パークハウス清澄白河タワーってどうですか？part3

[匿名さん]

パークハウス清澄白河タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区白河4丁目1番2（地番）
交通：
東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩6分 （B2出口）
都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩9分 （B2出口）
都営新宿線 「菊川」駅 徒歩8分 （5番出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：41.10平米～96.11平米
売主：三菱地所
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
売主：JFE都市開発
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス


施工会社：三井住友建設
管理会社：？

[389: 匿名]

それにしても、総合デベを自認する地所グループが住宅分譲事業をグループ内で持たなくなるなんてことはあり得ないって、すぐ分かりませんかねぇ・・・。

・野村は販売部門を本体に取り込んで成功
・三井は三井不動産販売に住宅部門を寄せて成功

というライバル会社の成功事例(顧客の声を生かせる製販一体の体制が強い)を肌で感じつつあったことと、今回の再編スキームを通じて連結内で会計・税制上のメリットを最大限享受出来る(税金の実支払いを節減等)ということを視野に入れたものであろうことは多少M&Aやグループ再編スキームの知識があれば分かりますよね。

要は藤和は格好の「ハコ」という見方な訳ですよ。(地所本体の利益水準を安定化させて配当増を目指す、という狙いもあるのかも知れないですが)

1つにしたということはどなたかが書いてましたけど、後日まさしく三菱地所レジデンシャル的な名前の会社になるのでしょうきっと。

一方で、給与水準が低い現在の藤和に住宅事業を寄せておけば、少しずつ顧客の声を活かした販売が出来るようになるだけでなく、人件費水準の減も期待でき、長期的には価格競争力もついてきます。

寝ていても利益が出る構造の地所本体では、元々誰もキツイ住宅事業なんかやりたがらない→競争力が落ちてくる、というバッドサイクルから抜け出さねばっていう経営層の期待もあるのでしょう。
(地所はあくまで本業は丸の内の大家な訳で、野村のように住宅を優先したスキームを考える気はさらさらない訳です)

この再編スキームは、今後地所グループのIRにおいて目玉施策として誇らしげに語られちゃうんだろうなきっと。
確かにグループワイド・連結経営の視点で捉えれば、市場で好感を得る適切なシナリオかも知れません。

[391: 物件比較中さん]

常識的に考えると389さんのおっしゃるとおりです。

[392: 匿名さん]

問題は、どうやって大赤字の住宅分譲事業を立て直すのか、ということでしょ。

この物件に影響が無い事をお祈り申し上げます。

[393: 匿名]

いずれにせよ、しばらく様子見ですね。
あわてて決めても良い事なさそう。

[394: 匿名さん]

50万円キャンペーンでどれだけ売れたんだろう？

[395: 匿名]

4月に入った途端、営業電話がこなくなりました。
こちらの熱意が冷めたのが伝わったのかなぁ。
引き続き検討中ですが、キャンペーンも終わり、
今一歩踏み切れません。

[396: 購入検討中さん]

契約者スレで７割契約済みって書いてあったけど
やっぱりそこそこ売れてたんでしょうか？

[397: 匿名さん]

第四期１８次（たしか）までやってますから、７割近い感じですね。
また低層階のワンルームが残っている部屋の多数を占めるようですので、
２LDK以上の部屋は、１００戸を切っているかもしれませんね。
さらに仕様が多いようですので、気に入った間取りは意外に残り少ないかもしれませんね。

私は業界の人ではないので解りませんが、この売れ行きは順調、それとも低調？

[398: 匿名さん]

低調かどうかは分かりませんが、わざわざ引き渡しを来年にして長い期間かけてようやく七割？売ってるとしたら、順調とは言えないのでは？

ちなみに先週末時点で気に入った間取りは残ってませんでした。何でこんなに使いにくい間取りしかないのか。。。

[399: 購入検討中さん]

悪い間取りしか残っていないから
値引きが無かったら買う気がおこりません・・・
デベさんはここからが勝負ですね

[400: 物件比較中さん]

