸の方がリスク少ないのかなぁとか。

[455: マンション掲示板さん]

さて、竣工までに売り切れるかだいぶ怪しくなってきましたなあ

[456: マンション検討中]

>>455 マンション掲示板さん
そうなんですか？？

[457: 検討板ユーザーさん]

>>454 マンション比較中さん
うーん、難しいですよね…。経営判断ですし、一概には言えないと思います。
ただ、南口の住友タワーは現地に賃貸住宅って書いてありますし、賃貸ではないんですか？
現地の囲いを線路側から撮った写真ですが。

[458: 口コミ知りたいさん]

>>457 検討板ユーザーさん

賃貸でかなり前に決まってたらしい。

[459: マンション検討中さん]

残り3割くらいなんだから、さすがに完成までには売れると思うけどな。

[460: マンション検討中さん]

コロナショックで売れ辛くなるのか、それとも、コロナショックで影響を受けるような層は、そもそもターゲット外でさほど関係しないのか。

[461: マンション検討中さん]

外出自粛でこの土日はモデルルームを閉めたようなので、多少は影響するんでしょうね。
まぁこの物件に限った話でもないし、そんなに切実ではないでしょうけど。

[462: 口コミ知りたいさん]

多少どころの影響じゃないし、相当切実な話だと思いますけどね。
とはいえ不動産で言えば、商業系とホテル系に直撃した大波が、住居系にまで広がるのにはかなりの時差があるのも事実ですが。

[463: 匿名さん]

>>457 検討板ユーザーさん
あー、残念すぎる。

[464: 口コミ知りたいさん]

一部賃貸か全部賃貸かはそれだけじゃわかりませんね

[465: 匿名さん]

ここを買う人ってどんな人なんだ。

[466: 口コミ知りたいさん]

（1）現在、中野区／中央線沿線のイマイチな立地に住んでる人で、（2）お金に多少の余裕が見込める人。
例えば、世帯年収が一定水準以上の夫婦共働き、親の援助ありとか。

ただし、中野駅周辺地域に居住する金持ち地元民が子供世帯に援助して買ってあげたりするようなマンションではない。

[467: マンション検討中さん]

2019年の販売価格から相当値下げしないと残りは売れないだろうね

[468: マンション掲示板さん]

>>467 マンション検討中さん
新築マンションの値下げって、現実的にあるんですか？？今後、値下げされた場合って既に契約している人にも値下げは適用されるのですか？？

[469: マンション検討中さん]

値下げ自体は良くあるでしょ
普通は既に買った人には適用されないよ

[470: マンション掲示板さん]

>>469 マンション検討中さん
そうなんですね。もし先に買った人と後に買った人で値段が大きく変わっていたら、かなり不公平な気がして…入居時期などは同じなわけですもんね。そういうのは大丈夫なのかなぁって思いました。