というか、元々、全般的に間取りがよくない。
だからこれだけの期間かかっているのか。

[401: 物件比較中さん]

最近MRに行ってないんですが、
３LDKはもう売れちゃったんでしょうか？
ご存知の方いませんか？？

[402: 匿名]

売れちゃってないです。どうか御検討下さい。

[403: 匿名]

今出てる3LDKの75Iタイプを見たが、77平米なのに下がり天井多すぎて圧迫感を感じる。タワマンらしさの象徴である角部屋としては残念としかいいようがない。しかも相場よりだいぶ高い。残念。

[404: 匿名さん]

ここ、どの方角が人気ですか？ 北東角かな？？

[405: 匿名]

モデルルームでは、下記のような説明を受けました。

■眺望
→北はスカイツリー、西は大手町高層ビル群が資産価値を高める
■日当たり
南、東、西が良い
(いずれも高層階前提)
→ゆえに、南西、北西、南東、西、南、北東、東、北の順で人気

しかしながら、西は物流通り、南は大通りに隣接しており環境難。
消去法でいけば北東がよいということになるのでは。

そんな選び方しないといけないタワマンって。。。

[406: 購入検討中さん]

物件のある交差点ですが、みなさんが言うほど環境悪くないのでは？
空気も普通だし、騒音っていうほどでもないし。

[407: 匿名]

夜行くと分かりますよ。トラックが通りまくりです。知り合いが住んでる三つ目通り沿いのマンションは洗濯物もすすけるそうです。

[408: 匿名さん]

幹線道路沿いで外に洗濯物を干す人って・・・

[409: 物件比較中さん]

毎日（平日11：00くらい〜）ここの交差点を自転車で通ってるけど、
交通量は半端ないよ。でっかいトラックが猛スピードでじゃんじゃん、
赤信号になりかけで走ってくる車も多い。
一番使うであろう交差点がこういう状況だと、
子供とかいたら結構怖いと思いますよ。

[410: 購入検討中さん]

私は平日夜と土日の日中にマンションと木場公園の周りをジョギングしています。
確かに幹線道路なので交通量はありますが、許容範囲かと。
あくまで個人的な意見です。
自分の目で確認するのが一番だと思いますよ。

[411: 一夢庵]

405
我が家も予算が許せば南西を購入したいのですが北西の眺望と悩んでいまして・・
北西はスカイツリーと都心方向の両方が眺められて良いですよね。
南西はスカイツリーが見えないし・・・

[412: 匿名さん]

青海と有明埠頭から出る海上コンテナトレーラーの水戸街道への抜け道になっています(彼らは一般道を使います)からトレーラーの通行量が半端じゃないですよ。
早く関東だけじゃなく全国一律に排ガス規制をさらに厳しくして欲しいです。

[413: 匿名]

411さん
眺望で悩まれるということは、将来の資産価値を気にされているんでしょうか。

でしたら、そもそもスカイツリーはそんなに資産価値を上げるのか？それは日当たりを犠牲にしてでも得るべきものか？ということを検討されたほうがよいと思います。

営業は東京タワーの例を引き合いに出しますが、港区にあるトレンディドラマの象徴だった東京タワーと墨田区？のこれからできるスカイツリーは違うように思うのですが。

単にご家族で鑑賞するのが目的なら、あとは日当たりとの相談では。北は川が近いのでカビが心配かもです。

私はそもそも価格設定が相場より高すぎると思い止めたクチなので、あまり参考にならないかも知れませんが。

[414: 匿名さん]

北向きで生活に影響してくるのは風当たりの強さと日当たりだと思います。江東区は特に風が強いので、冬は暖房効率が悪いと思います。

[415: 匿名]

東向きはどうなんですか？

[416: 匿名さん]

東は20階まではお向かいのマンションとこんにちはです。

[417: 匿名]

20階よりも上層階ならばどうですか？

[418: 匿名]

そりゃ抜けてるでしょ

[419: 匿名]

東向きの20階以上が値段も安いのであれば良いんじゃないのかな？

[420: 匿名]

江東区でこの値段は安い、と思うならよいのでは。

[421: 匿名さん]

>>420
江東区は都心なのに激安だよね。

[422: 匿名]

東は23階以上じゃないと、団地が視界から消えない。

[423: 匿名]

〉〉421
都心は千代田、港、中央、新宿、渋谷ですよ。
江東区は城東。にしてはここは割高です。

[424: 匿名さん]

新宿・渋谷を都心とするなら文京区も入れて！

[425: 匿名]

エリア分けはデベが決めてるので。。。ちなみに文京区は城北エリアです。よいところですね。

[426: 匿名]

ど田舎もんにとっては江東区も都心。

[427: 匿名]

別に都心がどこだろうが、住みやすければ良いんじゃないのかな。

[428: 匿名]

別に都心がどこだろうが、住みやすければ良いんじゃないのかな。

[429: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内は都心だよ。

[430: 匿名]

といってもどうせ反論する人はいるから無駄な議論だよ。どこのマンションなら納得するか教えて欲しいです。

[431: 匿名]

429
都合の良い解釈ですね。
その理論だと南千住あたりも都心になるな。

[432: 物件比較中]

〉431
そういうことです。

[433: 匿名さん]

あなたたち、どこ住んでるの？

実は南千住にも住めないお給料だったりしてｗ

[434: 匿名さん]

じゃあ、清澄白河や南千住は都心で中野は都心じゃないのか。それは知らなかった。

[435: 匿名さん]

どーでもいいじゃん　しつこいな

[436: 匿名さん]

>434

中野は都心だけど、お宅はその中野でもないんでしょ？

中野方面？？

[437: 匿名]

不動産業界では、東京都を都心、城南、城西、城北、城東、都下で区分している。

賃貸に出したり中古で売るときに、入居希望者が「都心」で検索しても江東区はヒットしない、ということ。

でもエリア以外にも、エリア内立地、仕様、間取り、ブランド、価格など、人により重視するポイントは様々。

アクセス、環境、ブランド、価格維持率や売り安さ、賃料の高さや貸し安さといった、エリアにより変わる項目から言えば、城東より都心がよいに決まってる。

城東は都心より↑は落ちるが、建物自体の仕様の割に安い価格が魅力的。

ただし江東区の地価は最近高くなってるし、このままでは供給が多すぎて売る際に値崩れするリスクもあるから中途半端。

[438: 匿名]

江東区の地価は上がっているんですか？数年前はどれくらいだったんですか？

[439: 匿名さん]

江東区の地価は１０年前に比べれば１－２割くらい上がっているけど
２０年前に比べれば１／３以下です。

[440: 匿名さん]

森下の公示地価ですが、参考になれば。

http://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/city130108/chika17787.html

[441: 匿名さん]

こんな都心のマンションが安く買えるのも業界理論のおかげですね。

上がる前に買うっきゃないな。

[442: 匿名]

しかし
都心だと思ってつかんだ栄光が江東区だったとはね。
あなたの人生に同情して泣けてきます(ToT)

[443: 匿名]

442さんへ
あなたは、どこに住んでます？

[444: 匿名]

>>443
くだらない問いかけですね。
だからど田舎モンといわれるのです。
千代田区ですが何か。
頭が高いぞ江東区！
ごめん傷ついた？

[446: 匿名]

444さん
千代田区ですか。
それなのに、何故江東区の物件を見てるのですか？

[447: 匿名]

GWに向けてデベも必死だなあ。

江東区なら埋め立て地の豊洲よりは清澄のほうがいいと思うけど、都心と比べるとね。この物件や豊洲の坪単価と比べたら、都心で資産価値高いマンション買えますよ。

[448: 物件比較中さん]

>444
日比谷公園ですか。羨ましいですね。

[449: 匿名さん]

>>447
何かどこのスレもデベの買い煽りっぽいのばっかりだね。

[450: 匿名]

>>449
激しく同意。連休を控え、特に戸数が多くて売れ残りがちなタワマン同士で煽り合い中のご様子。

[451: 匿名]

江東区ならばどこのマンションが良いですか？

[452: 匿名]

値段が下がれば、豊洲のタワマン達よりは、ここの方がバランス良いと思うよ。都心へのアクセス、地盤、地ぐらいの面で○。建物は豊洲のほうがいいかな。東陽町は安かろう悪かろう。
ここの値段が変わらないなら、江東区でよいとこはないと思う。

[453: 匿名]

いくらぐらいならば妥当と思いますか？

[454: 匿名さん]

ズバリ230

[455: 匿名]

でもその値段の坪単価ならば十分にこの物件にもあるんじゃないですか？

[456: 匿名さん]

>>452
ここって地盤良いの？
杭は何メートル？

[457: 匿名さん]

>>452
失礼。HPに載ってましたね。43メートルまで掘ってるみたいだけど・・・豊洲と大差ないような気がしますが・・。

[458: 物件比較中]

埋め立て地ではないから良いのでは？

[459: 匿名]

ここの平均坪単価は285位では？230なんて無いと思うけど。

[460: 匿名さん]

なんで江東区で２８５？

[461: 匿名さん]

＞＞４６０
確かに都心の中では超格安ですね。

[462: 匿名]

>460
坪単価は、区名以外に路線等様々な要素で決まりますよ。
ちなみに、ここは3路線2駅使える観点から鑑みて利便性は高いかと。

[463: 匿名]

駅前のパークハウス清澄白河は、ネットで見たら中古で坪266万だった。
それを考えても、坪285って、ありえないでしょ。

[464: 匿名]

どうせ売れ残りのカス部屋しかないんでしょ。
坪180万ってことでどうよ。

[465: 匿名さん]

2期のときに価格表見たけど、平均285も行かなかったと思うよ。
高層階南向きにこだわらなければ、200万台前半～半ばであったと思うけど。
結構売れちゃってるようなので残ってるかは分かりませんが。。

[466: 匿名]

285もすることはないよ。最上階とかならば違うかもしれませんが。駅近のパークハウス清澄白河と一緒ぐらいだと思うよ。

[467: 匿名]

どうして平均285だとか都心だとか、つまらない見栄を張るんだろうね。

[468: 匿名さん]

>>458
埋立地だよ
「深川」はこのあたりの土地を埋め立てた開発業者の苗字

[469: 周辺住民さん]

白河は埋立地でありません。
深川は埋立地？

[470: 匿名さん]

>>468

何を根拠にそんな発言が？？
以下のサイトでよく勉強した方が良いのでは？

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/shogai-gakushu/6378/6379.html

[471: 匿名さん]

>>470
深川八郎右衛門でぐぐれ
このあたりはもともと河口のデルタ湿地帯
そこを埋め立てて開拓したのが深川八郎右衛門
地元だったら小学校の郷土学習で習うよ
地元のコミュニティバスの名前も八郎右衛門号
ちなみに砂町の町名は同じく開発業者の砂村さんの名前から

[472: 匿名]

白河は江戸初期に埋め立てられた地域。

豊洲は1923年（大正12年）関東大震災の瓦礫処理で埋め立てられた地域。
有明、東雲は1931年からの10ヶ年計画で埋め立てられた地域。
同じ江東区で埋立地でも、豊洲や有明より歴史が違う。
関東大震災があってもちゃんと残っているし、有害物質が比較にならない程少ないからいいね。

ちなみに月島、勝どき、晴海は1883年（明治16年）～に航路の浚渫土で埋め立てられた地域。
芝、芝浦は、1906年（明治39年）～に埋め立てられた地域。

これらの地域は有害物質や液状化が心配だ。

[473: 匿名さん]

埋め立て地も色々なのね。

[475: 周辺住民さん]

深川は低湿地帯だったけど、水面下だったわけではないですよ。
家康入府の頃の江戸の町はほとんどが低湿地帯で、現在の
日比谷公園周辺地域等もそうです。
昔は利根川が江戸市中に流れ込んでおり、その流れを銚子に
持っていった大土木工事が終わったのは、家光の頃です。
それで江戸が段々と干上がってきたとのこと。

[476: 匿名さん]

>>475
日比谷の同じような場所でも
元入り江は地盤は悪いままだよ

[477: 副所長]

日比谷は高いので住めません。
人それぞれ、それぞれの収入の範囲内で好きな場所に住む。

以上。

[478: 匿名さん]

日比谷は高いから住めないというより、日比谷は住む場所じゃないだろ。

[479: 匿名さん]

住む場所の例として日比谷の例を挙げたわけでなく
地盤の例として挙げただけですが

【一部テキストを削除しました。管理人】

[480: 匿名]

何を基準に探すのが良いのかな？

[481: 田中]

まずは収入に見合った物件を買うことをオススメします。

東京の東側に対する偏見がなければ良いと思いますよ。

西側だと勤務地からこの距離でこの価格はないはずです！！

ちなみに私は西側です。

[482: 匿名さん]

明日モデルルームを見に行きます
もともと今住んでいる世田谷区で探していたのですが、子供の病気で今後新越谷の病院に通わないといけなくりなりました。
会社が大手町なので、半蔵門線だと病院も会社も乗り換えなしでいけますので、全く地縁の無い、こちらの方面で探そうかなーと思ってますが、田舎ものなので、さっぱりこっちの方面（江東区、荒川区、足立区）の状況がわかりません
この板見てますと、あまり良い声を聞かないのですが、やはり今いちなんでしょうか？
この板で聞くべきものでもないのでしょうが、半蔵門線、千代田線沿線でお薦めのマンションありましたら、教えてください

[483: 匿名さん]

現地を見て自分で判断するのが一番ですよ。

[484: 匿名さん]

ついでに現代美術館に行けば？
近いですよ。

[485: 匿名]

江東区と、荒川区•足立区は全然違います。そもそも、自覚されてるとおり全くもって板違いです。誰かがここのマンションいいよって言えばそこにするんですか？

[486: 匿名さん]

深川丼でも食べて木場公園でノンビリしてきて下さい。
マンションは自分の目で決めて。

[487: 購入検討中さん]

次の打ち手はGWに合わせた第５期販売で、それまでは敢えて積極的な販売攻勢を仕掛けないって肚なんじゃないんですか？あくまで予想ですけど。

契約済戸数のカウントをした訳ではないけど、表では確かに七割以上売れてる雰囲気がありました。

[488: 匿名さん]

こういう板では常に否定的な意見ばかりが目立つものみたいですよ。
本気で買おうとしてる人達は競争率が高まるのが嫌だからあまりいいことは書かないし、一方で妨害を意図して他デベ等の外野がネガレスを盛上げる訳です。(この物件も第4期販売時、板ではなんの盛上がりもなかったのにバンバン売れてました)

まず、板での評価とマーケットでの評価が違うことは認識しておく必要があると思いますよ。(この物件はGWを挟んだ次の販売で契約率80％超えは間違いない筈です)

その上で自分達の置かれた状況から何を優先し検討を深めるべきか冷静に考えること。

かくいう我が家も現在世田谷に住んでおり、悩んだ末、一度見送りましたが、総合的判断でこの物件購入を決めた経緯があります。(夫婦それぞれの職場が半蔵門線沿いなので。アドレスうんぬんは多少気になりましたが、路線力の強さ、始発駅って魅力の前には霞んでしまうものでした。色々書く輩もいますが価格はほぼ妥当なものです。だから売れてる訳です)

ま、GWはじっくり家探しできるよい機会ですから頑張って下さい。